□本报记者 于萍

　　　自2007年北辰实业以92亿元的高价拍下长沙地块后，各种猜想就不断涌现。如何运作这个航母级的项目，未来前景如何，地产调控是否会影响项目运作？北辰实业副总经理兼长沙公司总经理曾劲、北辰实业董秘郭川在接受中国证券报记者采访时表示，运作此项目是出于对中国经济未来8-10年的信心，宏观调控对项目的影响并不大，而在这么长的时间内，项目至少会赶上一至两个经济增长周期。

　　　调控政策影响不大

　　　中国证券报：房地产调控政策是否对项目有影响，公司对楼市的预期如何？

　　　曾劲：此次房地产调控的目的是遏制部分城市房价过快上涨，首先没有否认房地产的健康发展，其次也是针对部分房价上涨过快的城市。由于此前长沙房价基本保持稳定增长的态势，因此政策调控压力较小。而且在宏观调控出台后，长沙今年上半年的楼市销量还同比增长了近两成，不少一线城市则出现了下降，因此政策对各个城市的市场影响是不同的。

　　　目前长沙的房价在中南六省市里仍处于价格洼地，但是江景房的价格自去年下半年已经开始节节攀高。公司在看好房地产未来长远发展的前提下，对长沙的房价、尤其是江景房保持乐观的预期。目前全国性大型开发商开始进入长沙，所形成的规模效应将带动长沙房地产建设品质的提升，并拉动房地产消费。

　　　郭川：经过对比，在同档次、同品质的情况下，长沙开发项目的收益率要高出北京项目2-3个百分点。此外，长沙项目公司将分8到10年开发，这期间中国宏观经济的发展，公司认为至少可以赶上一至两个经济增长周期。房地产和经济之间的正相关关系众所周知，因此，在销售价格看涨、地价成本早已锁定的前提下，公司当初对长沙的选择，就是公司对未来8-10年中国经济发展的信心。

　　　中国证券报：公司未来的发展战略如何？各项业务的比例有什么变化？

　　　郭川：此前公司的发展物业、投资物业和商业物业之间的业务比重约为5:3:2，2009年这一比例约为6:3:1。未来公司计划加大发展物业即住宅开发的比重，在投资物业和商业物业保持稳定的基础上，加大发展物业对业绩的贡献力度。

　　　打造城市综合体

　　　中国证券报：三角洲项目的目标客户是哪部分人群？

　　　郭川：项目主要面对三类客户，即地源、血源、业源客户。地源客户是指当地的拆迁人群，原先就住在项目附近。血源客户指本身是湖南人，打算回乡购房，这部分客户大多集中在长三角、珠三角地区。业源客户是指有商务需求、因为业务发展而需要购房的人群。

　　　据我们了解，一线城市想在长沙这类价格洼地的二线城市进行投资的人很多，但项目首要面对的还是长沙本地和长株潭地区的购房者，这部分主要是居住性需求。对于血源客户来说，目前交通很方便，武广高铁带动了珠三角一带的需求，也具有很大吸引力。

　　　中国证券报：公司未来是否会在其他二线城市复制三角洲的开发模式？对项目的期望如何？

　　　曾劲：三角洲项目的最大特点是节地省地、人车分流的立体开发模式和大规模住宅与商业公建结合的城市综合体。如果条件允许的话，公司会在以后的项目上继续使用，并不断改善和创新。实际上，北辰三角洲不只是一个地产项目，更是一个新城的打造过程，537万平方米内几乎包括了一个城市所能涵盖的所有元素，形成规模后将带动城市的发展。建设城市综合体就应该对城市的发展产生协同作用。

　　　经过两年建设期后，2012年三角洲项目将进入结算期，所释放出的价值、对公司业绩的支撑以及公司在城市综合体上取得的地位会更加明显。