海南再现烂尾楼 当地楼市泡沫破裂隐忧浮现
　　海南楼市正在遭遇寒潮。
　　21世纪经济报道报道，近日，海南金手指地产公司宣布，8折销售其在海口和兴隆开发的住宅项目。这是今年以来海南第一家降价20%的地产商。
　　据国家统计局公布的数据显示，上半年海南完成商品住宅投资184.99亿元，同比增长78.1%，销售增长121.7%。但6月份，海南房地产投资环比下降8.42%，商品住宅投资环比下降6.32%，商品房销售面积环比下降20.56%，商品房销售额环比下降29.18%。
　　这再次引发了各界对于海南房地产前景的担忧。
　　一桩关于抵债烂尾楼资产的陈年老帐，引起了财政部、中国银行总行的高度关注。
　　7月13日，记者获得的一份权威部门书面材料称，中行海南省分行在处置海南福地苑房地产开发公司金融不良资产时，违反资产处置操作规程，存在暗箱操作和国有资产流失的可能。
　　据调查，2004年4月21日，海南中行向福地苑发放4500万元商业贷款，期限4年，用于鸿联商务广场建设。截至2009年底贷款余额4498.5万元，拖欠利息1762.4万元。
　　鸿联商务广场位于海口滨海大道123号，原为海南鸿联房地产公司开发，2004年转让给福地苑。截至2005年底福地苑已付款项总额的97%，但未完成工商登记过户。
　　2008年6月，海南中行拟将福地苑债权作价6200万元转让给海南太阳岛房地产有限公司，中总行同意减免全部表外利息1211.3万元。但因鸿联商务广场未过户到福地苑名下，重组未遂。直到2008年底才完成过户。
　　2009年6月，海南中行以法院强制执行超过2年未收回贷款款项为由，报经中总行核销了福地苑项下的贷款本金和利息，其中本金4498.5万元，拖欠利息为1446.1万元。随后，海南省高院执行局发布公开拍卖信息。
　　12月1日，海南中行与福地苑、海南义隆实业公司签订《债权债务重组合同书》，拟将福地苑债权作价6200万元转让给义隆公司。但此时，海南中行并未取消公开拍卖信息。
　　12月15日，海南泰达拍卖公司与浙江客户吴先生签定竞买意向并收取了保证金，当天被海南中行通知中止拍卖程序。一个月后，海南中行取得义隆公司2000万元的预付款。
　　据财政部海南特派办调查认定，上述操作存在超越权限减免息、处置程序不规范、筛选重组对象不透明、重组定价未按现实状况予以重估等四大问题。
　　该书面材料称，海南中行和福地苑、义隆公司债务重组合同，已经免除了福地苑项下的贷款利息1675.4万元。根据《中国银行表外应收未收利息减免管理办法》第十四条规定，海南中行超过800万元的利息减免，应该报经中总行审批，但该债务重组合同涉及的利息减免未经履行审批手续。
　　又如，海南中行与义隆公司的债务重组合同签定于2009年12月1日，而重组方案到12月15日才获得海南中行资产委员会议通过。
　　重组方案未经批准就实施重组并签定合同，处置程序明显违规。该书面材料称。
　　这个重组合同正在履行中，义隆公司现已交纳4600万元，还有尾款1600万元未付。海南中行代理行长王一林在接受记者电话采访时称，该项目为已核销资产，海南中行在处置时不存在任何程序瑕疵。
　　王一林说，总行6月12日专门派员来调查过，没有什么问题。
　　烂尾楼烂了15年
　　烂尾楼现象，在海南并不鲜见。
　　180位农民工，在海口金滩路通华小区的2号楼安了家。和其他9栋装修完好的高楼相比，2号楼就像是一个魔盒，窗框上封着色彩班驳的麻袋和破布，外墙布满青苔，大量钢筋暴露在外，刺激着每位路人的视线。
　　从1995年大楼停工至今，当时39岁的包工头陈玉彪就一直住在这里。开发商跑了，陈玉彪没钱给工人发工资，差点被情绪失控的老乡们投到海里喂鱼。如今，儿子在烂尾楼里长大，孙子在烂尾楼里出生。而这座烂尾楼，正和老陈一样一天天老去。
　　老陈说，通华小区作为海口市安居工程，由香港通华房地产有限公司和海口市政府共同开发。他当时和上海宏志公司签订协议，负责2号楼的施工，共9层、1万余平方米。按行规，他累计垫资500万元建设该楼，并负担100多万元的工人工资。
　　1995年，通华公司老板丁铭曜在未经过项目验收的情况下，偷偷办理了房产证，把总共8栋楼抵押给建设银行海口住房城建支行。获得600余万元贷款后，丁铭曜携款消失。而2号楼被迫停工，成为一栋烂尾楼。
　　直到2004年，得知丁铭曜被抓，陈玉彪与上海宏志联合起诉通华公司，海口市中级法院判决通华公司向宏志公司支付工程欠款及损失650余万元。但因牵涉债权银行及其他关联方，该案没能顺利执行。
　　目前在政府协调下，涉及2号楼的各方已初步同意由陈玉彪先期还清通华公司对银行的贷款，然后自行处置这栋烂尾楼。
　　通华小区并非孤例。在海口黄金地段的滨海大道，一栋高达23层的建筑同样成为烂尾楼。这座名为海口海景酒店的项目总投资5.2亿元，前期为1992年报批的一栋6层建筑，但在完成桩基后停工。经过多次股权变更，最终建成了23层的半拉子工程。
　　海南省住建厅改革发展处处长史贵友说，上世纪九十年代海南楼市泡沫破裂后，房地产积压率净占全国的十分之一。从1999年起，中央政府给予海南专门优惠政策，还给予5亿元的财政补贴，海南省政府也免除相关税收10亿元。到2007年，海南烂尾楼基本绝迹。
　　但本报从海南浙江商会一负责人处获悉，海口仍有多栋楼盘在沉睡，例如海口琼州大道两栋烂尾楼、东环铁路桥下的一处大型半拉子、龙昆南路上的凯立大厦、新港路农贸市场对面的海洋大厦、滨海公园对面的银达大厦等。
　　大家又都在海南疯狂投资房地产，我们真担心新仇添旧恨啊！陈玉彪低沉的感叹道。
　　激辩海南楼市
　　对于海南房地产前景，各方观点不一。
　　下半年海南房价将趋于理性，但没有烂尾风险。焦点网杭州首席代表陈贤锋指出，新国十条出台后，海南楼市的投资性需求受到打击。而每年的5、6、7、8月份均为海南的购房淡季，本地购房者购买能力有限，因此造成了商品房成交量连续下降。
　　再度复制去年年底那轮房价疯涨，已经不大可能。北京浙江企业商会副会长陈俊说，目前海南投资回报还不如二线城市，房价上涨空间有限，投资海南楼市需要格外谨慎。
　　金江金外滩营销总监杜慧颖认为，在海南国际旅游岛建设正逐渐开篇之时，降价不可能成为市场的主旋律。土地环节价格没有降下来，房价是不会降的。她说。
　　近日，《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》起草组负责人、海南省旅游委副主任邓小刚公开表示，2010年至2020年海南省固定资产投资将达到3.52万亿元。而1988年至2009年，该省固定资产投资累计完成5797亿元，财收收入累计不到1300亿元。
　　过去20年间，海南省固定资产投资年均增长一成九，其中房地产业贡献近三成。去年和今年上半年，海南房地产投资分别同比增长四成四和七成九，今年的涨幅更位居全国第一。
　　邓小刚表示，海南要吸引投资需建立新的投融资平台，向境内外大企业和大财团招商引资。
　　但海南省委党校副校长廖逊坦言，在后金融危机时代，靠借债、卖地等方式筹资都不可行，海南应打好实业基础，培育内生发展动力。
　　一边是政府官员预测房价将下跌，另一方面则是不少央企还在疯狂高价拿地。海南大学经济学院副院长李仁君认为，当地房地产市场处于量价齐跌的状况，岛外需求持续观望，前景不乐观。
　　虽然很多人说目前海南房价疯涨，海南已经出现了泡沫，但也有人反驳此次不同于上世纪海南楼市泡沫，因为很多购房者是一次性付款，不会出现烂尾的风险。但也正因如此，一次性付款的受益者是开发商，却把风险扔给了购房者。
　　怎样避免可能的泡沫带给市场的伤害，已成为横亘在地方政府和开发商以及各利益集团面前的一道课题。

　　调控尚无松动 开发商下半年如何应对？
　　近期,有媒体报道称,银行因为自身利益需要,提前放松了对政策的执行。
　　本期地产峰会,《每日经济新闻》（以下简称NBD）邀请到了金科集团副总裁李战洪、上海三湘股份有限公司副总经理张涛、戴德梁行华中区公司董事总经理彭蔭喧,以及同策研究咨询中心主任夏宇等开发商、专家、机构,请他们谈一谈对政策走向的看法。
　　话题1:政策是否宽松了？
　　NBD:根据您所接触到的情况,各地政府、各地方银行在执行宏观调控政策时,有没有较之前宽松？
　　李战洪:公司层面上来看,没有觉得当下政策变得宽松,反而有明显趋紧的趋势。
　　张涛:和之前相比没什么大的变化。四大国有银行仍然严格禁止第三套房贷款,对二套房房贷也要求高首付和高利息。只有那些中小银行和中介可能会适当放松政策限制,为三套房贷提供贷款。
　　彭蔭喧:目前来看政策面没有放松,也没听说过政策要放松。
　　夏宇:与其说是调控政策放松,倒不如说房地产调控政策没有之前想象的那么紧。当初的房地产宏观调控政策只是说包括北京、上海在内的局部城市停止第三套房的贷款,但并不表示所有城市都要停止三套房的房贷。
　　话题2:开工量是否调整？
　　NBD:在政策松动的大环境下,您的企业有没有作出一些调整,比如加速开工计划、扩大施工量等,提前为调控放松后可能出现的成交量反弹做准备？
　　李战洪:我们公司都是按照年初制定的计划在走,在当前政策影响下,控制好自身开工计划和施工速度,这不仅是市场要求,也是企业对自身的一个要求。
　　张涛:虽然消息层面有所松动,但是实际上政策松动的可能性并不大。我们公司的开工、施工和销售进度安排,主要还是根据年初制订的计划来进行,当然会根据市场的情况进行调整。推盘的时间则主要根据工程进度。
　　彭蔭喧:从广州市场来看,实际上开发商并没有太担心政策调控的影响。比如广州的房价相对调控前仅有10%或5%的下调幅度,且市中心区域房价几乎没有变动。开发商确实放慢了销售,但对房价却没有影响。国家要求实现软着陆,如果调控过大,对开发商和银行都是很不好的。调控不一定要压房价,放缓增长的幅度就行。但调控让开发商资金压力增大了。
　　夏宇:由于国家打击囤地等政策,开发商的施工、开工等工作都受到国家的严格管控,所以项目的开工和施工进度不会因为政策的变化而有大的变化。实际上,由于大部分开发商上半年销售完成得比较好,目前的销售压力并不大。目前来看,市场仍然不明朗,七八月份又是传统的淡季,开发商不太可能现在就根据市场的销售情况做出调整。
　　话题3:调控影响持续多久？
　　NBD:您预计整个地产调控对市场的影响将持续多久？在这一个阶段,您的买地计划完成情况怎样？
　　李战洪:每次调控对于公司来说都是一次机会。我们都是按照年初制定的买地计划和拿地目标在走,没有格外做出调整。
　　张涛:我感觉这次宏观调控政策对市场的影响持续时间会很长。外界认为房地产调控放松以后,成交量会大幅度反弹,但其实这是延续2008年宏观调控的思维。未来宏观调控政策应该不会放松,即使政策的影响逐渐变小,成交量有所恢复,也很难回到2009年的水平。
　　彭蔭喧:预计调控影响将会到今年年底,那时政策经过几个月的消化,购房者和开发商都看清了市场。在广州市区,开发商没有停止过拿地,主要是因为开发商好看后市。
　　夏宇:市场的心态的确较之前有所变化,那是因为之前房地产税等消息让人们对市场过于悲观。但从现在来看,这次调控可能没有预期那么严格,包括上海在内的很多城市没有发布调控细则,房产税现在也不再讨论。这些消息层面的变化,令市场的政策预期有了改变,大部分人认为政策的主要方向还是控制房地产价格过快上涨,解决供求失衡的问题。实际上政策出台以后,很多开发商认为现在是很好的买地时机,因此一直在关注低价地块。
　　话题4:会否降价促销？
　　NBD:来自很多开发商的消息显示,银行对开发商的银根从未有大的收紧,开发商目前依然可以从各种各样的渠道获得资金。在这样的情况下,您是打算降价销售房屋,还是等政策效力逐渐趋淡以后,再出售库存房源？
　　张涛:什么时候销售还是取决于项目的工程进度。我们了解的情况是,上海房地产市场目前是有些促销,但力度并不大。上海开发商目前的主要促销方式是直接通过降价销售来加快资金回笼。但是,也有一些开发商是通过提升产品质量和附加值,依靠产品升级进行销售。
　　彭蔭喧:目前开发商资金渠道实际有所收窄,我们看到开发商资金上没太大影响,主要是因为目前在开发的项目很多在调控之前就已动工,而银行方面借出的贷款不可能中途就停掉。当下,在市区外的地方,可能有开发商会在价格上作出让步;但在市区,房价下调以及优惠措施较少。
　　夏宇:虽然很多开发商在上半年都完成了全年目标的相当部分,并且能保证2010年会有比较好的业绩,但是对于很多在全国扩张的房地产龙头企业来说,各区域分公司的业绩指标依然比较高。为了确保业绩的实现,同时也为了滚动开发所需要的现金流,他们不会考虑增加库存、延期开盘等收缩性的开发策略,仍然会延续之前的扩张,因此很有可能在今年年底根据项目的销售情况调价。（每日经济新闻）

　　标准普尔：预计中国房价下半年降10%-15%
　　据新华海外财经报道,标准普尔(S&P)企业评级董事符蓓昨日称,预计中国住宅价格下半年会下降10%-15%。符蓓同时表示,若下半年时机合适,内地企业将会继续去香港发债。
　　符蓓表示,2008年不少房地产公司都遭降级,现在的评级水平已考虑到行业的波动性。标普力争使评级在比较平均的水平,从而上行和下行都有一定承受力。
　　然而,符蓓认为,大幅调整房地产公司评级的几率不大。我们觉得下半年(房企)评级大幅调整的几率应该是不高的,除非有突发事件。 符蓓称。
　　此外,符蓓认为,在香港发债是拓宽公司融资渠道、优化债务结构的一条路径。符蓓称,如果市场窗口允许,包括房企在内的内地公司会陆续赴港发债。
　　中国政府自4月中旬发出连环拳调控楼市,包括收紧首套和二套房贷款,银行可根据状况,暂停第三套住房贷款,限制异地炒房等。
　　受制于房地产紧缩措施,在4月一个月的时间里,即有七家内房股宣布在香港发行优先票据计划,包括佳兆业、恒大地产、碧桂园和雅居乐等。目前,标普为19家中国房地产公司提供评级,最高评级为BB,最低评级为CCC-。（东方早报）