易宪容：怎样才能使地产回归本质
　　房地产调控新政已经满月，尽管调控导致房产成交锐减，但房价仍然高企。那么，如何打破这一僵持状态？在笔者看来，减少个人在住房购买时过度使用金融杠杆(如个人按揭贷款)，或言去杠杆化或去金融化，实际上就是房贷紧缩，对本次房地产调控的成功与否尤为关键。

　　因为，推动当前国内房地产市场过度繁荣的根本动力或根源之一，就是所谓的金融产品创新--已被广泛接受的个人住房按揭贷款。个人住房按揭贷款之所以会有这样的无穷魅力，是因为银行普遍将个人住房按揭视为优质资产，个人则可以通过按揭贷款将自己未来的收入超前用于住房消费，由此也无限放大了个人的即时消费能力。

　　问题是如果个人按揭贷款被用于改善个人的消费性住房需求时，这部分资金不仅可以化解个人住房购买面临的金融约束，而且还将可以推动实体经济的繁荣与发展。相反，如果个人按揭贷款被用于个人的投资性购房，这部分资金仅仅只能满足追求个人财富增长目标。试想，如果一个人将其积累的资本和未来的预期收入流主要用于投资性购房时，这势必会无限放大其住房投资需求，结果必然会导致房价的快速攀升。

　　确实，去年以来大量银行信贷资金蜂拥而入房地产市场，如2010年一季度的个人住房按揭贷款余额53000亿，由此导致了中国房地产市场的非理性繁荣，房价更是快速飙升。由此可见，正是由于银行信贷的无限扩张，导致投资性购房盛行，使中国房地产市场已经由消费主导向投资主导的逐利市场转变，住房问题也逐渐成为一个社会问题，最终引发国家再次实施严厉房地产调控。

　　从这次严厉房地产调控目标分析，就是要遏制部分城市的房价快速上涨，就是从从严的信贷政策入手，严格限制各种名目的投资和投机性购房。也就是说，对住房购买要实施全面的去杠杆化，由此弱化住房的金融属性，让住房回归其居住或消费本性。

　　例如，新颁布的 国十条规定，二套住房贷款首付款不低于50%，利率不低于基准利率的1.1倍；首套住房且建筑面积逾90平方米的，首付比例不低于30%。对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款和利率水平或禁止用银行信贷购买第三套住房，及异地贷款购买住房贷款等。

　　据此，杠杆化主要体现在：一是降低第二套住房的按揭贷款比例，即提高了住房投资者投机的市场准入门槛及投机成本；二是对房价上涨过快的城市禁止给第三套住房贷款；三是禁止对国内外投资者购买住房发放异地贷款。

　　但是，以笔者之见，信贷政策紧缩仅从上述三方面去杠杆化是不够的，还应落实以下三方面的 去杠杆化。

　　首先，要通过立法的方式对住房投资与住房消费进行严格区分与界定，并据此规定，如果是住房消费，则可享受政府的各种住房优惠政策，包括信贷、税收等优惠政策。相反，如果是住房投资，非但不能享受政府的任何住房优惠政策，而且还要受到严格限制政策的制约。只有这样，我们才能弱化住房的金融属性，让中国房地产市场回归其居住或消费的本性或功能。

　　其次，如果对住房投资可以清楚界定，那么我们可以通过严格或从严的信贷政策措施，如提高第二套以上住房的首付比例、上调利率、禁止异地购房贷款等，以此来限制个人的过度住房投资。

　　再次，如果对住房投资无法清楚界定，我们则可以通过住房交易所得税来限制住房投资。因为，凡住房交易所得税采取的都是高税率，这会让住房投资者无利可图。例如，通过住房交易所得税，几十年内来德国房地产市场保持了繁荣和价格稳定(10年内仅上涨10%)。同时，还要尽快出台物业税，将多套住房投资者挤出房地产市场。

　　其实，实施住房交易税及物业税等税收政策，也能通过提高住房投资门槛而起到大幅缩减流动性的去杠杆化目标。当然，去杠杆化的过程，必然会冲击或导致国内房地产价格下滑，并促使投资或投机者主动或被动地吐出过去靠金融杠杆方法吸纳的大量存量住房，最终有助于实现中国房地产市场理性回归其居住或消费本性的调控目标。

　　由此看来，展开中国房地产市场的去杠杆化，已成为保证当前房地产调控取得预期效果的必由之路。

　　桂浩明：欧美股市走弱带来三大影响
　　自今年2月份以来欧美股市持续走好，先后创出了10多个月来的新高。特别是在3月份A股市场开始震荡下跌以后，其仍然保持了颇为强劲的上升势头，这也令中国的投资者艳羡不已。不过最近一段时间欧美股市也明显走弱，尽管从跌幅来看还并不大，但就其运行趋势而言，上涨格局似乎已经基本完结，陷入了调整态势之中。而这种走势，可能会产生多方面的影响。

　　影响之一是在经济复苏前景的预测方面。这次欧美股市下跌最主要的原因是希腊主权债务危机引发欧元动荡，尽管在欧盟及国际货币基金组织的全力援救下现在危机得到了初步缓解，但是由此也产生了人们对欧元区经济复苏进程的担忧，而这种担忧也已波及到了美国及其它发达国家。由于发生了欧元危机，欧盟需要采取措施来控制通胀，由此还会在一些国家和地区导致社会动荡。因此可以说，欧美股市下跌实际上是欧元危机及社会危机等综合因素的共同反映。如果说在一个成熟市场中，股市作为经济晴雨表的功能是相对比较健全的，而今年欧美股市在较长一段时间的上涨也使得人们强化了经济彻底摆脱危机走向全面复苏的预期，那么现在的股市下跌，则在很大程度上改变了这些。现在与年初的时候比，人们对经济走势的担忧是上升了，对股市继续向好的怀疑则增加了。

　　影响之二是在经济刺激计划方面。自去年下半年以来，世界各国都在谈论经济刺激计划的退出问题，一些经济状况比较好的国家还开始了升息。中国虽然仍然强调执行原有的政策，但是在紧缩货币方面的力度也是相当大的。一种比较一致的共识是，因为经济复苏了，不会再二次探底了，所以超常规的经济刺激计划也就不应该再延续下去了。但是从这次股市下跌背景来看，实际上各国的经济复苏还是很脆弱的，抗衡不确定风险的能力很弱。不但欧洲如此，美国也一样，其最近公布的一些经济数据就明显要差于预期。在欧美经济状况不如人意情况下，中国也必然会受到影响。因此，现在欧美股市开始走弱时人们最容易想到的还是经济可能并没有真正好转，经济刺激计划是否应该马上退出恐怕就会成为一个问题，而且相信包括中国在内都会对此进行反思。应该说，这方面的任何动作都会对经济现状构成一定冲击。

　　影响之三在于会改变国际资金流向。年初以来欧美股市表现良好，于是大量资金撤出新兴市场流向欧美市场，比如香港股市今年的走势明显要差于欧美股市，其原因有很多，但是外资流出是一个不可忽视的重要因素。现在欧美股市也开始下跌了，而且与此同时海外大宗商品价格也有明显的回落，资产价格总体处于回落态势之中。在这种情况下，国际资金会不会重返新兴市场呢？时下不断有传闻说热钱在涌入中国，这虽然有炒作人民币升值因素，但是否还有进入这个资产价格的相对洼地的可能呢？
　　欧美股市下跌应该说对A股市场并不构成直接的冲击(本周五的A股走势似乎就是一个很好的说明)，但是它所产生的复杂影响还是会以各种形式向A股市场渗透，并且会产生正反各种效应。人们现在特别应该关注的是，世界各国经济刺激计划的退出会不会出现变化，以及国际资金流向的改变会不会延续，因为这些都可能对A股市场的基本面带来某些变化。说白了，不能排除这些有可能对A股市场带来某些正面的推动。