但行业人士称，国税总局的上述通知，虽然计税方法比之前严格许多，但却没有击中要害，土地增值税的清算工作依然难度很大，其功能更多是威吓开发商，使他们不敢囤地捂盘，以抑制房价。

　　被评论为没有打中要害
　　此前，上海、北京等地就已经出台政策，要求加强房地产土地增值税清算工作。其中尤以北京市的土地增值税清算政策最为严厉。

　　某种意义上说，国家税务总局5月19日出台的上述规范土地增值税清算问题的通知，要比北京、上海等地的税务部门的土地增值税清算政策更为严格。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭说，国税总局的上述通知是2006年出台的《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》的升级版，比此前的规定还要严格，还要详细。

　　业内人士介绍说，新政策对抵扣项目的核算细化到财务费用的计算、抵扣条件、面积存在误差后补、退房款的计算甚至土地闲置费用是否可以抵扣。但仍被评论为没有打中要害。

　　上海中原地产研究咨询部总监宋会雍说，新政策依然只是强调如何计算土地增值税，却没有提出怎样才能真正实现对土地增值税的清算。

　　此前，新闵律师事务所合伙人刘福元曾向《每日经济新闻》记者介绍，由于土地增值税政策制订的漏洞，实际上真正实现土地增值税清算的楼盘非常少。

　　即使计税措施再严格，不能真正实施清算还是白搭。中国房地产信息集团分析师薛建雄说。

　　大部分开发商仅按1%~2%预征
　　薛建雄说，打开任意一家房地产上市公司的财务年报，都可以发现这些公司巨额的利润和交纳的少量土地增值税。《每日经济新闻》记者此前曾报道，上海世茂滨江花园目前的售价相比2001年开盘至少翻了6倍，但整个上海世茂房地产集团去年交纳的土地增值税不过5.5亿，不到当年物业销售收入161.79亿元的3.4%。以世茂房地产2009年161.79亿元物业销售收入和108.14亿元的成本，增值幅度在49.61%，按30%的税率计算，世茂房地产旗下2009年销售的房地产项目若全部完成土地增值税清算，理论上当年需要支付16.095亿元的土地增值税。

　　刘福元说，大部分房地产公司的土地增值税仅按1%~2%预征，未进行清算。而通常情况下，只有在项目全部销售完成后，才能准确地对项目抵扣成本进行计算。

　　但事实上，行业人士介绍，即使是那些已经全部售罄住宅的项目也没有进行清算，原因在于其剩余大量的商场和车库物业没有销售。而即使能够清算，开发商也有办法通过会计账目的处理，减少利润，降低交税。

　　去年很多房地产项目的售价都涨了50%以上，但开发商公布的利润却只有销售金额的10%甚至10%都不到，这么多的利润不是给开发商账面处理了吗？薛建雄说。

　　兰州大学管理学院导师张涛证实说，开发企业的确有机会，通过人力费用、运输费用等成本项，降低开发利润。

　　意在打击囤地和捂盘
　　薛建雄认为，国税总局上述政策的真实目的还是为了抑房价、促开工，打击囤地和捂盘。他表示，政府部门目前最担心的是开发商捂盘不卖和不开工。如果那样，待政策被市场逐渐消化后，房价还是会大涨。只有严格清算土地增值税，开发商才会让利降价，不至于捂盘。

　　他的看法被一些业内人士所认同。上海紫园的营销负责人曾表示，如果土地增值税严格清算，很多开发商都不会愿意涨价。因为涨价之后，销售势必放慢。如果放慢一年，就要多支付一年的贷款利息，而因为涨价所获得的高额利润，还要被政府部门清算土地增值税。与其如此，还不如低价销售，早点回笼资金。

　　杨红旭说，因为土地增值税清算的难度很大，需要多个部门协同处理，实际征收难度确实很大。上述税收清算政策的覆盖面因此很可能仅限在那些捂盘囤地现象比较突出的项目上。（每日经济新闻）

　　新华社求解楼市僵局：购房者不应盲目期望抄底
　　收入分配差距过大、投资渠道过窄、保障性住房建设力度不足等诸多问题，都是影响中国经济和房地产业持续健康发展的不利因素。中央政府应加快经济方式转变，完善长期制度建设。

　　据新华社北京5月26日电 虽然京城楼市新开楼盘的价格依旧高企，但日趋萎缩的成交量却使得高房价有些曲高和寡。在多方博弈之下，价高量跌的市场观望态势明显，楼市进入了买卖双方各自按兵不动的静默期。市场的变化引发猜测：在这种微妙的对峙当中，怎样的调整才能改变市场的动态平衡，打破多方博弈的局面？
　　默契：撑住不降价
　　由于工作日的缘故，北京东北三环外正在开盘的太阳公元售楼处异常冷清。就在几天前，这片楼盘的新开项目开出了45000元每平方米的开盘均价，远远超出上一期开盘均价6000元到7000元每平方米。虽然开盘当日，一些媒体爆出了新盘放号被抢购一空的新闻，不过记者采访时发现，太阳公元此次新开的15号楼依旧还有不少待售的房源，仅一套签约，预订量不足三分之一，购房现场也远没有传说中的那样火爆。

　　与太阳公元不同，北京的另一处普通商品住宅，即将于6月中旬开盘的新项目远洋沁山水·上品依旧受到了追捧。销售人员告诉记者，虽然这次只有393套房源上市，但上周一个星期内他们就已经放出了超过4770个房号。这次开盘的三栋商品住宅的均价分别达到每平方米24000元、28500元、30000元，超过了去年同期开盘项目均价一倍还要多，即便如此，销售人员依然表示，这是在考虑到政策调控影响后的谨慎定价。

　　除了记者走访的这两处楼盘，京城5月其他新开楼盘的价格均保持高位。6月即将开盘的数量少于5月，开盘价则依旧没有回落的势头。虽然不是每个新开楼盘都能保持远洋沁山水那样的人气，但撑住不降价几乎成了开发企业间达成的默契。

　　一些业内人士认为，虽然调控政策力度空前，但市场运行依旧存在强大的惯性，再加上去年一年楼市的火爆局面已经让很多开发商回笼了大量资金，稳定的资金链也增加了房价持续高企的筹码。

　　博弈死结
　　平静的市场背后是对买卖双方的考验。

　　对于房地产企业而言，房地产开发对资金的要求量极大，短期间内的资金充裕究竟能够持续多久，本身就是一个未知数。

　　中国指数研究院副院长陈晟表示，政策调整对开发企业的销售业绩已经产生显著影响，部分企业已灵活调整销售策略。与此同时，企业融资和拿地也已受到显著影响：银行信贷和公开资本市场融资难度加大，高价拿地现象明显减少。此外，由于加强预售资金监管等多项政策的叠加效应，企业资金压力将显著加大。

　　对于购房者而言，政策重拳与房价坚挺的反差让人忧心。一方面，不少购房者期待着楼市调控能够将房价拉回到理想的高度，或是期待能够在市场的底部寻机出手；另一方面，很多购房者也担忧，随着需求的积累，新开楼盘数量的不断减少，未来的市场会再次出现一轮报复性的上涨。

　　普通购房者的担心从一定程度上也鼓励着开发企业继续着自己的定价策略，从而形成了一个相互博弈无从解开的死结，使得本轮的地产调控面临着持久战的危险。

　　短期内楼市必调整
　　此次出台的各项调控政策决定了短期内房地产市场量价调整的必然性。但考虑到目前中国经济所处阶段和房地产业的特殊地位，其调整幅度过大、时间过长，并不利于未来中国经济的健康发展和城市化水平的提升。

　　对于普通购房者而言，即使短期内房价下跌，但土地的稀缺和城市化进程不断推进等价格支撑因素，仍将在较长时间内存在。对自住型需求而言，不应盲目期望在价格最低点买房。应密切关注市场变化，根据自身需要、资金实力、风险承受能力选择合适住房。

　　对于政府的调控而言，陈晟表示，尽管价格仍无明显下跌，但房价过快上涨的势头已基本遏制。未来一段时间的调控重点应放在落实新国十条的相关细则和地方政府的监督上来，同时也应关注上下游产业的经营风险和银行信贷资产的风险暴露程度，防止房地产市场调整幅度过大给国民经济带来长期不利影响。

　　与此同时，近年的调控经验又表明，中国房地产市场陷入越调越涨怪圈，与整个宏观经济环境密切相关。收入分配差距过大、投资渠道过窄、保障性住房建设力度不足等诸多问题，都是影响中国经济和房地产业持续健康发展的不利因素。中央政府应加快经济方式转变，完善长期制度建设。（东方早报）