国土部调研35座大城市商品房成本 京沪广深在列
　　记者获悉，国土资源部（下称国土部）近期下发通知，部署2010年城市土地价格调查和监测工作。与往年略有不同的是，今年新增了一项工作，需要完成35座重点城市的商品房成本构成调查与监测。
　　在近期楼市调控政策密集出台的背景下，此项调研颇为引人关注。

　　主要调研土地成本
　　一名接近国土部的人士对本报记者表示，商品房成本调研是国土部门的一项例行工作，近几年都曾作过类似的操作，但主要是着眼于地价因素在房价中的占比等，今年把这项工作写入了正式文件之中。

　　国土部要求，上述35座重点城市需定期完成商品房成本构成的调查数据采集、整理与上报，此项工作的技术承担单位要在今年7月15日前提交商品房成本构成调查表。

　　去年年中之际，国家统计局也曾对40座重点城市范围内的商品住宅开发费用构成进行专项调查，以弄清房地产开发项目费用的支出结构。但该项调查的结果一直未对外界公开。

　　房地产行业是不是暴利行业的争论一直都引发热议，房价的真实成本对于公众来说始终是一个难解之谜。

　　万通地产董事局主席冯仑去年曾公开表示，房地产开发商的平均资产收益率达不到5%，华远集团董事长任志强也称过去几年平均的行业利润率只有8%左右。

　　不过，2009年一个不争的事实摆在面前：越来越多的资金，包括中央企业，正在通过各种途径涌入房地产业。有专家曾指出，如果房地产业利润像开发商自己说的那样低，为什么会有如此之多的企业都想进入这个行业？
　　但在从业者对商品房成本讳莫如深的背景下，上述这种看似合情的分析总是缺乏具体的数据佐证。

　　公开商品房成本并非没有个案。早在2005年，福州市物价局在全国率先公布了该市商品房的社会平均成本，在所列的23个楼盘成本目录中，商品房开发成本从每平方米1636元至3094元不等；销售均价从每平方米2500元至5500元不等。经测算，开发商的利润率平均约50％，最低的约为20％，最高的超过90％。

　　是否存在暴利频引争议
　　除了有助于证明开发商是否获取暴利外，探究房价成本在政府调控楼市的背景下有着更深远的意义。

　　去年全国两会期间，全国工商联曾递交了一份名为《我国房价为何居高不下》的大会发言，称一项调查显示房地产项目开发中，土地成本占直接成本比例最高，达到58.2%。此报告直指地方政府成为房地产业十年高速发展最大的受益方。

　　此报告将房价之高的根源归因于地价，从而引发外界对于土地部门调控不力的批评。

　　而国土部去年6月专门发布报告称，通过对600多个房地产项目的调查，地价成本在房价中所占比例平均为23.2%。

　　不过，鉴于2009年开始的地价过快上涨走势，国土部也通过改革和完善土地招拍挂制度，以及增加土地供应等多种手段来稳定土地市场。

　　国土部部长、国家土地总督察徐绍史近日在未报即用违法用地清查整改情况通报会上透露，为了积极参与房地产调控，将坚持和完善土地招拍挂制度，我们已经做了一个试点方案。
　　上述人士表示，此次调研重点城市商品房成本，除地价因素外，也希望通过一些中介评估机构，调研重点城市商品房建造、税费等方面的成本。

　　外界分析，在新一轮的房地产调控中，国土部的此项调研将为下一步的决策过程提供数据参考。国土部此前也多次表示，地价监测工作是土地参与国家宏观调控的重要技术支撑。

　　5%、8% VS 暴利
　　房地产到底是不是暴利行业？万通地产董事局主席冯仑曾表示，开发商平均资产收益率达不到5%，华远集团董事长任志强也称过去几年平均的行业利润率只有8%左右。

　　23.2% VS 58.2%
　　去年全国两会期间，全国工商联表示一项调查显示房地产项目开发中，土地成本占直接成本比例最高，达到58.2%。而国土部去年6月专门发布报告称，通过对600多个房地产项目的调查，地价成本在房价中所占比例平均为23.2%。

　　附表_35座城市一览
　　北京 天津 上海 南京
　　杭州 宁波 广州 深圳
　　重庆 武汉 长沙 石家庄
　　太原 银川 沈阳 大连
　　长春 西宁 合肥 福州
　　厦门 南昌 济南 青岛
　　郑州 南宁 海口 成都
　　贵阳 昆明 西安 兰州
　　哈尔滨 呼和浩特 乌鲁木齐 (.第.一.财.经.日.报 .刘.展.超)

　　调控政策密集出台仅是开始 住房制度变革胎动
　　自1998年我国全面终结福利分房制度以来,房地产市场化大步前行,但住房供应体系的种种问题也逐步暴露。今年以来,旨在平衡供需的住房调控政策密集出台,这在业内人士看来仅仅是开始。近期,土地供应蓝图进一步细化、保障房建设军令状敲定以及高层表态决心解决小产权房,一系列的政策铺排预示着,完全市场化的住房制度正在酝酿深层次变革。
　　今年两会前后,以住建部副部长齐骥为首,有住房公积金监管司、住房与改革发展司和政策研究中心等相关司局一把手参与的调研小组,开始调研房地产市场化十余年的得与失。其目的便在于谋划住房制度改革下一步该走一个什么样的模式。

　　从这个角度看,今年出台的一系列调控政策,并不是一时的权宜之计,调控的理想目标也不仅仅是遏制房价过快上涨这么简单。为住房民生计,政府在增加土地及商品房供应的同时,必然会重拾住房保障这一长期缺失的公共职能。

　　首先,在土地供应方面,国土部门制定了庞大的土地供给计划,在增加商品房供应的同时,也在加大政策性住房的比例。2010年度,全国住房用地计划拟供应量大约为18万公顷,与去年全国住房实际供地7.65万公顷相比,以及和前五年平均年度实际供地量5.465万公顷相比,均有大幅度增加。在全国住房供地计划中,保障性住房用地为24454公顷,与去年相比增加了一倍多。其中,经济适用房用地占保障性住房用地总量的71%,另外29%则是廉租房,与去年相比增加了4.7倍。

　　近期,各地方土地供应的分解指标开始制定,一线城市新增土地供应有明显增长。以北京为例,5月下旬,该市公布了2010年土地供应计划,全年住宅供地2500公顷,比去年实际的住宅供地增加近1000公顷。其中90平方米以下的政策性住房及中小套型商品房用地供应量占70%,达到1750公顷。

　　其次,住建部与各地签订保障房建设责任书,层层落实保障房建设任务。根据目前的规划看,国家发行的地方债将重点向保障性住房项目倾斜,廉租住房将集中建设,并在经济适用房、商品房等项目中进行配建。这意味着,今后,各种政策性住房将逐步与商品房平分秋色。

　　有业内专家预测,未来的住房供应体系中,政府将发挥主导性作用,保障房等由政府提供的房子应该占到50%,从而将目前未纳入政策性住房的中等收入群体纳入其中。如更进一步,政府则以定地价、定建房标准、定税费率、定利润率,竞房价、竞建设方案等综合评标方式,提供准市场化的平价住房。

　　显然,在房地产单边市场化发展出现问题时,政府即时调整是明智之举。而针对中低收入群体实行公共住房和公共租赁住房制度,并建立配套的土地供应制度和房屋建设制度,则是房地产去泡沫化的长治之策。(中国证券报)