房价下跌或一触即发
　　完善信贷、税收制度，从根本上堵截投机；完善保障房和商品房管理流程，输导和规范市场。硬件、软件多管齐下，是此轮房地产宏观调控的一大特点，而措施的完善、到位，则更为以往历次调控所不及。
　　继信贷政策强力紧缩后，五一后楼市调控新政不断推出。住建部等三部委联合发出通知，规范地方廉租房管理。除要求租用廉租房者再购买房产时须退还廉租房保障外，还强调严肃处理违规转租、转让、出借、调换廉租房的行为。这是继《关于加强经济适用房住房管理有关问题的通知》后，又一个针对保障房管理环节的政策出台。
　　种种迹象表明，国家正在准备更多的后手，以加强对楼市的调控。比如住房保有环节征税和预售制度的改革。其中，对住房保有环节征税将对楼市投机产生重创，并将投资客手中的物业逼回流通领域。预售制度的规范将延长开发商回笼资金的周期，进一步收紧开发资金链，迫使其降价回款。由此给市场带来的冲击，可能超乎预期。
　　公司虽然对外表示仍看好市场长期前景，但内部已经流传做好过苦日子的做准备。某大型代理企业的一高层人士表示。令大型房企悲观的因素，除了看到政府此次坚定的调控决心外，还有已经在市场上体现出来的销售下滑。业内人士表示，上海五一房展会成交数据和人气指数不足往年五分之一。而深圳、上海、北京等地已经陆续出现打折促销楼盘。一旦大型房企开始带头促销，房价下跌可能一触即发。(上证 于兵兵)

　　房地产蓝皮书：今年房价涨幅将趋缓
　　中国社科院5日发布的2010年房地产蓝皮书指出，今年全国房地产市场总体上供求偏紧。
　　中国社科院城市发展与环境研究所土地与房地产研究室主任李景国在发布会上指出，今年有五个方面的因素将导致市场供求偏紧：一是竣工面积和土地购置面积在2008年略有减少，2009年明显减少，对今年的市场供给形成压力；二是2008年因观望而累积的需求在2009年并未得到多大程度的释放；三是今年宏观经济环境大大好转，消费者收入预期向好，消费信心增强；四是在调控政策下房地产投资可能减少，一些房企在拿地速度、拿地规模、新开工面积、开工进度等方面或将收缩；五是2005年以来住宅竣工套数一直远小于销售套数，且销量除2008年下降外，一直连续增长，尚未出现峰值。
　　蓝皮书同时指出，与2009年23.6%的快速增长相比，今年房价将在盘整当中增速趋缓，各个月房价同比增幅将呈现由高到低趋势，尤其是都市密集区和中心城市的房价增长仍将比较快。但如果货币供应持续收紧，且出台更为猛烈的房地产调控措施，那么2010年房价会受到遏制，重点城市房价在下半年将见顶，并会缓慢下调，二、三线城市房价上涨速度将减缓并出现调整。
　　与会专家普遍认为，新国十条体现了中央政府调控房地产市场的决心，下半年房价将有所回调。国土资源部中国土地勘测规划院地价所所长赵松表示，今年国家出台了一系列严厉措施，地方政府下一步的措施也会积极跟进。在政策的作用下，部分地区房价会有调整，一些价格过高地区的房价甚至可能有大幅回调。赵松说。
　　住建部政策研究中心副主任王珏林则指出，检验房地产调控政策的效果就在于房价下降与否，只有房价下降才能得到老百姓的认可，因此调控后房价下跌是必然趋势。在被问及房价何时会出现明显下跌时，王珏林表示，可能还需要一定时间。
　　另外，中国指数研究院5日发布的数据显示，上周(4月26日-5月2日)全国32个重点监测的城市中，有26个城市的住宅成交面积出现环比下降，其中南京跌幅最大，环比下降77.85%。同时，土地交易开始显现出逐渐活跃的态势。(上证 张牡霞)

　　一线房企降价促销 区域房价将松动
　　调控重压之下，一线房地产商重拾现金为王，通过加速周转为持续增长储备能量。5日，恒大地产(3333.HK)宣布，公司在全国的所有楼盘将统一优惠15%。恒大地产有关负责人表示，未来一段时期内，楼市低迷将不可避免；加大力度促销、快速回笼资金，不仅可以扩大市场占有率，而且将为今后的行业并购及市场整合做准备。
　　业内人士指出，房价理性回归是真实住房需求有效释放的前提条件，同时也是打破楼市冰冻局面的关键因素。而恒大等一线房地产商的降价行为将具有较强的示范效应，有望带动区域房价步入调整期。
　　目前，房地产企业的货币资金十分充足。
　　据数据统计，今年一季度末，申万分类的102家A股房地产企业持有的货币资金合计达1792亿元人民币，同比增长60.4%，创三年以来新高。其中，万科(000002)手持现金179.2亿元，高于短期借款和一年内到期长期借款的总和。另外，首开股份(600376)、保利地产(600048)、金融街(000402)等公司货币资金均超过100亿元。
　　恒大地产最新公布的销售业绩显示，今年4月，公司实现合约销售额37.4亿元人民币，合约销售面积57.8万平方米。1至4月，公司累计实现合约销售额121.3亿元，合约销售面积189.3万平方米，同比分别增长120.3%和60.4%。4月中旬，恒大地产发行优先票据募集资金6亿美元。在销售回款和票据发行的双重影响下，恒大地产所持货币资金显著上升。截至今年4月30日，恒大现金余额达209.9亿港元，增长28.3%。
　　业内专家指出，企业提高净资产收益率主要有两种方式，一是加速周转、扩张规模，二是提高售价、最大化单位利润。在房地产低迷期和平稳发展期，一线地产商往往会倾向于前一种方式。而在行业调整期，追求高周转和规模化扩张的房企通常会降低库存、增持现金。
　　以万科为例，2009年，公司的存货周转率为0.54，这意味着公司库存不到两年便可消化，而房地产项目的开发周期一般为2-4年。2010年一季度末，在万科各类存货中，现房存货59.0亿元，占比仅5.7%。万科执行副总裁肖莉表示，由于坚持稳健经营，公司目前的财务状况和存货结构健康，能够应对市场可能出现的各种变化。
　　重点布局二三线城市
　　持有大量现金的一线房企普遍表示，将回避前期房价涨幅过快的热点城市，同时继续看好二三线城市；希望在房地产市场的调整期，低成本获得优质土地储备。
　　今年4月份，恒大地产合约销售均价为每平方米6,467元，同比增长32.4%；明显低于热点城市的房价涨幅。原因是该公司的项目主要布局在二三线城市，价格涨幅有限，受政策的冲击也相对较小。公司表示，今后，公司将继续坚持稳健经营的策略，避免与其他地产商争逐高房价和高风险城市。
　　万科也十分看重二三线城市的自住需求。肖莉表示，由于全国的资产配置需求集中于少数热点城市，这些城市的房价涨幅远高于全国整体。相对而言，以自住需求为主的多数二三线城市表现得更为稳定。公司将持续侧重二三线城市的良性扩张。2009年，万科新增项目44个，大部分位于二三线城市，新增项目楼面地价仅为2401元/平方米。
　　业内人士指出，调控政策主要针对房价过快的城市。而在城镇深入推进中，二三线城市正迎来快速发展期，提前布局二三线城市的地产开发企业今后将明显受益。
　　2009年，二三线城市房地产销售额占比已经超过60%。以恒大地产为例，公司4月合约销售金额排名前3位的地区为石家庄、重庆及长沙，占比分别为18.7%、14.1%和10.6%。
　　市场人士认为，在行业调整期内，一线房企提高资产周转率、扩大二三线城市布局，是稳定开工率、增加有效供给的举措，有利于房地产市场尽快软着陆。（中国证券报）

　　　调控力度加大 房价下半年可能下调
　　中国社会科学院5日发布的《房地产蓝皮书》显示，2010年房地产市场总体上供求偏紧的压力依然存在。投机性需求在一定程度上被抑制，将限制2010年房价上涨空间，如果政策调控力度加大，热点城市房价会在下半年下调。
　　房价下半年可能下调
　　中国社科院城市发展与环境研究所土地与房地产研究室主任李景国在发布会上表示，2010年房地产供求偏紧的主要原因是竣工面积和土地购置面积在2009年明显减少，对2010年市场供给至少形成预期性压力。
　　蓝皮书显示，2009年全国商品房和住宅的平均价格分别为4695元/平方米和4474元/平方米，分别比2008年增长23.6%和25.1%。但同期全国完成土地购置面积为3.2亿平方米，是2003年以来的最低水平；开发土地面积2.3亿平方米，为1997年以来的最低水平。李景国表示，这种情况可能对今后1-2年商品房的供应产生一定的影响。
　　在调控政策影响下，一些谨慎的企业可能调整发展规划，在拿地速度、规模、新开工面积、开工进度等方面将有所收缩。2005年以来，住宅竣工套数一直远远小于住宅销售套数，住宅市场化以来房地产销售量尚未出现峰值，有继续增长势头，这些都将加大房地产市场的供给压力。
　　尽管供应紧张，但高昂的房价已抑制购房需求。蓝皮书指出，2009年房价已上升至高位，部分城市特别是一二线城市房价已触及普通购房者的承受上限。如果2010年收紧货币政策，且加大房地产的调控力度，出台严厉的房地产措施，2010年全国房地产价格会受到遏制，热点城市房价会在下半年下调，二三类城市房地产增速会减缓。
　　完善多项配套政策
　　蓝皮书认为，2010年房地产政策应坚持维稳的政策取向，同时加大和完善市场制度建设，重点在保持政策连续性和稳定性，运用税收、金融及土地等政策进行调控，遏制房价过快上涨势头。
　　国土资源部中国土地勘测规划院地价所所长赵松认为，新出台的国十条是灵活相机的应急性调控措施，同时背后要有相应政策配套跟进，以解决开发经营制度单一垄断、预售制度不完善、城乡房地产市场割裂等制度问题。
　　住房与城乡建设部政策研究中心副主任王珏林表示，市场供应量是稳定市场的关键条件，关键看地方的政策和落实。2010年房地产市场会在调整中发展，房地产消费的长期效应不会改变。
　　中国房地产协会副会长朱中一认为，房地产调控既须堵又要疏，既要严格执行差别化的住房信贷政策，又要创造条件，拓宽企业的融资渠道，拓宽民间资金投资渠道，引导资金投向生产型领域。
　　李景国还建议，加快房产财政改革，从捆绑性的土地财政向持有性的房产税转型。遏制投机的措施不仅在销售环节需要，也要在持有环节有所动作，对超出规划周期的开发企业征收资源闲置持有调节税，对开发企业以外的房产持有者，可按照面积或套数统一征收房地产持有税。（中国证券报）

　　开发商收缩战线 商品房供给将放缓
　　在一系列调控政策的影响下，房地产开发商资金链将面临严峻考验，开发商对行业发展的预期渐趋谨慎，激进的拿地策略、投资开发策略也随之改变。业内预计，未来房地产开发投资增速、新开工面积增速将出现下滑，从而使得商品房供应增速放缓。
　　开发商谨慎拿地
　　在遭遇史上最严的房地产调控政策之后，一些开发商表示，市场前景的不明朗、资金链的紧张使得他们放缓扩张步伐，购买土地将更加谨慎。
　　截至一季度末，上市房企手中的货币资金余额有1800亿元左右，但分析人士指出，大部分房企当前都处于防守有钱但扩张缺钱的局面，在信贷资金已经收紧的情况下，未来房地产商的钱景并不乐观，在当前的市场环境下，不少地产商将摒弃激进的发展策略。
　　中原证券统计显示，在4月份的最后一周，全国宅地成交量较之2009年的周均成交量锐减81%，一线城市几无宅地成交，二线城市宅地流标率高达42%。
　　开发商的谨慎并非没有缘由，除了国土部此前明令土地价款支付进度加快之外，银监会于4月23日明确提出对开发贷款和土地储备贷款的三不贷、三挂钩原则。
　　业内人士指出，这将促使一大批运作不规范的开发商退出土地市场，部分拿地较为激进的开发商也会有所收敛。此外，更多的房地产商会回避受调控影响相对较大的一线城市，转而以二三线城市为未来发展重心。
　　对于新开工面积，业内人士指出，楼市火爆与宽松信贷政策共同促成了一季度新开工面积的大幅上升，不过，信贷收紧将使得目前房地产投资的高速增长不可持续，开发商目前最应该做的是快速收缩以备过冬。
　　中金公司分析师白宏炜认为，银监会推出的三挂钩政策主要规范项目层面的信贷使用，考验开发商的资金运作能力，将延长供给释放的时间。
　　事实上，大部分房企面临着现金流吃紧的局面。数据显示，一季度房地产行业的经营性现金流重归负时代，发布今年一季报的113家房产上市公司经营性现金流为-418.57亿元，而2009年一季度为82.05亿元。113家披露2010年一季报的上市房企中有76家房企现金流为负值，占比达67.3%。
　　供给增速将放缓
　　除了资金压力，政策所带来的销量急剧下滑也会使开发商放缓投资力度、降低开复工进度。
　　西南证券分析师崔秀红认为，新开工计划的下调将在下半年体现，从2008年的情况看，新开工面积的调整，会滞后销量半年左右时间，预计二季度销量的下降将影响开发商下半年的开工计划，这可能在四季度体现得更为明显。
　　Wind数据显示，2008年新开工面积同比仅增长3%，2009年新开工更是出现连续8个月的同比负增长。
　　国信证券分析师方炎指出，新开工面积减少使行业累积的1亿平方米的供应缺口短期难以回补，这是造成此前市场销售火爆、库存无法及时回补的原因，也是部分城市房价上涨过快的重要背景。
　　方炎表示，增加供应是个长期目标，由于从土地出让到开工形成有效市场供应的工程时滞，使房地产行业的供给在短时间内难以迅速提升。本次调控改变了开发商对未来的预期，开发商更加谨慎，生怕盲目逆市扩张而重蹈2008年覆辙。
　　方炎认为，未来商品房供给或低于预期。不过，也有人士指出，扩大供给不仅仅是增加新房开发量，同样重要的是调动和唤醒存量住宅中的闲置住房资源。（中国证券报）