许少三，这个在广州珠江新城合富置业工作达一年之久的小伙子，现在不得不离开广州置业经纪这个行业。

　　“现在行情不好啊，今天我刚离职。”当《每日经济新闻》记者致电许少三时，电话那边传来的声音略显无奈。听他说，他已离开广州。

　　这一年来，天天周旋在广州珠江新城这个代表着广州楼市最高点的CBD区域，许少三有两个最大的感受：一是城市“太安静了，晚上黑黢黢的”，二是客户“太有钱了，手上物业仅放租的都有两三套”。

　　“现在没在那边做了，也可以说说楼盘情况了。”许少三在电话中笑着说。

　　中介业绩基本全靠出租

　　“在珠江新城做了这么久的经纪，我发现可以说整个区域60%以上的买家都是投资客。”许少三说，那些买房的基本一买就是2套以上，其中两房的户型最受投资客欢迎，而那些大户型三房以上的户型基本都是自住为主。

　　对于那些投资客来说，要么就是投资短线操作，行情好的时候尽快出手，遇到行情差的时候就放租——就像现在的行情一样。在珠江新城东区，集中了大量公寓类的小户型，“好的一房一厅可以租到3000元/月”。

　　许少三曾遇到过一个以投资为主的客户，仅他一个人手上就有三四套珠江新城的房产在放租，而这样的客户，依照他的经验来看，其手头上的房产应该不少于10套。“这段时间行情不好，不少经纪人已连续2个月拿底薪过活，大部分的业绩也来自出租。”

　　近期，记者走访珠江新城楼盘现场发现，不少置业经纪人纷纷在大街上举着牌子“揽客”，而手中宣传的户型都是降价达2000元~3000元/平方米的笋盘。

　　“生意不好做，以前都是坐在空调房里打电话，现在大热天都要出来。”许说。

　　众多楼盘以投资客为主

　　许少三在珠江新城工作一年之久，可算是对这个核心区域楼盘了如指掌，他告诉记者，“珠江新城的东区和西区住的人相对较多，而在珠江新城中轴线附近，楼盘空置率较高。”

　　他介绍说，比如在珠江新城中区的汇峰国际公寓，开盘的时候卖1.5万元/平方米，去年受整体行情影响，飙升到2万多元/平方米，由于处于城中心区域，还是有人抢着买。“但买的人大多数都是投资客，现在那边住的人不算多。”许少三说，此外，诸如富力盈丰国际公寓收楼已有一年时间，购房者也主要是以投资客为主。

　　“一些投资客，并不在意短期租赁那点钱，宁愿将房子空在那里，等市场好的时候再出手。这样一来，这个区域的不少楼盘加上租客住的人都不足一半。”许少三说。

　　采访中，不少业内人士表示，广州新城区域以及郊区的楼盘空置率偏高，而高空置率给房地产带来最直接的影响就是造成投资泡沫积累，容易造成供应紧张和市场需求旺盛的的假象。

　　此前空置率问题已经引起了社会各界的强烈关注，但由于缺乏认定标准，具体的空置率数据一直 “难产”，不过，根据调查，“黑灯率”高已经是众多楼盘共同面临的问题。对此，中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容分析指出：造成空置率高的本质是房价高得离谱。房价越涨，空置率越高；空置率越高，越推动房价上涨。

　　专家争议空置率

　　《每日经济新闻》了解到，北京亚奥观典楼盘在离入住时间已近三四年后的今天，空置率仍高达近70%。对此，北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋总结道：“北京绝大部分新楼盘在交房前就已经全部售出了。但即使到了交房后的第二年，其入住率也往往只有30%~40%，能达到50%入住率的已经是比较不错的了。”

　　在国际上，对于商品房空置率问题有一个通行标准，即商品房空置率在5%~10%区间为合理区，在10%~20%区间为空置危险区，20%以上为商品房严重积压区。

　　正是鉴于这个衡量标准，SOHO中国CEO张欣曾形象地表示，在美国曼哈顿，如果商品房空置率达到10%~15%时，房市就有如惊弓之鸟，可时下在上海浦东，即使空置率高达50%，在摩天大楼建设工地上，机器仍然轰鸣不已。

　　对于这种现象，易宪容以半开玩笑的语气描述道：“就是把月球上的土地拿来盖房，房价一样不会下来，现在这里就是一个炒作的市场。”

　　但对于空置率一说，在接受《每日经济新闻》记者采访时，全国房地产经理人联合会副秘书长陈宝存却提出了异议。他首先质疑的就是空置率的统计方法，比如时下经常提到的“黑灯率”的权威性；其次就是国际通行的空置率标准是否适用于中国房市。他举例说，“房价收入比、租售比等标准到了中国不都不太适用吗？”

　　住房投资收益可观

　　一直以来，每到地产调控时，房地产绑架中国经济论就会出现。

　　比如国务院发展研究中心宏观经济研究部部长余斌就曾对媒体说，时下房地产业的产值已占到GDP的6.6%和投资的四分之一。以房地产开发为中心的直接相关产业达60个，一旦房地产市场出现较大的震荡，房地产业近60个关联产业，如钢筋、水泥等就会受到牵涉。如果影响严重的话，会直接威胁到中国实体经济。此外，为房地产相关行业输血的金融业将陷入数以万亿计的坏账、死账的泥潭中。

　　然而一位不愿透露姓名的经济学家却向记者表示，空置率高企不下的房地产业，时下已像磁石般将大量社会资金吸入其中，尤其是中产阶层及富裕阶层，此举严重阻碍了中国时下的产业升级与内需驱动型经济的转型，从这个角度上说，房地产业已开始成为时下中国经济转型的拖累。

　　对于此，陈宝存极不赞同。他指出，时下中国商品房销售，除了本身开发、销售带来相关产业发展外，其背后的土地收入已成地方基础设施和保障房建设的唯一资金来源渠道，反哺着中国社会的发展。比如2009年，全国土地出让收入中，征地和拆迁补偿支出占40.4%，相当于补贴了城市一些中下收入阶层。

　　华远集团总裁任志强在接受《每日经济新闻》记者采访时也认为，不存在房地产绑架中国经济。比如房地产业空置率的高企，不论是否真存在，其主要原因都是民众投资渠道单一——时下任何人都清楚住房投资获益最大。

　　经济学家刘正山曾指出，美国对空置房的定义是：在调查时，没有人居住的房屋，视为空置，除非其拥有者只是偶尔不在。计算公式是：出租住宅空置率 （RentalVacancyRate）=整年空置的待出租单元数÷（承租人已入住单元数+已出租但尚未入住单元数+待出租空置单元数）；自有住宅空置率（HomeownerVacancyRate）=整年空置的待出售单元数÷（自住住宅单元数+已售出但尚未入住单元数+待出售空置单元数）。

　　刘正山表示：“新加坡、日本的空置率统计口径和计算方法与美国类似，差别不大。”

　　房地产独立评论家牛刀此前在其博客上爆料称，现在中国存在6540万套空置房。这一说法一经公布，立刻引起市场震动，网友与业内对此产生了极大分歧，大部分网友支持牛刀，表示该数据很真实，而不少业内人士则质疑其不靠谱。

　　牛刀近期撰文指出：“新华网援引法国报纸报道，说荷兰奈梅亨市政府向无房者免费提供私人闲置房，这在欧洲并不少见。荷兰法律允许人们入住闲置一年以上的空房，而空房业主也愿意在政府的协调下无偿提供这些住房，因为如果他们希望自己房屋中突然出现的“不速之客”搬走，必须证明其住房的闲置时间还未超过12个月。”

　　据牛刀介绍，瑞典为了遏制闲置房数量上升的趋势，加强了租赁服务，瑞典政府甚至还将无人居住的住房推倒。“通过这些措施，荷兰和瑞典成为了欧盟国家中房屋闲置率最低的两个国家，均不超过2%。”牛刀表示。

　　此外，英国、意大利、法国、丹麦和德国也采取了强有力的措施向闲置房开战。在德国，业主必须使空房得到重新利用，在房屋闲置率超过10%的市镇，当地政府还会推倒那些无法出租的住房。

　　而法国、意大利和英国的法律则针对闲置房业主出台了一系列处罚措施。在法国的一些城市中，房屋闲置的第一年，业主必须缴纳的罚金为房款的10%，第二年为12.5%，第三年为15%，以此类推。丹麦政府则在50多年前就开始对那些闲置6周以上房屋的所有者进行罚款。

　　除了欧盟的一些国家外，其他地区的一些城市也对闲置房采取了相应措施。在美国亚特兰大，租房者不仅不用付房租，还能因为租住在偏远地区而得到补偿。在该城市一些地区，甚至还有业主出钱让人租住其房屋以避免因房屋闲置而面临的处罚。此外，美国的克利夫兰和巴尔的摩等城市与德国和瑞典一样，也将空置房推倒。这也是针对这一全球性问题出台的最严厉措施。