水皮杂谈：空置率既是结果又是原因
　　--四谈立法禁止炒房
　　由中央电视台财经频道中国财经报道空城计引发的空置率的讨论正在网上迅速发酵，敏感的观众应该注意到片中的暗访记者身着的还是冬装，据说同样的报道在5月份已经播过，但是此一时，彼一时，此时此刻，央视的报道不但有备而来，而且事实证明，在观众中引起的反响远远超出当时。
　　央视要干什么？
　　很多人都在猜测，包括地产界著名的大炮任志强任总，与一般人不同的是，任总的质问是通过洋洋洒洒数千言的博客发出的。
　　我不知道央视想用这些节目和资料来说明什么问题。从播出的语意中是否可理解为目的有四：一是证明这些已经竣工的小区中有许多房屋无人居住的现象；二是证明大多数小区未住的空房是投资客在炒房；三是证明房屋的供求关系并不紧张，没有那么多的需求；四是证明房价的升高是这些炒房客炒高的。或者还想证明开发商爆炒房价或有钱人占有太多住房资源等等。同时大约也想证明国十条对第二套住房差别信贷政策的合理性吧？也许更想证明的是社会上谣传的6500万套住房电表数据的真实性吧？
　　央视的报道，从头到尾展示的画面是一种客观存在，这种存在水皮在5年前的浦东已经见识过，和京津城郊的这些项目空置率比有过之而无不及，成片的花园小区全部被港台投资商人买走，不计其数的台湾人这几年在包括上海在内的内地炒房完成了原始积累，而温州炒房团在各地掀起的涨价潮更是有目共睹。居高不下的空置率既是炒房的结果又是推高房价的原因。正因为炒房所买入的房产并非自住，而是为了追求升值，所以宁可闲置囤积，而一旦空置率上升，房价自然上涨，因为市场上可售房源非正常减少，真正有居住需求的人却买不到房。
　　任志强喜欢以数据说话，但是很遗憾专业的房屋管理部门和建委系统不去做专业的统计，所以记者只能用非常不专业但却是身体力行的方式去明察暗访。特别需要指出的是，记者的调查是一种体验式调查，并不是科学意义上的抽象，央视更没有据此推算全国的空置率，更没有想证明所谓6500万套谣传的真实性！更何况我们谈论重点地区的空置率和全国概念上的空置率根本不是一回事，用所谓的全国平均数不但不能说明问题，而且还掉进统计学上的平均数陷阱，任何数字用中国这么庞大的一个人口去平均都不是什么大不了的数据，都可以忽略不计，一个人拥有二套住房和一个人拥有20套住房能够平均计算吗？至于任志强在博客中引用的香港空置率概念和计算方式恐怕和北上广深才有比较意义，同样不适合和全中国作对比。我们谁也没有住在大马路，但是我们能据此否认改善性住房的需求吗？既然不能，那么我们又怎么能够把商品房的空置率建立在全部住房基础上呢？
　　商品房的空置率必须是针对商品房这个概念的，否则就叫偷换概念。任总此前以大白菜为参照物得出房价二十年没涨的结论，问题就在这里。
　　房价之所以会上涨，需求当然是决定因素，但是炒房起的是催化剂的作用，暴涨的根源就在炒作。任志强以中国炒房人群不到2%为依据得出房价不是炒房炒高的结果并没有说服力，因为在此，他再次陷入了平均数的陷阱，2%作为人群而言并不大，但是掌握的财富和资金实力或许超过社会总量的80%，你见过穷人炒房的吗？既然98%的人并不炒房，那么为什么我们不提倡立法禁止炒房呢？
　　一轮轮房地产开发热以及由此掀起的炒房潮，推动房价不断飙升，真正需要住房的人买不起房买不到房，没有住房需求的人却买了大量的可能永远都不会去住的房子。这场只能是少数人获利的金钱游戏留下了种种社会问题；大量买不起房的人对社会失望抱怨，大片空置房造成社会资源浪费，巨大的楼市泡沫不断累积金融风险，而少数人的游戏最终要靠全社会以及我们的子孙后代来埋单，那些还在为房子奔波的人们可能很难想像在他们的城市里矗立着一座座的空城，这个事实既荒诞又令人心酸，它是对我们房产制度的严峻拷问。
　　这是中央电视台难得的、一针见血的好评论，说到点子上了，我们的房地产调控必须从制度建设的高度入手才能解决现在的纠结，否则，政府盖再多的普通商品房也于事无补，立法禁止炒房是中国政府必须直面的选择。
　　不允许开发商囤地，凭什么允许投资者囤房？谁能为我们作一个合理的解释？

　　笔夫：八月底是重要时间窗口
　　在这个市场上,居然还有比笔夫更加悲观的人。据报道,最近中国金融业管理层要求商业银行进行压力测试,其设定的极端条件是房价下跌50%-60%对银行的影响。很难想象在这样的假设条件下,会有几家银行能够顺利过关。
　　不过,管理层敢于直面问题的勇气让人钦佩,至少比起欧洲银行业压力测试来要严肃许多。甚至,比起一些投资机构来,管理层这次显得更加深谋远虑。
　　设定这样的条件应该也给我们敲响了警钟,一是说明经济领域中存在普通投资者尚未理解和看到的更加不乐观的情况;二是管理层可能出台更加严厉的针对房地产市场的调控举措。最近央视反复播出各地空置房的调查,以及国家统计局公布商品房待售面积的数据,有关部委公布闲置土地名单,可能都在为新的政策措施出台而释放气球。
　　对于新危机保持警惕是主要经济体的共同责任。美国人一点都不会比中国人麻木,华尔街目前正在热议美联储重启量化宽松政策的影响。二季度美国GDP数据出现明显下滑,上周五公布的数据为2.4%,大大低于一季度3.7%的增长率,也低于经济学家的预估。支持美股近期走高的原因是美国公司的赢利水平尚处于危机以来的高峰,二季度利润水平同比增幅达42%,但销售额却只增长了9%,美国公司普遍不愿多雇佣更多的工人扩大规模,这使得在复苏过程中就业水平毫无改善,而劳工成本的降低自然有助于提升公司赢利能力。美国7月31日当周申请失业金人数增加近万人,至47.9万人,创下四个月以来新高,大大高于预期。这样的结果导致美国人消费能力的低迷,而国内消费占美国总产出的三分之二,这将使得经济增长的长期前景看淡。
　　但美联储所谓的重启量化宽松应该是技术性的,一则目前的背景与2009年初完全不同,华尔街大金融机构资金并没有大的问题,而市场上目前也无更多的次级贷款债券等着美联储出手收购,这一政策构想本身只能说明经济活动减缓,量化宽松对此帮助不大。有的人因此期望新的救市措施可能重振市场,但是政策本身给投资者带来的惊吓可能更加明显。美国不太可能在当前情况下再次向市场注入过多的流动性,既无必要也无可能,因此不要因此对美元中期走势过于悲观。
　　中国10年来最具破坏力的洪水席卷南北,从长江流域的稻米产区到东北大豆产区,洪灾肆虐不止,加剧了市场对于粮食价格上涨的担忧。与此同时,俄罗斯和东欧地区罕见的旱灾和热浪对小麦作物造成巨大影响,作为全球第三大小麦出口国,俄罗斯甚至已经宣布停止小麦出口,这使得全球小麦价格近期节节攀升。巴基斯坦最近也是一片汪洋,粮食短缺问题已经引起国际社会关注。中国大宗商品期货市场上,近期豆类、玉米、小麦以及油脂类产品均已出现大涨,记得2006年那轮农产品上涨的起因就是因为澳大利亚小麦价格上涨所导致,澳大利亚是全球第二大小麦出口国,而如今这样的状况使人对结果不敢多想。不过,CBOT市场最近一轮的价格上涨主要还是与美元价格下跌有很大关系,美元的贬值促进了出口的增长,美元一旦反弹,美国农产品出口的前景会看淡,CBOT价格上涨将暂时告一段落。
　　生活资料价格的上升对脆弱的复苏过程无疑是有害的,它不仅增加了生产者的成本,更重要的是压缩了政策的回旋空间,在应对经济下滑的状况时无能为力,因为任何的救赎措施都可能会使通胀水平火上浇油,这一点是和当年启动四万亿时的情形最不同的地方,那时候,至少通胀的症状已经消除,价格水平已经降到最低,但现在不是这样。央行二季度货币政策执行报告再次抱怨宏观调控面临两难局面。央行指出,国内价格形势较复杂,价格上行风险不容忽视,劳动力价格走升、资源环保成本加大、资源价改均影响通胀预期。
　　最新公布的中国PMI指数再次下滑,而据国外银行数据,中国PMI已经降到50以下,这表明工业生产已经出现了拐点。宏观经济领先数据所显示的信息在上市公司利润报表中还未显示出来,在随后的两个季度,公司将会呈现出利润的拐点,目前对于未来利润下降的看法仍属于猜测,这证明公司股价没有见底,只有当这些利空的数据公开出现后,利空才可能出尽。
　　本周市场反弹遇到了阻力,从时间周期上推算,8月底是非常重要的时间窗口,到那时,市场的下一步走向将会出现新的拐点。

　　叶檀：房贷政策不变 房价基本触底
　　房地产市场短期底部已经探明。除非出现以下三种情况，市场才可能逆转：一是大批保障房推向市场；二是加息；三是推出房产税。
　　特约撰稿 叶檀
　　8月1日，央行公布了近日召开的央行分支行行长座谈会内容，强调下半年要继续落实好适度宽松的货币政策，同时严格执行差别房贷政策，促进房地产市场健康平稳发展。
　　这一政策传导出两层含义：第一，央行将继续实行适度宽松的货币政策，市场对于货币政策继续紧缩的恐慌大可不必；第二，各银行的房贷政策不会改变，将继续收紧房贷杠杆，对投资性购房利率单向度加息。
　　央行的表态将被市场理解为，不会出台更加严厉的房地产货币政策，而投资者将理解为利空出尽是利好。这说明，房地产市场不会更加糟糕，价格不会大幅下挫，房价基本触底。
　　房地产调控政策三大法宝：利率、税率与保障性住房。现在看来，后两项基本不可能兑现，房产税尚未推出已引发广泛争议，左派与右派在房地产投资者的大旗下集合在一起，以种种理论证实房产税的不可行与不必行。而保障性住房以往雷声大雨点小，从土地到资金全都捉襟见肘。惟一的办法就是动用利率手段，缩短房地产金融杠杆，增加资金成本。
　　所谓上有政策下有对策，经过上半年的调控，市场对于房地产金融政策已经有了足够的免疫力。
　　以前属于偏门左道的其他融资渠道已经成为正道。今年1-6月共计发行了667亿元房地产类信托产品，单月平均发行规模超百亿；6月当月的发行规模更是达到了170多亿元的新高。而去年全年，房地产类信托产品的发行规模仅400多亿元。6月以来上市房地产企业也频频发布借道信托融资的公告，其中，上实发展联袂中诚信托拟发行大约10亿元信托资金，为6月份以来上市房企信托拟融资项目的规模之最。
　　不仅如此，房地产投资信托基金（REITs）试点，目前正处于最后的等待期。房地产信托基金一旦试水，房地产资金可以通过基金打通债券、证券市场，房地产资金将如不尽江水滚滚而来。
　　2009年上半年，人民银行曾会同证监会等相关部委上报了REITs试点的请示，并在得到首肯后，确立了在银行间市场和交易所市场同时展开试点的总体安排。此外，还由人民银行牵头财政部、发改委、证监会、银监会等11个部门成立了试点协调小组，其中银行间市场REITs的试点办法由人民银行主导起草，交易所REITs由证监会主导。在房地产调控阶段，推出REITs试点并不是好的选择，但有关方面扩张资产之心已经难以扼制，竟然将REITs视作平抑房地产市场的良方。
　　更重要的是，由于我国财富分布不均，25%的房屋交易以现金交易，只要房地产预期明确，仅这部分交易量就将支撑房地产投资市场。
　　市场数据足以说明，房地产市场的恐慌情绪正在消退。
　　新房成交量上升，从7月19日到25日，北京新房成交套数环比上涨72.6%，成交面积环比增长50.3%；上海成交套数和成交面积环比分别增长22%和24%；广州成交4278套，环比增加7.76%。
　　二手房成交量上升、挂牌量下降。中原地产对京津沪穗深五大城市的监测显示，近期各地二手房挂牌量已从新政后的最高位逐步回落。从7月19日到25日的一周，主要城市挂牌价格下跌幅度亦开始减缓。如北京二手房挂牌价5月环比下降2.6%，6月降1.9%，而最近一周降幅仅为1.5%；广州二手房挂牌价同期降幅分别为1.8%、1.3%和0.3%。
　　货币不会再紧缩、利率不下调、成交量下降、房价坚挺的事实，给房地产投资者打了数支强心针，刚性需求者在房价微降的诱惑下积极入市，而多次置业者重新入市，很明显投资性购房需求开始抬头。
　　更明显的标志是，近期铁矿石、建材价格急剧上升，甚至有商家封盘惜售，说明通胀与泡沫预期积重难返。
　　我们不得不面对，房地产政策疲软无力，投资者洋洋自得，开发商以小幅降价赢得市场的追逐。在房地产新政百日之际，房地产市场短期底部已经探明。除非出现以下三种情况，市场才可能逆转，一是大批保障房推向市场；二是加息；三是推出房产税。（.南.方.人.物.周.刊）

　　潘永华：全球资本市场或迎来第二次较好买点
　　此前来势汹汹的欧债危机至今仍让投资人心有余悸，全球经济是否会面临二次探底？对此，广发基金国际业务部总经理潘永华日前在接受sohu《财商》记者采访时表示：虽然全球经济表现疲软，但市场一泻千里的可能性较小。
　　潘永华指出，欧债危机主要发生在希腊等欧洲边缘国家，对意大利、西班牙等影响较大，而对德国等一些国家的影响则不是很大。从对货币影响的角度上看，欧债危机对欧元影响很大，导致欧元对美元大幅贬值，但这种贬值有双向效应。对于德国这样的国家而言，欧元的贬值提高了出口的竞争力，德国的股市相对于其他国家也显现出较强的特征。
　　至于全球经济是否会二次探底，是否会重复2008年一泻千里、全球股市几近崩盘的局面？潘永华认为可能性较小。潘永华指出，2008年的情况是由于全球金融系统存在崩溃的风险，各个金融机构的杠杆做得非常高。
　　当时每家都在去杠杆化，多家公司有倒闭的危险。潘永华说，但从2008年下半年开始，政府对于这方面的支持比较大，包括巨大的增资和去杠杆化等。
　　有些金融公司，特别是美国的金融机构，不排除还会有一些非常小的银行仍会陆续关门，但不会再有2008年那样的风险，这次股市调整也不会有那么大的幅度。潘永华说。
　　甚至，潘永华认为，全球资本市场现在正经历自2008年以来第二次比较大的调整，经验证明，2008年底调整的时候是全球资本市场一个很好的买点，而这次也不例外。现在对QDII基金来说，又是一次比较好的买点。潘永华说。
　　此外，对于当前人民币对美元汇率与合理汇率之间是否还存在巨大差距，潘永华表示质疑。
　　中国外汇交易中心数据显示，8月4日美元对人民币汇率中间价报6.7715，再度创下人民币汇改以来的新高。自2005年7月21日人民币汇率形成机制首次改革以来，人民币对美元已升值超过两成。
　　潘永华指出，一国汇率的升值反映在两方面，一种是名义汇率直接升值，另一种是该国物价提高导致汇率的升值。人民币对美元已经实现由8.25元到6.77元的名义汇率升值，同时中国的物价上涨速度比美国快很多，按购买力定价的汇率价值已经提高很多，两股力量交织在一起已经反映了大部分的升值空间。潘永华说。
　　另外，潘永华还指出，过去几个月随着中国房地产调控力度的加大，热钱的流入已呈下降趋势，名义汇率与实际汇率的差距已经不大，所以未来3~5年名义汇率升值空间有限。

　　皮海洲：4000亿险资进股市只是一个画饼
　　5日，保监会发布了《保险资金运用管理暂行办法》。从媒体的报道来看，《暂行办法》的颁布，明显被视为了A股市场的重大利好。一时之间，4000亿元险资等待入市的舆论满天飞。
　　然而，这4000亿元资金进入股市属实吗？未必。它不过只是一个画饼而已。
　　根据《暂行办法》的规定，保险资金投资股票与股票型基金的上限比例可达20%，加上《暂行办法》规定保险资金投资于银行活期存款、政府债券、中央银行票据、政策性银行债券和货币市场基金等资产的账面余额，合计不低于本公司上季末总资产的5%。二者简单相加，这就意味着保险资金权益类投资占比可达到25%。而截至6月末，保险资金投资基金、股票、股权等权益类投资占比15.1%，距离25%的上限目标还有10%的空间。按照保险公司6月末总资产4.17万亿元计算，险资权益类投资的空间尚有4000亿元的资金可以运用，4000亿元进入股市的资金因此而来。
　　但这4000亿元资金显然是莫须有的。就《暂行办法》规定的投资于银行活期存款、政府债券、中央银行票据、政策性银行债券和货币市场基金等资产的账面余额，合计不低于本公司上季末总资产的5%这部分资金来说，这个5%计2000亿元资金，基本与股市不沾边。而且这个5%不是上限，而是下限，其上限可以是50%甚至更高，是不能简单地与投资股票及股票型基金上限的20%相加的。因为在今年6月末，在保险资金的运作中，银行存款占比30.5%，债券占比51.8%，远远超过了5%的比例。因此，不应该把这部分资金的运用纳入到股票投资中来。
　　而且，就剩余的2000亿元资金来说，同样也是不确定的。虽然《暂行办法》规定保险资金投资股票与股票型基金的上限比例可达20%，但在实际投资过程中，保险资金是否需要按上限来投资，这完全取决于保险资金的风险控制情况，以及股市的市况。在通常情况下，保险资金是不可能按上限来操作的。所以，尽管目前保险资金还有5%也即2000亿元的增资空间，但保险资金有无必要进行增资操作，却是不确定的。
　　并且，《暂行办法》实际上并没有提高保险资金投资股票与股票型基金的投资比例，因为在此之前，保险资金投资股票与股票型基金的比例上限累计也是20%，原来的规定是保险资金投资股票与股票型基金的比例各自最高为10%，《暂行办法》只是将原来的各自为战合并到一起来使用。如果说这中间真的还有2000亿元资金可以运用，这也是原来就有的，而不是《暂行办法》带来的新增资金。可见，所谓的4000亿元险资进入股市，无非又是一张画饼而已。（天府早报）