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房企龙头晒中报预言四季度房价必降
每次宏观调控，都考验着地产商的管理水平。截至8月11日，招商、万科、保利、金地、中海半年报全部出炉，中报业绩靓丽的同时，是调控持续带来的市场成交量下滑，如何保障明年业绩的增长成为发展商最紧要的事。
而地产龙头对未来市场的判断一致，随着9月份大量房源的入市，四季度热点城市房价必然会下降。开发商面临的唯一选择就是，靠降价来赢得销售。
中报业绩喜忧参半
因2009年楼市行情火爆，今年上半年开发商业绩都很靓丽，但反映现阶段业绩好坏更为直接的则是销售情况。
8月10日，万科公布中报显示，上半年万科累计实现销售面积320.2万平方米，销售金额367.7亿元。截至中期，万科共有530万平方米已销售资源未参与结算，合同金额合计约573亿元，分别较年初增加41.3%和50.0%。1-7月万科累计实现销售金额为452.1亿元。
万科总裁郁亮表示，考虑大幅增加的已售未结资源，万科今年的营业收入将呈现前低后高的局面，全年业绩实现增长在可期待之中。
因上海房价飙升过快，泡沫增加，累积的风险加大，万科2009年便没有在上海拿地，但金地却始终把上海区域作为公司的发展重心，这在宏观调控一线城市的政策下很受伤。
数据显示，1-7月金地累计实现签约面积57.21万平方米，较上年同期下降44.9%；累计签约金额64.55亿元，较上年同期下降41.6%。金地明年业绩增长正遭受大考。
对此，金地董秘徐家俊表示，上半年销售面积和销售金额同比下降的主要原因是上半年库存偏少，没有充足房源可供销售，下半年新增可销售资源200万平方米。
保利2010年上半年结算的利润总额为24.32亿元，同比增长20.91%。1-7月公司实现签约面积311.65万平方米，实现签约金额254.25亿元，销售面积差不多，但销售金额却与万科相差过百亿。
中国人寿(23.29,0.11,0.47%)一地产研究员告诉记者，去年机构普遍看好保利，认为后劲增长十足，但万科在突破管理瓶颈后，重新走入了稳定增长的通道，机构看好万科未来的表现。
销售压力激增
半年报显示，保招万金四大房企上半年经营现金流均为负数。万科和金地分别为-95亿和-20亿元。
对于扩展业务的开发商来说，现金流为负属于正常。但对于保利来说，这个数据较行业内水平偏大。因土地和在建项目投入增加，保利的经营现金流为-233.5亿元，减少了528.17%，而负债为370亿元，使得负债率从2009年底的69%，激增到今年上半年的76%，资金压力较大。
同样，金地集团6月底账面现金94亿元，同期流动负债246亿元，扣除无需偿还的预收账款105亿后，流动负债依然达到141亿元，资金缺口为47亿元。
国十条出台后，从量跌到价跌，市场的反应正在逐步体现出来，地产商面临的销售压力也激增。
保利公告显示，因加大项目投入和项目拓展，经营规模扩大，公司存货从去年年底的600亿飙升到报告期内937亿元，增长56%，因扩张速度极快，销售压力巨大。
万科董秘谭华杰告诉记者，万科关注的14个主要城市6月的成交量较今年4月下降幅度高达六成。长三角的一些热点城市，5、6月成交面积不仅较2009年下降八成左右，甚至只有2008年同期的一半。
谭华杰说，反映市场重要供需关系的成交批售比(商品房市场新成交的面积与新增的可售面积之比)，在今年6月也降到0.9，而去年全年为1.5。现在随着存货上升，需求减少，转为供大于求，开发商销售压力也加大了。
四季度房价必然下调
从4月国十条出台到8月中旬，过去四个月了，成交量下滑明显，但价格依然在徘徊，并未出现显著下降，这也让许多开发商产生了房价不会下跌太多的侥幸心理，因此大多开发商都在死扛着不降价。
万科总裁郁亮认为，此次政府调控决心和力度都是空前的，开发商去赌政策很危险。热点城市的市场供需关系正在转变，随着下半年新盘上市高峰的到来，前期投资比例高、价格上涨过快的城市价格会有较大幅度的回调；另一方面，开发企业资金趋紧、存货增加，投资能力下降，未来住房供应可能受到影响。
对于下半年房地产市场的走势，金地认为，下半年市场供应量的上升将推动调整继续深化，交易量的下滑将促使房价的调整顺理成章，但房价的回调也必然促发刚性需求，从而使成交量回归到理性平稳的水平。
中海地产总裁办总经理陈为强也告诉记者，四季度热点城市房价会下调，但价格幅度不会太大，相对北京、上海，深圳区域的上涨空间不大，但下跌空间也有限，如果作为投资，未来二三级城市的投资回报率要大于一线城市。(.华.夏.时.报 .陈.小.瑛)
郎咸平：想征房产税？那就等着经济崩溃吧
自2010年中旬以来，为了遏制房价上涨，我国政府密集出台了一系列地产调控政策。虽然房价上涨的势头得到部分遏制，但是全国房地产市场陷入僵持。在这个时候，社会各方关注的目光逐渐集中到了税收上，在过去几个月中，各种消息层出不穷，北京、上海、深圳、重庆等地产改革前沿城市先后爆出房产税征收草案的传闻。然而迄今为止，国家对此并未明确表态。
西方许多国家都已经开征房产税，如美国50个州都已开征房产税，税率一般为1%到3%。理论上来说，住房价格上涨意味着资
产价值增加，个人税款也因此增加。根据美国国家统计局数据，从2000年到2007年，美国的个人收入增长了28%，中等价位房的房价增长了48%，而美国房产税的同期增幅是62%。
美国政府拿走房产税之后把每一分花的钱都在百姓身上、教育上、治安上，他们当然愿意交。因为百姓自己不可能有这个钱去改善环境的，政府必须集合所有人的房产税的钱大面积的改善治安、学校、环境，所以你房子自然增值，因此对于美国老百姓而言，每一年只出1.38%的钱却可以享受到这么多的福利，所以我门可以看出美国房产税是为了藏富于民，为了让房价升值。
在讲这个问题之前，先看一看我的火山理论，了解一下房产税会造成什么样的冲击。
首先，熔浆是两个原因造成的，第一个就是企业家的投资经营环境恶化，大量的企业资金进入房地产;第二个就是通货膨胀，使得大量逃避通货膨胀的避险资金进入房地产形成岩浆。
而岩浆快要爆发的时候，政府插下两根导管，第一根导管就是地产商和地方政府的垄断，老百姓是自己不能卖地建房的，一定要向地产商买，所以人为的形成了垄断;第二根导管是目前各级政府
，除了重庆等地以外，没有大规模的兴建廉租屋经济适用房，把全国老百姓都推向商品屋的结果就是房价水涨船高。两根导管一插下去的结果，就是火山岩浆顺势爆发，房价一发不可收拾。
过去为什么调控失败呢?那就是政府把一个大石头直接压在火山口堵住，而这个大石头是经受不了火山岩浆的喷发的，这就是为什么过去的调控只有短期的效果。那么你知道房产税是什么结果吗?房产税就等于从火星上面拿来一块天外来石，直接压在火山口，这种宇宙上面的岩石特别抗高温，一压上去的结果还真能压住了，但是，我警告各位朋友，过去压上大石头压不住火山熔岩那还好，最多就是石头熔化了，火山熔岩继续爆发，房价继续涨。但是大家有没有想过拿一个房产税压住火山口，长期压住了，那么高温的火山熔岩就会从地壳的最薄弱环节再次爆发，就是说恶性通货膨胀立刻爆发、中国经济进一步衰退!
千万不要一冲动就听从那些宠物经济学家的意见，因为他们根本没有搞懂房产税的本质，人家美国是在创造财富、藏富于民，我们可好，用来打压房价，完全搞错了!一旦搞错了，我们的经济就要承受不可想象的结局。
房地产市场到底还有没有希望呢?我认为希望可能还是存在的，比如说重庆模式，只要重庆模式推出就可以解决火山问题，它可以斩断第二根导管、建构四千万平方米的廉租屋、经济适用房，同时透过引进大量的外资，包括惠普、富士康、思科等等，稀释掉火山岩浆。大量外资进来之后必然改善了投资经营环境，再加上减少税负、增加融资的管道，自然可以消化岩浆。
所以目前政府的决策有两个，第一个房产税，第二个重庆模式。所以很多人问我未来股价如何走势、楼价如何走势?
我不知道。目前就这两个不同的力量在博弈，只要房产税占了上风，将来前途一片黯淡，如果重庆模式占了上风，将来中国地产可以慢慢步入正轨。
香港政府在这方面的做法是，保证大家有房住、政府负担50%的住房。1999年，政府所提供的廉租和经济适用房高达49%，2004年51%，09年53%，过半数的房屋都是政府所提供的。我们这边有吗?连重庆市也不过是20%!其他地方更不用讲了。那么，香港什么样的人能够享受国家补贴呢?月收入6万港币以上者，必须向私人开发商购买商品屋;月薪在2.6-6万之间的，政府提供低息贷款，优惠价供应住宅;月收入在1.1-2.6万之间的，以低于市场价30%-45%的价格出售房屋;月收入低于1.1万者，廉价出租屋。严格执行的结果使得香港50%的老百姓都有政府的补贴，所以香港人没有仇富心理的。
新加坡截止2009年底，政府总共建设了99.2万套经济适用房，保证85%的老百姓的住房，而且他不是根据成本核算的，而是根据收入核算的，保证老百姓6年的收入可以买一栋房。有15%的人住商品屋，每平米价格在4万到5万人民币，高地价、高房价保证用地的效率维持低税率。
新加坡还有一点比香港好，就是香港的工业用地每平米高达8万港元，全世界最贵，所以它的制造业全线崩溃，只能做服务业金融业，而新加坡通过政府的绝对垄断，提供绝对低的价格，80%的工业用地都集中在政府工贸部所设立的裕廊集团内，出租价格每平米200-280元港币。
所以新加坡有非常繁荣的制造业，这都是政府的规划。新加坡、香港、重庆目前都是采取双轨制，允许商品屋市场涨价，无所谓，但是一定要推出大量的经济适用房和廉租屋!
我认为，我们应该学习香港、新加坡、重庆，采取双轨制，不要房产税，允许商品屋随便涨，如果政府多抽税也有没问题，大规模利用这些税收大量构建经济适用房和廉租屋!这样我们的未来才有希望!（.新.华.网）
任志强：住宅价格下降幅度已很大
本报讯 华远地产股份有限公司董事长任志强在昨天的博鳌房地产论坛中表示,老百姓预期心理错误理解了国十条目标,认为一定要大跌和暴跌才能满足欲望,但实际上价格下降幅度已很大。
任志强列举了一系列数据来说明问题,他说:按70个城市计算,这70个城市中有增有减,增减相抵消后,就变成环比是零,但总的来看,二线城市虽然增长5%,但一线城市降了1%,销售额大幅下降,销售额下降预示着价格在持续下降。（.京.华.时.报）
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