北京收紧公积金贷款 深圳拟出台限购令
　　北京公积金管理部门5日发布紧急通知，自当天开始，进行公积金贷款初审的客户，需以家庭为单位计算贷款套数，统一按照90平方米以上的，贷款成数为七成；90平方米以内的，贷款成数为八成；第二套成数为五成；取消第三套贷款。
　　对于以家庭为单位计算贷款套数到底是以贷款为标准还是以住房拥有套数为标准，北京市住房公积金中心新闻发言人李持英表示，目前细则还在制订当中，最后将由住建部统一发文进行通知，北京市住房公积金中心适时再作政策的调整。
　　昨日，深圳某开发商在其博客中提前曝光了深圳楼市新政的细则，核心内容为暂停发放购买第三套及以上住房贷款，不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停住房贷款并且限购一套房，境外人士和港澳台居民限购一套房。
　　深圳市规划和国土资源委员会秘书处人士对此表示，目前仍未接到关于楼市细则的通知，相关情况有待进一步了解。
　　世联地产研究总监王海斌表示，深圳外地投资客居多，其曝光的核心内容主要限制外地投资客，符合当地情况。
　　这些曝光的内容比国家有关措施更为严格，深圳历史上也没出台过这么严厉的调控政策。中原地产市场研究部总监王世界表示，这可能会对房价产生进一步压力。(上证 于祥明 潘建)

　　住建部等部门拟监控预售款
　　中国证券报记者5日从权威渠道获悉，住房和城乡建设部正会同人民银行、银监会等相关部门拟对房地产企业在售项目的预售账款实施监控。根据拟定的方案，今后房地产企业的预售账款将存入监管部门指定的专门账户，并按照项目开发进度和工程资金所需专款专用。房地产企业只有在项目竣工交付及结算时，才能支配使用项目此前的预售账款。
　　据接近住建部的人士介绍，房地产项目的预售款包括购房者的首付款以及银行按揭贷款，两者构成了房地产企业的重要资金来源。其中，首付款在项目开盘时就已交付，按揭贷款则在楼盘封顶时由银行发放。目前，这两笔款项在项目竣工交付之前由房地产企业自由支配。但今后，监管部门将根据工程进度与质量，把预售款项通过专门账户支付给建设单位，或者由房地产企业向建设单位付款之后到银行支取。
　　SOHO中国董事长潘石屹(博客)指出，相关部门监控预售款，将对房企的资金链造成很大压力。此举可以防止房地产商动用预售资金高价拿地，防止房地产商对建筑商工程款的拖欠，同时也将促使房地产商加速项目开发。
　　华远地产董事长任志强(博客)表示，与预售制度相配合，对预售款进行监管在香港已实施多年；内地出台类似政策，目的是规范房地产企业的资金运用。
　　根据现行的会计准则，房地产项目的预售款项被计入流动负债，当作为标的物的商品房竣工交付后，结转成为营业收入。一直以来，预售款项是房地产企业优先占用的客户资金。国家统计局数据显示，今年一季度，房地产开发企业资金来源16250亿元。其中，定金及预收款3749亿元，个人按揭贷款2193亿元，两者合计5942亿元，占房企整体资金来源的比例达36.6%。（中国证券报） 　

　　大房企首擎降价大旗 恒大全国楼盘今起8.5折开卖
　　权威消息人士透露，从今天起，恒大地产全国约40个楼盘同时推出8.5折促销让利活动。这是新一轮楼市调控背景下，第一个擎起降价大旗的大型房地产开发企业，标志着高房价开始松动。
　　分析人士称，8.5折优惠意味着房价下跌15%，或许，恒大地产推倒的是楼市降价的第一张多米诺骨牌。
　　五一期间，一机构所做的十大房企新政生存之道调查显示，包括万科、保利、中海、华润、金地在内十个房企的上百个在售项目，动辄大幅涨价的做法已经完全消失。虽然降价迹象尚不明显，但在新政持续影响下，恒大这一领降行为至少将影响其楼盘分布的广州、成都、重庆、武汉、南京、沈阳、天津等20余个典型城市的房价走势。业内人士说。
　　当然，恒大降价有着明确的战略意图。接近恒大地产的人士称，恒大此举一方面要在新政环境下快速抢占市场份额，保证公司现金流阶段性安全，另一方面也为下一轮地产企业洗牌积累并购资金。
　　统计显示，4月房企销售记录良好，但对资金的渴求仍然强烈。4月，恒大成功发行6亿美元优先票据，年利率达13%；恒盛地产、碧桂园等企业也大举融资。
　　在高调融资的同时，房企未忘打通另一条资金输血通道，即销售回款。业内不久前就预计部分去年在港上市的房企可能受首个财年业绩增长数据的需要而率先降价回款，恒大、龙湖即在此列。另外，一些为上市而大举扩张的房地产项目，目前正是支付土地出让金和工程款项的集中期，这也是开发商热衷促销回款的重要原因。（上证）
　　

　　恒大地产首祭降价大旗 楼市僵局有望打破
　　恒大首祭降价大旗 或成开发商洗牌导火索
　　21世纪经济报道 谭璐 香港报道
　　楼市买卖双方的僵持格局，是否就此打开？
　　5月5日，恒大地产(03333.HK)内部一位知情人士对本报记者透露，即日起在全国范围内，恒大所有楼盘均以原价的八五折优惠出售，打响了今年以来发展商降价售楼的头炮。
　　同日，恒大公布了今年4月的销售业绩，实现合约销售额 37.4亿元，合约销售面积57.8万平方米，合约销售均价每平方米6467元。4月合约销售额较去年同期增长55.9%，销售面积同比增长17.8%，销售均价同比增长32.4%。
　　既然销售情况如此理想，为何还要折价售楼？
　　折扣优惠从5月5日开始，目前并没有定下来何时结束，到时看情况再定。上述恒大内部人士强调，恒大目前完全没有资金压力，八五折优惠售楼也不是单纯的促销行动，而带有一定的战略意图。
　　不过，在分析师看来，发展商此时决定打折售楼的举措，仍然与宏观调控下为减少持有的成本和风险有关。
　　对峙僵局一旦被打破，地产市场的快速洗牌或将接踵而至，或许，这正是恒大本次战略性降价的真正意图所在。
　　手持现金209.9亿港元
　　从数据上看，恒大今年以来的销售情况相当良好，今年1至4月，恒大累计实现合约销售额121.3亿元，同比增长120.3%；累计合约销售面积189.3万平方米，同比增长60.4% ；合约销售均价每平方米6408元，同比增长37.3%。
　　上述恒大内部人士解释说，决定推出八五折的优惠，主要出于两方面的考虑：其一，恒大作为一家大型的开发商，需要保持平稳的现金流的增长；其二，这是恒大的一个战略性举动，目的是为了在目前的调控背景下扩大市场份额，加速行业整合，兼并吸收其他小型的开发商。
　　恒大去年上市之后，截至2009年12月底，现金余额163.6亿港元。而今年1 月底现金余额190.2亿港元，2月底现金余额156.6亿港元，3月底现金余额150.6亿港元。
　　今年4月份，恒大继今年1月成功发行五年期、年利率为13%的7.5亿美元优先票据之后，再次发行6亿美元优先票据，资金状况进一步改善。截至4月30日，恒大的现金余额达209.9亿港元。
　　对于恒大的发展战略，评级机构标准普尔的企业评级副董事符蓓接受本报采访时评价说，恒大还是比较激进的，如果只是维持平稳增长，其资金链就没有压力。但如果恒大加速扩张，评级机构对其销售的要求就会相应提高。
　　恒大定出今年的销售目标为400亿元，前4个月已经累积销售121.3亿元。由于其发展重点主要在房价涨幅较低的二三线城市，因此受到政策的冲击时间比一线城市相对要晚一些。符蓓认为，恒大的标准化运营比较到位，目前在二三线城市的销售已经超过在广东本土的销售了，有助于分散风险。
　　以4月恒大的销售情况来看，其合约销售金额排名前3位的地区为石家庄、重庆及长沙，占比分别为18.7%、14.1%及10.6%。而合约销售面积排名前3位的地区为重庆、石家庄及长沙，占比分别为14.4%、13.4%及11.8%。
　　富力，下一个降价者？
　　近期楼市的新政接踵而至，买家观望情绪浓，成交量骤冷。
　　国泰君安地产业分析师姚峣对本报记者表示，一般来说，负债比率较高、开发规模较大、处于热点城市的开发商，比较容易采取打折销售的措施。
　　我们觉得接下来富力地产也很有可能打折销售，因为其资产负债比率较高。打折的目的就是为了降低持有的成本和风险。由于宏观调控政策的出台促使整个行业的调整期提前到来，所以开发商才会出台相应的举措。 姚峣说。
　　数据显示，截至去年底，富力地产的净负债虽然有改善，仍高达97.6%。而恒大地产的总负债与股东权益比率则为110.2%。
　　五一假期前，北京正式出台房产调控的通知，要求充分认识房价过快上涨的危害性，遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展，4月26日，青岛也已出台的相关细则文件。
　　姚峣估计，未来其他城市如果出台各自的地产调控细则，其严厉程度会比北京的要低，但重庆和上海这两个城市的调控政策相信会比较严厉。而对于那些主要在二三线城市发展的地产商来说，尽管二三线城市所受的宏观调控影响会比一线城市来得晚，但是其负面影响也不小。
　　

　　地产大腕激烈交锋 房价不跌调控不止？
　　5月5日，经历一场暴雨洗礼的北京仍让人感觉些许闷热。在北京黄金地段的东二环银河SOHO地产论坛现场，却座无虚席，即使是会场的过道，都站满了人。国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松、SOHO中国董事长潘石屹、华远地产董事长任志强等专家、地产大腕正就此轮房地产调控展开激烈交锋，而一双双或疑惑、或热切、或疲惫的目光，正迫切希望从中获得一些对后市的判断。
　　调控措施仍将继续推出
　　对于有史以来最为严厉的本轮调控，上述业界大腕和专家分歧多于共识。但对此轮房地产调控不达目的将绝不会罢休的看法，却是基本一致。
　　记者注意到，虽然目前一线城市住房成交量集体大跌，但是房价的调整却是步伐不一，有些城市的某些区域仍屹立不倒，房地产市场远未回归正常。
　　对此，任志强直言不讳地表示，中央政府已经多次表态，要遏制部分城市房价过快上涨，如果在出台一系列政策后房价还控制不住，政府必然还会想其他办法，直至房地产市场调控到位。
　　巴曙松分析认为，从各方面情况来看，金融信贷政策已步入回归常态的通道之中，不仅仅是针对房地产业的信贷政策在回归，包括对银行、地方政府的信贷要求都在收紧。
　　未来还有一些房地产政策将出台并实施。潘石屹表示，包括房产税收、商品房销售预收款以及开发商贷款等几个环节，都可能有相应政策出台。特别是后两个环节，将对房地产开发商的现金流造成很大影响。
　　对于调控何时收手，几位大腕却各执一词。任志强认为，从历史经验来看，调控政策没有超过一年的。潘石屹从土地供需角度分析认为，房地产开发周期在2年左右，因此至少要到2012年市场才能达到新的平衡。
　　只有房价回到合理区间，调控政策才会收手。中原地产华北区域董事总经理李文杰说，但是他却没给出合理区间的具体范围。不过，李文杰预计，北京的一个家庭只能新购一套商品房的限购令会以一年为期限。任志强则认为，北京的限购令，在其他城市推广的可能性不大。
　　会否产生连锁反应
　　楼市调控会否产生连锁反应？银行是否会受到冲击？开发商会遭遇困境吗？对这些问题，上述专家和业界大腕分歧仍很多。
　　很多人都以为这次国家出台的严厉政策只是针对房地产界以及飞涨的房价，而事实上，银行业所受到的冲击更大。巴曙松说，只不过银行业的组织纪律性更强，没有人会因为受到影响就大发感慨。房地产界只是此次调控的一部分而已，因为房地产受到大家太多关注，所以感觉更明显。
　　潘石屹则认为，受这次楼市新政影响最大的是地方政府。他分析指出，过去一年，许多地方政府从银行贷款进行土地拆迁，而新政出台后开发商抢地热情会迅速降下来，未来一定会出现土地流拍现象，对地方政府的资金将构成很大压力。另一方面，2009年房地产销售火热，开发商不差钱，不会主动降价销售。
　　李文杰则认为，下半年房价下降已经成为共识，预计今年开发商将难以完成全年销售额。他直言，从已经公布财报的上市房企来看，一季度几乎完成了全年销售计划额的一半，但剩下的三个季度预计很难完成剩下的一半，由此开发商拿地热情将很快降温。
　　任志强进一步分析认为，如果调控政策持续下去，开发商卖不出去房子，就没有钱拿地，不但将导致住房供应量下降，还会涉及钢铁、水泥乃至经济增长预期，并可能造成股市大跌。
　　对此，巴曙松则认为，资本市场关注的是保障性住房建设投资能弥补商品房投资的程度，以及退出房产投资资金的流向。其言外之意是，如果保障性住房投资跟进，并不会对整个经济和相关产业有大的冲击，相反，退出去的炒房资金，可能会流向资本市场，对股市或有利。
　　房产税更具可操作性
　　对于房地产税收政策调整，任志强认为，物业税近期不会出台。潘石屹也认同这一看法，并预测政府可能会以房产税的方式进行征收。
　　任志强表示，讨论物业税根本没有必要。他认为，中央政府只是说要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策，并没说要马上出台物业税，现在还在研究，出台还早着呢。
　　对此，潘石屹也表示，物业税大家讨论了许多年，也空转了许多年，但从目前来看，出台的可能性并不大。但是，有可能会以房产税的方式进行征收。目前写字楼和商业用房在出租过程中是按综合税率征收的，其中就包括房产税。再征收房产税主要是针对住宅，至于住宅怎么收房产税？会不会从第二套房子开始征收呢？目前还都只是猜想。潘石屹说。
　　事实上，早在今年两会前夕记者便获悉，有关权威研究部门建议今年应该深化税制改革，即包括完善房产税计税依据等事项。
　　据了解，房产税并非新税种，从实施进度来看，房产税更具可操作性。即，只要国务院批准，对1986年颁布的《房地产税暂行条例》进行修改，将居民住宅纳入征税范围即可。(上证 于祥明)