扩征房产税面临甄别征收对象等难题
　　房产税扩征需过三道坎
　　对住宅类房地产的保有环节征税，被视为调控高房价的最有效手段之一。近期，房产税这一既有税种的征缴范围可能扩大至住宅领域成为业内关注的焦点。此间观察家认为，房产税扩征至住宅领域要变成现实，还面临区分房产与地产、改革房产会计评估制度以及有效甄别征税对象等问题。
　　根据我国现行的房产税暂行条例，房产税以房屋为征税对象，按房屋余值或租金收入为计税依据。目前，这一税种主要针对经营性用房的收入部分征税。如果扩征至住宅领域，必然会针对房屋余值征税，以体现保有税的本意。
　　但在确定税基时，以目前的市场化定价原则对房屋价值进行评估，必然包含土地的价值。而在我国城市土地国有制度下，物业持有者掌握的仅仅是土地使用权，法定住宅70年产权所需要缴纳的类租约费用已包含在土地出让金之内。因此，房产税扩征至住宅领域，显然需要划分房产和地产。税基评估应当剔除国有土地涵盖的价值，才能避免重复征缴等问题。
　　房产价值的合理评估也是一大难题。按照市场法评估，房产价值中很难剔除土地因素；如果按照成本法评估，那么房产价值仅仅是钢材(4251,-28.00,-0.65%)、水泥等建安成本。以我国现行的会计制度，成本法核算的房屋账面价值逐年折旧，多年后房产便只剩下残值。按照这种方法评估，房产税对物业持有者形成的增量成本，很可能就与物业费相仿，这显然不符合房产税扩征的初衷，也无法通过对住房保有环节征税实现调控房价的目的。所以，作为房产税扩征的前提条件，现行的会计制度以及由此衍生出的房屋价值评估体系均应做出相应改革，在剔除土地因素后依然能根据市场法则还原房产的价值，从而实现合理征税，增加炒房成本。
　　房产税扩征后的征缴对象，应当是人均居住面积大幅超标的家庭，这包括拥有多套住宅或超大面积住宅的家庭。而实现有效甄别房产税的征税对象，无疑是一项浩大的基础信息工程。
　　有专家指出，即使仅仅实现以家庭为单位认定第二套住房，就需要全国各地的房屋主管部门建立全面、实时和动态的居民个人房产购买和保有情况数据库。同时，各地民政部门需建立全面、实时和动态的居民婚姻和家庭人口构成数据库。如果牵扯到户籍和流动人口管理问题，还需要各地公安系统建立相应的数据库。而在全国房管、银行、民政、公安乃至劳动部门间实现实时动态的数据库联网，需要较长的时间和巨大的资金投入。另外，针对住房保有征收的房产税不同于个人所得税，如何确定起征点、如何征缴等技术性问题同样还没有完全解决。
　　因此，近期专家建言的房产税扩征方案还只是设想，或者是局部地区的权宜之计。税法的严肃性和公平性也决定了房产税难以新房新办法、老房老办法。在大量基础性工作尚未完成之际，房产税扩征方案在短期内出台的可能性微乎其微。（中国证券报 林喆）

　　股市悲观情绪缓解 房地产政策成A股最大困扰
　　上周A股在创出2481点本轮调整新低后开始触底反弹,出现一波先扬后抑的走势。悲观情绪有所缓解,但投资者信心仍未稳定。申万巴黎最新调研显示,有近四成的投资者认为A股仍然存在反弹的可能,但也有超过两成的投资者认为A股会继续向下寻找底部。
　　随着市场成交量的萎缩,短期股指似乎已缺乏大幅下挫动能,对于后市,根据最新一期申万巴黎投资风向标,有37.44%的投资者认为A股将在底部振荡;22.91%的投资者认为A股会继续向下寻找底部;但有39.65%的投资者认为A股仍然存在反弹的可能。
　　投资者分歧较大
　　虽然投资者对后市的看法存在较大分歧,但仍有不少投资者在等候市场的转机。调研结果显示,在未来一段时间,仍有42.73%的投资者愿意采取逢低加仓策略,有30.40%的投资者会采取保持仓位不变策略,另外26.87%的投资者会采取反弹出局操作。
　　与此同时,面对各种困扰A股的不确定性因素,有25.11%的投资者认为流动性进一步紧缩政策是困扰A股最大因素;有35.24%的投资者赞成房地产后续调控政策是困扰A股的最大因素;而地方融资平台风险和欧洲债务危机的关注度相对偏低。
　　不确定因素较多
　　对此,招商深证100指数基金拟任基金经理王平指出,投资者过度解读的国内宏观经济出现硬着陆的风险其实并不大,市场向上的趋势仍然可期。
　　王平指出,经济硬着陆的可能性并不大,出口方面,我们并不太担心欧美复苏的情况,更多的是要关注未来出口产品的竞争力;消费方面,消费升级是实实在在的,它在潜移默化影响我们的生活,而且从现在的数据来看,消费是不用太多担忧的。
　　调结构利好消费
　　王平认为,投资增速受2009年开工项目的需求惯性及2009年房屋销售向好等因素的影响,未来一段时间应该能够维持在一个较为合理的水平。因此,从目前看到的数据及对未来的判断和对中央政府出台政策力度来看,目前的经济相对不错,出现硬着陆的风险比较小。
　　招商基金认为,今年经济调结构可以明显利好消费。今年以来劳动力成本上升太快,劳动力成本上升太快就意味着居民收入在增加,这实际上正是在调结构。就业问题阶段性缓和了,所以政府今年敢于调结构,敢于调房地产政策。就业不是问题,居民收入才会增长。
　　对于新36条推进经济制度改革,王平认为,新政策对所有企业既是机遇也是挑战,能提高整个经济运行效率,加速形成未来新的经济增长点,这是大背景。而从民营企业角度来看,是机遇大于挑战,对国有企业来说是挑战大于机遇,但若某些国有企业能正视竞争,及时作出调整,利用现有优势提高自身竞争力,这类企业将获得较大发展。
　　民企空间很大
　　王平建议投资者重点关注已经上市的民营企业,它们是民营企业中的佼佼者,未来发展空间很大,对于优秀的企业要给予更多关注。
　　王平透露,目前招商基金的投资策略将围绕三条主线展开,即上游受益于通胀且制约全球发展的、稀缺的资源类板块;中游受益于经济增长效率与质量提升的节能减排、新能源、环保等板块;下游受益于经济结构与经济增长模式调整的大消费板块。（广州日报）

　　暴利不可持续 地产股面临重估
　　从今年的4月份开始算起，大盘跌了19％，地产股跌了32％，这是很惊人的。但这两天，大盘好像否极泰来，连拉了几天阳线，再加上大家预测，如果经济有二次探底的危险，地产可能会再次松绑。
　　记得在2008年金融危机特别严重的时候，我看出地产有戏了，因为经济不好，所以我们要用地产做英雄来救经济这个美人，但是现在也是经济可能会有问题的时候，我反而看低地产股。
　　地产股价值面临重估
　　2008年，中国经济差不多处于改革开放以来最危险的时刻，需要不择手段地把经济拉回到一个增长的状态。而现在则完全不一样，现在中国经济属于两难的状态，房地产不收的话就会过热，收了之后，可能就是经济增长大减速。
　　现在的房价，跟当时也不在同一个水平上，现在的房价已经把政府逼到忍无可忍的程度了。所以在这种环境下，政策就像是做试验，各个权重不一样，高房价的负面作用和经济增长失速相比，两害相权取其轻。
　　回到房地产股价上来，还要从另外一个角度来分析一下地产公司的盈利模式。我们现在看地产股跌了40％好像挺厉害，其实如果你抛开以前估值体系，用另外一套估值体系看它，其实还是很高。
　　地产公司最大的盈利面，最核心的竞争力有两点：一个就是融资能力，尤其是廉价融资能力；第二点实际上是便宜的拿地能力。重估一家公司，不要看过去，只看这种暴利能不能持续，就已经足以合理重估这家上市公司了。
　　在过去的几年，一般评价一个上市公司，去看它的盈利水平和盈利增长速度，而地产公司的盈利，最重要的来自于高杠杆融资，还有高速增长的地价，这两个是地产股过去盈利的主体。而现在，是不可能指望地价再像过去一样，出现几年翻几倍的情况，各国政府都不会再允许地价轻易上涨，就包括欧美、中国香港，这些过去自由经济发展的国家和地区，政府也开始干预房价上涨。
　　至于地产行业的高杠杆，以后也不会再有了。比如说过去，资本金只有1个亿，你可能撬动5个亿，甚至10个亿；现在我估计1个亿的杠杆最多再撬动1个亿，不会再放大那么多倍了，这两个要素足以使房地产公司的盈利增长急剧收缩，重估地产股的时机已经到来。(见图1)
　　放量压价旷日持久
　　实际上，之所以要重估地产股，是因为政策根本上改变了地产股的盈利模式，而且此轮地产政策将会作为调控宏观经济的手段之一，长久持续下去。过去二十年就是一个自由经济泛滥的环境，未来政府干预会很厉害，尤其是金融业和地产业。
　　其实政府已经说得很清楚，下一步是要控制房价，但不是压房地产这个行业，总体上政府是希望把房地产的量再放出来。放量出来做什么？就是把真正的需求满足掉。
　　对中国来讲，人们赚了钱以后，不会都用于吃喝玩乐，很多人都愿意把钱存起来，最终钱怎么办，肯定还是要找去处。去做股票？很多人不愿意，风险太大，尤其有钱的人，他可能就是买房子。所以即使房价再怎么涨，这批人可能也还是要买房。
　　但我们现在确实看不到放量。有人说也许量缩之后，价格略低，随后市场就会放量。实际应该是这个情况，但过程可能会很长。
　　首先，已经开的盘很难降价，因为一降价，他以前卖出去的房子，别人都会要找他，要降价补钱。其次，上次放量是房地产企业资金链支撑不住的时候，但去年他们挣了钱，资金链并非很紧张。而且，房地产商的心态和上次调整也有很大不同。上次开发商不知道有苦日子，就是在2004年，甚至2008年调整的时候他们都不信邪，就是说我们这房子肯定一路上涨，杠杆拉得很猛。但现在可以说整体的经营比过去保守多了。所以，我觉得这个可能是一个旷日持久的过程。
　　尽管如此，依然不要低估中国政府行政手段的力量，毕竟大批的房子在国有企业手里，央企的开发商是一支最大的生力军，要用行政手段降价的话，应该比较容易。
　　保障房政策上位
　　我觉得，上周整个股市最重要的拐点是，住建部跟各地方政府签了一个500多万套保障性住房的协议，这等于是给地方政府下了军令状。这样，整个房地产业的开工量不会减少，只不过是把房地产开发商的暴利给挤掉。
　　政府恨的是房价高涨，影响社会稳定，又不希望开工量下来，很显然，这两个政策目标最终找到了保障性住房来依托，放量也会从中来。（见图2）
　　可能短期由于财政的问题，地方政府没有钱去开发，但我觉得当中央把财政、资金问题解决清楚之后，未来带动整个经济发展的一个新的增长点是保障性住房。以后房地产开发商也盖房子，但盖的是限价房，是保障性住房，他没有那么高的利润了，所以这时候他的收入、利润，整个行业的PE就会降下来。
　　若要判断中国经济二次探底的话，那么现在绝对不是底，假如政府在保障性住房政策上执行得不利，量上不来的话，确实是有这个危险的。但是我个人觉得在目前这个状况下，政策手段比较多，而且就是真的有救经济的最重的手段，还是在保障性住房这个领域，这才是目前中国政府所推动的方向。而且政府一定会做很多的事情，来对冲掉由于打击商品房领域所造成的负面影响。 (投资者报)
　　

　　　地产股半年报业绩将继续红火 现金流同比锐减

　　地产板块似乎出现了筑底上升迹象,重新引起资金关注。

　　纵观一季度报表,业绩暴增企业比比皆是,与政策调控大市形成了鲜明对比。其中,金地集团(600383)一季度净利润同比增长了2028%,达到了11.7亿元;招商地产(000024)一季度净利润同比增长了126%,达到了3.8亿元;保利地产(600048)一季度净利润同比增长了66%,达到了5.5亿元。多数公司透露,半年报业绩有望延续该良好局面。
　　净利润来源蹊跷
　　是什么原因带来了一季度丰厚的利润？利润表显示,主业收入并非唯一原因;即使将规模效应的因素考虑进去,一些企业的主业收入增长幅度与净利润增长幅度也不相符。

　　万科(000002)A就是典型代表,其一季度主业收入同比减少了8%,净利润却增加了46.5%;金地集团一季度主业收入同比增加了4倍,净利润却同比增长了20倍。中华企业(600675)的一季度主业收入同比减少了34%,净利润却增加了6%;栖霞建设(600533)主业收入增长了3.7倍,净利润却增长了6.5倍。
　　利润表显示,成本费用的控制与主业外收入的增加,是带来丰厚利润的最主要原因,但由于收入、利润数据相差太远,费用成本方面的弥补,在报表上显得有些唐突。
　　以业绩暴增的金地集团为例,其当期主业收入高达72亿元,而当期管理费用不过9000万元上下,与收入相比不值一提,即使发生50%的减少变化,对于最后业绩的贡献也是凤毛麟角的。投资收益与营业外收入更是不值得一提,分别只有2962万元与883万元,依靠这些数据的增减变化,很难想象出暴增20倍的利润。
　　现金流同比锐减
　　对于中华企业等中小型企业,投资收益充当了业绩增长的主体部分,在其净利润构成中往往占据了50%以上的份额,禁不住让人质疑其整体经营的一致性。而这些企业对于其高增的主业外收入并不做过多陈述,财务报表数据似乎是在短时间内一蹴而就的。
　　专家点评:
　　万联证券的黄晓坤认为,与年报不同,公司季报一般不需要被会计事务所认真审核,公司领导层本来就可以上下调节,以适应公司发展中的对外宣传需要。而纵观地产公司财务报表,去年半年报至三季度报,都有隐藏业绩之嫌,业绩积累至今年一季度,不得不发,也有一定道理。另外,去年报表所以隐藏,原因是部分地产公司需要向外界诉苦,对比今年情况,也不排除今年虚高做业绩、促股价之嫌。
　　他认为,在政策大市不佳的情况下,研究地产企业的业绩,不仅要看利润表,还要看资产表与现金流量,而一季度报表反应,多数企业的现金流量并不理想,保利地产最缺钱,一季度每股现金为-3.28元,金地集团为-0.76元,万科A为-0.62元,均比前几年的一季度数据要差。在此情况下,下半年的投资建设预计将受影响。但鉴于企业求成心切,预计即将公布的半年报业绩仍将比较漂亮。投资者关注地产企业,应以中短线投资为佳,半年以上时间的长线投资反而要慎重。（广州日报）