桂浩明：房价下跌 银行果真能安然无恙？
　　力度不断加大的房地产调控，已渐渐显现出了效果。除了各地土地拍卖趋冷，商品房成交量大幅下降以外，二手房成交价也明显松动，一手房降价销售也不再是新闻。于是，那些曾经过快上涨的房产价格现在会下跌多少，便成了这些天国人议论比较多的话题。
　　有媒体报道说，部分商业银行对房产价格下跌作了压力测试，据说结果颇为乐观：如果房价下跌30%，其资产质量不会出现什么问题，坏账规模完全可控。从表面来看，这无疑是个不错的消息，至少说明商业银行的风险控制能力已达到了比较高的水平，至少在这场空前严厉的房地产调控中还不会伤筋动骨，而这不但对于银行业的经营，乃至对整个经济的稳定，应该都是有其积极意义的。
　　但是，在笔者看来，这些商业银行的压力测试结果是否真的如此令人乐观，还是值得斟酌一番的。据了解，压力测试主要是根据房贷的抵押比例与房价的变动幅度，再结合一定的系数调整来进行的。考虑到国内商品房的按揭比例普遍高于30%，而且房价高峰已过，这样算来确实只要房价的跌幅在30%之内，理论上就不会出现大量断供现象，银行按揭自然也不会出现大量坏账。但这只是就房产贷款而言的。事实上，不要说房价下跌30%，哪怕只是下跌20%，很自然地会导致房地产投资的下降。这样，势必对房地产的相关行业带来冲击。同时，房产销售量下降以后，对于装修、家电、家具等相关行业也会带来相应的影响。房地产的产业链很长，其产值在国民经济中所占的比例又很大，因此很难想像在它出现衰退以后，其上下游行业依然会保持很高的景气度。而要是与房地产相关行业随之出现低迷，银行向他们发放的贷款也就难以避免麻烦。历史上，这样的案例其实一点也不缺乏，前几次房地产调控中，商业银行所受到的冲击不还历历在目么？眼下，也许商业银行的控制能力是比过去高了一点，但说房价下跌30%，不会有问题，恐怕失于谨慎，而且也是难以服人。其实，中国银监会刚公布的2009年年报，对此已作出了阐述，报告对当年房产贷款的增加以及房地产市场不确定性对银行房贷的影响，表示了忧虑。报告绝无那些商业银行在压力测试后怡然自得的感觉。
　　应该说，对上涨过快的房价继续调控是必要的，人们不能因为调控可能会对包括银行在内的其他行业产生冲击而否定其必要性，这其实就是一个两害相交取其轻的问题。但是，在这种情况下商业银行扬言房价下跌30%不影响资产质量，不但显得有点轻率，而且动机也很令人费解：这仅仅是为了陈述一种实际情况？还是为了支撑低迷不堪的银行股股价？或者是为了表白对房地产调控的支持？抑或是暗示房地产价格下跌的某个极限？再说了，即便房价下跌30%当真不会给商业银行带来多少风险，但是社会财产的缩水是必然的，也必定会有一些人会因此变成负翁。此刻，几个月前还在拼命发放房贷的银行，看着借款人面临财务破产却高调标榜自己不会有什么损失，在情理上也显得有点太不厚道了。
　　总之，不管从什么角度来说，面对现在并不轻松的经济形势，又是针对最为敏感的房价问题，声称下跌30%不会给商业银行带来风险，似乎并非明智的行为。
　　其实，以现在中国经济对房地产的高度依赖之势，以及银行信贷规模中房地产贷款很高的比例，商业银行绝对无法在房价下跌中高枕无忧。商业银行应该高度关注这个问题，认真评估如果房价真的要下跌30%，那对房地产及相关行业会带来什么？整个宏观经济格局会出现什么样的变化？对它自身又究竟意味着什么？倘若不加强这方面的风险研究与管理，甚至沉浸在房价下跌并不会影响自身资产质量的虚幻想像之中，稍有理性的投资者，怕就只能降低对这些银行股票的估值了。

　　索罗斯：欧元区先天不足 明年陷入经济衰退。
　　欧元区在明年陷入经济衰退几乎是不可避免的事情，而且此后还将面临几年的经济萧条期。这是因为欧元区从一开始就存在着缺陷，而这种缺陷现在变得更加严重。欧元缺少一种修正机制，同时也缺少成员国可脱离欧元区的规定，这可能是一种致命的弱点。
　　国际金融大鳄乔治·索罗斯15日在一次专家讨论会上表示。
　　左小蕾：准备应对新一轮人民币升值博弈
　　5月出口同比增长约48.5%，顺差195亿美元。这一数据超过前期国内外预期。这种预期与实际数据的反差，给了美国国会以舒默为首的那些一贯拿人民币升值说事的议员以借口。最近舒默准备重提几年前三位议员联名要求美国政府施压人民币升值的提案。而《华尔街日报》对于美国财长盖特纳关于中国贸易顺差使用了愤怒这样的字眼，非常情绪化也非常有煽动性。看来，中国要准备应对新一轮人民币升值的博弈。
　　国内外的所谓预期，一些特别是香港和国内证券市场分析人士的预期，实际上有非常大的误导作用。4月所有的分析还在说中国经济过热，人民币应该升值，同时加息防治通胀恶化。5月中旬统计局公布4月CPI同比增长2.8%以后，甚至有分析人士预测，央行次日就将提升利率。但自5月下旬开始，中国经济将大幅下滑，二次探底成了热点话题。这些分析，夸大房地产市场调控对经济的影响，特别是夸大欧洲主权债务危机对中国商品欧洲出口的影响，扭曲对中国出口增长预期的判断，使正常的出口数据与所谓预期产生人为的差异，有可能成为引发成为中美之间的新一轮汇率摩擦的借口。
　　较大的预期与顺差数据的差异，来源于一些似是而非的分析。
　　比如，对欧洲危机的滞后影响的判断有误。事实上，目前出口增长是前期订单的交货数字，本月出口形势判断理应根据前期的PMI新增订单指数来判断。前期PMI的出口新增订单呈高位运行，虽然多是短期订单，但至少对未来三个月的出口形势的增长态势有领先的指标性意义。换句话说，5月出口增长幅度是能预期的。如果欧洲经济大幅下滑进口市场萎缩，其影响应在新的订单出台后才会显现。
　　又比如，对欧洲主权债务危机对中国出口的影响，也判断过度。资料显示，对欧出口约占我国出口份额的19%，比重最大。分析显然过度评估了欧洲危机可能对中国出口的最大市场所产生的影响。由于主权债务危机以及危机处理效果的不确定性，欧洲经济增长可能再次放缓。但是由于欧元贬值带动出口增长，可能部分抵消未来紧缩政策对经济带来的短期负面影响。而紧缩政策的长期影响应是正面的。因此笔者认为，欧元区经济的下滑对全球经济和贸易的影响，不会比2009年的形势更恶劣。对中国出口贸易的影响也相应比2009年要小。夸大这一影响的结果，使中国贸易本属正常恢复增长的态势不能平和地被接受，引发美国人对本属正常的5月数据借题发挥了愤怒。
　　另外，数据上的大幅改变与去年的负增长有关。如果考虑去年5月出口呈同比25.9%的下降这一因素，48.4%的增长与危机之前的水平还有一定距离，说明外需形势仍与我们年初的判断一致：世界经济整体呈复苏态势，但是远未恢复到危机之前的水平，现在还要叠加欧洲主权债务危机的影响。虽然整体外贸形势会改变去年的颓势，而顺差增长对经济增长的贡献仅是小幅转负为正。
　　还有，不该忽略进口增长大于出口增长这一变化。因为基数的问题，确实存在相当规模的绝对顺差。但是中国经济活动活跃，刺激内需增长，对进口商品的需求也大幅增长。从进口增长与出口增长的比较而言，除了东盟作为一个整体和少数几个国家，中国的进口增长小于出口增长以外，对于大多数的国家和地区，包括美国和欧洲，中国的进口增长都是超过出口增长的。这应该是一个较大的变化，进口增长，特别是从美国的进口增长，如果美国真正解禁一些高科技产品的限制，应该还可以进一步扩大。应该提醒美国人，这是他们的问题。在上次战略对话期间，美国商务部长说，只有2%的中国提交的购买产品被禁止，但对这2%的产品的总值占98%的产品价值的比重则避而不谈。我们应该提交更多的中国需要的美国产品采购单。中国进口增长，对全球贸易的恢复，对全球经济的恢复，能产生非常积极和有利的推动作用。
　　这些道理，我们需要不断对美国政府讲清楚，人民币汇率绝对不是国际贸易平衡和国际经济在平衡的关键所在。不能让正常的贸易数据成为再次博弈人民币升值的借口，也没有必要陪美国议员玩人民币要不要升值的游戏，不能让人民币汇率成为G20峰会和其他国际多边平台的话题。
　　最近部分出口加工企业在严峻的压力下加薪，很清楚地表明，在出口产品价格不能提升的前提下，简单提升人民币汇率，将使提升劳动力工资的空间完全丧失，进而直接阻碍出口加工贸易企业的第一次收入分配改革。这就是笔者一直在说的道理，在国内的要素价格机制的改革完成以后再来评估，人民币被高估都有可能。所以，要顺利完成我们的改革，绝对不能单边升值，推动企业家与美国进口商谈判，提升出口加工产品的价格，是最重要的。

　　尹中立：房价的拐点应该在第三季度出现
　　一、当前的市场特征：一手房价格坚挺，而二手房价格已经出现明显波动
　　2008、2009年市场的市场调整首先由一手房开始，而这次不同，新政策出台之后的1个月时间里，尽管新房的交易量出现明显下降，但其价格表现相当坚挺，而二手房的价格开始出现调整。从北京的5月份的成交数据看，5月份市二手房平均价下降了12%左右。一些原来炒得比较高的区域下降比较多，比如通州下降了20-30%，望京下降了20-25%。
　　为什么有这样的差异？主要有两个原因。一是2008年开发商的资金链绷得比较紧。2006年、2007年中国的股市与楼市空前繁荣，房地产开发商的资产周转率很高，普遍忽视了资金的敞口风险。加上当时的国内经济运行于美国的次贷危机有密切的联系，市场普遍低估了次贷危机对中国房地产市场的影响。当市场的交易量迅速下滑时，不少开发商出现了资金链断裂，降价销售成为唯一的选择。因为2009年的市场销售超预期，使2010年的开发商资金普遍比较充裕，有资金风险敞口的开发商比较少。
　　二是希望历史还会重演。2008年底和2009年初，不少开发商选择了降价销售，但市场在救市政策的刺激下，迅速出现反弹，让降价销售者大呼上当。因此，2009年底开始的本轮房地产调控政策的出台，开发商自然会选择观望，不会很快降价销售。有些城市（如北京）的价格不仅没有降低，反而逆势上涨，从今年的第一季度数据就可以看出来，尽管交易量有所下降，但主要城市的房价还处在快速上涨状态。
　　就在4月中旬中国出台更严厉的政策调控房地产时，欧洲的债务危机开始出现恶化的趋势，尤其是五月底，欧洲的债务危机开始受到国内的关注，使很多人自然想起了2008年的美国次贷危机的恶化以及由此导致宏观经济政策的大逆转。特别是五月中旬温总理在天津考察时担心政策的叠加效应，使不少人开始感觉决策层又要开始政策转向，进一步加剧了市场的观望气氛。从市场表现看，五月底的这一周深圳市场的一手房交易量增加幅度达到90%，有明显的放量的迹象。
　　二、欧洲债务危机会不会导致中国宏观经济政策的逆转？
　　欧洲债务危机不会对中国出口产生致命的打击。美国的雷曼公司倒闭之后，之所以对全球市场产生严重的冲击，是因为它导致了全球信用的冻结，从而使全球贸易出现冻结。当时的市场风险溢价迅速提高，投资者都回避风险，大宗商品的价格出现跳水，石油价格从147美元迅速跌到30多美元，铜价也如此，于是，市场出现强烈的去库存化，一时间，中国出口企业突然失去了订单。
　　而欧洲债务危机目前只是少数国家的主权债务问题，它影响到个别国家的国债的风险溢价，对全球的金融市场的风险溢价没有明显影响，因此，企业也不会出现类似2008年底的去库存化现象。如果将2008年的雷曼公司倒闭形容为急性传染病的话，那么欧洲债务危机应该属于慢性病。
　　当然，慢性病同样是病，欧洲债务危机也会影响到中国的出口，主要是因为欧洲国家会减少财政开支，从而会减少从中国的进口，另外，因为债务危机使人民币相对于欧元大幅度升值，也影响到中国对欧洲的出口。但只要不是强烈的收缩，就不会对中国的经济产生大的冲击，反而会有利于中国的产业结构调整。
　　退一步说，即使欧洲债务危机出现的恶化的趋势，中国也不应该匆匆忙忙地救市。我估计最后欧洲国家需要中国的资金援助，中国应该在这次危机中充分掌握主动权，应该当危机恶化到相当程度时才出手相救，这样可以争取更多的资源与机会，为未来中国的发展提供条件。不能再重复2008年底的故事了。
　　三、房价在第三季度应该有明显的下降
　　1、从股市看楼市
　　从经验看，股市是楼市的先行指标，领先的时间应该在2至3个季度：当股市上涨6个月之后，房价也会出现上涨；股价出现趋势性下跌6个月之后，房价一定下跌。2008年11月初股价见底的，2009年第二季度房价出现上涨。2010年的股价从年初开始出现下跌，现在已经持续了5个月时间，房价估计在6月份会出现明显的转折。
　　为什么股价与房价有这样的关系？这二个市场的价格决定因素是基本上一致的。经济增长快、信贷与货币投放多，则股价、房价都出现上涨，反之则都会下跌。但这二个市场对宏观经济政策的价格敏感性是不同的，股市比房市更敏感些。
　　2010年初以来，股市之所以出现下跌，是因为信贷紧缩的结果。2008年11份开始，中国实行宽松的货币政策，各商业银行都积极增加信贷，出现贷款的空前膨胀，尽2009年前六个月就放了近8万亿元的贷款，2009年全年放贷余额超过10万亿（统计数据是9.5万亿，将银行的信贷类理财产品没有统计在内）。如此多的信贷投放必然会引起很多不良反应，因此，2010年的信贷目标定为7.5万亿，比2009年实际减少40%。决定股价的应该是边际的货币增量，边际的货币增量出现减少的趋势，必然使股价下跌。
　　需要注意的是，2009年各地新上了大量的投资项目，2010年正是资金需求的高峰期，而2010年的信贷却计划比2009年大幅度减少。从以往的经验看，投资期限平均为三年，第一年需要资金20%-30%左右，第二年需要资金50%左右，第二年的资金需求比第一年多一倍左右。如果要确保2009年新上项目取得如期的进展，2010年信贷应该比2009年多才行。而事实的情况是信贷减少，势必会导致资金紧张。从有些地区的民间借贷利率看，金融市场的资金紧张的确存在。民间利率已经提高到30%甚至更高。
　　2、从开发商的资金看房价
　　房地产开发是一个资金密集型活动，资金的渠的渠道主要有四条：资本市场，银行贷款、预售及建筑企业的垫资。现在的情况是，这些融资的渠道基本上都被堵上了。
　　先看资本市场的融资。4月17日的国十条将房地产类上市公司在国内发行股票或债券的渠道已经被堵死了，但在香港上市的公司可以到国际市场上去发现债券，但需要付出10%以上的成本。假如人民币失去升值的预期，在国际市场发现债券融资也会非常困难。
　　再看银行贷款。新政策对地产公司的信贷融资提出了很多限制，各家商业银行都收缩了房地产开发贷款的规模。
　　按揭贷款同样受到影响，北京等城市对二套房贷的认定标准比2007年更加严格，而二套房贷的首付为50%，利率为正常贷款的1.1倍，使按揭贷款的需求大幅度减少。通过预售的方式取得资金的通道也受到了影响。
　　从经验看，从第三季度开始，房地产开发类公司的资金开支会出现高潮，土地出让金一般在7、8月份交，支付工程款一般在年底比较集中。很多公司的帐目现金很多，但为了几个月需要支付的资金也很多。