六大城市居民投资意愿调查：4成多居民愿买房
　　受楼市、股市低迷等影响居民投资有转变趋势买黄金、商业保险的居民增幅最大
　　今天上午，法制晚报与全球著名市场研究机构益普索(Ipsos)联合发布北京、上海广州、成都、武汉、沈阳六大城市居民近期投资意愿调研结果。
　　调查结果显示，在目前楼市、股市低迷下，40%的居民投资渠道仍选择购买房产。但是也有部分胆小的居民已将房地产投资转向其他金融产品的投资，例如黄金。尤其是一线城市，投资渠道由房产转为黄金投资的比例较大。
　　对于目前投资市场的现状，居民是如何看待的，他们的投资渠道是否发生了变化，带着这一系列的问题，本报与益普索(Ip-sos)展开联合调查。
　　调研结果
　　四成多居民愿意投资房地产
　　本次共对6大城市的1074人进行了调查，他们对假设您目前手中有一笔闲置资金(比如100万元或以上)，您会首选如何支配这笔资金？这一问题进行了回答。
　　从6城市居民的回答来看，选择购买房产的比例达到42%，选择储蓄、基金、黄金纸黄金、股票、商业保险的比例均没有超过20%。
　　从调查结果来看，选择购买房产作为投资渠道仍是现阶段的主流。
　　当前居民首选投资渠道
　　购买房产42%储蓄(不投资)15%购买股票14%购买黄金等贵金属13%购买基金10%购买商业保险6%
　　解析1
　　房价看涨投资者没选错
　　周清杰接受记者采访时表示，房地产的走势从中长期看，房地产价格应是上涨的过程，因为房地产不同于金融投资品，它有一定的刚性需求。
　　周清杰认为，在我国，房地产始终是必需品，而且，我国逐渐城市化建设，城镇还将会有新增加的人口，必将也会带动房地产市场。
　　1 1对于也有居民将投资转为了黄金等其他投资方式，尤其是一线城市居民，周清杰表示，短期的影响不可避免，尤其一线城市的房地产市场，存在着泡沫严重等问题，中央出台政策加大对房地产市场的调控，这必然会影响房地产市场，短期内出现下降或者不涨，所以，一些居民还是担心房价下跌这一问题。
　　但是，在周清杰看来，政府出台政策遏制房价涨幅过快，不过未来的房价还将继续上涨。
　　股票商险变化快人们心里没底
　　对于投资而言，也是如此考虑，房地产具有稳定性，有着保值增值的作用，还可以传给下一代，而金融产品变化无常，无规律可循，人们心里没底。
　　牛凤瑞表示，未来房价仍是一个上涨的过程。
　　李艳从调查本身做了解析，她表示，假设手里有一大笔闲置资金，多数居民选择房地产，这表明，从长期来讲，他们比较看好这一投资形式，比如以前投资房地产能达到百分之几百的回报率，相对来说，居民认为房地产的投资回报率比较占优势。
　　因此，相对于其他投资渠道来讲，房产投资仍非常具有吸引力。
　　专家支持：经济学家、北京工商大学产业经济研究中心副主任周清杰
　　城市专家、中国城市经济学会副会长、中国社科院城市与发展研究所研究员牛凤瑞
　　市场研究调查领域专家、全球著名市场研究机构益普索大中华区研究副总监李艳
　　案例1
　　选房产投资心里踏实
　　北京人席女士是个典型的投资者，但投资数额不多，不愿意冒着很大的风险做投资。
　　对于如果有闲置资金这一问题，席女士选择了房产，用她的话来讲，房产风险至少要比股票小，北京作为现代化国际大都市，未来还将会有人口增加，虽然楼市低迷，但她看的是长远的打算。
　　如果说短期下降，并没有什么，即使降价，降价幅度也没有涨价幅度大，从近两年来看，虽然房价有时候有跌幅，但实际上一直是在上涨的过程中，席女士说。
　　席女士还告诉记者，选一处房产来投资，实实在在的东西在，心里也踏实。
　　案例2
　　开完户存完钱却不敢买股票
　　在北京某纺织服装杂志工作的陈先生告诉记者，最近一直想投资炒股，但钱存进去以后，却不敢操作，股市持续低迷，不知道下半年是一个什么样的状况。
　　据了解，截至6月30日，上半年A股跌幅全球排在第二位，每个账户平均亏损1.6万。同在该杂志工作的张先生告诉记者，这些数据或多或少都会给人们一些心理暗示。
　　投资意向
　　股票基金减少黄金商险增加
　　尽管4成多的人将投资锁定楼市，但调查发现，人们的投资意向还是有所转变。
　　在对房产、股票、基金、黄金、商业保险的投资转移意愿调查中，居民愿意投资黄金和商业保险的比例在增加。
　　具体来看，在投资转变的比例中，黄金、纸黄金和商业保险的投资增加的比例较多，都增加了20%以上，而房产、股票、基金则相对较少，在20%以下。
　　可以看出，愿意转向房产投资的人数最少，只占了15%。
　　综合以上来看，股票和基金的投资减少较为明显，居民的投资方向大多转向黄金和商业保险。
　　投资转向比例
　　房产15%股票18%基金19%黄金、纸黄金22%商业保险26%
　　解析2
　　黄金门槛低适合多数人
　　周清杰表示，部分居民投资趋向由房地产转向黄金、保险，首先是部分居民因房市低迷影响而转向黄金市场。
　　另外，投资黄金门槛比较低，适合多数人。
　　周清杰说，任何的投资都是有风险的，而黄金有较高的储藏价值，从近几年的金价走势来看，最近几年黄金涨幅也比较大，从这一点也可以看出居民愿意购买黄金的原因。
　　而股票市场相对来说，较为动荡，市场的动态信息稍微盯得不紧，就会导致股票上涨或者下跌，对部分居民来讲，有时会判断不准。
　　购买黄金说明居民求稳
　　城市专家、中国城市经济学会副会长、中国社科院城市与发展研究所研究员牛凤瑞也指出，这段时间一线城市出现大涨大跌，给人们造成一定的心理影响，因此会出现投资渠道的多样化。
　　他说，选择购买黄金或者是保险说明居民还是力图求稳，在他们认为，股票、基金投资风险成本比较高。
　　牛凤瑞说，从一个长期过程来看，黄金本身是稀缺资源，有着客观的保值作用，但是本身来说，短期持有黄金又不会马上具有升值的可能。
　　市场研究调查领域专家、全球著名市场研究机构益普索大中华区研究副总监李艳介绍，从具体的调查结果就可看出，股票减少或者不购买占了二分之一，这就表明目前大家对股票的信心下降，且下降比例最大。
　　从调查中还可得出结论，目前投资渠道减少最多的就是股票、基金和房产，相反，商业保险、黄金、纸黄金增加最多。
　　这就说明在目前楼市低迷、股市低迷的一个趋势下，居民投资方向的转变。
　　牛凤瑞认为，中国的房地产市场既可作为民生需求，又可以说是资本市场问题，中国的房市和股市不是完全等同的。(.中.新.网)

　　房价暴跌威胁20万亿信贷资金 银监会下令压力测试
　　8月5日，《华夏时报》记者从银监会人士处获悉，银监会已于7月底要求商业银行进行压力测试，本报曾于4月20日率先报道了银行能承受房价下跌两到三成；这次银监会设置的前提是假如房价下跌五到六成，银行将会出现什么样的状况、不良贷款会增加多少、损失情况等。
　　此前，银监会要求商业银行按季度进行压力测试，上述为银行业三季度压力测试内容。
　　为何银监会会做如此假设？熟悉压力测试的人士表示，所谓的压力测试就是在极端的情况下银行的表现状况，看是否能经受得起这种突变。银监会设置这样的状况表明：管理层对房价下跌在做准备，但是，这并不意味着房价真的能跌一半多；房价下跌两到三成已经在开发商和银行圈中达成共识。然而一旦房价掉头向下，跌破了三成，由于心理、惯性等原因，短期内跌一半不是完全没有可能的。
　　到今年3月末，房地产贷款余额占各项贷款的比重高达20%，高达9万亿元；加上以房地产为抵押的其他贷款，与房地产相关的贷款已经接近信贷总量的一半，有20万亿元左右。
　　本报测算，工商银行、农业银行、建设银行和中国银行开发贷款与个人住房抵押贷款(以下合称涉房贷款)4.7万亿，占四大行总贷款的24.05%。涉房贷款占比最小的是农行，绝对额也最小。建行内部对房贷提示风险始于2009年中，其个人金融部总经理要求该行谨慎发放房贷，并对风险较高的开发商停止放贷。中行涉房贷款最多，且在房价上涨最快时发放的涉房贷款最多、最快。
　　假如房价暴跌
　　20万亿沾房贷款受威胁
　　一位商业银行人士对本报记者表示，假如房价最多跌六成，几乎所有的商业银行都会受到致命的打击，形成大量的不良贷款是必然的，尤其是在房价上涨中放贷最猛的最先受到威胁；反而是农村信用社受到的冲击最小，因为农民的住房不能用于抵押，而农信社服务对象主要是农民。
　　银监会主席刘明康在4月的经济金融形势通报会上披露，到今年3月末，房地产贷款余额占各项贷款的比重高达20%，央行数据显示，3月末，全部金融机构本外币贷款余额为45.4万亿元，按照刘明康的说法，有高达9万亿的房地产贷款，其中，四大行依然是最多的。
　　刘明康还表示，加上以房地产为抵押的其他贷款，与房地产相关的贷款已经接近信贷总量的一半，据信，有20万亿元左右。
　　一旦房价下跌态势形成，首当其冲的自然是银行，难怪房地产开发商放话，要死银行先死。
　　而较早前商业银行对房贷的压力测试显示，银行一般都能承受房价下跌30%。
　　作为银行业的监管机构--中国银监会则没这么乐观。
　　接近银监会的人士表示，银监会之所以让商业银行测试房价下跌50%-60%，主要是因为，一旦房价形成下跌态势，即便达到下跌20%-30%的调控目标，但是，由于投资者和购房者有着买涨不买跌的普遍心理，房价继续下跌六成不是没有可能。这跟股市的上证综指从6124点，直落跌到1664点一样，只用了一年的时间。
　　一些商业银行对自身压力测试过于盲目乐观，对房价下跌给银行造成的系统性认识不足，应对不充分，也是银监会发出这样命令的原因之一。 即便银行与房地产相关的信贷资金损失10%，也是2万亿，何况，假如房价真的下跌60%，银行的损失远远会高于这个数据。银监会的担心不是没有道理的。上述人士表示。
　　四大行直接涉房贷款4.7万亿
　　工行农行抗跌建行避险
　　《华夏时报》记者根据工行、建行、中行的年报和农行的招股说明书提供的数据发现，农行的涉房贷款占比最少，且数额是四大行中唯一未过万亿的；工行次之；最早做房贷的建行风险控制最好，预警最早，退出最及时；中行由于在海外市场不理想，自2007年后大肆向国内开拓市场，是近两年放款最多的银行，其中，房地产及相关贷款发放也是最多的，而房价飞涨的3年，亦是中行发放最猛的时期。
　　2009年底，建行个人住房贷款余额8525.31亿元，不良率为0.42%，较上年下降0.40个百分点；房地产业3586.51亿元；客户贷款和垫款总额为48197.73亿元。
　　建行涉房贷款12111.5亿元；占总贷款的25.12%。
　　不过，建行表示，根据房地产市场最新变化，该行主动控制房地产业贷款增速，今年一季度，房地产贷款新增为近5年来最低；同时，持续优化客户结构，新增贷款主要支持房价走势平稳区域中资金实力强、开发资质高的重点优质客户。建行表示，该行深入研究行业发展的基本方向和趋势，采取进、保、控、压、退策略，针对不同区域、客户、产品实行差别信贷政策，大力加强信贷结构调整和风险控制，重点调控的两高一剩行业、房地产业、制造业余额占比分别比年初下降了2.89、1.24和0.81 个百分点。
　　近3年，中国银行业务经营方向重心转移到中国内地，贷款速度远高于其他银行。2009年末，中国银行集团总贷款和垫款总额49103.58亿元，房地产业3666.30亿元；住房抵押贷款9079.12亿元，涉房贷款合计12745.42亿元，占总贷款的25.96%，这一比例首次超过建行，成为四大行中涉房贷款最高的。
　　值得关注的是，中行在房地产飞涨的时候放贷较多，2009年全年，中行房地产业新增951.46亿元；个人住房抵押贷款新增2729.12亿元，增幅更是高达43%。
　　中行过度放贷引起央行的不满，央行曾单独对中行提高0.5个百分点的存款准备金率；早在2007年，农行由于放贷过快，有悖于央行的宏观调控，被单独提高存款准备金0.5个百分点。
　　截至2009年12月31日，农行的房地产开发贷款余额为4324.83亿元；个人住房贷款余额为4979.46亿元，占农行个人贷款总额的63.1%。农行总贷款总额41381.87亿元。农行涉房贷款9304.29，占总贷款的22.48%，这一比例在四大行中最低。
　　截至2009年末，工行各项贷款57286.26亿元，个人住房贷款8742.44亿元，房地产业4218.04亿元，涉房贷款12960.48亿元，涉房贷款占总贷款的22.62%。
　　截至去年底，四大行贷款总余额195969.44亿元，四大行涉房贷47121.69亿元，占贷款总余额的24.05%。
　　股份制商业银行中中信银行和民生银行涉房贷款占比较小，中信银行是可以看见报表银行中最低的，涉房贷款占比为14.21%。(.华.夏.时.报 .贺.江.兵)

　　国土部酝酿新一轮清查风暴 1400宗闲置土地将限贷
　　一份涉及1457宗闲置土地的黑名单公布后，房地产市场调控进入深水区。记者了解到，国土部已向银监会提供了上述闲置土地的黑名单，而银监会将据此对有闲置土地的房企限贷。
　　这远不是结果。《华夏时报》记者独家获悉，国土部或将在近期再次展开一场大规模闲置土地清查风暴。而正是由于开始于6月的上次清查，黑名单才出炉。
　　8月4日，《华夏时报》记者就此致电国土部办公厅负责人，该负责人仅表示请将采访提纲传至该部以便安排采访。但记者注意到，国土部有关人士此时已对这份黑名单给予否定，并称80%被收回的闲置土地的数据无据可查。
　　事实上，本报记者掌握的信息显示，在这轮宏观调控中，国土部与金融部门已有充分的沟通，如为防范风险，双方建立了信息共享机制，彼此就房企的新情况及时沟通，为下一步收回闲置土地做准备。
　　闲置土地收回难
　　记者注意到，在黑名单中，上海是零闲置，这与公开报道的数据并不符。截至今年1月，上海共有闲置土地300幅，怎么会一下子就变成了零闲置呢？
　　迄今为止，全国有多少闲置土地呢？截至去年底，全国闲置土地有约1万公顷。其中，在北京仅2007年至2009年3年已交易但未开发的闲置土地就达1500公顷，而其2007年、2008年两年的住宅用地供应量的总和也不过1551公顷。
　　可想而知全国有多少闲置土地，若真能盘活如此庞大的闲置土地，会大大缓解目前供应量紧张的现状。多位专家分析，但很多闲置土地与地方政府密切有关。这为清理造成了阻力。
　　国土部土地利用司司长廖永林曾表示，闲置土地分为企业和政府两类，前者占46%，后者占54%。
　　而上半年国土部进行的全国大规模调研，并非是其重拳打击囤地的第一次。
　　早在2005年、2007年国土部都曾掀起过打击囤地的行动，但最后仅有极少数闲置地块被收回，大多数被认为是历史遗留的划拨用地，或者开发商未能足额缴纳土地出让金的地块不了了之。
　　开发商拿了地为什么不开发，导致土地闲置？SOHO中国董事长潘石屹曾一语道破天机，囤地比盖楼赚钱。
　　土地闲置的背后，开发商追求的是更大的利润。8月5日下午，中国房地产及住宅研究会常务副会长包宗华对本报记者称。据报道，这些被闲置的地块，在几年间身价有的翻了几倍，比如华润置地2005年取得的北京双井的一块土地，至今还处于闲置状态，但其价值5年内却翻了3倍。
　　尽管上述闲置土地进了黑名单，但要收回80%并不容易。包宗华说，这是因为在土地财政背景下，处置闲置土地的权力在地方。
　　限贷已有行动
　　那么，国土部对闲置土地会采取哪些措施？
　　记者查阅获悉，当前《闲置土地管理办法》和《国务院关于促进节约集约用地的通知》是国土部、银行系统处置闲置用地的基本原则性文件，而这两份文件中均对于有闲置土地记录的房企予以限制贷款等予以规定。
　　黑名单应公开而没有公开。一位专家担心地说，现在最大的问题是，就怕国土部下不了狠手，或者开发商和地方政府势力太大，根本就不可能收回闲置土地。
　　此前国土部已开展了为期5个月的集中整治，银监会则要求商业银行密切配合，对闲置土地进行排查。重庆银监会一位官员向记者表示，只有黑名单落实后，才能为商业银行房贷提供参考。
　　尽管接受本报记者咨询的多家商业银行人士均否认上述 黑名单的存在，但记者采访到的新情况是，银监会已于上半年就对闲置土地的房企从严调控。
　　4月，银监会就要求对存在土地闲置超一年以上的，商业银行一律不得发放新开发项目贷款，而最近央行再次重申严格执行差别化的房贷政策。
　　多家银行停止三套房贷。8月5日，北京一家商业银行房贷部门负责人告诉《华夏时报》记者，此前监管层向北京各家银行口头传达了暂停三套房房贷的意思。据悉，此前仍可以办理三套房贷款的中信银行、招商银行也于目前暂停了三套房房贷。
　　5日，中信银行北京万达广场支行贷款部门人员表示，暂停办理第三套房贷，而招商银行建国路支行也表示不再办理该业务。在此之前，中国银行、工商银行、建设银行、农业银行、光大银行、民生银行等停止第三套房贷发放。
　　这源于4月17日国务院下发的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。就此，记者采访了多个地方银监局，有的地方称密查已经开始，但内容高度保密，也有个别地方银监会告知不知情，但并不直接否认对有闲置土地的房企进行信贷提醒。
　　实际上，自7月下旬起，中行、招行、民生等多家中资银行开始对房地产贷款进行自查，内容仅仅涉及是否存在违规操作，开发贷款投放是否合规等。
　　一家国有银行房贷部经理明确告诉本报记者，囤地的房企贷款今后将会受到严格限制，下一阶段，将控制好贷款去向管理。
　　国土部月内出新政监督供地
　　家里人给我打电话说，街道小区已经开会了，说要搞新城镇建设，由开发商出资70%，财政拨款30%，给市民修房子。8月5日，在京从事建筑业的四川宜宾兴文县周华说此话时，显得十分兴奋。
　　不过，周华并不知情的是，除了在兴文县，各地国土局很多正在上级国土系统的授意下急推土地入市。
　　这源于7月31日国土部公布的全国上半年住房用地供应情况：在18万公顷全年供地计划中，上半年住房用地实际供应量5.6万公顷，而下半年要完成余下的13万公顷任务艰巨。
　　对此，国土部土地利用司司长廖永林似乎并不担心。廖永林表示：全年任务完成情况，不能只看上半年结果，到年底大多数省份能够完成全年任务。
　　《华夏时报》记者采访独家获悉，国土部部长徐绍史近日主持召开的部长办公会上审议了《国有建设用地供应计划编制规范》，旨在加强各地用地编制工作，为土地供应管理提供依据。
　　各地已密集行动
　　2010年已过半，5.6万公顷和13万公顷，上半年已完成的推地任务怎么都比下半年剩余计划量相差甚远。
　　本报记者梳理各地数据发现，尽管全国住房供地总量出现明显增长，但实现时间过半任务过半的省市只有天津、北京和江苏。
　　对此，廖永林解释：造成各地任务完成情况不平衡的原因有二：一是基础有差异，二是工作量大、要求细。
　　下半年，需要加大力度才能完成任务。多个地方国土系统官员几乎都持同样的观点。从全国来看，上半年东部地区落实城市住房供地计划情况较好，其中天津、北京和江苏等省计划落实比例分别达到90%、60%、50%以上。
　　各地都在行动了。山东省国土厅一位官员介绍，目前以保障房、棚改房、公租房和自住性中小套型普通商品房用地供应为重点，下半年供地节奏明显加快。
　　数据显示，上半年全国保障性住房、棚改房和中小套型商品房用地供应量为4.2万公顷，占住房用地实际供应量的75%。1~6月，保障性住房用地实际供应量9472公顷，与去年同期实际供应量相比增加约133%。
　　目前，山东省国土局加大了供地部署。山东省国土厅上述官员称。据悉，山东省上半年实际供应量完成6357公顷，居全国第二位。
　　不仅如此，安徽、海南、云南等省也宣称大力确保保障房用地。这些省均称，为了确保保障房用地，提高中低价位、普通商品房建设用地比例，严格限制低密度、大套型住宅用地，坚决打击囤地、炒地等违规行为。
　　本报记者从北京市土地整理储备中心获悉，8月全市共计10块土地入市，相比上月增加两块。截至7月22日，北京2010年共拍出土地125块。
　　据悉，即将开标的北京地块大部分位于北京周边郊区，但也不乏热点地块。在商业地块中，最备受关注的就是朝阳区东三环北京商务中心区核心区地块，该地块位于朝阳区东三环核心金融地带，还包括紧邻央视新址的中服地块，更是房企大鳄争夺的焦点。
　　酝酿用地新政
　　加快供地步伐，将会造成各地任务完成情况不平衡。中国房地产及住宅研究会常务副会长包宗华的担心，正考验现有的供地政策。
　　预计8月底就土地供应计划编制出台全新的规范文件，分门别类统计和监督供地完成情况。近日，廖永林表示，国土部目前正在进行相关政策研究，届时就能据此明确地方用地供应计划完成情况。
　　有保有压。国土部部长办公会认为，供地计划是否合理，也会影响到土地参与宏观调控的效果。
　　一位参会的人士透露：要在进一步摸清各地用地情况的基础上，通过部、省挂牌督办的方式逐步清理闲置土地，增加土地有效供应，确保土地宏观调控政策落到实处。
　　记者采访获悉，下半年国土部将加大对各地尤其是重点省份包括保障房在内的用地供应力度，而土地督察部门已将该项工作列为第三季度例行督察的重点。
　　保障房供地的主动权在政府手中，但经营性用地已经成了一个买方市场，即便地方政府想卖也不一定能卖出去。中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云担忧的是，下半年土地市场受宏观调控影响很大，会对土地需求有抑制作用。
　　邹晓云还分析，在操作层面上，有的地方对保障性住房的需求不是特别清楚，导致供地动力不足；在商品房供地上，有的地方开发资金跟不上，也可能影响土地供应。
　　而对于全年18万公顷的住房供地总量能否完成的问题，邹晓云未明确回答，不过国土部方面对此似乎并不担心。显然，上述新政的加速酝酿，目的就是保障供地计划的落实。(.华.夏.时.报 .杨.仕.省)