多家国际投行看多A股后市 认为年底前将大涨

　　经历上半年的大幅下跌之后，中国大陆A股市场即将出现转机，甚至有望在年底前出现一波大幅上涨。多家国际投行近日都发表了看多A股后市的研究报告，包括摩根大通、瑞银证券和花旗集团等在内的多家国际投行都建议A股投资者适量买进等待上涨出现。
　　摩根大通资产管理公司分析师Emerson Yip周二发表研究报告说，考虑到中国政府很可能不会再推出新的调控措施，A股在今年年底之前可能出现一波补涨行情。报告中说，越来越多的迹象显示，中国央行在加息问题上会继续按兵不动，信贷政策也会转向宽松。
　　Emerson Yip说，下半年将出现有利于A股上涨的政策环境，对投资者来说目前是比较合适的买进机会。不过，报告并没有向投资者推荐股票。
　　瑞银集团(UBS AG)昨天也发表报告认为，中短期内中国央行上调利率收紧信贷的可能性很小，为了促进经济增长中国央行甚至可能推出新的刺激计划。报告中说，这种政策转变有利于股票市场上涨。
　　瑞银集团中国首席经济学家汪涛接受布隆博格电话采访时说：我们认为中国政府会继续坚持目前的宏观经济政策，不太可能推出新的紧缩性调控政策。她说：中国的宏观调控政策已经发生微妙变化，将出现有利于股市上涨的政策环境。
　　花旗集团(Citigroup Inc)昨天也发表了一份对A股后市持乐观看法的报告，报告中说，在上半年大幅下跌26%之后，中国大陆A股从技术指标上看会出现一波反弹。报告预计，上证综合指数在今年年底之前很可能出现14%左右的涨幅。
　　花旗集团中国首席经济学家沈明高说，虽然短期内看A股喜忧参半，但是从中长期看中国政策转向宽松势必会推动股市上涨。

　　
左小蕾：完善市场制度才是楼市调控之本

　　房地产市场的调控，更关键的是调整市场结构，理顺房市秩序，完善一些必要的制度和规则，推动房地产市场按照本身的规律发展。 而在目前的市场态势下，跳出围绕投资性房地产市场上的价格调控，让房地产回归居住基本属性，是避免房地产泡沫危机，促使房地产正常发展的思路。而政府推动建设保障性住房，是引导这种改变的最有效战略。
　　经历了三个多月的房地产严厉调控，各大中城市房地产市场相继出现量跌价涨的情况。这是合理的现象。美联储从2005年初开始连续17次提升利率以后，在2006年首季房地产价格才开始调整。2007年国内房地产的调控，也经历初期价格继续上涨，接着量跌价涨，量跌价平，最后价格下跌的过程。中国每次调控房地产市场，都有个房地产商与政策的博弈过程，其长短与房地产商资金状况直接相关。一般估计，由于去年非常态的信贷大规模流入房地产市场，房地产商资金可以支撑半年左右。今年上半年仍有相当规模的银行信贷用各种方式进入房地产市场，部分房地产商的资金或有更长时间的博弈。不过，这次针对房地产市场的调控，不仅针对房价涨跌，更关键的是调整房地产的市场结构，理顺房地产市场的秩序，完善房地产市场的一些必要的制度和规则，推动房地产市场按照本身的规律发展。 由此，笔者以为，在目前的市场态势下，跳出围绕投资性房地产市场上的价格调控，让房地产回归居住性为主的基本属性，正是避免房地产泡沫危机，促使房地产正常发展的思路。而政府推动建设各层次的保障性住房，是引导这种改变的最有效战略。
　　致力于居者有其屋的房地产市场建设，缓解刚性需求， 对推动房地产价格不断上涨的基础来说，等于釜底抽薪。同时，保障性住房建设，同样带动钢铁、水泥等建筑产业延续增长态势，拉动了相关产业链稳定经济增长，避免房地产市场调整带来经济重新大幅下滑的担心。
　　我们一定要意识到，减少一般居民的支出，就是增加居民的收入。能够居住在力所能及的住所中，人们更正常合理地安排支出，保持消费的增长，保证生活的质量将更有幸福感。
　　居住支出是居民收入中一个重要部分。提供合理价格的保障性住房，可以释放被高房价绑架的支出，等于增加了一般居民的可支配收入。去年房屋月供比上升到70%至80%，大城市超过100%。如果一般收入群体的收入80%要支付房屋消费，在收入增长远远跟不上房价上涨的态势下，为了加大居住支出来锁定当期房屋价格，人们必定要减少当期的其他消费。考虑到居住消费支出都是以数十年计算的，那也就意味着消费支付能力要被锁定数十年。高房价吞吃了大部分收入，打压了消费增长的空间。所以，政府加大保障性住房的建设投入，至少建立了一个相对稳定的预期，可以减少一般居住性需求支出，这将极大地提升一般居民的可支配收入，会释放出巨大的被居住需求套住的当期消费支出能力，对推动消费增长有非常积极的意义。
　　保障性住房的建设资金规模庞大，仅靠政府财政预算是力不从心的，靠地方政府的卖地财政，保障性住房的保障性质将荡然无存。所以，笔者认为，政府财政与社会资本结合建设保障性住房非常重要。实际上，美国出现过两次较大的房地产危机，一次是发生在上世纪80年代，一次是2007年的次贷危机。前一次美国政府希望通过建立两房这样的政府机构，以政府为主解决低收入群体的住房问题，最后以失败告终。次级抵押贷款，是希望通过市场化的方式解决低收入群体的住房问题，非但失败还引发全球性金融危机。
　　如此看来，政府政策与民间资本的结合，或许是加大保障性住房建设的投入的根本解决之道。
　　首先，中央政府可用转移支付的方式，把保障性住房建设纳入支持收入分配机制改革的范畴；其次，地方政府可以通过土地入股，用保障性住房补偿被征用土地的方式参与保障型住房的建设；第三，鼓励银行制定适合保障型住房购买群体的信贷产品；第四，把保障型住房的价格定在可获得资本社会平均利润的水平上，鼓励开发商参与保障型住房建设，
　　当然，政府还需制定和完善相关的法律法规以及相应制度。比如，保障性住房的二手房市场，应是业主与政府之间的交易。业主售房时要补齐政府持股部分的价格。放弃保障性住房后的住户，就应视同第一套房购房者。保障性住房资格认定，以及农民工在农村的宅基地没有流转以前，只能享受廉租房等等的管理规则，对保障性住房建设和发展是最重要的保证。对此，新加坡政府的住房政策和措施对我们很有借鉴意义。
　　至于以投资为主的房地产市场，不必调控价格，但一定要严格控制银行信贷。比如，从严界定第二套房，加大第二套房的首付比例，购买第三套以上的房产，要以自有资金投资为主，对于持有两套以上房产的人收取房产保有税等等。如此，则投资性房地产市场的价格再高，也不会影响银行的安全，不会影响经济的安全和社会的稳定。
　　有观点认为，政府加大房地产调控，特别是出台相关物业税，房地产交易税，房产保有税等等措施，让有钱人没有了安全感，而移民海外带走相当规模的资产。这种观点把完善税收体制与私人财产的安全性相提并论，是严重误导，缺乏真正的法制观念。在房地产各个环节征收相关税赋是国际上通行的法规，中国过去没有类似的法律法规的管理体系，而从制度完善的角度看，各类税收迟早要出台。
　　上述论点也说明，逐步完善房地产市场法律法规，尤其是税收体系的任务有多么艰巨。在笔者看来，以满足居住需求为主，投资以自有资金为主，银行房贷一定要严格贷款人的信用检查等等之类的规定，都应成为长期规则而非短期政策。如此，当可避免楼市徘徊于短期价格调控--反弹--再调控的怪圈之中，
　　促使房地产市场回归正常秩序，成为经济和社会发展的稳定器，而非经济危机的策源地。

　　
谢百三：房产税摧垮楼市 或使中国成第二个日本

　　上海两套不同的房产税方案早已上报国务院了，但至今未见讨论与批复，笔者估计一时也实在难以出来。
　　第一，上海经过修改的房产税方案实质上就是物业税，完全是个新税种，必须经全国人大批准。第二，房产税影响太大，肯定会对房地产市场造成致命的摧毁性打击，有可能使中国成为第二个日本，管理层不会不慎重考虑。第三，房产税实施太难：谁来评估，怎么评估，又出现无数寻租与贪官。第四，每个城市都征此税吗？有的城市房子卖得并不好，房价也不高，也征此税吗？笔者近日去了哈尔滨，房地产价格为7000元/㎡至8000元/㎡；虽然也涨了不少，但与北京、上海比不算高，这种二线城市也征房产税吗？长沙、成都雷同，也征吗？第五，如果房市像日本这样真的一泻千里，七万多亿的地方债务怎么还；靠中央拨款还吗？各行各业一片萧条，大学生毕业就失业，怎么办？
　　不出房产税，光限制贷款，楼市也会走软。差别化房贷政策实际上是对房地产专项大幅提高了利率，打击力度其实也很大。过去100万元投入股市只能买100万元股票，但却可以买300万元的房地产，即前10年炒楼市，获利的是投资投机者，撑腰的、风险大的是银行：3∶7贷款，就是信用交易，垫头交易。现在对第二套改成5∶5贷款，第三套不贷了，等于银行釜底抽薪。长期坚持下去，楼市也会走软。毕竟一下子拿得出几百万元，全额付款买房的人不多。很多人是贷款买了房等涨的，不太涨了，一个月拿出几千元按揭，久而久之，就会怕了。特别是1997年至2001年香港那种边还按揭边大跌的局面万一发生的话，人们会不知所措的。
　　到各地调研发现，很多地方老百姓、房产商对本轮调控依然不怕，熟视无睹，仍在抢房。倒是一些单位怕了，不敢去买土地，急急忙忙把手中的存房让单位职工竞买。此外，各二线城市政府及银行并不太理会国务院的国十条，因为是行政法规，也没讲死，并不规定全国大中小城市、县、镇都不能贷款买第三套房。因此，一些地方完全不怕，新房仍然一抢而空。与北京、上海、深圳没有成交量的惨景形成了鲜明对照。总之，房地产市场，还要密切关注。