日前，《每日经济新闻》独家联合某网站发动大量工作人员及网友调查的数据显示，在30多个主要城市的500个社区中，平均三成以上住宅在晚间20至22时30分“黑灯”，其中一线城市尤为突出。

　　通过这500个被抽样调查的楼盘可以看出，目前房价越高的城市和楼盘，空置率越高，反之入住率就越高。

　　求解空置率

　　黑灯率和一个楼盘的空置率究竟有多大关系？从黑灯率能否推算出一个楼盘的空置率？

　　此前记者曾获得三个反例质疑这种抽样调查方法的可信性：一是华远总裁任志强反驳网友指责他开发的裘马都晚间黑灯率过高，原因是“交房只有9个多月，很多业主还在装修未入住”。

　　另一个反例来自上海著名的楼盘——汤臣一品，2007年该楼盘刚刚只卖掉了第5套公寓，但是晚间8点记者路过该楼盘时，却发现所有的灯都亮着。

　　第三个反例来自记者居住地对面的一个1992年建成的入住率超过90%的公房社区。在8月某个周五晚间20点30分，小区靠马路一侧的楼房只有三成开灯，原因是小区多为老年住户，为减少电费支出，他们很多没开灯。

　　但乐居全国副主编相国良却告诉《每日经济新闻》记者，他们发动百个城市的网友民间晒黑灯，抽样调查的楼盘都建成一年以上，希望调查能接近真实情况。

　　为确保“黑灯率”更接近真实房屋空置数字，乐居想了很多的办法筛选抽样对象。

　　比如，北京调查的楼盘限定在普通公寓，且必须是板式房，避免业主开灯未被观察到；其次楼盘必须是城市配套相对成熟，能够入住的房子，那些各项配套均不成熟的卫星城不在统计之列；同时，调查排除了双休日居住、平时不在的“候鸟型”居住者较多的楼盘。

　　乐居南京主编王小军说，在公布了南京楼盘黑灯率情况后，南京365地产家居网跟踪调查了一个黑灯率接近50%的小区水表数字，发现确有4成以上水表从未走过，显示了晒黑灯这个土办法确实能反映出一个楼盘的大概空置情况。

　　真实数字之谜

　　乐居北京主编务名扬认为，造成黑灯的现象有很多，除了一部分是投资者有意闲置外，也有可能是住户外出、休息等偶然性因素，因此要更精确地反映楼盘的空置情况，还需要结合其他调查进一步确认。

　　为了能更精确地了解一个楼盘投资者的数量，南京乐居的编辑还对这个小区附近的十多家门店的挂牌二手房数量进行调查，排除那些被多次挂牌的房源，以求最准确地了解这个楼盘的投资者数量。

　　但这样的做法，并不能推导出楼盘的真实空置率。

　　“如果将黑灯率、水表电表走字，再结合物业提供的调查，可以相对精确地反映一个楼盘的空置率。”相国良说。

　　在这些数字当中，尤以物业对小区入住情况的调查最能反映一个楼盘的空置情况。知情人士说，公安部门通常会要求小区物业对住户的入住情况进行详细调查，给出比较精确的数字。因此，物业对小区的入住率更有话语权。

　　但是，北京、上海、南京、海南等多个地方的乐居主编均向 《每日经济新闻》记者反映，也许是担心业主反感隐私被暴露，这些城市的乐居编辑在采访物业时均吃了闭门羹，有相当数量的物业不允许编辑进入小区内部调查水表、电表的走字情况。

　　而电力、水力、煤气等部门对社会要求公开“零走字”房源数量的呼声，也始终态度暧昧。

　　真实的楼盘空置数字仍然是一个谜。（每日经济新闻）

　　根据调查可以看到，“黑灯楼盘”已经大面积出现。这当中除了投资投机性因素外，那些 “黑灯率”较高的楼盘之所以这么“黑”，是否与其开发商的企业战略有一定的关系？

　　北京某网站主编务名杨说，楼盘的档次和价格越高，黑灯率越高；那些售价和档次较低的楼盘，黑灯率反而较低。

　　高档物业=高空置率？

　　“黑灯楼盘”：新世界（600628）家园

　　“黑灯率”：45户中仅8户亮灯

　　在北京数十个黑灯率较高的楼盘中，新世界家园是少数几个早在5年前就入住的楼盘。它的开发商是新世界中国旗下的联营公司——北京崇裕房地产开发有限公司。

　　某网站8月5日21点30分对该项目“黑灯率”的调查显示：45户中只有8户亮灯。不过，可能是调查时间不同，《每日经济新闻》记者的现场查看显示，该楼盘实际的黑灯率并没有那么夸张，大约为20%~25%，但这一数据对于一个房龄已超过5年的楼盘来说，已经不算低了。

　　正如务名杨所言，楼盘的空置率和楼盘的档次与房价有关。新世界中国2003年至2005年的年报曾披露，北京新世界家园是一个高素质的物业。《北京青年周刊》2001年曾报道，新世界家园从一开始就把项目定位为高端产品。

　　《每日经济新闻》记者现场调查也发现，当时购买该楼盘的主要是本身品位、地位、支付能力比较高的五六十岁的实力买家。如今，这些购房者希望能够住得更为静谧，或者因为物业升值，想套现其中的升值利润而搬走，因此将房源挂牌出售。在此期间由于担心出租会影响物业的售价，所以导致楼盘有比较高的黑灯比率。

　　不过，新世界中国北京项目公司的媒体经理表示，项目的高素质并不代表楼盘就是高品质的，而从她了解到的情况，新世界家园当时的售价应该不是很高。她认为，目前项目的空置率也不是很高。

　　搜房网的资料显示，早在2005年2月，该楼盘的销售价格就已经达到10500元/平方米，而根据北京市统计局的统计，2005年1至11月，北京市商品住宅平均价格为6776元／平方米。

　　豪宅更易“黑灯”

　　“黑灯楼盘”：NAGA上院

　　“黑灯率”：132户仅5户亮灯

　　比新世界家园更有代表性的是北京NAGA上院。被曝光132户仅5户亮灯的NAGA上院，从一开始就被定位为面向有层次的、有底蕴的富豪。

　　早在2007年，该楼盘的销售均价就达到68000元/平方米，是当时北京的一个高端楼盘，而当时该楼盘的营销定位便是针对高收入的富豪。易居中国在接手该楼盘的代理时，甚至提出要对项目从上海到深圳等一些城市进行全程推广。

　　或许是因为项目集中了数量较多的投资客，安居客网站显示，一共只有99套房源的NAGA上院，居然有48套在挂牌出售，扣除一些重复性挂牌后，数量仍然达到小区所有房源的20%以上。

　　这一现象似乎证明了一个在博鳌房地产论坛多次被提到的观点：富人把房子当作金融工具，因而会拥有多套豪宅。

　　小户型产品的高空置率

　　“黑灯楼盘”：亚奥观典

　　“黑灯率”：148户仅42户亮灯

　　除了高端公寓以外，小户型产品也是高黑灯率的“重灾区”，造成“黑灯”的主要原因是这类楼盘的购买者大多为投资者，在项目升值以后，迅速将房子挂牌出售套利。亚奥观典便是这样一个产品类型，调查显示，该楼盘148户仅42户亮灯。

　　而造成黑灯率比较高的原因，便是该项目非常高的投资客比例。亚奥·观典国际公寓营销总监王宪坤2006年在参加一家网站的业内交流活动时，就曾多次表示购房者中投资客比例比较高。

　　该项目的销售总监当时说，“我们这个楼盘有很大的升值空间和潜力，而且，它有一个非常成熟的环境和配套设施，所以在开始卖的时候，经常有很多投资客，包括对这个项目关注比较久的人来我们这边看房。”

　　亚奥观典离奥运的主会场“鸟巢”直线距离约800米，奥运会的举办令周边的各项设施大幅度提升，楼盘的位置也从相对偏远的区域，转而成为城市的核心位置之一。

　　再加上亚奥观典把产品开发成更适宜投资者投资的小户型产品，又在宣传时更多强调楼盘的升值空间，造成投资者在这个楼盘的购房者中占比较高的比例。2006年王宪坤和亚奥·观典国际公寓销售总监周峰在参加媒体活动，推广产品时最多说的就是楼盘的升值前景。

　　涉外楼盘的另类高“黑灯率”

　　“黑灯楼盘”：仁恒河滨花园

　　“黑灯率”：104户中仅19户亮灯

　　相比上述两个楼盘，位于上海天山板块的仁恒河滨花园是另一个类型，它被曝光高黑灯率，可能是个误会。数据显示，该楼盘104户中仅19户亮灯，但《每日经济新闻》记者于现场调查该楼盘，发现其中大部分的房源均已出租的。

　　作为上海外籍人口最集中的区域，中原地产仁恒河滨分行经理陈双明昨日向《每日经济新闻》记者透露，该楼盘目前出售但没有出租的房源大概只有50套，仅占总数量的3%左右。

　　陈双明承认，仁恒河滨花园从一期销售开始，就是一个云集了大量投资者的地方。早期，是小区内的业主同时购买两套房，一套出租、一套自住。而在发现房源租金收益可观以后，投资者数量变得更加庞大。

　　据介绍，最新一期的购买者中，绝大部分都是投资客。但这些投资客并不打算空置，而是委托附近的中介公司出租。“很有可能是因为租住在那里的境外人士流动性太大，导致了楼盘的高黑灯率。”陈双明说。

　　事实上，这一类因为住户不常住造成的 “高黑灯率”不仅在一两个楼盘出现。在博鳌房地产论坛上，宝宇地产董事长龚保民就曾介绍，黑龙江在海南买房的业主有9个月的“空巢期”，往往要等到冬季才来居住。而一些业内人士也表示，城市近郊别墅因为交通不方便，使得业主只在双休日居住，这些都使楼盘出现了“黑灯率”高的现象。