土地增值税细节明确 有望成房地产调控利器
　　国家通过土地增值税清算来调控房地产市场的思路日渐明晰。在新国十条和各地细则均提及要加大土地增值税清算力度之后，国家税务总局26日发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》，明确土地增值税清算过程中若干计税问题。有关专家指出，土地增值税将和土地、信贷等方面的政策措施一起，形成房地产调控的组合拳。
　　土地增值税于1994年开征，但由于预征率较低等原因，一直没能充分发挥调节土地增值收益的作用。

　　在本轮房地产调控中，土地增值税又一次进入公众视野。4月份出台的 新国十条指出，税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。随后，重庆等地陆续出台的调控细则，也纷纷提到要加紧土地增值税清算。

　　《通知》指出，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，要按照发票金额来确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以销售合同的售房金额及其他收益确认收入。若销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

　　为了减少开发商通过虚报开发费用等方式来避税的空间，《通知》明确，开发企业财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；不能提供金融机构证明的，开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本金额之和的10%以内计算扣除。其他房地产开发费用，按照取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本金额之和的5%以内计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。

　　此外，《通知》还明确了质量保证金、安置房费用、土地闲置费、契税等税费的扣除问题。《通知》最后指出，纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。

　　事实上，在上一轮房价暴涨的时候，有关部门便出台了土地增值税清算这一措施。2006年底，国税总局下发《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，要求从2007年2月1日起全面清算土地增值税。其中列出了七种必须以及可以要求进行土地增值税清算的情况，包括开发商整体转让项目，直接转让土地使用权，项目销售率已达85%，项目三年未销售完毕等。但随后金融危机爆发，这一严厉政策未能得到执行。

　　而此次下发的《通知》，则是对土地增值税清算中要注意的细节问题进行明确，与2006年底国家税务总局下发的通知并不冲突，也就是说，2006年国税总局下发的通知至今仍然适用。（上证）

　　严征土地增值税有助打击囤地
　　■新闻分析
　　⊙记者 张牡霞 ○编辑 衡道庆
　　新国十条将土地增值税清算作为税收调控的政策之一，随后各地纷纷跟进，在地方细则中表示要加紧推进土地增值税清算。为何在这一轮房地产调控中，土地增值税清算会先于住房保有环节税收登场，并成为调控的利器呢？。

　　有关专家指出，这主要还是由税制现状决定的，因为土地增值税税制设计比较完善，只要加强征管就可以，而在住房保有环节征税，涉及条例的修改或者立法，从程序上来看仍需要一定时间。另外，土地增值税在调控方面应该是可以有明显收效的。

　　北京科技大学中国经济研究组4月份曾呼吁严征土地增值税，遏制新一轮楼市泡沫，并指出：从严征收土地增值税可以在一定程度上抑制房地产企业的暴利，起到调节收入分配的作用；可以有效控制房地产市场的投资过热，减少房地产企业的拿地冲动，提高房地产企业的风险意识；可以有效调节房地产市场的结构，引导房地产企业增加普通住房供给。

　　该研究组认为，土地增值税政策要求直接转让土地的企业须在交易时清算应纳土地增值税，如果严格执行清算政策，将大大降低土地二级市场卖方的赢利空间。另外，因囤地或捂盘而获得的额外收益，最高要缴纳60%的土地增值税，加上囤地或捂盘的资金成本和机会成本，将可能使开发商囤地陷入无利可图的境地。

　　中央财经大学税务学院副院长刘桓也认为，通过提高土地增值税的预征率和及时清算，可以在一定程度上收窄房地产开发商的利润空间。

　　北京科技大学经济管理学院教授赵晓则认为，严格征收土地增值税对控制房价上涨不一定有效，要控制房价过快上涨还应从根本上解决供需矛盾问题。对于土地增值税可能被转嫁到消费者头上的担忧，赵晓认为，土地增值税是在房地产项目已经销售完毕或者至少销售85%以上后才进行清算的，因此这一税种跟房地产开发环节的营业税等流转税不一样，想全部转嫁给消费者的可能性不大。（上证）

　　开发商资金压力加大或被迫降价
　　今年以来，部分地区已开始加强对房地产开发企业土地增值税的征管力度。多位开发商和业内人士向记者表示，国税总局此次明确土地增值税的清算有关细节，可能意味着将加紧推进相关工作，这无疑会使那些没有准备的开发商现金流迅速收紧。

　　在楼市成交量大跌的情况下，土地增值税清算对开发商而言可谓雪上加霜。北京阳光100常务副总裁范小冲说。他向记者直言，如果地方政府严格执行这一政策，开发商的现金压力势必大大增加，一些没有准备的中小开发商境遇将更难。

　　世联地产的分析师认为，土地增值税清算再加上房产税的酝酿，可能意味着未来房地产调控将由税收担纲。严格征收土地增值税，将会增加开发商囤地和捂盘的成本，对开发商的资金链产生压力，从而促使开发商加大开发力度、调整开发结构、加快市场供给。

　　中原地产华北区董事总经理李文杰认为，土地增值税清算将加速开发商现金流失，为此一些开发商可能不得不选择降价促销，以回笼资金。开发商成本增加，可能会转嫁一部分给消费者，不过北京等地的细则中已指出，清算和稽查的范围是定价过高、涨幅过快的开发项目，看来主要目的还是打压虚高的房价。世联地产有关分析师表示。

　　此前，广西、河南、厦门、重庆、北京等地相关部门已陆续出台措施，要求企业在规定期限内进行土地增值税清算，有的还提高土地增值税预征率、将核定征收改为查账征收等。

　　天相投资分析师表示，去年楼市销售火爆，2010年初开发商资金较为充裕，但这一局面未必能持续。影响开发商资金链的，除了销售回款的进度和拿地外，还有政府后续对于开发商资金管理的政策。如果政府严格要求开发商将预售账款进行专户管理，并只用于对工程款的支付，也就是说开发商无法再占压建筑商的工程款，那么开发商即使不拿地，也有可能在三季度出现资金面紧张的局面。（上证）