楼市调控续航稳健 土地增值税清算风暴再起
　　一场迟到的全国土地增值税清算措施为本轮地产调控稳健续航。
　　5月26日，国家税务总局发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》（下称《通知》），明确了土地增值税清算过程中若干计税问题。这也是4月份国10条出台后，针对其中第4条发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用，从国家部委层面发出的严厉信号。
　　此前，在重庆等地出台的新政细则当中，清算土地增值税已经被多次提出。
　　这是一场姗姗来迟的清算风暴。1994年，土地增值税开始征收，但由于预征率较低等原因，并未起到调节市场的作用。2006年，国税总局出台《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，规定自2007年2月1日起开始清算，但因2008年的国际金融危机来袭而被弱化。
　　2009年楼市形势大好，目前房企手中积攒了充裕的资金，恰逢楼市调控，本次出台清算措施时机正好。一位北京地产业界人士对《中国建设报·中国住房》记者表示。他认为，土地增值税的征收属于一项长期政策，若能从严征收，将督促房企合理把控拿地、开发、销售的节奏，捂盘或者囤地所能获得的利润也会大大削弱。
　　更重要的是，此时强调从严征收土地增值税，将为中央调控楼市再添一道砝码，稳定市场预期，显示政府稳定房价的决心并未动摇。一位地产分析人士说。
　　维护税法刚性
　　土地增值税的征收额在长期以来存在很大的弹性，这损害了税法的刚性。一位业内人士说。房地产行业是国税总局出台各项税收规范文件最多的行业，从2006年至今已出台多达十几项。而在房地产业的各项税种中，问题最多的就是土地增值税和企业所得税，但偏偏这两个税种在政策层面缺乏刚性。
　　早在1994年，土地增值税便开始征收，并确定了四级超率累进税率：增值额未超过50%的征收增值额的30%；增值额为50%～100%的征收增值额的40%；增值额为100%～200%的征收增值额的50%；增值额超过200%以上的征收增值额的60%。
　　但由于开发成本的确定存在一定现实困难，1995年1月出台《土地增值税暂行条例实施细则》规定，涉及成本确定或其他原因而无法依据计算土地增值税的，允许开发商按照预（销）售房地产收入的1%~3%预先缴纳土地增值税。结果，这一道活口在实际操作中被普遍使用。
　　一位地方税务人员对记者表示，房地产行业本身的确有其特殊性，即项目期长，成本对象复杂，以及易受外部政策变化影响等。一个项目的操作周期基本上在2年左右，土地增值税的清算节点往往很难把握，同样的财务资料也可能因为时间节点的不同而算出不同的土地增值税额。
　　这也为企业偷税漏税提供了土壤。按照规定，房企在项目预售过程中，每年向地税局预缴土地增值税，而到项目开发销售完结后进行清算，实行四级超率累进税率缴税。但一些项目的房子都卖完了，房企却以还有几间社区活动中心还未建设为由不进行清算。此外，预缴额度也常常远低于实际应交税额。
　　针对这些问题，本次《通知》提出，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，要按照发票金额来确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以销售合同的售房金额及其他收益确认收入。这些规定，无疑削减了企业不能提供销售发票的避税空间。
　　照此计算，一套100万元成本的房子若以150万元售出，按照50万元的利润空间，土地增值税需要缴纳30%，即15万元；而按照预征收，仅需要缴纳150万元的3%，也就是4.5万，两者相差巨大。一位北京当地房企的营销总监表示：如果真的能做清算，地产商最高利润的50%左右要都贡献出来。
　　目前的问题是，尚且不知道是否对存量项目进行稽查清算。如果是，恐怕很难让所有开发商都把吞下去的钱重新吐出来。一位业内人士说。
　　加码楼市调控
　　在本轮楼市调控措施中，遏制不合理需求和增加供给是两大关键。2009年年底，国土资源部相关负责人曾介绍，全国闲置的房地产用地约有1万公顷。如果以容积率1.5计算，可形成的商品房供给量高达1.5亿平方米。显然，如何逼出目前市场上的闲置土地，加大市场供给，成为此轮楼市调控的关键课题。
　　由于长期以来土地增值税并未从严征收，开发商只要尽可能拉长土地开发周期，凭借房价、地价的溢价便可获得大幅增长的利润。一位业内人士表示，一旦政府开始从严征收并清算土地增值税，开发商就要在拿地、闲置土地、开发、销售等各个环节中好好掂量，捂盘或者晒地都将面临税赋成本的增加。
　　《通知》同时指出，房企逾期开发缴纳的土地闲置费不得在土地增值税中扣除。此外,《通知》还明确了土地增值税清算时收入确认的问题。如果严格执行土地增值税清算政策,将大大降低土地二级市场卖方的赢利空间，这也能有效遏制炒地行为。
　　因囤地或捂盘而获得额外收益，高则可征收50%土地增值税。如果严格执行，房企对项目提价所能获得的增收就会大幅降低，这也将减小涨价的冲动。
　　4月出台的国10条明确提出，税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。
　　近日，国家税务总局公布《关于开展2010年税收专项检查工作的通知》，房地产企业再次登上重点稽查行业的榜单。该通知要求，2010年4月到9月进行稽查执行工作，10月底前报送全年工作总结、分行业专题分析报告及统计表，随时报送专项检查的工作动态、经验做法、典型案例及行业检查指南等。
　　可以预见，土地增值税的清算与稽查将同时进行，这对本轮房地产调控无疑加了一道重要的砝码。上述业内人士表示。他认为，国税总局此次明确土地增值税清算细节，意味着此项工作将加紧推行，同样会收紧开发商现金流。
　　事实上，土地增值税在2007年曾进行过一次清算，但最终因2008年的国际金融危机而不了了之。一位广州业内人士表示，2008年房地产企业的资金链很紧，政府放松征收也有现实考虑，但暂时的放松不代表未来都不从严征收。经过2009年销售的回笼资金，现在房地产企业手中资金雄厚，从严征收并不存在上一次的问题。
　　从短期来看，清算措施能够逼出更多的市场供应，对于本轮楼市调控有很大的好处。而从长期来看，这在很大程度上也能够充实税收的大盘，对我国税制改革及完善也有积极作用。上述人士如是说。（中国建设报）

　　发改委官员称支持地方试点房产税改革
　　发改委有关官员昨日表示，房产税改革推进方面没有总安排，发改委支持地方进行试点和实验。
　　发改委体制改革司一位副司长在昨日下午举行的一场新闻通气会上作出上述表示。这也是发改委就房产税改革的第二次表态，此前发改委曾专门针对发改委产业研究所有关研究人员的说法进行辟谣。
　　上述人士说，此次《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》中提出逐步推进房产税改革，总的考虑是现在已经有房产税，根据经济社会发展和民生改善的要求，要逐步推进房产税改革，目的是促进房地产市场长远健康发展，保障和改善民生。
　　该人士表示，上海正在酝酿试点，整个国家层面还在研究，时间表他并不掌握。改革开放以来的经验是鼓励地方试点。按照深入贯彻科学发展观的要求，地方进行一些积极试点，从统筹协调改革来说是支持的。但要坚持的具体原则是保证房地产市场长期健康发展，同时切实保证和改善民生。(.第.一.财.经.日.报 .熊.剑.锋)

　　土地增值税被架空致分配不均
　　被橡皮泥化的土地增值税
　　从4月中旬发布最新房地产调控政策至今，市场的主基调就是观望。在观望的背后，乃是开发商与政府之间的暗中较劲。开发商挟资金以自重，意图通过拖的策略来逼政府让步，最后放松或取消调控，毕竟，曾经逼退政府的成功经验鼓励他们这样做。但近日国税总局一纸通知让调控从严派感到鼓舞，在从严派看来，严格清算土地增值税有利于瓦解开发商手中的资金王牌，而这将促使其尽快缴械投降，降价促销，如此则大大有利于尽快达到调控目标。
　　先不论此轮调控目标定位是否妥当以及调控成效的好坏，单是十八般调控武器中的土地增值税，就大有令人置疑之处。土地增值税是有史以来最系统的一次税改--94税改的一个组成部分，此税的引入，最大立意就在于限制房地产商的暴利，在一定程度上体现了涨价归公机制。作为增值税，它的税基是开发商卖房价减去成本价，即土地开发增值的部分，最高税率达到60%。但令人难以置信的是，该税竟然一直没有认真执行。尽管在2006年的某轮调控中有关部门出台了有关的操作细则，但仍然没有落到实处。
　　土地增值税涉及从土地购买到房产销售的整个过程，要算清应纳税额，必须等到销售完成，因此很多地方是按2%比例进行预征，但问题是，很多地方预征完了之后就不了了之。由于近些年来房地产开发利润畸高，如果按增值税暂行条例去征收的话，那些利润高达200%、300%的开发项目将触及到60%的最高税率，如果依法进行清算，实际缴税额将是预征额的十倍到数十倍。据一家媒体的大致计算，仅深圳一市的未清算土地增值税就有数百亿元，而更有专家估计，从2005年到2009年，由于没有严格依法清算，全国土地增值税流失达到了2.52万亿元之巨。
　　在这些数字面前，听到有关部门将清算土地增值税作为一项调控手段的消息，不论是普通国民还是调控从严派，真不知是该感到高兴，还是该感到悲哀。
　　众所周知，税收有三大特性：强制性、无偿性、固定性。强制无偿易于理解，通过合法程序确定的税收，你交也得交，不交也得交，纳税不是钱货两清的市场交易，而是一种无偿的义务。固定性则是指在某一税法下，征税的多寡是确定的，由不得征收机关想征就征想不征就不征，想松就松想紧就紧，进行随意的自由裁量。验之于上述税收三性，不能不说土地增值税完全与之背离。
　　作为一项由国务院发布的税收法规，相关税收部门在执行中理应不超标不打折，不管经济环境如何变化，只要相关的税法条文没有失效，就应该严格遵循。如若法规已不再适应变化了的经济形势，那也应该通过法定程序予以修改或废除。这是任何一个法制国家都遵守的执法原则，也是维护法律法规严肃性的内在要求。倘若由执行者掌握执法的自由裁量权，任由其根据经济形势弹性执法，那么法律将成为橡皮泥，从而变得毫无尊严。
　　对土地增值税的弹性处理，表面看充满人情味，但实际上会在多方面产生严重危害。除了直接令法律法规失去严肃性，纵容政府滥用权力，背离依法治国的理念之外，它还极易被利益集团所利用。既然税法成了橡皮泥，都可以拿来博弈，作为强势利益集团的开发商自然不会放过游说和干预的机会，而一到博弈的关键时候，开发商集团总能够在法不责众和保持行业健康发展两大盾牌保护之下获得胜利，尝到甜头后他们自然会一而再、再两三地与执法者博弈，以谋取自身利益的最大化，如此反复，整个土地增值税法规成了空文，成了儿戏和它们手中的玩偶。此次国税总局再次强调清算，很多开发商还是不把它当一回事，就是长期未能依法执政留下的恶果。
　　土地增值税被架空导致的另一项后果就是严重的分配效应。众所周知，近些年房地产市场的畸型发展已产生强烈的分配效应，房地产已成为财富再分配的一个重要工具。但是，很少人认识到，这些严重负效应本来是可以通过土地增值税部分缓解的。通过某种涨价归公机制，国家分享公共资源的增值，由此减轻普罗大众的税务负担，如果土地增值税能实现其设计初衷的话，显然有利于收入分配的改善，但被架空的增值税使得这一初衷彻底落空。政府、开发商、普通民众之间的利益分配关系，也因名存实亡的土地增值税而被极大地扭曲。
　　当一项本身就具有法律地位的东西被当作政策手段来突出强调时，普通民众其实应该感到的是悲哀，因为这很可能说明他们的利益此前已在法律被自由裁量的过程中饱受侵害。这经验不仅适用于土地增值税，也适用于其它法律法规。(.证.券.时.报)

　　叶檀：房地产时代正在终结
　　不管对于政策有多少争议，从今年开始执行的房地产新政与以往有本质区别，虽然并不勇猛，却目标明确，少了投机，多了慎重。
　　房地产板块正被证券市场投资者抛弃。尽管市场对房地产上市公司给出低估值，从去年下半年开始，房地产板块股价一路下跌，目前跌幅超过一半。以传统的市盈率、资产回报等指标来看，房地产板块进入安全边际，但人们对于房地产的高负债、以增加负债的方式快速做大的经营模式产生了深刻的怀疑。这架吞食现金的老虎机停下了快速行进的步伐，赢利靠通胀、增长靠负债的模式不可能维持。
　　 前期泡沫明显的房地产实物资产被大多数投资者抛弃。目前主要表现在成交量大幅下挫。根据北京市房地产交易管理网的统计数据，从5月1-30日，北京期房市场中，扣除限价房、经适房等政策性住房外，成交的商品住宅共3351套，仅为去年同期11187套的三成，环比下跌59.1%。上海同样如此，最新数据显示，上海商品房交易量急剧萎缩，5月份成交量仅107万平方米，为今年以来单月最低值，接近2006年以来历史最低水平。其中，商品住宅成交30万平方米，跌至近五年来历史冰点。5月广州一手房成交量降三成，深圳下降六成。二手房价与个别一手楼盘价格已现松动迹象。对于游资而言，房地产已经不是安全的投资品。
　　房地产成交量下降影响到土地市场。上海5月18日开始推介105幅地块，截至5月31日，仅有16幅有3人以上预申请，符合规定的资格确认，进入下一轮拍卖。另有15幅土地发布公告将出让活动延期，4幅地块终止出让。作为上海高地价风向标的新江湾地块，以低价成交。房地产泡沫典型现象地价高过房价、面粉贵过面包已经消失。
　　银行正在开始对房地产贷款、地方投融资平台贷款的清算。银行一再展开针对房贷的压力测试，意图证明银行对于房地产坏账的承受能力。今年3月，监管层全面叫停渤海银行北京分行及支行的房贷业务，因该行北京分支行在发放二套房房贷时存在违规操作，包括首付比例和利率都未能按规执行等。重庆两银行因违规发放房贷受罚。一向被银行视为优质资产的房贷褪去优质的金边，银行必须开发出除房贷以外的新赢利来源，以符合中国经济结构调整的大方向。这对于银行与开发商、投资者都是痛苦的转型。
　　一切迹象都在显示，房地产时代正在终结。
　　没有人相信房地产会如此轻松地退出中国经济舞台的中心，也没有人怀疑房地产出现断崖式下挫，将使中国经济指标走向深渊。鉴于以往房地产调控政策投机色彩十足，鉴于货币流动性过剩是大势所趋，对于此次房地产新政，市场依旧投以狐疑的目光，人们不相信政府有勇气壮士断腕。正因为如此，有人仍在期待房地产市场的反弹，有人根据房地产的投资品特色作出抄底的判断。但所有这些预言都会落空。
　　此次房地产新政与以往不同。新政所用的方式是缩短房地产的资金杠杆，而没有动用加息等手段，说明政府并不愿意让货币紧缩，而只想减少流向房地产市场的资金。此次新政是温和的，除了北京细则较为铁血、上海新政暧昧之外，已出台的地方细则较为温和，但即便是较为温和的细则，已经足够让投资者驻足，使成交量下降。
　　新政大棒主要不会打在地方政府头上，而会由激进的投资者承担。地方政府依旧可以卖地，地价下降的部分由房产税加以弥补，最终房产税彻底取代土地财政。至于钢铁、家电等企业，通过城市化、通过保障型住房建设消化掉一部分产能。这些企业必须转型，从重组、高科技、低碳概念寻找新的溢价之源。
　　温和、渐进却坚决的调控，远远胜过暴风骤雨式的调控。前者是对于中国经济结构转型的信念，后者则出于对房地产与投资者的憎恨，格局大不相同。房地产时代逐渐过去，我们应该为这一时代的过去感到高兴，并且对要来的支付代价的时期做好充分的心理准备。（时代周报）