＝＝本文导读＝＝

　　财政部酝酿2012年推行房产税试点 个别城市先行

　　海南再现烂尾楼 当地楼市泡沫破裂隐忧浮现

　　房地产：中国会重蹈日本覆辙吗

　　楼市状态堪忧 谨慎操作为宜

　　中金：下半年股指不会出现V型反转

　　本轮反弹时间空间都有限

　　财政部酝酿2012年推行房产税试点 个别城市先行

　　备受关注的房产税，或许将于2012年开始试点。

　　《每日经济新闻》记者独家获悉，在财政部近日举行的地方税专题工作研讨会上，有关人士表示，作为地方税改革的一部分，房产税试点将于2012年开始推行。不过，全国范围内推行房产税试点的难度较大，试点将从个别城市开始，但他并未透露具体试点城市。

　　据了解，上海已于上月将房产税试点方案上报中央。

　　上述会议透露出的信息还显示，为弥补房产税给试点城市带来的弊端，财政部还可能出台相关配套措施。

　　昨日(7月21日)晚间，记者拨通了财政部财科所副所长苏明的电话，他表示，还没听说这个事，所以也不好对开征的时机和可行性作出评价。随后，记者向另一位财政部人士求证此事，但对方未予回应。

　　多地已具备条件

　　湖南省税务部门相关负责人在上述会议上表示，近期曾做过一个调研，发现房价高的原因之一是，大部分税收集中在开发环节。如果后移到销售和保有环节，不仅对于遏制房价过快上涨有好处，还能克服地方税收过于依赖房地产业的现状。

　　财政部有关人士也表示，作为地方税重要组成部分，房产税的主要作用在于调节收入分配，提高土地利用效率。

　　如此重要的税种，其配套方案的制定至关重要。目前地方税种实行“收支两条线”，如果将房产税用于其他方面，将无法达到预期目的。同时，房产税的推出，势必伴随着其他税种的合并。有分析认为，这些因素正是房产税试点一再推后的原因。

　　至于产权确认、统计口径、税率等技术问题，不少业内人士认为，经过近7年的实践，很多地方已具备了这些条件。

　　“不让试点城市吃亏”

　　对于试点城市来说，房产税试点带来的利大还是弊大，曾引起不少争论。

　　《每日经济新闻》记者了解到，在已经递交房产税试点方案的上海，有反对者认为，试点将增加企业和居民负担，并在短期内推高房价，削弱上海的“城市竞争力”。

　　“城市竞争力是一个很虚的概念，但不少地方都看重这一点。”一位知情人士表示。

　　北京市税务部门有关负责人也在上述会议上表示，房产税推出后，老百姓从现在的无税养房，变成纳税养房，可能短时间内难以接受。

　　“不会让试点城市太亏，会有一定的配套措施。”上述有关人士则表示，全国范围内推行试点的难度较大，试点将从个别城市开始。但他并未透露具体试点城市。

　　此前，在传闻的试点城市中，上海、重庆、武汉等被提及，但有关部门迟迟未予公开。外界则普遍认为，上海最有可能先吃“螃蟹”。

　　据记者了解，在上海提交的房产税试点方案中，税率初定在0.5%~0.8%，略低于经营性物业的税率。但房产税征收是否会“照顾”自住型需求和人均住房面积低于当地平均水平的家庭，目前尚不明确。

　　研究员：对股市利好

　　一位资深地产分析师表示，之前的预期是今年会推出房产税，地产股跌得很惨，但是地产股从底部反弹上来后，市场就已经开始预期今年不会推房产税了。

　　也有券商人士认为，如果2012年推行房产税试点，那么真正出台房产税将肯定会在2012年之后，对于地产股乃至大盘来说，这应该也算是一种预期内的利好。国信证券地产行业研究员黄道立认为，目前房产税试点细则还没出来，所以很难分析出具体有多大的影响。

　　昨日，地产板块呈现震荡平稳走势，全天仅下跌0.51%，地产个股涨跌互现。（每日经济新闻 张敏 宛霞 王炯业）

　　海南再现烂尾楼 当地楼市泡沫破裂隐忧浮现

　　海南楼市正在遭遇寒潮。

　　近日，海南金手指地产公司宣布，8折销售其在海口和兴隆开发的住宅项目。这是今年以来海南第一家降价20%的地产商。

　　据国家统计局公布的数据显示，上半年海南完成商品住宅投资184.99亿元，同比增长78.1%，销售增长121.7%。但6月份，海南房地产投资环比下降8.42%，商品住宅投资环比下降6.32%，商品房销售面积环比下降20.56%，商品房销售额环比下降29.18%。

　　这再次引发了各界对于海南房地产前景的担忧。

　　一桩关于抵债烂尾楼资产的陈年老帐，引起了财政部、中国银行总行的高度关注。

　　7月13日，记者获得的一份权威部门书面材料称，“中行海南省分行在处置海南福地苑房地产开发公司金融不良资产时，违反资产处置操作规程，存在暗箱操作和国有资产流失的可能”。

　　据调查，2004年4月21日，海南中行向福地苑发放4500万元商业贷款，期限4年，用于“鸿联商务广场”建设。截至2009年底贷款余额4498.5万元，拖欠利息1762.4万元。

　　“鸿联商务广场”位于海口滨海大道123号，原为海南鸿联房地产公司开发，2004年转让给福地苑。截至2005年底福地苑已付款项总额的97%，但未完成工商登记过户。

　　2008年6月，海南中行拟将福地苑债权作价6200万元转让给海南太阳岛房地产有限公司，中总行同意减免全部表外利息1211.3万元。但因“鸿联商务广场”未过户到福地苑名下，重组未遂。直到2008年底才完成过户。

　　2009年6月，海南中行以法院强制执行超过2年未收回贷款款项为由，报经中总行核销了福地苑项下的贷款本金和利息，其中本金4498.5万元，拖欠利息为1446.1万元。随后，海南省高院执行局发布公开拍卖信息。

　　12月1日，海南中行与福地苑、海南义隆实业公司签订《债权债务重组合同书》，拟将福地苑债权作价6200万元转让给义隆公司。但此时，海南中行并未取消公开拍卖信息。

　　12月15日，海南泰达拍卖公司与浙江客户吴先生签定竞买意向并收取了保证金，当天被海南中行通知中止拍卖程序。一个月后，海南中行取得义隆公司2000万元的预付款。

　　据财政部海南特派办调查认定，上述操作存在超越权限减免息、处置程序不规范、筛选重组对象不透明、重组定价未按现实状况予以重估等四大问题。

　　该书面材料称，海南中行和福地苑、义隆公司债务重组合同，已经免除了福地苑项下的贷款利息1675.4万元。根据《中国银行表外应收未收利息减免管理办法》第十四条规定，海南中行超过800万元的利息减免，应该报经中总行审批，但该债务重组合同涉及的利息减免未经履行审批手续。

　　又如，海南中行与义隆公司的债务重组合同签定于2009年12月1日，而重组方案到12月15日才获得海南中行资产委员会议通过。

　　“重组方案未经批准就实施重组并签定合同，处置程序明显违规。”该书面材料称。

　　“这个重组合同正在履行中，义隆公司现已交纳4600万元，还有尾款1600万元未付。”海南中行代理行长王一林在接受记者电话采访时称，该项目为已核销资产，海南中行在处置时不存在任何程序瑕疵。

　　王一林说，“总行6月12日专门派员来调查过，没有什么问题。”

　　烂尾楼烂了15年

　　烂尾楼现象，在海南并不鲜见。

　　180位农民工，在海口金滩路通华小区的2号楼安了“家”。和其他9栋装修完好的高楼相比，2号楼就像是一个魔盒，窗框上封着色彩班驳的麻袋和破布，外墙布满青苔，大量钢筋暴露在外，刺激着每位路人的视线。

　　从1995年大楼停工至今，当时39岁的包工头陈玉彪就一直住在这里。开发商跑了，陈玉彪没钱给工人发工资，差点被情绪失控的老乡们投到海里喂鱼。如今，儿子在烂尾楼里长大，孙子在烂尾楼里出生。而这座烂尾楼，正和老陈一样一天天老去。

　　老陈说，通华小区作为海口市安居工程，由香港通华房地产有限公司和海口市政府共同开发。他当时和上海宏志公司签订协议，负责2号楼的施工，共9层、1万余平方米。按行规，他累计垫资500万元建设该楼，并负担100多万元的工人工资。

　　1995年，通华公司老板丁铭曜在未经过项目验收的情况下，偷偷办理了房产证，把总共8栋楼抵押给建设银行海口住房城建支行。获得600余万元贷款后，丁铭曜携款消失。而2号楼被迫停工，成为一栋烂尾楼。

　　直到2004年，得知丁铭曜被抓，陈玉彪与上海宏志联合起诉通华公司，海口市中级法院判决通华公司向宏志公司支付工程欠款及损失650余万元。但因牵涉债权银行及其他关联方，该案没能顺利执行。

　　目前在政府协调下，涉及2号楼的各方已初步同意由陈玉彪先期还清通华公司对银行的贷款，然后自行处置这栋烂尾楼。

　　通华小区并非孤例。在海口黄金地段的滨海大道，一栋高达23层的建筑同样成为“烂尾楼”。这座名为“海口海景酒店”的项目总投资5.2亿元，前期为1992年报批的一栋6层建筑，但在完成桩基后停工。经过多次股权变更，最终建成了23层的半拉子工程。

　　海南省住建厅改革发展处处长史贵友说，上世纪九十年代海南楼市泡沫破裂后，房地产积压率净占全国的十分之一。从1999年起，中央政府给予海南专门优惠政策，还给予5亿元的财政补贴，海南省政府也免除相关税收10亿元。到2007年，海南烂尾楼基本绝迹。

　　但本报从海南浙江商会一负责人处获悉，海口仍有多栋楼盘在“沉睡”，例如海口琼州大道两栋烂尾楼、东环铁路桥下的一处大型“半拉子”、龙昆南路上的凯立大厦、新港路农贸市场对面的海洋大厦、滨海公园对面的银达大厦等。

　　“大家又都在海南疯狂投资房地产，我们真担心新仇添旧恨啊！”陈玉彪低沉的感叹道。

　　激辩海南楼市

　　对于海南房地产前景，各方观点不一。

　　“下半年海南房价将趋于理性，但没有烂尾风险。”焦点网杭州首席代表陈贤锋指出，“新国十条”出台后，海南楼市的投资性需求受到打击。而每年的5、6、7、8月份均为海南的购房淡季，本地购房者购买能力有限，因此造成了商品房成交量连续下降。

　　“再度复制去年年底那轮房价疯涨，已经不大可能。”北京浙江企业商会副会长陈俊说，目前海南投资回报还不如二线城市，房价上涨空间有限，投资海南楼市需要格外谨慎。

　　金江金外滩营销总监杜慧颖认为，在海南国际旅游岛建设正逐渐开篇之时，降价不可能成为市场的主旋律。“土地环节价格没有降下来，房价是不会降的。”她说。

　　近日，《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》起草组负责人、海南省旅游委副主任邓小刚公开表示，2010年至2020年海南省固定资产投资将达到3.52万亿元。而1988年至2009年，该省固定资产投资累计完成5797亿元，财收收入累计不到1300亿元。

　　过去20年间，海南省固定资产投资年均增长一成九，其中房地产业贡献近三成。去年和今年上半年，海南房地产投资分别同比增长四成四和七成九，今年的涨幅更位居全国第一。

　　邓小刚表示，海南要吸引投资需建立新的投融资平台，向境内外大企业和大财团招商引资。

　　但海南省委党校副校长廖逊坦言，在后金融危机时代，靠借债、卖地等方式筹资都不可行，海南应打好实业基础，培育内生发展动力。

　　“一边是政府官员预测房价将下跌，另一方面则是不少央企还在疯狂高价拿地。”海南大学经济学院副院长李仁君认为，当地房地产市场处于量价齐跌的状况，岛外需求持续观望，前景不乐观。

　　虽然很多人说目前海南房价疯涨，海南已经出现了泡沫，但也有人反驳此次不同于上世纪海南楼市泡沫，因为很多购房者是一次性付款，不会出现烂尾的风险。但也正因如此，一次性付款的受益者是开发商，却把风险扔给了购房者。

　　怎样避免可能的泡沫带给市场的伤害，已成为横亘在地方政府和开发商以及各利益集团面前的一道课题。（21世纪经济报道 刘华）

　　房地产：中国会重蹈日本覆辙吗

　　1)经济转型是经济发展的必然过程，日本在经济快速发展的30年过程中完成三次经济转型，其中60年提出“国民收入十年倍增计划”对65~75年消费拉动经济的黄金十年是其最成功一次。我国正处于从投资向消费转型，成功的关键在于居民收入能否快速增长。

　　2)与经济发展水平相适应，日本房地产市场经过了四个完整周期，65年之前政府提供住房为主，65~75年商品化住宅市场发展黄金期，十年新建住房占住房存量96%，75~85年以改善性和投资性需求为主的住宅市场，新建占存量45%；85年之后商业地产强劲发展；对照之下，我国住宅市场目前兼具其第二及第三阶段特征。

　　3)我国城市化和住宅产业发展明显滞后于经济发展，我国经济水平接近日本70年初，但47%城市化率和不足1套户均住房率仅相当日本50年初，过去十年是住宅高峰期，新建住房占存量45%；未来十年，弥补短缺、城市化及改善性需求仍将是推动住宅市场繁荣的主要力量。

　　4)日本房价最高和最低城市相差20倍，中国房价的地域差异有其存在合理性，这种差异仍有进一步扩大的可能。

　　5)日本住宅市场发展是成功的，居住条件改善明显且没有产生明显泡沫，泡沫主要集中在商业用地，而参与泡沫主体是企业和金融机构而非个人。

　　6)日本地产泡沫的启示：①控制货币供应；②增加供给；③税收政策难起作用；④缩小收入差距有利于平稳房价。

　　7)制约中国住房健康发展三大因素：①土地垄断对土地财政依赖过度；②货币供应过快；③贫富差距过大。（中金公司）

　　楼市状态堪忧 谨慎操作为宜

　　周三沪深股市冲高回落，双双收阳十字星。收盘沪综指涨0.26%报2535.39点，深综指涨0.06%报1020.96点，涨股和跌股相差无几，多空势均力敌，可能多头微微占优。

　　隔夜美股探底回升，收盘上涨，周三内盘有色金属期货上涨，但有色金属股票暂因获利盘回吐而略显弱势。农产品期货涨势略滞，昨纷纷冲高回落，该因素暂对A股有利。

　　航空股等受益于人民币升值的个股涨幅领先，可能和主力炒作“汇改五周年”题材相关。2005年7月21日，我国开始汇改，人民币从约8.28元对1美元升值到昨日的6.7767元，这五年共升值了18%左右。目前的汇率可能仍有些升值潜力，但应该不是很大，升值压力远不及五年前。货币有“购买力平价”之说，而目前我国不仅楼价高，有些消费品也高于国外。从长远来说，不排除人民币先升值而后贬值的可能。投资者短炒航空、造纸等板块是可以的，却也不必过度当真，当成题材炒作最好。

　　地产股也是受益于人民币升值预期的，不过昨地产股多数走弱。有报道称少数楼盘逆市涨价，另有官方重申“楼市调控不松动”的消息。很显然，地产股近期在消息面上相当不利，主力炒作该板块个股很难控制得了局面，因不确实性太多。

　　笔者认为楼市对于A股走向在现阶段是相当重要的，一旦楼市压不住，A股的行情就不必再看了，因管理层一定会加重调控手段，必不肯让前期调控成果付诸东流。未来投资者仍需重点关注这方面消息，不可掉以轻心，如发现楼市涨价消息继续增加，则应坚决减仓。从现阶段情况看，笔者对楼市调控信心不是很足。

　　我们这里刚刚有些 “松动政策”的预期，而且仅仅只是预期，海外却已作出反应。这几天油价涨、铜价涨、铁矿石及钢价上涨、波罗的海干散货运指数也一反连跌几十天之势，本周连续小幅反弹起来。最近外电称中国的石油消耗已追上美国，官方马上反驳，而此后又有了“未来10年投资5万亿于新能源产业”方面的消息。

　　其实我们许多问题是出在利率上，这么低的利率，楼市当然难控，低效投资当然难控，各种囤货行为当然屡见不鲜。我们在调控楼市时“单相思”成分颇为浓重，过度依赖上级的言论指导及开发商的觉悟。经济问题应主要靠经济手段解决，老是在行政手段上绕来绕去，效果不可能很好。笔者担心，再这么“单相思”下去，恐怕不用多久，大失所望的持币待购房屋者就会按捺不住。

　　农行无视股指涨跌，交易继续维持在极窄区间，收盘持平。应该说农行不到3元的定价是合理的，可市场偏不理会，市场更偏爱投机类个股炒作。以面值0.10元上市的紫金矿业在“出事”后大跌一阵，这两天开始有人进行恶炒，这或者预示了本轮反弹的性质，即仅仅是超跌修正行情。真正的大行情，需要吸引中长线资金出手，而不是这么短抢一把就逃。

　　股指已三连阳，未来继续上涨的动能或有所衰减，股指继续上拉将面临更多解套盘。本轮股指反弹很大程度得益于市场对政策松动的预期，所以后市只需考虑政策松动的几率大小就可以了。如果这种预期降低了，便可减持筹码；反之便可加仓。

　　依笔者看来，楼市方面消息暂时并不怎么配合，所以市场所预期的“宏观调控松动”也难成现实。退一步说，即使调控松动成为现实，其松动程度可能较弱。操作方面，投资者当前仍宜谨慎，仓轻者可静待本月底农行计入股指时再说，仓重者则可逢高减持。（每日经济新闻 郑步春）

　　中金：下半年股指不会出现V型反转

　　中金公司昨日发布的“下半年投资策略展望”认为，受周期性与结构性因素共同主导，下半年经济将呈现逐步放缓的态势，对应政策可能出现动态微调，并由此带来阶段性反弹机会，但总体并非政策明确转向推动的V型反转。

　　中金公司认为，虽然当前市场估值与2005年、2008年底部时相当，但是不要忘记2005年、2008年的市场底部分别是基本面见底和政策变化带来的。同时，目前市值占比较大但数量相对少的大盘股估值较低，而市值占比小但数量众多的中小盘绝对估值和溢价依然较高，在盈利预期调降的背景下，后者还存在风险继续释放的空间。

　　中金公司认为，下半年经济将呈现逐步放缓的态势，而并非急速下滑。对应的政策出现类似2008年明显转折的概率较小，可能只是动态微调。市场的走势将是震荡走低，局部投机性题材可能阶段性活跃。并可能因为政策微调而出现阶段性反弹，但总体并非政策明确转向推动的V型反转。

　　在资产配置上，中金公司建议，避开受外围去杠杆化或中国劳动力成本上升负面影响的大宗商品及原材料(有色金属、煤炭)、交通运输(航运、航空)、劳动密集型出口制造业(低端电子组装与制造、纺织等)。结构上建议三类配置：受益于劳动力成本上升，特别是中低收入人群收入增长的大众化及中低端消费品及必须消费品；受经济周期影响不大的公用事业板块，或本身受经济周期影响较小且可能受政策支持的电信、科技及服务板块，包括电信运营、设备、网络优化等板块；估值基本见底且盈利相对稳定的蓝筹股。（大众证券报 李宇欣）

　　本轮反弹时间空间都有限

　　这轮反弹的领涨板块是周期类股票，而周期类股票也只能现在出现反弹，因为后面反弹的机会更小。市场是聪明的，应该可以看到，根据目前的宏观形势，政策很难放松，同时“十二五”规划应该支持的是转型而不是传统周期类股票，且下半年周期类股票的业绩下滑幅度难以预料。

　　我们中期仍然谨慎，毕竟目前从大的经济周期和转型来看，调整的时间远未到位，同时根据历史上多次大底的经验，上证指数2300-2400点一线肯定不是扎实的底部，底部应该会更低。

　　对于本轮反弹的时间，我们认为不具有几个月的持续行情，最多持续一个月。对于反弹的高度和路径来看，应该能够超过前期上证指数2600-2700点的压力带，极限在2800-2900点一带。因此，从指数来看，反弹的时间和空间都有限。

　　这样的反弹值不值得参与？对于把握大机会的投资者，应该放弃。不过这个反弹可能是今年最大幅度的反弹，因此对于追求今年一定要挣点儿钱的投资者，可能是必须参与的。但是由于周期类股票的底部并未出现，对于这类股票的反弹仍然要高度谨慎。（国泰君安）