投资“价值洼地”城市

　　“观望”成为温州炒房客使用最多的词汇之一，在通货膨胀预期之下，炒房团并没有出现大幅抛售现象。“最主要是，新政出台后，市场交易急剧萎缩，观望情绪浓，即使抛盘，也无人接手。”老董说。但是，投资地域正在发生变化。

　　2009年10月起，陆续从山西煤改撤资的温州投资客，有一少部分聚集三亚，一少部分转到境外迪拜、澳洲等地，特别是近日国内房产新政连下重拳，温州炒房团对转战海外市场表现出一定兴趣，但很多政策法规并不熟悉，温州炒房团还是比较谨慎，但并不如外界预计的那么热烈，大部分资金还在手里观望。王珍楠认为，“这部分资金大约有300亿元。”

　　中国房产信息集团对1000多位身价在2000万元—5亿元之间的楼市投资者进行的调研访谈结果显示，部分投资者早在2009年9月份开始陆续将手上部分房产抛售。

　　“部分投资者开始向写字楼和商铺转移，住宅价格过去几年上涨，而商业地产的价格相对偏低，一些优质地段写字楼和独立商铺成为了他们关注的目标。”中国房产信息集团分析师薛建雄说。

　　由于新政打压，绝大部分温州资本已经暂停了对一线新房地产项目的投资，但不少投资者已经将目光投向珠海、厦门、昆明等二线城市。王珍楠分析说，“这些城市是典型的价值洼地，还有增长潜力，虽然遭遇调控，但不属于房价过高、涨幅过快的区域，因此受调控影响较小。”

　　温州人的投资动向，也印证了中国房产信息集团分析师薛建雄的一份研究报告，薛建雄对上千万投资者提出方向性投资建议，关注一些资源型的三四线城市房产。

　　薛建雄认为，在经济过热的情况下，国家淘汰一些过剩产能，同时将一些相对成熟的产业向三四线城市转移，国家高速公路和铁路网的建设，也为目前的产业转移提供了基础条件，因此未来几年会出现一些类似鄂尔多斯、包头等三年GDP翻一倍的中小城市。嗅觉灵敏的投资客可能会借助这一轮楼市调控时机大举进入。

　　在观望情绪的背后，温州炒房团其实内部意见并不统一，他们甚至对楼市判断出现截然相反的结论。

　　之前宏观调控的“失效”，已经给炒房者老董的一个习惯性思维，他认为，目前仅仅造成观望情绪，但他怀疑楼市政策能持续多久，他认为可能会复制前几轮调控的结果，部分泡沫严重区域短时间内能明显产生遏制作用，但从长期来看，依然看好中国房地产。老董说，这次国家调控的基调是“遏制过快增长”。

　　不过，也有炒房者认为，目前已经不是几年前的大环境了，炒房时机已经过去，随便提钱进入楼市的年代，基本不可能再出现了。

　　“现在炒房客最担心的是保有税，如果征收高税率的保有税，那么对炒房者是一个打击。”一不愿意透露姓名的炒房者说，“其他任何营业税都可以转嫁到下家，唯独保有税转嫁不了。”

　　当地政府主动引导

　　温州市市长赵一德接受媒体采访时表示，据不完全统计，仅温州流动的民间资本已经达到6000多亿元，而且每年以14％的速度快速增长。如何提高民间资本投资的安全性和收益率，如何将民间资本有效有序引导到有利于国家经济健康发展的方向，一直是市政府深思的问题。

　　据悉，温州将组建股权营运中心、温州民间资本投资服务中心，拟于6月份以后正式运营，以整合温州民资。其中，温州民间资本投资服务中心，打算引入50余家国内外投资机构、基金公司，集中发布“资本与项目”的供需双方信息。而温州市股权营运中心，则希望实现非上市公司的股份转让，让民间资本与产业项目有效对接。

　　5月13日，民间资本“新36条”，如同迷惘期听到一声春雷，为温州炒房团资金打开了另外一扇窗。“新36条”能否激活浙江“蛰伏”民间资本，还有待观察。中国证券报记者了解到，目前包括温州商人在内的浙江商人还在等待“新36条”的细则落地，期待真正打破民营投资发展中存在的“玻璃门”现象。

　　“如果有更宽广的投资渠道，也不会都扎堆房产。”一投资客说。

　　在浙江温州,很多炒房者的最新行动，不是去看房，不是去卖房，而是去看心理医生。

　　因为炒房遭遇“滑铁卢”，不少投资客情绪低落，以至不得不去医院治疗。

　　陈晨（化名）是温州一个小的投资客，投资了上海九亭的楼盘。这一地区楼盘扎堆，投资客多，在新政调控下，部分楼盘价格降幅已达10％。陈晨是靠贷款炒房，“3月才接盘，几乎是最后一棒。”他说，“现在抛盘也无人接，我最担心上海房产保有税政策出台，如果税率高的话，将是一个致命打击。”

　　温州当地的一名置业公司经理杨珍告诉中国证券报记者，温州投资客热衷上海、杭州等长三角的城市，部分人在新政前交了十几万甚至几十万元的定金，但行情急转直下只好弃楼，定金全部打了水漂。“现在各类看房团已经停了，5月底温州要搞一个房展，招商情况非常不好。”杨珍说，大家都在观望。

　　与小散户相比，大户们似乎更抗冻。

　　娄墨（化名）是温州当地知名的炒房客，十余年的投资生涯里多次担任温州炒房团团长，他说:“买楼我们是庄家，能拿整栋就买整栋，不能买整栋起码买一个楼层，开发商给七折是正常价。”

　　但目前的行情让他琢磨不透，和中国证券报记者谈完自己过去“辉煌的战绩”，想起近期难出手的存货他突然情绪低落，用手抹了一把脸，靠在沙发上望着天花板，“卖还是不卖”？

　　想卖的理由很简单——尽管市场僵持，但房价必然下跌，昙花一现的疯狂交易行情过后，温州人的出货量跌入冰点。“也不知道还会有什么可怕的政策出来，如果保有税征收，我敢肯定房价起码跌三成。”娄墨说，更可怕的是，疾风暴雨般的政策已经把成交量打至冰点，无路可逃。

　　不想卖的也有理由：“难道国家会把房地产砸死？铁定不可能！”更何况，温州炒房靠的都是银行资金，娄墨说：“亏损我亏三成，银行亏七成，大不了我不还贷款了。”

　　而今年以来疯涨的市场也让他有了犹豫的时间和资本。娄墨表示，与个人投资者不同，温州不少资金量大的炒房客做的都是长线交易，“就像炒股里的价值投资”。他2007年在北京东三环买入的一批房产价格已经不止翻番，即使价格像市场预期一样调整三成，离他的成本线依然很远，“大不了我零利润出货”。

　　更重要的是，他在赌政府对房价下跌的忍耐程度。“跌20％、跌30％，看看2008年的深圳，政府真的希望看到那样的场面吗，银行怎么办？”他注意到，很多严厉的房地产政策都打上了“暂行”的标签，以自己的经验判断，这些政策也许最多只能执行两年，“做价值投资我不怕等”。

　　“我很看好未来的房价，”娄墨顿了顿又加上一句，“绝对看好。在这个节骨眼上，如果降价抛掉了楼盘，等房价降到合理价位，我根本买不回来。”

　　娄墨现在最看好的仍是二三线城市，“京沪深地区就像大盘股一样过于笨重，二三线城市这种小盘股，仅仅我们的资金就很容易把一个地区的房价炒起来。如果现在把这些地区的房子卖了回头再买，很有可能都砸自己手里。”

　　娄墨打算观望三个月。他承认，究其原因，一是舍不得利润,二是也抛不掉，“我在和政策、和买房人比耐心”。