中央摸底楼市调控市场反应调控谨慎
　　本报记者独家获悉，6月底，中央高层委托有关机构赴北京、上海、广州、深圳进行楼市调研，并且征求民间研究机构意见，以此更真实地了解目前政策对房地产市场带来的影响，防止楼市调控对经济造成误伤，为制定下一阶段楼市调控政策做准备。
　　深圳地区唯一被征求意见的民间机构对中央调控提出的建议是尽快取消双限双认。
　　地量未见地价
　　4月中旬，国务院出台新国十条拉开了楼市调控的大幕，随即多个部委接连出台政策响应中央政策，调控速度和力度前所未有。
　　新政出台后一个月，北京、上海、深圳各地的成交量都遭到腰斩，而这种低迷的成交量还在延续。
　　然而，去年赚得盆满钵满的开发商却并不着急降价，地量之下并未见地价。以深圳市场为例，深圳市新政出台后的4、5、6三个月的一手房均价为19401元/平方米，相比3月份20435元/平方米的均价仅下降5%。而去年6月，深圳市一手房均价仅14908元/平方米。
　　经济形势再度复杂
　　随着国内外经济再度出现复杂形势，这让房地产调控有了更多的考量。
　　国务院总理温家宝日前表示，国际金融危机影响的严重性和经济复苏的曲折性都超过了预期，宏观调控面临的两难问题增多。
　　数据显示，我国6月份PMI指数为52.4，环比回落1.8个百分点，连续两个月下滑。此外，规模以上工业企业增加值、央企利润及各主要行业的产销量，自4月以来增速均出现下降。
　　中国的房地产业带动着相关56个上下游行业，房地产持续2个多月保持非常低的成交量，这对于国内经济的影响很大。深圳一开发商向记者表示，各地土地交易不活跃，也使地方债务问题凸显，金融机构的风险迅速增加。
　　摸底市场反应
　　面对经济发展的全局，中央政府慎而行之，密集调研市场各方对于现有政策的承受能力，防止经济误伤，以便全面制定下一阶段楼市政策。
　　记者获悉，6月底，中央高层曾委派有关机构对北京、上海、广州、深圳等民间研究机构进行调研。而这些民间研究机构的核心观点都被录成VCR，将直接递交中央有关领导，为中央决策层制定下一阶段政策提供建议。
　　这次中央的调研听取我们这样的民间研究机构的意见，在以前是没有出现的。这表明了中央迫切地希望了解市场最为真实的情况。参与此次深圳地区调研的本土机构房地内参的总经理尹香武向记者透露，中央较为担心现有政策对经济造成误伤。
　　调研了解的情况包括新国十条后投资客的动态、双限双认的影响、如何推动保障房建设，房产税推出的影响等各方面问题。尹香武表示。
　　建议取消双限双认
　　针对中央的调研，尹香武提出了5条建议，其中最为核心的是要取消双限双认政策。
　　因为深圳近3年的成交量有70-80%的为二套房以上置业，双限双认同时执行将所有有条件有需要买房的人都排除在外、而没有被排除的却没有条件购房。此外，如果严格执行该政策超过一年，与金融关系更密切的一、二线城市的住宅房价将可能出现超过30%的降幅，影响极为深远。尹香武表示，双限双认对经济将造成较大的误伤，相当于商品住宅市场按了暂停键，只能作为阶段性政策，一定要取消。
　　尹香武还透露，因为银行执行双限双认成本过高，目前大部分银行并未严格执行。预计在各地的保障房规划方案、可执行细则出台后，中央很可能在四季度取消双限双认政策。但这并不意味着中央楼市调控的放松，而可能是通过提高首付或房产税进行替代。(.上.证 .潘.建)

　　40%降幅：金地坦陈开发商承压线
　　政府可承受20%的降价，银行压力测试可以承受30%，我们开发商可以承受40%的降价。金地董事长凌克笑着说。面对一线城市成交量低迷现状，随着下半年市场楼盘急剧增多，开发商销售面临着巨大压力，而降价将成为不二选择。开发商自称可以承受40%的降价，但是否愿意通过大降来赢得销售，仍是开发商面临的两难选择。
　　房企业绩区域性分化
　　随着三季度的到来，主流房企2010年上半年销售业绩相继出炉，在这场战斗中，提前将战线铺展至二、三线城市的房企，优势初现。
　　作为行业老大，万科再一次在市场调控中牢牢占据第一的宝座，上半年累计实现销售面积320.2万平米，销售金额367.7亿元，比第二名保利高出147亿元。
　　业内分析人士认为，万科在逆市中销售业绩不凡，与其降价不无相关，但能保持高速的增长，主要是万科最早进军二、三线城市的战果。
　　未来要想保持20%以上的业绩增长幅度，必须靠二、三线城市。万科某高层人士曾对记者表示，虽然一线城市目前的贡献率依然不错，但一线城市房价已经很高，盈利空间不大，二、三线的房价泡沫较少，上涨空间较大，从万科近两年来拿地的轨迹主要是二、三线城市就可看出。
　　与万科一样，2010年上半年恒大实现销售面积332万平方米，较去年同期增长39%，销售面积排名行业第一。
　　恒大总裁夏海钧也表示，率先降价，是其获得业绩的一个因素，但根本还在于该集团在二、三线城市的排兵布阵，有数据显示，恒大96%的项目位于二、三线城市，远远高于其他同行。
　　然而，大部分房企离完成年初制定的目标还相差很远。根据中国房产信息集团和中国房地产测评中心联合发布的数据显示，金地集团今年上半年的销售额仅55亿元，目前只完成全年销售目标的1/4，这与金地扎根一线城市不无关系。
　　另外，上海本土老大绿城全年销售目标为670亿元，上半年仅完成219亿元，为全年目标的32%。
　　下半年推盘量激增
　　因2008年市场调控，开发商普遍压缩了开工和竣工量，直到2009年市场回暖时，5月份之后开发商才普遍加大开工量，而这些楼盘将在今年三季度后相继入市。
　　于下半年的推盘计划，万科集团人士告诉记者，全年的推盘比例是四六开，即上半年推盘40%，下半年60%，预计7月推盘量比6月下降20%-30%左右，9月开始推盘量增加。
　　数据显示，万科上半年累计实现销售面积320.2万平米，按其60%的平均销售率推算，万科上半年推盘面积约为534万平米。以四六开推算，下半年累计可售面积为800万平米。
　　金地全年推盘的比例更是严重失调，上半年推盘面积为69万平米，下半年推盘数在200万平米，是上半年的3倍。
　　此外，几乎所有的开发商推盘量普遍都激增，雅居乐投资者关系部经理陈嘉扬也告诉记者，雅居乐全年的推盘量也是四六开。
　　自去年9月至今，已有近40家大型房企发布了增发预案，但其中没有任何一家的融资计划得以通过。招商、世茂已经宣布取消股权融资计划，都在积极寻找其他融资渠道。
　　一边是存货激增，一边是销售不佳现金流紧缺，开发商通过股权融资的渠道又行不通，今年已过去一半，要保障全年业绩，这必然促使开发商降价回流现金。
　　金地：四季度买房合适
　　虽然万科一直不承认降价，但从万科今年以来公布的月度销售数据来看，政策出台后万科的销售均价相比政策前已下降约15%。
　　据知情人士告诉记者，万科不说降价，是怕前期业主闹事，而且这种按市场合理定价的做法，确实也得到了客户的认可，达到了快速销售的目的就行。
　　金地董事长凌克也对记者表示，未来金地楼盘售价会随行就市，言外之意，在市场销售不佳的情况下，是肯定要降价的。
　　同样遭遇惨败的雅居乐，其产品虽不在一线城市，但因其高端产品的定位，市场调控首当其冲，截至5月只销售了85亿元，离年初制定的全年240亿元目标还相差甚远。
　　近日有消息称，受调控影响，销售业绩大幅下滑的雅居乐地产已经开始裁员，雅居乐今年四处找钱周转。若泡沫重灾区海南楼市持续下降，雅居乐全年业绩将受重创，而降价是其不二选择。
　　下半年房价会降一些，但关键的问题不是开发商能承受多高，而是降了多少后，购房者就迫不及待去买房了。某机构地产分析人士告诉记者，从近期的市场来看，降价10%-15%左右，房子都很快就卖掉了。
　　　　今年四季度买房比较合适，届时房源也比较多，选择空间大。金地董秘徐家俊对记者直言，价格能降多少，预测不准。(.华.夏.时.报 .陈.小.瑛)