上海抓紧制订国十条细则 部分房东酝酿加租
　　晨报讯 昨日的上海市政府新闻发布会上，有记者提问：关于上海房产税外界有很多的猜测，上海房产税现在到哪一步？市政府新闻发言人陈启伟表示，本市正在抓紧制订贯彻国务院10号文件的实施意见，目前10号文件的政策效应正在逐步显现，本市商品住房网上可售量增加，价格涨幅回落，但仍未达到市场预期，希望房地产开发企业在销售定价时正确把握形势，顺应市场趋势。
　　陈启伟表示，上海将继续按照三个为主调控原则，采取更加严格的差别化信贷税收政策，抑制不合理住房需求，切实增加住房有效供应，加快保障性住房建设，进一步加强房地产市场监管，坚决遏制地价、房价过快上涨。
　　陈启伟也对最近部分媒体有关上海楼市假跌的报道作出澄清：近日有媒体报道在国务院严厉调控房价的情况下，上海为了做低住宅均价，出现高价楼盘禁入政策，这一报道严重不符合事实。他说，商品房预售是行政许可行为，预售条件、审批程序都有严格的法律法规规定，不存在本市限制高价楼盘入市的问题。
　　据有关部门统计，国务院政策出台后的4月18日至5月27日，本市日均批准新建商品住房预售3.6万平方米，与政策出台前的4月1日-17日持平，由于申请预售楼盘的区位原因，申报的预售均价较政策出台前略有上升。
　　陈启伟表示，在国务院10号文件下发之后，政策效应正在逐步显现。一是网上可售量增加，截至5月25日，新建商品住房网上可售面积565万平方米，较政策出台前增加了20%，二手存量住房挂牌面积1341万平方米，较政策出台前增加了27%；二是商品住房价格涨幅回落，二手存量住房成交均价明显下降。
　　据国家统计局的统计数据，4月份上海新建商品住房价格指数环比上涨0.8%，涨幅较3月份回落了0.1个百分点；二手存量住房价格指数环比上涨1.2%，涨幅较3月份回落了2.1个百分点。
　　房产税·政策面
　　权威部门态度不明，小道消息更新不断
　　晨报讯 国家通过调控政策旨在给楼市退烧已是板上钉钉，最有看点的房产税是否出台，在权威主管部门的沉默中仍是迷雾重重。
　　有关房产税的传言或消息，挑动着几乎所有人的神经。近日，有媒体报道称，国家发改委产业研究所所长助理黄汉权在接受采访时明确表示，房产税至少3年内不会出台。紧接着，国家发改委立即对此进行辟谣，发改委有关负责人认为，发改委产业研究所有关研究人员3年之内免谈房产税的讲话不代表发改委的立场，并表示相关报道内容严重失实，造成了极为恶劣的影响。而就在此前，国税总局有关人士还曾表态房产税的征收和解释权归中央。
　　由于权威部门在房产税方面始终未给出明确的说法，近期，有关房产税的坊间小道消息有愈演愈烈之势：从5月12日有报道称上海最快将在本月公布楼市调控细则，到5月25日一则今天下午上海将宣布细则并同步开收房产税的信息在网上迅速传播，在时间节点不断更新的同时，有关上海版楼市细则和房产税内容的版本也被一再刷新。
　　房产税·市场面
　　为消化房产税，部分房东酝酿加租
　　业内分析：大幅提升租金恐得不偿失
　　尽管房产税是否推出、何时推出还是未知数，但是已有部分房东酝酿一旦推出房产税，就涨房租消化掉增加的成本。对此行家分析租客未必就会买账。因为中心城区租金水平不低，而且一旦公共租赁房推出，也会分担一部分租赁需求。
　　房东欲涨租消化成本
　　易居臣信市场研究中心调查数据显示，5月前28天，全市二手住宅成交量同比4月份大幅下滑，跌幅在4-5成，成交量大幅下降使得不少人转买为租，租房市场相当稳定。
　　汉宇地产董事总经理施宏叡表示，最近一些门店的业务员在与客户接触过程中，已经发现有房东提出涨租金的想法。一些人心中已经开始打起小算盘：假如征收房产税使他每年支付6000元，平摊到每月就是500元，那么他就想每月先涨200元租金。
　　这种涨价是否会被租客接受？中原地产广中分行经理孙虹告诉记者，对于预算不宽裕的租房者来说，现在有些房源的租金已经快到极限了。她举例说，在凉城板块，1996、1997年的两房租金在2000－2500元，即便是1999年的公寓房月租金也要3500元左右。再涨上去的话就难以保证租客，房东不会贸然提价。
　　部分公房、次新房价差缩小
　　尽管二手房的价格普跌并没有出现，但是在宝山、松江等外环外板块，高价次新房跌幅较大，他们与老公房的价格差别越来越小，这主要是因为老公房的首付比例去年就普遍在五成以上，故今年的新政对老公房交易的实际影响并不大；另外，由于老公房小户型居多，其总价相对容易得到控制，在整体市场回调的情况下，老公房降价的空间相对有限。
　　易居臣信七宝店店长介绍，板块内2007年次新房皇都花园挂牌均价在20000元/平方米左右，以市场需求最大的120-130平方米两房为例，总价大致在250万元左右，相比3-4月份下跌25万-30万元，均价跌幅在10%以上。
　　在顾村，5月份以来周边次新房房价跌幅明显大于老公房，易居臣信顾村店店长介绍，以世纪非凡为例，部分房源当前挂牌价格已跌至13000元/平方米以下，而4月中旬新政出台前，该盘挂牌价格普遍在15000元/平方米左右。（新闻晨报）

　　知情人士称部委修订房产税的研究已进入倒计时
　　随着房地产调控的进展，有关房产税的说法变得越来越扑朔迷离。
　　不过，外界热闹的议论并没有改变有关部门研究房产税的进程，《华夏时报》记者从知情人士处了解到，有关部委针对修订房产税的研究已经进入倒计时，其中，国税总局正在做的是培训人员学习对房产进行评估等工作。
　　记者就此询问国税总局有关人士，得到了类似的答案。
　　上述知情人士则告诉记者，事实上，研究结果已经比较成熟，如果决定要做很快就可以实施。现在重点考虑的是，到底在什么时机出台。
　　从未间断研究
　　在近来的房产税风波中，财税部门一直非常谨慎，尽管有关房产税的传言不断，财税部门却一直三缄其口。
　　记者采访过程中也很容易感觉到财税部门官员的敏感，不管是采访还是私下交流，财税部门的官员对房产税问题都不愿多说。
　　但是不说不等于不做，在国务院4月17日出台的新国十条中有两句话明确规定了财政部、国税总局的两条任务：第一句是，财政部、国税总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策；第二句是，税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。
　　前述知情人士告诉记者，事实上，相关部门一直在抓紧研究修订房产税，目前房产税在操作上已经问题不大了。财税部门官员在接受本报记者采访时的回话也是：正在研究中。
　　国务院要求相关部门抓紧研究制订方案，相关部门肯定会尽快研究，不可能出现中央要推出房产税等相关税收政策，相关部门拿不出方案的情况。该人士表示。
　　中央财经大学税务学院副院长刘桓接受记者采访时证实，目前看来房产税征收不存在什么困难，这个政策随时都可以出来。
　　国务院发展研究中心研究员、著名财税专家倪红日接受采访时也表示，作为国务院发展研究中心房地产税制改革课题组成员，他所在的研究团队目前正与国税总局合作开展房地产税改革方面的课题。
　　出台时机难定
　　既然准备工作已经成熟，那千呼万唤的房产税是不是立即就会出台？答案显然没这么简单。
　　上海曾数度传出公布有关房产税的政策，但是一次次被证伪，记者5月26日采访时又有房地产人士告诉记者，上海有关部门在上报方案没被批准的情况下，方案修改后于周三再次上报，甚至害怕媒体误解，还在方案上报前通报了相关媒体。
　　关于房产税何时出台，刘桓接受采访时表示：不是哪个部门说了算的，一切由国务院说了算。至于上海试点不是不可能，但是需要中央的批准。
　　刘桓认为，房产税修改的有关问题，要看宏观经济情况和调控的需要，如果现有政策达到了调控的目标，房产税政策可能不出，否则房产税也可能很快出台。
　　事实上，这一判断代表了很多人的看法，此前国务院总理温家宝在天津考察中提出，宏观调控既要形成调控整体合力，又要防止多项政策叠加的负面影响，被外界解读为，宏观调控可能会进入观察期，后续房地产调控政策会在观察前一阶段调控成果后再做决策。
　　在这一认识基础上，分析人士纷纷调低了对房地产调控政策严厉程度的预期，近期出台的各地房地产调控细则，也是越晚出台的政策越倾向于相对宽松。
　　有关部门则对房地产调控政策的表态愈加谨慎，对此有住建部人士接受采访时表示，观察与评估已出台调控政策的效果，实际上是这一阶段的工作重点，下一步如何，还要等到把阶段性的政策效果汇报上去再定夺。
　　有分析人士则告诉记者，这其实是有关部委在房产税有关问题谨慎表态的原因，在目前房地产调控效果不明朗的情况下，部委很难表态。
　　倪红日则指出，税收是非常严肃的事情，虽然公众希望通过税收政策来调控房地产市场，但税收政策要充分考虑到可操作性和公平性，因此是急不来的。
　　调控仍在加码
　　房产税纷纷扰扰之际，国税总局5月26日公布有关增值税清算的通知，则被认为是楼市迎来的又一重大打击。
　　一位业内人士告诉本报记者，他在政策发布前两天就已经得知相关土地增值税通知会公布，但是当时说近一周两周，没想到会这么快。该人士说。
　　而他分析赶在这个时点公布土地增值税清算，依然是国十条系列政策的继续，是因为前期系列政策没能够达到调控效果。
　　中国房地产税务筹划网总裁李明俊接受本报记者采访时就表示，如果税务部门下决心清算土地增值税，开发商补缴的税款将是很大一笔资金，很大程度上会加大开发商的资金链紧张程度。
　　李明俊表示，因为2009年房地产公司财务状况很好，在现有调控政策下，开发商可能撑上半年没有问题，但是土地增值税清算预期下，一些小的开发商可能因为资金问题开始降价，随之带动整个市场的变化。
　　多位接受采访的人士就此认为，土地增值税清算新政一定程度上会推迟房产税出台的预期，因为市场需要进一步观察。(.华.夏.时.报 .吴.丽.华)

　　房价滞涨秘密：笼络开发商 为了效果玩数字游戏
　　新一轮房地产调控过去一个月，尽管部分城市楼市成交量已经出现多达六成的降幅，但成交均价仍然坚挺，甚至还有不少楼盘不降反升，楼市调控似乎进入了越调越涨的怪圈。
　　地方政府面临着来自中央日益严厉的调控问责压力，也显得进退两难。据住建部房地产市场监管司的一位负责人透露，尽管在遏制高房价方面地方政府没有以书面形式签订责任书，但是对于重点热点城市，如果房价降不下来，地方政府也将面临严厉问责。
　　而据记者了解，迫于来自中央的巨大压力，北京、广州等热点城市除了出台调控细则外，也想尽办法，希望让高居不下的房价数字降下来。比如，北京市住建委已经对高端楼盘预售申请的审批特别慎重，速度明显放慢，单价5万元以上的房源项目短时期内已经很难顺利获得预售证了。甚至为了稳定预期，一些被卖掉的高价房被延缓了网上成交备案，因此在成交统计数据上难以体现出来，达到避免拉高均价的效果；而广州则以银行可以为企业销账的诱惑劝导开发商率先降价，只要先降价，一切好商量。
　　军令状
　　5月19日，住建部与各地签订保障房工作目标责任书，并将在年底组织验收各地住房保障工作的完成情况，纳入考核和问责内容。
　　对于影响面更广的住宅价格方面，住建部房地产市场监管司的一位负责人向记者透露，尽管在遏制高房价方面地方政府没有以书面形式签订责任书，但是对于重点热点城市，是否能控制房价止涨转降，也将纳入年终地方政府的考核与问责。
　　这无异于一份来自中央的口头军令状。
　　事实上，4月17日的新国十条中，已经将建立考核问责机制引入到房地产调控中来。这被业内专家称为是此轮房地产调控政策中的一大进步。而据上述住建部人士的说法，将控制房价也纳入年终地方政府的考核与问责，这则意味着地方政府在调控房价的角色上又一次被升级。
　　中信证券首席宏观经济学家诸建芳认为：将控制房价的工作纳入到地方政府政绩的考核，这在某种程度上来讲是一种政治任务，尤其从地方官员的角度来讲，政治上的激励是比较大的。
　　有激励就有责任。5月19日，国家发改委发布房价统计数据称，4月份36个主要城市房价仍然呈现续涨趋势。这样的市场现实让地方政府为稳定房价负总责的要求也像一把利剑，时刻悬在地方政府头上。
　　上述住建部负责人告诉记者，在目前新政已经初现效果，但房价仍有上涨态势的市场情况下，尤其需要地方政府切实落实国家出台的相关政策，也因此相关部门对地方政府及责任人的考核与问责也会更加严格。
　　只要房价降不下来，对房地产市场的调控就不会停止。中国房地产研究会副会长顾云昌曾向记者表示，现在降房价与地方政府的政绩挂了钩，地方政府还是会想尽办法表现政策效果的。
　　胡萝卜加大棒
　　面对来自中央日益严厉的调控问责压力，地方政府显得进退两难。
　　地方财政依赖房地产的现状已经成为了不是秘密的秘密。公开数据显示，2009年，热点城市的房地产业为地方政府带来的财政收入占地方财政总收入的40%-60%。因此，如果地方政府在落实调控政策中过于积极，则难免会影响到地方GDP的增长。
　　事实上，从以往的楼市调控中的确也可以看到地方政府对中央政策表现出的动力不足甚至出手化解。今年1月份，中央明确要求地方政府要抓紧清理减免税等房地产优惠政策之时，杭州、南京、青岛等多个城市都出台了与中央要求相悖的楼市政策。
　　此次新国十条出台后，除北京之外，其他城市的地方调控细则仍然都较为温和。但需要看到调控效果的地方政府却想到了可以治标的办法。
　　记者从北京市住建委一位相关负责人处了解到，目前对高端楼盘预售申请的审批特别慎重，速度明显放慢了。从目前的审批发放情况看，单价在5万元以上的房源项目，短时内已经很难顺利获得预售证了。
　　在目前严厉调控房价的背景下，因为一个豪宅楼盘的成交拉高成交均价，掩盖调控效果，显然是地方政府极不愿意看到的。北京市一位别墅项目开发商向记者透露，最简单的办法就是暂缓这个项目的预售证发放，令其不能入市销售。
　　不仅如此，记者还从接近北京市国资委一消息人士处获悉，进入5月份，北京市国资委以约谈、会议等方式授意国企房地产开发商降价。这位消息人士表示，北京作为3月15日后这一轮房价高升的领涨城市，在此番调控中备受关注，因此有关方面表示：只要先把价格降下来，之后的拿地、开发都好商量。
　　与北京相比，广州为开发商降价开出了更优惠的政策。广州一房地产开发商告诉记者，刚刚接到有关方面通知，如果企业率先降价，银行可以为企业销账。但是对于具体的操作方式和降价幅度，这位开发商表示目前并不知情，仅是了解到银行最多可为企业销掉40%的原有坏账。
　　拉价猫腻
　　实际上，在地方政府想尽办法要降低各地房价的过程里，却也存在着人为拉价的痕迹。据上述开发商透露，出于对成交均价的调控，北京市主管部门对已获得预售证在售的高价房成交房源，也存在放缓成交网上备案的进度。
　　也就是说，这些高价房实际在售楼处已经卖掉，但有关部门并不给予正式的成交合同，并延缓成交网上备案，因此在成交统计数据上，这些已成交的高价房也不能在成交均价中体现出来，达到避免拉高均价的效果。
　　但尽管如此，房价依然高企。搜房网数据监控中心数据显示，5月份北京已开盘的项目中，平均价格为25800元/平方米，与4月份22974元/平方米的实际开盘均价相比，仍然上涨了12.3%。
　　另据上海方方地产咨询机构的统计数据显示，5月份上海开盘的17个楼盘项目中，除了个别楼盘折扣破9折之外，其余楼盘打折幅度都很小，新盘上市平均报价仍比上月涨近14%。
　　与此同时，知名房企在降价与不降价面前也显得十分犹豫。5月中旬，恒大地产全国采取8.5折促销策略后，万科最近在北京新开盘的假日风景项目也小幅降价。两大房企的降价行为引发了业内骚动。但随后，万科销售总裁肖劲对媒体辟谣。
　　海航置业销售总监高翔宇对记者表示，开发商都在相互揣测对方，因为买房者的观望，担心降价也不会有人买，还不如暂时不降。在他看来，很多楼盘并非不准备降价，而是在等待时机。
　　然而，令许多业内人士担忧的是，在地方政府部门调控的降价下，真正调控的黄金期却被耽误了。
　　中信证券一位分析师坦言，目前地方政府一些投桃报李的办法若想真正拉下房价，其实会为将来埋下隐患。现在不让企业卖高价，或者让企业降价政府补偿。但风声过去后，难保他不会继续补涨来卖。这样最大的危害在于，当数据显示房价已跌，错误的信号传导上去，会影响调控政策的进一步实施和执行。(.华.夏.时.报 .董.映.颉)