胡芳洁 贾华杰 程志云

　　万科降价？

　　对于上半年约卖出355亿元的万科地产（000002.SZ），“降价”是一个敏感词汇。经历了2008年王石（万科董事长）“拐点论”的轩然大波后，万科一直慎言降价。

　　北京，5月31日晚，前门23号的布鲁宫法式餐厅，房地产业最大 的民间沟通平台中城联盟成员冯仑、任志强、胡葆森等12人，在这里参加欢迎王石登顶珠峰归来的晚宴。任志强最关心的问题是万科何时降价，即便是内部沟通，王石仍然对这个问题保持审慎，转言万科将在保障房上投注较大力量。

　　深圳，6月4日，深万科连夜“摸黑”推出了中等户型的“清林径”，最低价仅9000多元/平方米，最终该楼盘被一扫而光，此前“清林径”大户型售价维持在2万每平方米。“万科降价说”不胫而走。

　　上海，6月16日，万科第五园开盘，均价3.2万元/平方米，而预报价为3.7万元/平方米。

　　对于万科降价风声，向王石劝说降价的任志强（华远集团总裁）似乎颇为得意，他在微博中写道：“苦口婆心终有所表现了。”

　　寻找价格

　　北京万科并未传出深圳、上海的“降价”风声，但是曾在4月份获得北京销售状元的昌平区金隅万科却发生了变化。根据相关情况推算，该项目价格已出现约15%下跌。

　　这个楼盘位于北京昌平城区中心地段，房源标价多在2万元/平方米左右。金隅万科城销售人员称，一些标价2万元/平方米的房源，可以在约17000元/平方米成交。这些房子，在5月份还是按原价在出售。

　　在调控政策出台之前的4月份，刚刚开盘的金隅万科城的战绩是493套。但从5月、6月两个月时间里，只销售了66套。目前，其未签约房源还有353套。

　　对于近期万科新开盘全面降价20%的说法，万科集团副总裁毛大庆并不认可。“在北京万科新开盘项目，只是低于预期，而非降价。”毛大庆说。这个说法与此前万科董秘对于价格调整的说辞保持了一致。

　　在6月27日北京举办的欧美同学会上，毛大庆对本报称，目前很多人在误解万科，希望通过“降价”一词来进行概念炒作，现在万科的整体策略是适应市场，寻找价格。

　　寻找价格并不轻松，特别在当前的环境下。比如万科的同行首创置业副总经理胡卫民坦言：现在的市场，他们也看不懂。这轮地产调控的周期并不确定。2010年经济变数很多，调控是否松动，取决于经济指标，而看到这些指标，要等到第四季度或明年初。

　　一个即将上市的楼盘，北京万科工作人员已进行了100多天的与客户直接询价，以期得到合理定价范围。

　　知情人士透露，北京万科问询流程相当严密。销售人员会向目标客户了解，这一区间价格可以接受吗？如果接受，客服就不会再多说话；如果客户不认同，销售人员会进一步了解原因：首付压力、其他开发商项目竞争、推迟置业计划抑或其他。

　　万科售楼处的销售人员会对来访客户分级，包括A、B、C、D等，而A级和B级的客户会成为重点回访对象。

　　北京万科极为重视客户的体验，由北京万科副总级别的管理层直接负责，客户满意度最高为5分，4分就是不及格。

　　对于近期“寻找价格”的成果，毛大庆坦陈，客户调研结果显示目前投资、投机型的客户大量减少，有购买意向的90%客户都是自住性需求。

　　从万科近期楼盘成交情形看，这一说法得到了证实：无论是深圳、上海、北京的万科高端住宅，价格在3万至4万元每平方米以上者，成交量明显下滑。一家为万科提供顾问服务的机构称，北京万科正着手将一些大户型改成小户型，以适应当前行情。

　　对于今后一段时期的价格走势，万科董秘谭华杰称，今年的房价比2009年高，但均价要跌到2009年初时的房价水平的可能性不高。二手房会先于一手房下跌，开发商新开发的一手房定价会逐步降下来。

　　对于北京、上海等一线城市，经历了从2007年到2008年的剧烈波动之后，万科保持了足够的警惕，谭华杰称，从2009年初至今万科的策略是谨慎保守的，在楼价高企的背景下，万科在广州、深圳等一线热点城市买地很少，在上海甚至连一块地都没买。

　　在二、三线城市，万科保持了相当强劲的市场占有量，今年内，一线城市开工量将会下调，而二、三线城市开工量会上升。

　　觅价内因

　　不过，万科并没有像去年那样因为观望而放慢拿地节奏，1-5月，万科共新增35个项目，地价款总额为185.3亿元，已相当于2009年全年拿地金额的77%。

　　截至2009年12月31日，万科已签订合同但还尚未支付的土地、建安合同等款项为258亿元。

　　万科依然在积极推进今年建设计划，除积极拿地之外，其2010年的计划新开工面积是855万平方米，在2009年开工面积560.9万平方米的基础上增长52.5%。

　　“对于地产企业来说，资金需求主要是源于进一步扩大规模，压力更多的是来自这一块。”丁勇才说。地产被视为“类金融”行业，对资金高度依赖。

　　万科目前的财务状况，依然被业内认为处于稳健状态。一季度末，其持有现金与一年内到期借款抵消，有50多亿元的差额。

　　但与去年一季度同期相比，这一差额减少了30亿元。2010年首季度期末，万科持有现金179.2亿，比季度初减少22.1%，短期借款和一年内到期长期借款的总和127.4亿元，比季度初增加了47.6%。

　　中信证券投资银行部房地产金融行业组行业专家丁勇才称，一季度货币资金的减少可以理解，因为一季度往往是支出较多的时期，包括去年和今年地价、工程款的支付、短期负债的偿还以及对现有项目的加大投入等。

　　“万科现在的资金状况比较好。现在地产企业总体的资金状况都还可以。其实成交量下降50%还是70%，对于企业来说没有多大意义，关键是看持续的时间。根据我们的测算，如果成交量持续萎缩，到2010年底，会有10%的企业出现资金缺口；到2011年下半年，会有30%的企业出现资金缺口。”贝塔策略工作室合伙人、江南金融研究所特约顾问杜丽红表示。

　　杜丽红对于万科地产保持了长期的关注，她认为现在做出降价的企业，是属于主动降价，并不一定是资金最紧张的企业，现在降价促销还比较有效，能迅速回笼资金，有利于企业在调控低谷中获得更多主动性；而企业的被动降价，会出现在2011年。

　　房价下一步

　　现在，已经有企业采取了更激进的方式。

　　6月20日，燕郊楼盘天洋城开盘均价7800元/平方米，较上期开盘价格11000元/平方米直降30%，一时成为北京楼市直降幅度最大的一例。

　　天洋置地副总经理李亦兵对本报称：“我们就是一次性降到位，不想把时间浪费在来来回回的拉锯战上。”他表示，推出这一价格，是想向购房者传递一个信息：这就是价格底线，接下来的价格不会再低于这一标准。

　　就目前市场的反应而言，天洋城寻找价格的做法俨然达到了预期。在直降30%的当天，近300套房源几乎在瞬间销售一空。

　　房价未来的走向并不是一个容易回答的问题。不过，企业资金压力的现状以及走势，也许能提供一些线索。今年上半年，正略钧策房地产研究中心对30家主流上市房地产企业生存现状进行了梳理，并对企业资金构成状况进行了压力测试。

　　这一测试结果发现，在成交额萎缩30%的情况下，资金缺口最大的企业分别是绿城、保利和恒大，资金缺口都达到100亿元以上。

　　从5月与6月的销售状况看，零成交的消息不断传来，这个30%的预设条件应属较保守、合理的定位。“今年年初大家对调控政策已有所预判，但在公司规划上，还是较大幅度的扩张，这导致今年上半年经营现金流出和2009年差不多，但从二季度开始，销售量已经出现明显萎缩。”正略钧策副总裁郝炬表示。

　　他表示，2009年，地产企业的现金流都是正的，但是如果企业规模扩张过快，只考虑房屋销售资金，是不足以支撑其规模扩张的。其中保利地产，就是一个典型的例子。

　　不过，资金缺口可能会被各种方式的融资填平，并有可能化解资金层面的压力。“在对企业资金缺口的测试中，融资方式是最无法确定的。”郝炬表示。对企业资金缺口的估算，主要是在掌握现有数据下的一种研究成果。郝炬称，因为其国企背景，保利地产在融资上的压力会小于民营企业，这一变量也会影响其接下来的资金压力。

　　无论如何，除了这家企业之外，近来扩张激进的绿城、恒大，将会成为此轮调控中对资金压力最为敏感的企业之一。

　　也许降价，还是一个好选择。