国税总局清查土地增值税意在逼出楼市供应
　　在在新国十条和各地细则均提及要加大土地增值税清算力度之后，国家税务总局5月26日发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》（以下简称《通知》），明确土地增值税清算过程中的若干计税问题。
　　昨天，国家税务总局又公布了《关于加强土地增值税征管工作的通知》，要求各地在6月底前将本地区的清算工作计划和重点清算项目名单上报税务总局。
　　两个通知联袂出台，清算土地增值税被业界解读为是一记与信贷调控的组合拳：信贷意在限制需求；而税收意在逼出供应。
　　开发节奏过慢将迎高风险
　　遏制不合理需求和增加供给是调控当前楼市房价虚高的两大关键。可售的房源是调控的基础，没有供应量的支撑，暂时打压的需求会因供应不足而引起报复性反弹。
　　宏观调控被质疑屡调屡涨，供应量未能及时跟上是主要原因之一，而囤地、捂盘成本过低，又是首当其冲的。2009年年底，国土资源部相关负责人曾介绍，全国闲置的房地产用地约有1万公顷。如果以容积率1.5计算，可形成的商品房供应量高达1.5亿平米。显然，如何逼出目前市场上的闲置土地，加大市场供给，成为此轮楼市调控的关键课题。在开发商看来，无论此次对土地增值税的从严征收是否会成真，都可能意味着开发节奏过慢的高风险时代到来。
　　地方政府已先行严查
　　尽管市场普遍担心地方政府对不利于当地土地收益的政策会有应对，但从目前的执行状况来看，有的地方已经先行，如广西从今年3月起将房企开发非普通住宅的土地增值税税率提高一倍；北京在十部门清查楼市违规时也称，地税部门将对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查，此外，从5月起，重庆开发别墅、花园洋房等高档住宅的开发商，土地增值税的预征率由过去的1%增加到2%。
　　5月17日，在新一轮楼市新政满月后，北京市住建委等十部门公布了专项检查实施方案，联查楼市违规行为。方案明确，税务部门要加强土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。
　　对房价影响不会立现
　　北京多位开发商负责人表示，1995年1月出台的《土地增值税暂行条例实施细则》规定，涉及成本确定或其他原因而无法依据计算土地增值税的，允许开发商按照预（销）售房地产收入的1%-3%预先缴纳土地增值税。结果，这一道活口在实际操作中被普遍使用。
　　土地增值税征收的不正常、宽松不可能长期持续下去，在目前的调控力度背景下，早作打算是最明智的选择。一位不愿具名的开发商表示，从土地储备策略上来看，2-3年的可开发土地储备是必要的，也是不太受政策影响的策略，预计未来会被越来越多的大型企业采用，但对房价产生影响可能不会立竿见影。因为当前的税收执行还面临许多问题。业界还透露，地方政府和开发商之间仍然存在合作、应对的空间，严查土地增值税在短期内对房价的影响，可能仅限于少数特别典型的出头鸟。
　　开出时间表，枪打出头鸟
　　就在一些业内人士谈论5月26日通知并未明确清算时间和清算范围的时候，国家税务总局昨日公布了《关于加强土地增值税征管工作的通知》。该通知明确各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率。
　　与此同时，通知要求各地要在6月底前将本地区的清算工作计划和重点清算项目上报国家税务总局，工作计划应包括本地区组织企业进行清算的具体措施和年内完成的目标等内容。
　　税务总局还要求各级税务机关要将全面推进工作和重点清算审核结合起来，有针对性地选择3-5个定价过高、涨幅过快的项目，作为重点清算审核对象，以点带面推动本地区清算工作。
　　名词解释
　　土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
　　土地增值税是针对房地产项目的超额利润而设计的，意在调节土地增值收益。土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为税基，并按照四级超率累进税率进行征收。
　　历史回顾
　　启动征收：1994年，土地增值税开始征收，但由于预征率较低等原因，并未起到调节市场的作用。
　　清算：2006年，国税总局出台《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，规定自2007年2月1日起开始清算，但因2008年的国际金融危机来袭而被弱化。
　　从严清算：2010年5月26日，国家税务总局发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》，明确了土地增值税清算过程中若干计税问题。（新京报　本报记者 张家齐 张旭）

　　上海土地增值税预征税率翻番 影响房企净利润或达5%
　　国税总局划定土地增值税预征下限，东部地区预征率不低于2%
　　增加1%的土地增值税预征率或导致房地产企业5%的净利润损失。
　　曾经被认为是最暴利行业的房地产业正迎来清算风暴。
　　国税总局昨日发布《关于加强土地增值税征管工作的通知》（下称《通知》），除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，以上海为例，与目前1%的预征税率比较，等于税率至少翻番。
　　早报记者粗略计算，增加1%的预征额可能导致房企5%的净利润损失。有开发商表示，在目前利润普遍降低的情况下，以单个项目而言，税率变化最多可能影响到净利润总额的30%。
　　上海预征率不低于2%
　　所谓土地增值税预征，是指纳税人在项目全部竣工结算前取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因而无法据以计算土地增值税的属于土地增值税预征范围。
　　根据《通知》，除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。对尚未预征或暂缓预征的地区，应切实按照税收法律法规开展预征。
　　沪上一开发商告诉早报记者，目前，上海土地增值税按照销售收入的1%预征，而深圳地区2008年才从0.5%提高至1%。按规定，上海的税率必定会调整至不低于2%，即使以2%底线计算，也等于税率增加了一倍。
　　上海统计局的数据显示，上海2009年商品房销售面积3372.45万平方米，比2008年增长46.9%。其中，商品住宅销售面积2928.04万平方米，2009年全年商品房销售额4330.22亿元。如果预征税率提高1个百分点，等于上海全年房地产行业税收收入提高43.3亿元。
　　来自上海财政局的资料显示，今年一季度，上海土地增值税收入已达24.1元。
　　有开发商笑言，如果按照国家统计局发布的2009年全国商品房4.4万亿元销售额计算，假设全部以2%计算，光土地增值税的预征收入就可以达到880亿元。
　　限期清算增值税
　　提高预征税率的同时，昨天的《通知》再一次要求地方税务机关全面开展土地增值税清算审核工作。为防止像2007年一样再次流于形式，此次《通知》特意要求各地区6月底前上报清算工作计划，并且要求各地选择3-5个定价过高、涨幅过快的项目，作为重点清算审核对象。国家税务总局将就各地对重点项目的清算情况进行抽查。
　　可查资料显示，2007年1月16日，国家税务总局、财政部、建设部等三部委联合下发通知，要求从2月1日起，严格清算房地产企业土地增值税，税率30％～60％，并规定项目到一定节点必须清算。消息一经公布，第二天沪深两市地产股几乎全部跌停。
　　2007年6月12日，上海市地方税务局曾向各区县税务局、各财税分局转发《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，全面展开对沪房地产企业的土地增值税清算。
　　但随着2008年金融危机爆发，楼市急转直下，政策全面放松，有关土地增值税清算的通知也不了了之。
　　而昨天发布的《通知》要求，要对已经达到清算条件的项目，全面进行梳理、统计，制定切实可行的工作计划，提出清算进度的具体指标；对未按照税收法律法规要求及时进行清算的纳税人，要依法进行处罚；对审核中发现重大疑点的，要及时移交税务稽查部门进行稽查；对涉及偷逃土地增值税税款的重大稽查案件要及时向社会公布案件处理情况。
　　按照此前的清算要求，清算需要满足三个条件：已转让的房地产建筑面积占整个项目可售比例85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余面积已出租或自用；取得销售（预售）许可证满三年仍未售完；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续。
　　影响房企净利润或达5%
　　上海易居房产研究院综合部部长杨红旭表示，从调控形势来看，此次《通知》的落实效果应好于2007年初那个《通知》，开发商的利润必然因此而有所减少。
　　据一家代理公司负责人介绍，眼下，每售出一套位于上海的商品房，售楼发票中包含的税金接近房价的12%，包括：5.5%营业税＋15%×33%所得税（预征）＋1%土地增值税（预征）＝11.45%
　　也就是说，一家年销售额在百亿元左右的房地产企业，眼下一年缴纳的税金为11.45亿元左右。
　　尽管只提高一个百分点，但由于是以全部销售额计算，在上海目前高房价的情况下，项目动辄数十亿的销售回款意味着一个项目预缴税费额可增加数千万之巨。
　　中国房地产测评中心最新发布的《2010中国房地产上市公司测评研究报告》显示，内地香港两地上市公司中前50强上市房企去年的营业收入为4060.41亿元，净利润为838.41亿元。
　　如果忽略地域差距，简单以2%税率计算，增加1%的预征额，等于上述50家房企利润减少40.6亿元，约占到其净利润总额的5%左右。

　　税总划定土地增值税预征底限 房企资金链或更吃紧
　　信息时报讯 土地增值税再有新进展。昨日,国家税务总局划定土地增值税预征最低限:东部地区预征率不低于2%;中部和东北地区不低于1.5%;西部地区不低于1%;核定征收率原则上不得低于5%。业内人士认为,在房市成交量持续下滑、房贷收紧的情况下,该政策将会加大开发商的开发成本,资金链吃紧的开发商将会面临更大的资金压力。
　　增值税预征划定最低限
　　昨日,国家税务总局网站发布消息称,6月底前,全国各省市地方税务局要将加强土地增值税征管情况向税务总局汇报,并划定土地增值税预征最低限,除保障性住房外,东部地区预征率不低于2%,中部和东北地区不低于1.5%,西部地区不低于1%;核定征收率原则上不得低于5%。
　　国税总局要求,核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行,任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围,严禁在清算中出现以核定为主、一核了之求快图省的做法。对确需核定征收土地增值税的,国税总局规定,要严格按照税收法律法规的要求,从严、从高确定核定征收率,核定征收率原则上不得低于5%。
　　据媒体报道,青岛、重庆已率先执行新的预征率。青岛市财政局下发通知称,对房地产企业开发的非普通住宅(含别墅)和非住宅的土地增值税预征率由1%调至2%,普通住宅、经济适用住房、廉租住房等的预征率仍按现行税收政策执行。关于普通住宅标准,青岛市的政策是实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价1.44倍以下。
　　目前,信息时报记者尚没有得到广州征收预征率方面的消息。
　　房企资金链或持续吃紧
　　信息时报记者在采访的过程中,不少业内专家认为,与之前相比,土地增值税预征最低限虽然仅略增0.5%~1%,但将会使资金链条比较吃紧的开发商陷入更大的困境中。
　　广东省房协理事赵卓文表示,就广州的开发商来说,卖100元的房就至少上交2元钱,按该比例计算,50亿元至少上交1亿元。1亿元对中小型开发商来说,可谓是救命稻草。由此可见,土地增值税并不是一笔小数目。
　　维森置业董事长张维伦认为,此次开征土地增值税,是政府一系列政策的一个环节,既不是开始,也不是结束。在此现状下,开发商的利润率必然下降,不排除下半年开发商将面临更大资金负担。
　　赵卓文预测,今年下半年开发商的资金链条将会非常吃紧。在政策组合拳重压、一手房成交量下滑的态势下,开发商销售资金回笼将会非常缓慢。再加上银行信贷收紧,开发商将会陷入两面夹击的状态,资金吃紧在所难免。开发商下半年的日子不会太好过。
　　张维伦建议,开发商在尚未完全陷入困境之前,应选择走降价的路线。在目前房地产大势下,开发商惟有降价才是硬道理,降价是符合市场的最佳选择。
　　名词解释
　　土地增值税预征
　　所谓土地增值税预征,是指纳税人在项目全部竣工结算前取得的收入,由于涉及成本确定或其他原因而无法据以计算土地增值税的属于土地增值税预征范围。
　　土地增值税预征最低限
　　东部地区预征率不低于2%
　　中部和东北地区不低于1.5%
　　西部地区不低于1%
　　核定征收率原则上不得低于5%（信息时报）