楼市新政百天政策不断加码 一线城市陷入僵持战
　　以4月15日出台的国十条为标志,本轮针对楼市的宏观调控已满百天。
　　新政前和新政后都是一天一个价格,之前是业主喊价,现在是客户还价。在北京通州区有一套房子要出售的程先生称。
　　记者采访发现,通州区房价受新城规划利好,今年上半年走出了一条完整的抛物线,就像有人站在今年年初往上扔石头,在4月15日到达最高点,然后就一路下落。
　　不过,通州房价并不具太多代表性。即便是在绝大多数的一线城市,在新政不断加码的背景下,到目前也只能称进入了僵持战。
　　势力均衡时就会僵持,问题是在这场消耗战中,总有一方会僵持不住率先缴械。多位接受本报记者采访的市场人士分析认为,随着从紧政策的不断加码、购房意愿逐渐降低,不久的将来,房价深幅下跌是大概率事件。
　　7月20日,胡锦涛在中南海召开的党外人士座谈会上表示,下半年要加快推进财税和房地产等方面的改革。
　　个案:通州
　　程先生的房子位于北京通州新华联家园,是一套84平米的两居室。
　　他从今年3月初开始卖房,一开始报的是周边均价每平米1.6万元左右,算下来,总价要134.4万元。没想到房子报价后被买方迅速抬高,到4月中旬的时候,已经有人报价200万元了。
　　程先生眼看形势大好,就想再等等。这一等却等来了利空。被称为史上最严厉调控政策的房贷新政出台了。就像划了个界限那样分明,新华联家园的房价走势调了个个儿。程先生眼睁睁地看着价格摔下来,一路跌到现在的130万元,这比他3月初的价格还要低。
　　程先生的经历就是最近几个月通州二手房市场的缩影。中原地产的数据显示,4月14日的通州二手房均价为21500元/平米,目前已经降到15300元/平米,降幅达到28.8%,而且供需比也已经反转,由供不应求转到供大于求。
　　中原地产三级市场研究部总监张大伟告诉本报记者:今年楼市调控新政出台前,在通州的购房者中,炒房者比例高达60%,比全北京市高出了20多个百分点。
　　事实上,本报记者调查发现,即便是以泡沫论解释,在风险集聚的一线城市,类似通州房价走势的也不多。更多的则是在成交量低迷的背景下,价格却处于僵持中。这种量跌价滞的局面已持续了3个月之久。
　　国家统计局公布的数据显示,5、6月份,全国70个大中城市房屋销售价格环比上涨0.2%和0.1%,虽然这是全国房价首次环比下跌,但0.1%的降幅更多的理解是价滞。更何况,诸如北京5、6月份的新建住宅价格同比上涨仍然超过了10%。
　　政策不断加码
　　6月26日,国土资源部总规划师胡存智曾透露,土地出让保证金将不低于出让最低价的30%。
　　业内人士认为,再提高10%的土地出让金,表明土地市场将作进一步调控。
　　国土资源部部长徐绍史在7月4日的全国国土资源厅局长座谈会后表示:目前房地产市场呈现出量跌价滞的态势,再过一个季度左右房地产市场可能会面临全面调整。
　　住房和城乡建设部部长姜伟新7月17日则在哈尔滨出席2010中国市长论坛时公开表示:今后仍坚决抑制部分城市房价过快上涨,稳定住房价格。
　　从两位部长的话中可以看出,遏制房价过快上涨的新政还将继续,两个部委近期的动作,也给出了明确的答案。
　　国土部联合银监会开始严查土地违规、违法行为;住建部将从8月10日开始,利用两周的时间对各地保障性住房的开工建设情况进行一次全面的督促检查,完成结果不好的要通报批评。
　　僵持是暂时的
　　天平两端保持平衡很难,何况是在其中一方不断加码进攻的情况下。
　　预计下半年,新增供应将加速入市,在短期供大于求的情况下,各地住宅项目将陆续降价,降幅可能在15%-20%。张大伟预测。
　　中原地产近日发布的一份报告显示,北京商品房库存已经接近今年以来新高:北京楼市在今年3到6月的商品房库存量连续4个月在90000套以下徘徊,在新政出台之后,楼市库存在7月初再次回到90000套以上,截至7月20日达到了91513套。
　　而按照目前市场进度,消化掉这些库存要一年半的时间。天平正在倾斜。
　　张大伟认为,通州很可能成为北京房价调整的突破口:通州作为一个郊区,目前的商品房期房存量高达12085套,占到了全市存量的20%,甚至接近于海淀区的3倍,这使得通州现在面临着一旦个别项目大幅下调价格,全线价格就会跟着跳水的情况,而一旦通州降价,全北京也可能受到很大影响。
　　房价实质性下跌将从新盘开始。很多业内人士认为,预计供应高峰将出现在传统的销售旺季9月份之前,如果届时成交量仍未大幅恢复,则供大于求的局面将对房价形成实质性的下调压力。
　　据房产中介机构监测,进入7月下旬,北京存在打折、降价、促销的新盘已由6月底的80个,上升到了现在的近百个。(.华.夏.时.报 .李.一.凡)
　　

　　马光远:新政百日房地产陷入最坏博弈
　　一方面是坚挺的房价和种种有关房产新政松绑的传闻,一方面是有关部门坚定不移地贯彻新政的决心。对于政策与房价的僵持状态,民众对未来房价的担心和焦虑远远多于对政策的信心。既然政策如此高调,各部委的决心如此之大,为什么却难以撼动明显不合理的高房价,这种恶性博弈的背后,不乏现实生态下中央、地方和开发商围绕房地产而各打算盘的经济逻辑。
　　以本次房地产新政的种种传闻为例。之所以有关于房地产调控政策提前结束的论调,最主要的原因是对下半年中国经济下滑态势的担心,在最近高层的频繁调研中,高层对中国经济下半年的走势看法谨慎,而温总理在湖北等地考察时关于中国宏观调控面临的两难问题的增多更是被很多人视为未来宏观政策松绑的一个信号。在这种情况下,银行、地方政府、开发商乃至学者们对于刚刚实施不到三个月的房地产新政提出了可能放松的判断,在某种程度上也绝非空穴来风。而二季度的经济数据似乎也印证了这种担心,GDP增长从一季度的11.9%降至10.3%,超过了预期。
　　除了经济增长的考量之外,本轮房地产的政策目标模糊也成了博弈各方利益的焦点。按照新政的字面意义,本轮房地产调控的目的在于遏制部分城市房价过快上涨,就此而言,全国一线城市房价上涨的势头基本得到了遏制,一些人认为,既然政策的目的不是为了房价下跌,而只是遏制部分城市房价过快上涨,房地产调控已经达到了目的,无需继续调控或出台新的政策。
　　就时下的态势而论,房价的坚挺已让房地产陷入了最坏的纳什均衡,这种没有妥协和非理智的自杀式博弈虽然带有某种赌博和侥幸的成分,但就结果而言,无论对于中国宏观经济、房地产以及民众,都是最坏的选择,最近三个月以来成交量的暴跌更是预示着开发商与民众之间对目前的房价存在着严重的分歧。在资金链日益收紧,民众对房价不认同的情况下,支撑开发商信念的,依旧是对政策的幻想,很显然,这是一种纯粹的政治逻辑。
　　诚然,中国房价的确复杂,房价的逻辑也不纯粹是经济的,但就目前的形势来说,这一次开发商选择的硬扛的策略基本上可能算下下策的选择:一是就中国经济而论,上半年11.1%的增长几乎意味着,中国经济2010年的增长在9%以上已经没有任何悬念,尽管从二季度开始,增长的确在放缓,但只是从一季度较快的12%左右降低到9%-10%,依然属于全球最快的经济体。
　　在经济增长态势良好的情况下,政府没有任何理由放弃对中国经济未来发展具有极大威胁的高房价的约束;二是就政策的公信力而言,一旦调控松绑,所谓史上最严新政很有可能成为史上最短的房产新政,最起码可以判断,房价在没有回落的情况下将再次迎来报复性的反弹,房地产政策将彻底丧失民意基础和支持,这对任何一个执政党而言,都是最危险的选项;其三,就房地产本身的发展而言,本轮房地产调控不仅仅是控制高房价,更是为中国房地产未来的健康发展确立一个公共政策的框架体系,包括房地产在内的一系列举措不仅仅立足于当下,更是放眼于未来。
　　基于此,笔者认为,为了打破目前的僵局,决策者应该就目前的房地产调控释放明确的信号,在中国经济基本面向好的情况下,政策应该优先选择稳定和延续,应该坚持解决中国经济的结构调整和深层问题,坚持消除房地产泡沫破灭对中国经济的发展隐患,切不可贸然让房产新政再次半途而废,同时,应该启动问责机制,督促地方出台配套细则,新政百日已过,地方配套细则的出台却遥遥无期,如果没有追责机制,政策将依然会被地方政府悬空,难以发挥威力。
　　7月20日,中共中央总书记胡锦涛在和党外人士座谈的时候特别强调七个继续,其中就包括对房地产的调控政策,现在是必须发出明确信号的时候了。(.华.夏.时.报 .马.光.远)