李嘉诚：长和系考虑抄底楼市

　　当内地开发商对于冷却后的房地产市场开始观望，华人首富李嘉诚已经做好了抄底准备。

　　长和系主席李嘉诚昨天在股东大会后表示，目前对内地市场并不担心，如果楼市继续调整，长和系会考虑吸纳内地土储。

　　同一天香港联合交易所公布资料显示，长和系主席李嘉诚于5月20日入市增持和记黄埔（00013.HK）14万股，每股平均价48.728元，涉资682.2万港元，持股量由51.87%升至51.88%。

　　去年楼市火热阶段，地价高涨，而长和系两公司在土地市场少有收获，如今李嘉诚表态，显然意欲进行楼市抄底。从最近上海北京杭州等地成交的土地情况来看，大部分地块成交价格都已经出现明显回落。

　　相比巨头的增持欲望，大部分去年高调的公司如今却开始观望。一直坚定认为房价不会下跌的瑞安房地产主席罗康瑞昨天下午股东会上接受媒体采访时表示，今年瑞安在增加土地储备方面不会像往年那么积极。

　　此外，5月26日，龙湖地产（00960，HK）董事长兼首席执行官吴亚军在股东会后表示，4月份合同销售额25亿元，受政策影响5月份的合同销售跌至15亿元。吴亚军还表示，调控确实对龙湖产生了影响，销售放缓情况或会持续两至三个月，但暂不会下调全年合同销售目标。

　　吴亚军表示，虽然5月份销售放缓，但未有考虑推出折扣优惠，因公司已考虑政策因素，因此于定价时较为保留。

　　吴亚军认为，上一轮的调控措施已经收效，而稳定楼价的目标亦已初步实现。他表示，公司会针对性地推出受政策影响较小，又具有刚性需求市场的项目，以平衡销售量，公司从第二季开始已经放慢增加土储的速度。

　　目前，业内对于今年楼市走势普遍看低，中国房产信息集团研究中心总经理陈啸天预计，今年三季度开始，市场将进入第二阶段--深度调整期，房价将跌至2009年底水平。

　　虽然业内一致认为经过2009年的项目疯狂去化，开发商手中资金充裕，不会轻易降价抛盘，但他透露，由于对市场过度乐观，不少开发商从2009年开始大规模购地和新建项目，3月份央企疯狂争地、屡创地王的行为曾在行业内议论得沸沸扬扬，大手笔的投资新建使得开发商的资金进得快，出得更快，部分企业现金流不足运转一个月，对于这部分企业来说，尽早调整价格是唯一出路。

　　因此，在三季度房价将会出现较大幅度的调整，开发商销售业绩将不断减少，资金链将越绷越紧。之后，从四季度开始将会进入第三个调整阶段--盘整期。陈啸天表示，市场经过大幅度调整后，将在这个区间低位进行盘整，是否能触底回升将取决于整体调整效果。他认为，此次盘整仅是房价泡沫被挤压后市场的正常底部徘徊过程，是否能够触底成功进入回暖，还将取决于调整程度和政策的引导方向。

　　叶檀：容忍股市泡沫

　　央行释放流动性，与房地产市场收紧土地增值税，说明决策层可以容忍股市泡沫，但不能容忍房地产泡沫。

　　由于目前银行体系资金紧张，回购利率飙升，本周资金净投放量或将达到1450亿元。如果再加上国库现金管理所投放的资金量，总额将达到1850亿元，创下4月以来的天量。至此，5月实现净投放基本已成现实。这与此前紧缩政策大相径庭。此前13周，除一周净投放外，其余12周保持资金净回笼。13周内央行累计净回笼资金1.02万亿元，并且上调存款准备金率回笼资金近3000亿元。

　　就在各方对于房地产调控迷惑之际，又一项新政出台。5月26日，国家税务总局日发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》，明确土地增值税清算过程中若干计税问题。这是对新国十条和各地细则加大土地增值税清算力度的细化。争议颇大的房产税未出，土地增值税收紧，房地产调控政策在往货币紧缩之路上飞奔。

　　不能不容忍股市泡沫，高科技企业需要，银行需要，如果股市紧缩，中国实体经济将随之下行。但另一方面，为了中国经济结构调整，又不能放松房地产调控。从目前形势来看，刺破房地产泡沫的方针不会变，变的是调控方式。国十条的核心条款是提高房地产融资成本、降低房地产金融杠杆。而此次细化土地增值税，相当于变相向房地产企业加息。考虑到房地产企业融资越来越难，目前房地产企业的现金流将遭遇极大考验，今年会有一波房地产企业洗牌潮。

　　政策能够一箭双雕地做空楼市做多股市吗？有一定难度。在激励机制不改变的情况下，资产泡沫不可能只流向特定市场，而不流向另一个市场。

　　土地增值税是利器。土地增值税并非新政，2005年强调征收土地增值税，引起房产股暴跌。按照国家税务总局新近发布的《通知》，如果严格执行土地增值税清算政策，因囤地或捂盘而获得的额外收益，最高可征收60%的土地增值税，加上囤地或捂盘的资金成本和机会成本，将可能会使开发商囤地陷入无利可图的境地。问题在于，土地增值税的征收从来都是松紧带，预征不易。

　　市场反应正是如此，对房地产新政明显审美疲劳。由于货币流动性增加，股指再次显示出企稳迹象。5月27日收盘，沪指报2655.92点，上涨30.13点，涨幅1.15%，成交985亿元；深成指报10543.33点，上涨181.64点，涨幅1.75%，成交784.16亿元。除了稀有金属、中字头大盘股、金融保险等板块之外，几只地产股同样有资金净流入的迹象。央行放松流动性帮助了地产股，并非无心插柳柳成荫，而是必然趋势。

　　只有一种情况能够做到只打房地产不打证券：单独提高房地产的交易成本，市盈率控制在一个特殊的水准之下，做实上市公司的业绩，严格要求执行分红政策。这就意味着，中字号上市公司的投资价值较高，而房地产市场泡沫较大。问题是，目前房地产与金融、建筑等板块市盈率如难兄难弟，上市公司的诚信与吝啬并不比房地产企业更好，凭什么资金只进入证券市场而不进入楼市？唯一的可能性就是政策单独对房地产施压，降低房地产上市公司的盈利，从而变相提高市盈率。

　　房地产市场将发生极大变革，这一变革并不意味着房地产泡沫的消失，而意味着开发商的更新换代。

　　政策对房地产市场资金的收缩前所未有。从土地款到销售回款都有严格限制：今年3月，国土资源部下发《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，严格规范土地出让底价，土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%，竞买保证金不得低于出让最低价的20%。土地出让成交后，开发商必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年等。一旦从严征收土地增值税，可以预料，一半以上开发商会在三季度出现资金紧张局面。

　　结局是什么？房地产泡沫下降了吗？不是。而是所有有能量的、能够通过母公司拿到低息贷款、能够搭上房地产信托快车的房产商有福了。他们会成为最大的赢家。

　　左安龙：股市跟政策面变化关联度越来越紧

　　桂浩明：市场筑底回升

　　桂浩明：那么对今天的盘面我觉得可以从三个方面来讲。第一个它再次明确市场已经进入到一个筑底回升这样一个阶段，两周前我们就提到了，市场开始进入一筑底阶段，那筑底阶段不可能意味着不跌，也可能跌，实际上本周一以及上周五大反弹以后，周二周三又开始调整，大家有些担心，特别是今天上午调整，一度幅度也比较大，2600也破过，这个时候大家压力确实比较大，但是从最终来看，市场还是选择了往上走。这个反映出市场正在稳定的有序的，但是也是比较有利的在构筑一个底部，这是一个。第二个我们发现市场的热点开始多起来，市场开始活跃，前阶段这个市场几乎没什么热点，出来一个就是跌。

　　桂浩明：市场热点渐多

　　那么最近实际上开始热点多起来了，刚才你报道几个数据说明了，连续五天来股票连涨10％，这很不容易，说明资金开始介入，特别是有题材的股票还是受到了青睐，这是第二。第三，应该说我觉得实际上也是非常重要，现在境内市场跟境外市场关系发生变化。以前我们是跟跌不跟涨，人家涨我们不涨，人家跌我们跌得更多。尽管条件不一样，但是从上周五开始这种局面开始摆脱了。上周五人家是暴跌的，我们开始也跌下午涨起来，今天也是这样，隔夜欧美股市是跌的，但是我们最终慢慢起来。这反映出说明什么问题，也就市场开始走自己的独立行情，如果仅仅跟着人家自己，欧美股市走强，那你根本没希望，现在在走独立行情，说明我们内生性的因素，大家对后市看多，所依靠各方面的政策性基本面因素开始逐渐增强，这一点我觉得恐怕这几个因素当中，我个人更看重这点，因为它反映出市场的运行特征和以前截然不同。

　　左安龙：另外浩明你发现没有，整个中国股市要很长阶段来看它一直是比较活跃的，如果我们从美国次贷金融危机暴跌开始，我们跌的比人家要多，但是后来一救市之后，我们又比别人涨得快，一听说退市了，我们又比别人回得快，非常敏锐非常敏感，你发现这问题没有。

　　桂浩明：这实际上反映中国股市特点，也就是说因为同欧美股市相比，我们总的来说，还不算特别大，特别是可实际流通的股票数量不是特别大，不是特别高。那么这种情况下，它就容易上下起伏，受到政策影响更大一些，那么在次贷危机的时候人家没跌那么多，人家直接受害群没跌那么多，同时我们一但有机会，它反弹强烈，所以它的弹性更充分一点，所以反映出换手率比人家高，股价的正值比人家大。

　　左安龙：这就叫新兴加转轨，这个特点就出来了。好，下边我们听志林教授给我们谈谈，你对这个行情有什么新的体会。

　　李志林：股市跟政策面变化的关联度越来越紧了

　　李志林（华东示范企业与经济研究所所长）：我感到中国的股市跟政策面变化的关联度越来越紧了，比如说09年保增长股市就涨，今年年初开始要调结构一过剩，调和一股市就跌。现在进入两难，那么就很紧密的，这是一个特点。另外跟欧美股市不同步性的也也出现了。比如说我们在去年夏天的3478点我们就看到了最高点，那个时候美国的股市一路涨涨到今年的春节，然后他们的回落，实际上我们已经见底了，这就给我们造成了一种困惑，我们在上涨反弹的过程当中，会不会受到美国股市的回落，受到这样的一种拖累。那么从最近的这段时间看，好像显示的不同步，甚至在他们大跌的时候我们还能有百点上扬，所以这两个特征，我感到跟政策面的关联度可能更高一点。

　　左安龙：好，下面再探讨一个问题，也是人们比较关注的，当然其实说经济全球复苏早就开始讲了，说美国也复苏了，哪里也复苏了，中国先复苏了，总算走出阴影了。就在这个时候突然报出了什么冰岛出问题，后来希腊出问题了，那么现在听说西班牙也紧随其后，所以人们现在对全球经济的二次探底越来越多人在议论这个问题了，那么这个事情会不会对我们仍然会产生影响。我不知道两位对这点怎么看？浩明。

　　桂浩明：欧洲债务危机影响对中国影响不大

　　桂浩明：应该说冰岛的问题和希腊问题有不一样的地方。冰岛那是中央银行破产了，那么到了希腊变成一个主权债务违约危机，有可能违约，那么西班牙可能有一些问题，但是恐怕程度上也有所不一样，那么实际上这反映什么呢？由于国际金融危机的影响，在不同地区由于它经济基础不一样，所以受到冲击也不一样。那么当时大家都是全力的支在那里，但是一但最危机关头过去以后，内在的弊病都反映出来。而且我觉得包括希腊也好西班牙也好，甚至我们要把葡萄牙这些国家都放进去，统称欧洲国家，他更多的反映了欧元区尽管有一个统一的货币，但由于各国的经济发展程度不一样，所以赤字的比例也不一样，所以还是会产生一定的问题，那么这就导致了个别国家的问题演化欧元的问题，那这影响对中国大不大，我想第一，有人把它作为是不是经济危机金融危机第二步，我觉得不会。因为当年的次贷危机之所以会导致雷曼的倒台，很大一个原因，因为它是金融衍生品，刺激贷款然后演化出去，所以没有人算得清楚，当时到底多少货币卷入其中。而现在希腊的货币实际上一算就算出来，就这么点主权债务这是第一个，所以他没有太多的衍生工具在那里放大。

　　其次尽管欧元区，欧元是一个地方结算货币，但在世界范围内，它不是主要，大家主要还是美元在结算，它在国际货币基金组织权重要比美国低得多了。那么在这种情况下欧元出现问题恐怕主要还产生在欧洲，而对其他国家的影响相对来说不是特别大。当然第三，应该说欧元持续的贬值，现在大概从年初的时候，1欧元比1.5美元，现在大概是1.21左右吧，跌幅比较大，那么在这种下跌过程当中，因为人民币紧跟美元，欧元变人民币最近一个月大约有的5％以上的下跌，那这对中国对欧洲股市有影响，相对于中国人民币对欧元升值百分之十几，那么特别中国对欧洲出口大量的中低档的消费品、低档消费品、快速消费品这个会有一定影响，但是这种影响肯定要过一段时间才慢慢显示出来，所以总体上来说，问题是一个，但是我想不至于造成经济的两次探底。

　　左安龙：志林，怎么看？

　　李志林：希腊的问题是由于前段时间的欧盟的犹豫不决，包括德国、法国。

　　左安龙：犹豫不决。

　　李志林：救还是不救。

　　左安龙：救还是不救。

　　李志林：半年以后把问题充分暴露了，最后达成了统一，最近也通过了，同时世界货币基金组织也一起参与了，我认为这个问题大概它负面的影响程度会小于雷曼兄弟的事件。像美国金融危机那样，再席卷到全球，我认为可能性不是很大，可能会对我们心理层面和政策的制定方面可能会产生一定影响。

　　谢国忠：提高利率才能治根

　　独立经济学家谢国忠昨日在一个私募股权与创业投资论坛上表示，中国房价上涨的原因并不是人们所通常认为的城市化，它们之间没有必然的联系。他还表示，未来中国将出现两位数以上的通胀。

　　谢国忠表示，许多人相信中国城市化进程导致了房价的上涨。但事实上，房价上涨与城市化没有任何必然的联系，因为涌进城市的低收入者根本不会去买房，这些需求并不是真实的需求。

　　他认为，房价上涨的真正动力在于三点：第一，人们相信人民币一定会升值，并由此导致热钱涌入，流动性充裕；第二，人们愿意相信房价会一直上涨从而带来的投机效应；第三，地方政府出于地方利益与房地产捆绑在一起。

　　谢国忠表示，目前中国经济过于依赖房地产，如果房地产问题得不到解决，那么经济结构调整就不会成功。

　　他强调，目前中国政府采取了许多措施，但这些措施并不能抑制房价，真正的调控应该是提高利率。