楼市政策调控的目标有官方的正版，也有坊间流传的山寨版，而山寨版解读的房价下跌多半与商业银行的压力测试有关。在4月份的一次理论研讨会上，某发言人预测楼价将全面下跌，下跌幅度在30%以内，依据为：银行压力测试的结果表明楼价下跌30%不会引发金融风险。最近又有银行的压力测试了，据说要测试楼价下跌60%，我想山寨版的政策解读要有更新版，应该有人推断楼价将下跌60%了！
　　商业银行的压力测试是风险管理的常规行为，原来没有媒体关注，所以压力测试的量化指标和市场预期无关。现在由于观察楼价的山寨人士需要有依据，压力测试目标就变成了被炒作的楼价下跌目标。压力测试的目标是应对金融风险，房地产与金融危机的关联度很高，2007年有美国的次贷危机，1997年有亚洲的金融危机，导火线都是因为房地产价格暴跌而引发的跨国债务链断裂。问题是：房地产关联的金融风险应如何衡量？
　　本次压力测试的指标从30%提升到60%，并非说明楼价将下跌60%，恰恰相反，说明房地产关联贷款在银行信贷资产总额中的占比很低，下跌60%才有可能触发银行的信贷危机。国金证券研究所的报告说明，房地产相关贷款占信贷资产的比重不到30%。全国银行业信贷资产总额超过40万亿，其中开发商贷款不到3万亿，占比不到8%。根据央行公布的统计数据，截至今年6月底，全国住户中长期消费性贷款余额不到6万亿，占比不到16%。即使把分类含混不清的地方政府融资总额也算上一半，再加上不到4万亿，总计不到13万亿的房地产关联贷款占信贷资产总额的比例也才刚超过30%，那么可能触发金融风险的房地产关联贷款占比大概是多高呢？
　　在笔者看来，金融风险还很远，政策风险却很近，所以建议开发商们尽快主动降价以安抚山寨情绪。我判断金融风险远近的指标有四：第一，本次美国的次贷危机和1991年日本楼市崩盘之前，房地产关联贷款占信贷资产总额之比均接近甚至一度超过了60%；第二，美国金融海啸来临之前，居民住宅财产税的税基总值与按揭贷款余额之比超过了1:0.9(还有数据说是1:1)，所以房价下跌15%-30%就引发了数百万家庭丧失了住宅抵押品赎回权；第三，亚洲金融危机的导火线是泰国，房价暴跌的原因之一是外资大举撤离，所以应关注房地产关联贷款中的外资占比；第四，房价上涨若激励银行发放房屋净值贷款(HOME EQUITY LOAN)，房地产信贷规模就有可能失控。按照这四个标准，中国目前的房地产市场几乎没有金融危机爆发的迹象，各大商业银行在贷款评级或分类中也都把居民中长期消费性贷款定义为优质资产。银监会不断要求商业银行拿出优质信贷资产搞压力测试，用心之良苦，可惜还是被有些专家借题发挥。
　　在中国，商业银行的按揭贷款业务开展时间很短。按揭业务的增长速度虽然很快，但信贷总额占比不高，创新品种很少，所以从金融风险的角度看，中国住宅市场现在不是房价越高风险越高：按揭购房的贷款比例将随房价上涨而下降！
　　最近坊间热议的话题之一是黑房率，城市房产有投资消费双重属性，在投资消费双轮驱动的房地产市场中，晚上9-10点较长期不亮灯的房子被称为投资房，黑房率是衡量房地产市场投资率的标准之一。在按揭贷款的房价占比较低的国家，投资人的黑房率并不是衡量银行金融风险的指标，开发商的烂尾楼才是。因为，黑房是已经卖出的房子，意味着金融风险已经分散转移给投资人了，投资人的黑房若现金比例很高甚至全现金持有，等于是为银行和开发商分担风险，所以用黑房率论证金融风险很高也是缺乏常识的逻辑混乱。

　　
韩志国：本轮反弹已终结 股市将经历3-5年大熊市

　　据国家统计局消息，7月份，居民消费价格同比上涨3.3%。1-7月份，居民消费价格同比上涨2.7%，比上半年扩大0.1个百分点。7月份，居民消费价格环比上涨0.4%。针对这一经济数据的公布，独家连线了北京邦和财富研究所所长韩志国先生。
　　韩志国指出公布的7月份经济数据说明了三个问题：
　　第一、通胀压力正在不断的加大，本年度CPI的峰值还没有到来。主要原因在于两点，1、市场流动性增长幅度较大，快速释放的流动性进入到流通领域；2、货币的流通速度放慢。
　　第二、经济的增长速度放缓。韩志国指出，第三季度开始，经济增长速度将降到两位数以下，中国经济将进入中速增长时期。
　　第三、滞胀的阴霾将会笼罩中国经济的上空。经济的二次探底将会到来，而对经济的政策性刺激将不会轻易出现。
　　对于股市，韩志国指出本轮反弹已告终结，中国股市将经历3-5年的大熊市。

　　
左小蕾：低利率引导民间投资实体经济是好事 不必加息

　　据国家统计局今日上午消息，7月份，居民消费价格（CPI）同比上涨3.3％。其中，城市上涨3.2％，农村上涨3.5％；食品价格上涨6.8％，非食品价格上涨1.6％；消费品价格上涨3.6％，服务项目价格上涨2.3％。1-7月份，居民消费价格同比上涨2.7％，比上半年扩大0.1个百分点。7月份，居民消费价格环比上涨0.4％。
　　网站第一时间连线银河证券首席经济学家左小蕾对数据进行了解读。左小蕾表示，这次的CPI数据，多位业内人士此前预测的数据都非常接近3.3％，是因为影响CPI的因素是非常明显的。她指出，2009年7月，CPI增速为-1.8，为当年最低，所以2010年7月，翘尾因素的影响已经达到最高峰。同时，食品价格的上涨也是很明显的，上涨在数据上的反映很快。
　　说实话，3.3％不算什么。左小蕾指出，虽说CPI同比上涨创了新高，但可以看出影响CPI的几个因素都是短期影响，不是趋势性的因素，所以不会形成趋势影响。所以，下半年也不用过于担心CPI高企，通胀压力不大。
　　为什么要加息？左小蕾表示，目前我国经济还在下行阶段，从宏观经济大局考虑，没有必要加息。她指出，负利率对我国目前是正面影响。左小蕾认为，低利率对引导民间资本投资实体经济有好处。我们不希望经济有泡沫，不希望那么多人去炒大蒜等。
　　左小蕾对目前我国的宏观货币政策大加表扬，称是收放自如，张弛有度。她指出，目前流动性控制得很好，准备金率不会上调。
　　而对于近期俄罗斯禁止粮食出口推高国际粮价等事件对我国粮价的影响，左小蕾表示，这可能会给中国带来输入型通胀的影响，但因为我国的粮价是不和国际接轨的，目前她还在观察判断进口粮食对国内粮价的影响到底有多大。左小蕾指出，判断事情的影响要综合多方因素考虑，虽说国际粮价上涨可能影响国内粮价，但原材料等购进价格在下降，二者可能会抵消，所以对国际粮价对我国的影响还需更进一步观察研究。
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