-------------------

　　房地产：偏利好因素增多

　　有报道称，沪上银行对于第三套房贷的发放有松动迹象。尽管我们认为三套房贷政策及执行的松与紧对住宅市场的影响并不是很大(请见行业快报《会叫的狗不咬人咬人的狗不会叫》一文)，但这一动态符合我们先前的判断，即随着房价趋于稳定，政策在执行方面可能会逐渐松动。以下为简要点评：

　　政策密集期可能已经过去。房产税政策至今没有出台。天津最近出台的政策在需求调控方面显得非常温和，对三套房贷没有暂停的规定，对外地人购房也没有限制。预计近期也难以见到更严厉的全国性政策出台。

　　成交量有望随着供给的逐渐增多而持续回升。近两周，多个城市的新房成交量出现回升苗头，尚未形成趋势。我们认为，在泡沫温和收缩(而不是崩溃)的背景下，开发商促销会取得较好的效果，因而随着可售房屋的逐渐增加，新房成交量进一步回升应可以期待。

　　板块投资机会值得关注。案例研究表明，成交量回升往往会支持股价上涨。尽管目前就断言住宅成交回升已成趋势还为时略早，但板块投资机会已经值得关注，不排除年内有可能出现较大的投资机会。(安信证券)

　　房地产股票绝对收益可能已经到来

　　估值低估：目前估值与08年9月一致：12倍左右的PE，龙头公司2倍左右的PB。前期股价反映了房价下跌30%的预期。造成估值低的原因主要是当时预期极差：房地产税试点、保障房会出很多、成交量不知会萎缩多少、房价是未来几年的一个大拐点等。

　　预期在逐步改善：1、政府调控政策。房地产税试点不再出台。目前的政策已经使行业在向预期方向调整，不用出台严厉政策，担心叠加效应；2、银行执行力度。银行出于自身利益考虑，在执行房贷政策中会变相逐步放松。最近媒体已经报道；3、成交量预期。成交量快速见底后慢慢回升。现在着急买房的人很多，但银行信贷执行不放松。5月份成交快速下降后。6月的量已经在逐步企稳。随着银行执行力度的放松，成交量会慢慢复苏。不会出现08年那样越跌越没人买的情况。

　　地产公司未来2年内业绩无忧：总体上，我们认为地产行业独特的营业收入的确认方式确保了公司未来2年内业绩无忧。09年初到2010年3月份卖的房子已经保证了公司09年下半年到2011年上半年的业绩；2010年4月到2011年底卖的房子基本确保了2011年下半年和2012年上半年的业绩；至于再之后的业绩，我们认为就更不用担心了，2012年下半年时政策应该会放松了。

　　资金正逐渐流向房地产：前期不少基金地产股都没有配置，目前市场资金正逐步重回房地产行业。同样是每年增长30%-50%，有些行业现在是30倍以上的PE，而房地产只有10来倍的PE.

　　投资建议：建议买入高增长、低估值的公司。这些公司有荣盛发展、冠城大通、格力地产、首开股份、金地集团、鲁商置业、福星股份、金融街、世茂股份、苏宁环球、华业地产、世联地产等。(中国证券报)

　　银行业：业绩增长稳定 估值将期待回归

　　2010年货币政策调控方面，主要运用信贷额度控制、上调存款准备金率、以及公开市场操作等工具进行操作回收流动性。一季度GDP增速达到了11.9%，但随着货币政策收紧、其他产业政策等宏观调控的实施，以及欧洲债务危机对出口的影响，预计经济增速在二、三季度将有所回落。

　　2010年商业银行在保持规模增长、资产质量基本稳定的情况下，净利差和净息差将成为影响全年业绩的关键。即便考虑到不良和拨备可能增加，我们预计2010年银行业净利润增速仍可达18%的较高水平。

　　贷款规模稳健增长，但贷款规模扩张有限；2季度净息差可能保持平稳，下半年净息差仍将缓慢上行，全年有望回升10bp，但净息差进一步扩大的空间有限；非息收入增长持续较快增长。即便考虑到不良和拨备可能增加，我们预计2010年银行业净利润增速仍可达18%的较高水平。

　　下半年银行股上行的契机。主要在于对目前悲观预期的修正政策调控力度的放松等：(1)房地产调控政策趋于明朗；(2)地方政府融资平台贷款清查结果好于预期；(3)农行挂牌上市；(4)人民币汇率升值；(5)政策调控力度放松。

　　银行股估值安全边际较大，继续下跌空间有限。股份制商业银行的10年动态PE和PB分别为10.40倍和1.86倍，城市商业银行的10年动态PE和PB分别为12.98倍和1.86倍，国有银行的10年动态PE和PB分别为8.90倍和1.65倍。银行板块市盈率和市净率为10.4倍和1.8倍，与大盘相比存在明显折价，随着短期政策风险的逐步释放，银行股已具备了较高的安全边际，估值吸引力增强。

　　尽管估值水平较低，但是由于缺少大幅提升银行业绩的驱动因素。我们继续维持对银行业的谨慎推荐评级。考虑到流动性减少和融资压力依然存在，建议短期中配银行即可。因此，股本较小，流动性较好、波动幅度较大的股份制银行和城商行是较好的选择。

　　重点公司：中小银行中资产质量优异的浦发银行(600000)，以及地方政府融资平台贷款占比低、风险控制能力强的北京银行(601169)，地方政府融资平台比重小、房地产贷款尤其是开发贷款比重较小的招商银行(600036)和中信银行(600015)；国有大型银行中经营稳健、存贷比低的工商银行(601398)、建设银行(601939)仍是较好的防御品种。

　　风险因素：(1)信贷规模调控基调的转变，如信贷规模增速大幅趋缓，则不仅银行收入增长放缓，更可能引发贷款质量问题，从而影响银行的盈利能力；(2)房地产调控引发房价大幅下跌，地方政府融资平台贷款风险超预期，导致银行不良资产大量增加；(3)加息如息差扩大低于预期或缩窄息差，则影响银行盈利能力；(4)监管环境依然趋紧，如资本充足率、存贷比、拨备充足率等监管指标有硬性要求；(5)银行再融资压力仍然存在等，都将给银行业带来一定负面影响。引发贷款质量问题，从而大幅影响银行的盈利能力。(英大证券)