然而，有业内人士指出，消费者通过团购方式买房确实可能更容易获得优惠，但在实际操作中，普通“街客”在楼盘的团购优惠期间同样可以得到差不多的优惠。

　　个案：

　　员工单位频遇团购盘

　　工作已经近4年时间的市民王先生最近发现，单位的内部网上多了很多楼盘的宣传广告，有的楼盘销售人员甚至直接到单位大堂摆摊促销，而这些楼盘标榜的优势除了户型实用、配套完善之外，还有交通方便、到单位上班时间短等针对性的宣传。更重要的是，这些楼盘都声称只针对王先生所在单位的员工及亲友发起团购优惠。例如，最近就有一个番禺区的一线江景楼盘在内部网上贴出公告，称目前主推80~110平方米的中小户型2~3房单位，虽然附送全屋精装修，但是均价却达到1.1万元/平方米。

　　“不过，楼盘称对我们单位有前所未有的团购优惠，只要单位团购两套以上的房子，就可以获得8.8折的优惠，还有部分限量特惠单位低于9000元/平方米。”王先生表示，这一优惠折扣仅对单位的员工及亲友开放，想买的话就要凭工作证或名片到项目现场办理团购优惠。一套80平方米的房子，总价约80万元，似乎可以比外部便宜10万元左右，令他不由得有点心动。

　　“这已经是我们单位近期第五个有团购优惠的楼盘了。”王先生表示。

　　现象：

　　开发商“坐销”变“行销”

　　王先生所在的单位并不是特例。房地产专家吴定金告诉记者，除了广义的由购房网站等组织的团购外，以单位为对象的内部团购手段在广州楼盘的销售中正有逐步增多的趋势。当前楼市的观望气氛浓厚，除了传统的宣传推介手段外，许多楼盘都不得不根据所处的地段和产品的定价主动拓展客户。一些楼盘的销售代理都制定了自己的客户拓展计划，楼盘周边的机关、企事业单位还有专业市场都列入其中，通过宣传门市价和团购价之间的差别，来吸引买家的目光。

　　“新政前通过内部团购的手段买房的市民微乎其微，但是现在已经占到购房者的约两成。”吴定金说，内部团购反映的也是楼盘销售时的一种主动姿态，如果过去是“坐销”，那么现在就是“行销”。

　　探因：

　　楼市存货压力加大

　　开发商不得不祭出内部团购等促销手段，有着存货压力逐步加大的隐忧。截至昨日，阳光家缘网上显示广州全市的可售货量达到37310套，以目前平均4000套左右的月成交量计算，可够市场消化约9个月。

　　另一方面，长江后浪推前浪，搜房网房源中心监控统计显示，即将在下月推出新盘新货的项目总量为54个，相对7月环比增加近3/4，包括16个纯新盘。其中，老城区8月新盘新货量基本保持不变，郊区新盘新货量加大，继7月后再次成为8月新盘新货主力区域。历经新政过后的观望阶段，楼市终于迎来春节后的第一个推货高峰。

　　分析：团购是明优惠暗降价

　　“开发商害怕直接降价会影响市场，一些续销楼盘更担心会让前期已经购房的业主不满，又要促进成交，通过内部团购的方式表面上似乎是给一些特定人群优惠，实际上却是在降价。”吴定金说，由于不是“十一”黄金周又没有其他借口，内部团购正好就成为降价的理由，而实际上“街客”能拿到的门市价实际上和“内部客”拿到的内部价差别不会超过5%。“开发商做好了让利的准备才会允许销售代理通过团购优惠的方式卖楼，所以优惠折扣其实都掌握在销售代理的手中。即使是自己来的客人，同样有机会获得和团购一样的待遇。”吴定金透露。

　　市郊某楼盘不久前通过部分单位，组织了一批有意向的买家在开盘前一周参加其内部的VIP认购会。当时最便宜的单元均价也要1.89万元/平方米，不过，刚刚过去的周末这个楼盘正式开盘，价格已经降到了1.6万~1.9万元/平方米，降幅接近3000元/平方米，最便宜的单位总价只要260万元。而现场人气比起内部VIP认购会时更为低落，销售人员就表示，开盘后所有客人只要有意向，先做预登记，还是可以申请团购9.5折优惠，算下来价格只要1.5万~1.8万元/平方米。

　　在楼市新政策实施百日之际，随着成交量的持续低迷，“以价换量”成为开发商的不二选择。

　　7月25日，北京的天气依然炎热。记者在中粮万科长阳半岛项目现场了解到，当日该项目开盘均价为13500元/平方米，较预期定价下调10%-20%。业内人士表示，万科作为全国地产龙头，其示范作用不可小视，这可能意味着楼市新一轮降价已经来临。

　　据链家地产统计，新政前后北京均有成交的楼盘共有331个，价格下跌的楼盘为153个，其中有87个楼盘房价跌幅超过10%，占价格下跌楼盘的56.9%。

　　事实上，早在7月初记者就注意到，北京保利、万科、远洋地产等主流开发商新开项目销售价已经低于此前预期，价格下降幅度普遍在15%左右。

　　“北京保利、万科、远洋地产等龙头开发商以调价换量，意味着价格已经在调整。” 一位知名房地产开发企业老总向记者表示。

　　记者注意到，6月28日-7月4日一周，北京商品住宅期房签约1345套，日均成交192套，环比上升106.61%，其中就有保利茉莉公馆项目所作的“贡献”。据统计，6月27日刚取得销售证的“保利茉莉”项目已经签约651套，均价为16702元/平方米，低于此前定价约15%-20%。

　　而昨日摇号销售的中粮万科长阳半岛项目，开盘均价13500元/平方米，最低价格不到11000元/平方米。记者此前了解到，该项目预期价格在15000-17000元/平方米。而在北京房地产官方网站上的拟报价在13475元-17317元/平方米之间。相比之下，该项目实际成交价下降10%-20%。

　　除此之外，远洋沁山水6月19日开盘，整体签约价格约2.5万元/平方米，比预期开盘价格低10%左右。富力又一城新推出的C15号楼均价2.3万元/平方米，比4月份降低3000元。

　　值得注意的是，万科作为全国地产龙头，其示范作用不可小视。链家地产统计报告指出，一系列宏观政策执行后，开发商对房价态度不一，新建商品房价格有涨有跌。但是，在龙头开发商带动下，僵局或将打破。

　　据统计，今年6月北京市成交均价为32264元/平方米，比5月降幅7%。但是，高于40000元/平方米的豪宅，有53%在新政后成交价逆市上涨，其中大多数涨幅超过10%。

　　与此同时，也有153个楼盘房价下跌，其中跌幅超过10%的楼盘达到87个，占价格下降楼盘比重的56.9%。

　　“最近有关部门明确调控政策将持续，预计开发商会开始进行实质性降价，二手房也会迎来价格下调。”中原地产张大伟说。