本周二，政府有关部门重申了第三套房信贷不放松的政策，地产股应声下跌。从过往的市场经验看，房地产板块向来是“黑马”辈出的摇篮，但也常常受政策调控拖累，大起大落，让人既爱又恨。那么在今后的行情中，能否再将地产板块纳入投资视野？如果未来地产股有可能收益大于风险跑赢大盘，又应如何寻找其中潜伏的黑马？

　　从行业特征看，房地产业处于与之相关的产业链最高端，具有相当的话语权。由于房地产业对经济及就业等宏观经济指标的重要作用，因而也就决定了相关的房地产政策的制定具有一定难度与不确定性。从历年来针对房地产市场的调控看，基本上奉行的是一种实用主义原则。政策的出台往往取决于两个因素，一是市场的泡沫程度，二是民众对此的容忍程度。由此，人们看到的一个现象是，政策调控的阶段性时紧时松的特征。再从房地产泡沫形成的利益机制看，广为民众所诟病的地方政府热衷于推高地价传导至房价的痼疾，或许不是一时半会儿所能解决的问题。

　　之所以要不厌其烦地说说这些看上去与股票投资无关的话题，是希望股民朋友先了解一下有关影响股价的政策背景，这样才能做到心中有数。说完了“自上而下”的形势判断后，那么如何在这一板块中寻找到具有潜力的“黑马”股？

　　首先，房地产公司的财务制度与传统行业的财务制度有很大不同，其盈利水平很大程度上取决于项目的竣工销售结算，因而具有了很大的弹性。上市公司是否愿意往里装利润，有可能取决于公司的短期利益目标。当有的地产公司需要增发新股时，为了能获得较高的溢价，可以人为地将财务报表做得十分漂亮。而当增发完成后，一切皆回归正常。对于这类公司要保持一份警惕，最好只关注一下增发前的左侧交易机会，而不必为增发时公司所描绘的远期愿景所迷惑。再有一种情况是，公司股权分置改革后，大部分公司股票仍处于待“解冻”状态。如果这家公司还是民营企业，那么从逻辑上讲，公司有做市值的动力，良好的业绩支撑有助于公司股票解冻后获得一个很好的溢价。第三种情况是，公司对高管人员实行股权激励制度，其未来股票期权的行权价格还高于目前的市场价。如果是这种情况，理论上说，公司管理层有做业绩的动力。

　　其次，房地产公司从某种程度上说，与资源类公司有相似之处。这几年，铁矿石价格暴涨，拥有自主矿山的钢铁企业颇受机构投资者的青睐。同理，对于房地产公司来说，其所拥有的土地储备量是衡量它未来发展潜力的重要指标。那么，如何评估公司价值呢？建议投资者关注一下公司的每股权益土地面积的多寡。也就是说，用公司总的土地面积储备量除以总股本，得出的每股所含的土地面积后，再大致匡算一下公司的拿地成本。得出这两个数据后， 再来进行房地产板块的股价横向比较，就可找出价值相对被低估的股票了。以上的信息基本上都可从公司的公开信息中查寻到。当然，这项工作比较繁琐，如果股民朋友能够找到证券公司的相关行业研究报告，也许是条捷径。

　　第三，房地产公司所开发的市场方向以及拿地的时点也有些讲究。一般来说，主战场着力于布局二、三线城市的上市公司，未来的前景或比较确定。这是因为，一线城市的房价、地价较受主流媒体的关注，因而也就成为了中央政府调控楼市的重点，而二三线城市往往因为房价基数低而被忽略。另外，上市公司拿地的时间最好是在房地产市场景气度下行时拿的地，这是因为土地价格在楼市价格上涨时往往要比房价涨得快，而房价下跌时却又比房价跌得猛。