全国待售商品房近200万套 长三角发生多起退地事件
　　统计局昨对市场空置论作出回应 6月末全国商品房待售面积为19182万平方米
　　最新消息
　　国家统计局4日公布的数据显示，今年6月末全国房地产开发企业商品房待售面积为19182万平方米，同比增长6.4％。（编者注：如果按平均每套房100平方米计算，则待售商品房套数为190万套左右。）
　　国家统计局专家解释说，商品房待售面积不等于住房空置面积。商品房待售面积是指房地产开发企业已竣工商品房中至报告期尚未售出或出租的面积，住房空置面积是指某一时点上已经售出但实际无人居住的住房面积。
　　广州暂不会出现退地潮
　　7月份土地市场热度不减。一方面，全国20大城市累计卖地接近300亿元。另一方面，最近长三角部分开发商因资金压力出现退地。分析人士表示，即使退地也是个别行为，广州暂时不会出现退地潮。
　　中国指数研究院统计显示，7月最后一周全国20个主要城市土地推出量收紧，成交量增加，成交均价降幅较大。7月全国20大城市累计卖地接近300亿元，环比上涨16％。
　　值得注意的是，当前土地成交主要集中在二三线城市，北京和上海分别成交4宗，广州只成交1宗两万平方米的地块，而深圳7月份土地成交活跃指数为零。上市房企拿地公告7月份明显增多。根据不完全统计，4月~7月，A股上市公司公告获得土地的次数呈现逐月上升的态势。在最近的7月份，拿地公告出现了16次，是6月份的整整一倍，而4月份的拿地公告仅有2则。
　　长三角发生多起退地事件
　　虽然7月份土地成交整体有所回升，但近期长三角不少开发商迫于资金压力退回此前拿的土地，引发一轮退地风波。记者采访的多数专家表示，在资金压力下，开发商退地行为或在所难免，但主要还是个案，暂时还不会出现退地潮。
　　南京市国土局最新公告显示，该市栖霞区于2007年12月6日以7.1亿元成交的一地块，开发商至今未缴纳全部地价款，为此，南京市国土局解除了上述合同。当月南京已有三幅土地被市国土局收回。温州一地王也遭到没收。上海则有传闻称某开发商因至今未付土地款，可能主动放弃今年年初以24亿元拿下的嘉定地王。
　　目前退地只是个别现象
　　房地产营销策划专家谢逸枫认为，产生退地的主要原因是开发商资金链出现破裂，市场对房地产行业前景不乐观，以及开发商开发成本增加和政策调控严格。他表示，2010年全国超过1万公顷闲置土地未按照法律和政策规定动工及开发。如果国务院真要动地王和闲置地块，全国至少有80%房企和80%土地面临被迫退地或主动放弃退地。长三角或将引发退地潮，并且将蔓延到珠三角。
　　不过，地产经济学家邓浩志则认为，短期内房价波幅有限，所以因为楼价下跌而退地的可能性有限。满堂红地产高级主任肖文晓也指出，目前退地只是个别现象，广州距离退地潮的说法还有很大距离。
　　7月广州二手楼价量齐涨
　　昨日新出炉的三大中介行报告显示，广州楼市7月骤现三涨：价涨、量涨、租涨，住宅买卖交易成交量出现10%~15%的升幅，成交均价微涨2%左右（见表）；租赁市场继续升势，租金已超过上半年最高峰的4月均价，比6月平均上涨5%左右。有市场人士分析认为，近一个月政策趋向稳定令市场氛围出现好转，加上网签即将实施、改善型买家抢先入市，令广州二手楼市首现全面反弹。
　　中原研究部分析，由于近一个月政策环境趋向稳定，市场气氛出现逐渐好转迹象，少数刚性买家认为政策已定，价格已稳，因此不再刻意观望；少数新放盘业主愿意退步，下调了部分价格，因此促进了客户的成交意愿。另一方面，广州实行网签在即，使少数客户加快了置业节奏。
　　合富置业人士表示，7月首次置业者交投活跃度比6月份增加5%，而7月份改善型购房者交投活跃度比6月份提升23%。
　　中高价位物业成交比例开始上升
　　中心城区的优势在市场反弹时也充分体现。据合富置业数据显示，7月中心城区二手住宅买卖成交均价为13647元/平方米，环比上升1.8%，涨幅高于全市整体水平。盘源稀缺的市中心小区盘不时有优质盘放售，带动中高价位物业的成交比例上升，成交结构有所变动而令成交均价走高。
　　以越秀区为例，7月成交均价在10000~15000元/平方米之间的单位，在总成交中的比例扩大到61%，相比6月份的48%上升13%左右。满堂红研究人员认为，大户型成交增多很可能与商业银行二套房贷政策落地后房贷审批流程逐渐恢复正常有关。
　　不过，市场人士表示，二手住宅成交量的绝对值依然偏低。满堂红地产的统计数据显示，7月份全市二手住宅买卖成交宗数虽然是新政后成交最多的月份，但与新政前仍有三到四成的差距。
　　7月二手住宅租赁成交价格也维持上升势头，平均环比上升5%左右，均价为36元/平方米/月左右。满堂红地产统计数据显示，7月份二手住宅的买卖放盘量环比增加0.1%，总量与上月基本持平；二手住宅的租赁放盘则环比增加了20.2%，增长较为明显。（.广.州.日.报）

　　牛刀：目前房地产市场不可能回暖
　　据中国之声《新闻纵横》7时45分报道，他曾经被称为中国楼市三剑客之一；他曾经坚信中国楼市必然下跌；他曾经与地产商激辩楼市未来；他曾因为预言09年楼市大跌而备受质疑，他就是房地产评论人牛刀。
　　近日，牛刀再现江湖，并且坚称：上海以美元定价的高档写字楼空置率将跃升至50%，这个数据从何而来？他对中国楼市的走向作何判断？面对质疑声又会怎样回应？记者对话牛刀，看他如何指点楼市江湖。
　　记者：我们从您的博客中间看到了一些关于中国房地产的预测，比如您说上海以美元定价的写字楼空置达到了50%，您的依据是什么？
　　牛刀：依据是整个中国经济的转型，由中国制造转向中国创造。这个在一线城市是经济发展的一个趋势，在上海很多特别是外向型的出口制造业，它们在上海这个地方生存非常艰难，主要原因是什么呢？上海的地价上涨，十年上涨了三倍；上海的房价上涨，房价上涨了四倍。
　　在这种情况下，它带动了整个生产成本的上涨，造成了大量的企业内迁，朝二三线城市走。二三线城市现在接纳了很多上海的企业，这些工厂的写字楼可能就要搬迁到二三线城市去，上海的写字楼空置率就越来越高。现在已经是30%的空置率了，我的分析是到2012年就要达到50%的空置率。
　　记者：之前有很多人在炒作另外一个关于空置房的信息就认为咱们全国现在大概有6540万套的房子是空置的，您对这个数字的看法是什么，因为之前有很多媒体认为这个数字是不真实的。
　　牛刀：这些媒体没有经过任何调查，他们不能否认这个数字，只是他们找不到这个数据的出处。我们国家原来的统计口径是全国70个大中城市，这个统计的口径他们就搬出了一个数据，说70个大中城市五年只建了八千套房子，所以六千多万房子空置数字不真实，这其实是错误的。这个数据一出来就讲得很清楚，是全国660个城市电表连续6个月为零度数的空置住宅有6540万套间，这个数据是非常正确的。
　　当下中国楼市似乎又走到了调控的十字路口，无论是土地市场，还是一线城市成交量，似乎都出人意料的保持着热度。面对纷繁复杂的楼市乱象，剑客牛刀认为，房地产市场目前不可能回暖。
　　记者：您认为目前我们国家楼价的走势会如何，因为毕竟从现在来看，三个月的调控过去之后，楼价在一线城市的中心地带并没有出现大家所期望的那样大幅的下跌，而是维持相对坚挺的走势，甚至有些地方出现了新的地王或者是成交量的上升。您觉得楼价会下降吗？
　　牛刀：我们很多的普通民众对调控寄予的期望太高了，目前的这种效果已经非常不错了，因为房地产是个周期性达两年的产业，真正房价下降不是三个月的问题，应该是六个月到一年的时间出现下降的态势。
　　记者：您觉得在半年到一年或者是在周期中间，房价是否会下降？它会降多少呢？
　　牛刀：中国的房价根据现在宏观经济的走势，它不是下降一年，它是要调整三年到五年，整个2009年全国70个大中城市的房价上涨了23%，这个数字也是我们根据统计局的成交金额和成交面积之间的差来算出来的，现在房价真正要见底的话至少要下降50%才能见底，它不可能一下见底，你不可能一下见底又延长调整时间，所以是三到五年的调整时间。
　　记者：但是现在好像部分房地产市场出现了回暖的现象，您怎么解释这种现象？
　　牛刀：这是开发商一种欺骗手段，市场根本不可能回暖，我们打开各个网站来看各个城市的成交量，深圳一天60套到80套，上海原来的成交量经常是两千来套，现在是三百来套，怎么叫回暖呢？北京100多套怎么回暖呢？完全是骗人嘛。
　　2008年地产三剑客--牛刀、时寒冰、曹建海曾经与任志强等地产代表激辩楼市未来，当时牛刀坚信09年中国楼市将回调，然而出人意料的是，当年中国楼市经历了一轮暴涨，一批批牛刀的追随者面对翻番的房价，痛失购房的机会。于是有人质疑牛刀等人为了出名而剑走偏锋的言论，时至今日牛刀认为自己的预测没有一点错误。
　　记者：我还记得在2008年年底的时候，那个时候大家都在激辩楼市会走一个什么样的走势的时候，当时以您为代表的三剑客曾经提出楼市会见底、会大跌，但是您当时预测这些看法到后来没有变成现实，于是就有一些人认为可能三剑客的观点过于偏激，甚至有人认为说你们可能是为了出名所以在不停的说一些不太负责任的观点，您是怎么看待这些人对你们的评价呢？
　　牛刀：我觉得他们这些人都是误解，我们认为这些东西要历史来看，我们当时的这种预测和判断没有一点错误，2008年12月24号我曾经说过晚两年买房省十年打拼，那个时候还一直在坚持调控，但是到了2009年的1月份没有坚持调控，加大了基础货币的投放。
　　记者：有一些人曾经质疑过，08年跟大家说不要买房子的人可能08年、09年买了很多房子，在这两年，就是08、09年您买房子了吗？
　　牛刀：08年09年我没买房子。
　　记者：您还是认为现在也不适合买房子？
　　牛刀：现在也不适合，如果真正需要买房子，你什么时候都可以买，因为你是一定需要。我们所谓的买房子的时机就是说市场平稳运行的时候，这个时候买房子最好，买房子要看自己，它原来不是投机炒作过度严重的地方，它加息以后基本上就会平稳。如果投机炒作过度的地方，炒家的持有量非常大的地方，这个地方就很难说。（.中.国.广.播.网）

　　钟伟：房地产业终结黄金十年
　　2011-2020年的中国房地产业将不会拥有2001-2010年的诱惑和光环。
　　自北京奥运会之后，我对中国经济的长期前景趋于悲观；自今年以来，悲观日益浓重。这种情绪看起来和经历了次贷危机之后仍然强盛的中国经济，仍然自信的民众情绪格格不入。但愿我只是愚蠢的杞人。如果聚焦到房地产，那么过去十年是辉煌的爆发式增长，未来十年，辉煌不再、巅峰永逝。
　　我的理由在于四点，一是经济增长质量；二是过度发钞；三是人口变数，四是城市化谜局。这些决定了房价即便仍有惯性，但房地产行业已有因透支而早衰的迹象。
　　第一，糟糕的经济增长质量。一般认为，中国在2015年之前人均GDP将超过5000美元，在2020年人均GDP过万，2025－2030年间中国超过美国成为全球最大经济体。我在奥运之前对此抱有信心，目前则信心动摇。过去20年，中国经济增长的全要素生产率提高缓慢，过度地透支了自然资源、环境和劳动力。延续目前中国经济的增长轨迹，最悲观的估计是，也许只有不到一半的中国省市能超越人均GDP1万美元的标杆。经济增长方式不转型，房地产前景将受制约。
　　第二，中国严重的过度发钞。中国经济从计划向市场转型的初期，由于养老、住房、医疗、教育的货币化，从而增加发钞量还有合理性，至今这种合理性已经基本丧失。许多人固执地以为，人民币面临的总是升值压力，这很可能是一种悲剧性的幻觉。我们可以对比中美的经济和货币总量。在实体经济方面，迄今中国大约是美国的1/3而已。但是中国广义货币M2和现金M0分别为66万亿元和4万亿元，美联储的相应数据是10万亿美元和9000亿美元。中国人民银行的总负债为24万亿元，而美联储则为2.3万亿美元。在过去的10多年，中国的M2/GDP始终是全球第一。这显示出中国过度发钞和金融抑制并存，货币金融效率不高。日本和香港房地产泡沫的崩溃，都发生在M2年度同比增速从双位数下降到个位数的当年。
　　第三，中国莫衷一是的人口增长预测。人口变动不仅对人口红利和工业化进程有影响，也对房地产行业有决定性的影响。10年前被广泛接受的观点是，中国大约在2035年左右达到16.5亿的峰值。新近的官方估计则是，如果以目前1.8的总和生育率，那么2050年人口将达14.35亿；如果总和生育率上升到2.0，则2050年人口将达15.75亿。未来20年，人口仅仅增长不到7000万人和增加1.6亿人，对房地产显然意味着截然不同的悲喜结局。
　　第四，中国城市化进程的评估分歧。官方数据是目前中国城市化率约48％，大多数中国学者认为，实际可能仅有43％左右，这就意味着目前城乡之间的大规模人口迁徙仍将延续，那么城市膨胀带来的造城运动仍将延续。但不幸的是，近年来国外学者和商业机构纷纷指出中国城市化率被大大低估了，有研究甚至认为当下中国城市化率已高达73％，这意味着中国农村不再有庞大人口向城市加速流动和定居，也意味着靠廉价劳动力支撑的世界工厂模式将承受冲击。
　　总结一下，上述四个因素是相互影响的，经济远景决定了居民实际收入增长的空间，币值对内和对外的稳定决定对资产的投资需求，人口增长及其迁徙决定了房地产的刚性需求。绝大多数研究者认为，中国的房地产使城市化和人口迁徙的门槛过高，我的看法与此截然相反:如果中国20年就基本走完城市化，那么这是过去300年来最大规模的一次城乡人口迁徙，它证明了中国规划恶劣、建筑低劣的城市化是门槛过低的、无序狂飙的夹生饭。2011－2020年的中国房地产业，将不会拥有2001－2010年的诱惑和光环。
　　（作者系北京师范大学金融研究中心教授，本文只代表个人观点）(.英.才)

　　A股市场重拾跌势 对房地产调控的忧虑升温
　　A股市场周四早市重拾跌势。因国家统计局公布称全国商品房待售面积进一步升至1.92亿平方米的高位，引发市场对于房地产调控的忧虑；同时，对于7月份国内通胀增速再创年内新高的担忧也打击投资者信心。
　　上证指数现报2635.11点，跌0.13%；深证成指现报10854.45点，跌0.15%.当前A股市场个股表现涨跌互见，按照新财富行业分类，房地产、银行、家电、钢铁、煤炭开采等行业领跌大市。
　　随着政策风向的再度趋紧，近期A股市场扭头回落的迹象日渐显现。7月份通胀率的高企料将令市场对于政策放松的预期降温，而经济热度进一步回落则会加剧市场对于经济探底的担忧，因此在下周公布7月份宏观经济数据之前，市场可能将持续遭受压力。（.全.景）

　　东方证券：应有探索长期价值的勇气 荐5只银行股
　　研究结论
　　传统对公信贷模式在当下达到了阶段性高点，当前经济背景下已很难继续提升。中国银行业将进入一个没有历史经验可供借鉴的全新海域。我们希望国际比较能够提供新的思考的线索。虽然长期中我们都将死去，但我们仍应有探索长期价值的勇气。
　　基于资本的方法论和各国银行业不同的运营模式。传统杜邦分析不适用于银行业，因此我们尝试构建了银行ROE的解构体系。基于这种解构方法，我们看到三类银行经营模式：高风险-高收益-高资本占用的三高型银行以美国为典型；低风险-低收益-低资本占用的银行以法国为典型；而包括中资银行在内的多数国家处于中间类型。以上分类意味着我们很难不考虑模式的差异性而就净息差这样的局部指标来进行片面的国际比较。
　　长期来看中资银行收费业务收入增长难抵利率市场化影响，作为ROE拆解的两大要素之一ROA有下降要求。纵比来看当前存贷利差虽然处于历史较低水平，但仍高于大多数外国同行，利率市场化影响较负面；中间业务收入有提升空间，但从手续费收入/总资产来看，对ROA的提升空间难以抵消利率市场化的负面影响；此外，偏低的成本收入比和信用成本率也很难长期持续。判断长期内ROA将可能从当前的0.99%下降至0.82%。
　　另一要素杠杆率将在2009年的基础上有一定的下降。(1)为满足银监会11.5%/10%的资本充足率要求，杠杆率需要从当前的18.1倍下降至17倍左右；(2)从巴塞尔I过渡到巴塞尔II，再到未来可能实施的巴塞尔III，风险计量覆盖范围不断扩大，资产风险系数有提高的要求；(3)在当前全球强化银行监管的大背景下，行业监管很难有放松的预期。
　　因此，预测银行业18.71%的ROE可能在短期内下降至17%左右，并在利率市场化之后的长期内下降至14%。测算14%的信贷增速下，每年银行融资需求为470亿元，且将以14%的速度递增。
　　另一种视角：RoRWA。我们再次强调RoRWA的重要性。该指标更好地链接了ROA与杠杆率，是更有效的银行比较指标，还有助于我们刻画不同类型的银行增长路径。PB/RoRWA是我们目前能找到的最合理估值指标，随着未来银行经营模式的分化，该指标的优越性会日益明显。
　　我们认为，银行合理PB应在2.0X，而1.8-2.4X是合理区间。目前银行股2009和2010年PB分别在2.16和1.80倍(不包括宁波银行)，低估5%左右。即使不考虑PE的提升，投资银行股每年的收益率也在11%左右，略高于股权成本。银行股仍有估值修复的空间。个股选择上，我们更侧重(1)RoRWA高的银行，或(2)RoRWA提升空间大的银行。我们认为，站在现在来看，未来有望通过战略转型而在利率市场化和脱媒化挑战下更好地生存下来的银行将包括招行(600036)、宁波(002142)、民生(600016)、交行(601328)和深发展(000001)。（.东.方.证.券）

　　长城证券：地产市场震荡上行的概率较大 推荐7只地产股
　　要点：
　　新房市场：一线城市销量大涨。
　　销量：本周各地楼市成交量以上涨为主。重点城市成交量环比上涨4%，比08年均值高12%，比09年均值低48%。一线城市成交量均环比上涨28%，二线城市成交量环比下跌6%。
　　价格：本周重点城市房价整体略有上涨。其中一线城市微跌1.6%，二线城市房价上涨4.6%。重点城市最新房价指数，比09年均值上涨30%，较08年均值上涨43%。
　　库存：本周一二线城市库存指数均出现0.7%的微涨，但由于四周移动平均销量继续上涨，导致消化周期持续缩短。
　　未来成交展望：7月份在供应增加、房价松动的情况下，重点城市成交量呈现逐步回升态势；预计随着下一阶段供应量的进一步增加，价跌量升的趋势仍将延续。
　　二手房市场：价跌量涨。本周除天津外，北京、杭州、深圳的二手房成交量都出现了上涨。房价方面，天津和杭州的二手房成交价普遍下跌，其中天津下跌6.4%，杭州下跌7%。
　　投资建议：市场震荡上行的概率较大7月份以来，我们重点关注的地产股走出了一波估值修复性的反弹行情，平均出现了25%左右的涨幅。本轮反弹可归因于政策、市场、业绩三者的结合，即：第一，政策层面没有更严厉的调控措施出台，反而随着经济增速下滑政策放松的预期在增强；第二，楼市在供应增加、价格松动的作用下，成交量逐步回升；7月份，一线城市成交量环比上升了13%，二线城市上升了6%；第三，地产上市公司靓丽的中报业绩推动。我们在前期周报中提到，本轮行情的持续性主要取决于两个因素：第一，随着三季度供应量的大幅上升，销量能否在价格适度回调后，出现持续回升；第二，信贷政策放松(或大众普遍预期其即将放松)何时出现。我们认为，整体而言，三季度销量继续回升是可以预期的，但是很可能是震荡上升的过程；而政策面，市场寄予的放松调控在三季度尚难成为现实，仅靠放松期望能否支撑行情延续，有待观察。因此，三季度地产股的市场表现很可能跟楼市一样，呈现震荡上行的格局，建议投资者逢低介入，可以重点关注一二线蓝筹股，如：万科(000002)、金地(600383)、冠城大通(600067)、格力地产(600185)、华发股份(600325)、荣盛发展(002146)、滨江集团(002244)等。
　　风险提示：行业投资风险主要来自于：第一，价格的进一步松动不能刺激销量持续上升；第二，政策放松预期被打消。（.长.城.证.券）