楼市新政满月 多个地区楼市成交量大跌价格继续上涨
　　编者按：国务院针对房地产市场出台的新国十条即将于下周一(5月17日)满月。一个月来，中国房地产市场伴随着政策的出台，经历了一番波动，然而其间楼市价格走势扑朔迷离，媒体报道众说纷纭，专家学者莫衷一是，平民百姓则一头雾水。为厘清当前房地产市场相对真实状况，中新网房产频道从政府、专家、消费者及开发商等层面切入，为您梳理楼市新政策出台以来一个月的市场状况，力争助您更好认识中国楼市、认识楼市新政。

　　楼市新政满月观察：成交量大跌 房价仍坚挺
　　中新网5月17日电 (位宇祥)新国十条出台一个月来，各地楼市陷入观望，成交量锐减，部分城市楼市成交量出现多达六成的降幅。消费者对房价下跌预期增强，观望氛围越来越浓。虽然楼市的销售拐点已然出现，但成交均价仍然坚挺，甚至还有不少楼盘不降反升，逆市提价。

　　一线城市 成交大跌房价未降
　　北京 交易降温 房价上行
　　受新国十条以及北京楼市调控政策的影响，4月份以来，北京楼市交易虽然降温，但是房价却继续上行。

　　北京市统计局12日公布的数据显示，4月份，北京房屋销售价格同比上涨14.7%，涨幅比3月份提高2.4个百分点，这已经是连续10个月涨幅扩大。从环比看，4月份北京房屋销售价格比3月份上涨2.6%。而4月份北京销售商品住宅为118.7万平方米，下降41%。

　　尤其是4月下旬以来，交易量明显收缩。根据北京市房地产交易管理网的统计数据，从4月14日执行楼市新政至5月13日，北京市新建住宅期房的成交量为5574套，新建住宅现房的成交量为1272套。也就是说，除去政策性房，北京商品房在新政一个月内，成交了6846套，比2009年同期的14663套，下跌幅度达到了53.3%，而环比疯狂火爆的3月14日至4月13日期间成交的11322套，也下跌了39.5%。

　　深圳 成交降六成 房价同比涨67%
　　在楼市新政的影响下，深圳一手房成交大幅下跌。楼市新政出台前，深圳楼市一周成交一手房1061套，新政出台后第一周(4月19日-4月25日)成交量即跌至417套，跌幅超六成。4月30日成交66套，5月1日成交27套，5月2日成交7套。5月3日恰逢春交会期间，楼市却几乎零成交，成交量仅有1套。

　　而据深圳市国土房产部门5月1日公布的统计数据显示，4月份，深圳市新建商品住宅销售均价为每平方米20567元，比上年同期上涨66.79%，但销售面积却比上年同期下降60.95%，为29.12万平方米。

　　就价格而言，目前深圳只有少数楼盘搞起了降价促销，大多数楼盘项目仍然在观望。

　　二手房方面，深圳中原三级市场数据系统监测显示，受银行信贷紧缩的影响及市场观望情绪的加重，目前市场上二手房的成交量与4月上旬相比已萎缩了超过6成。深圳中原地产策略资源中心总经理周曜称，深圳二手房价格在理论上要下跌40%才会回复到合理水平。

　　广州 签约减63.4% 部分楼盘提价
　　4月15日至5月6日，全市十区一手住房网上签约面积27.35万平方米，同比(即与去年4月15日至5月6日的数据相比较，下同)减少63.4%，环比(即与今年3月24日至4月14日的数据相比较，下同)减少28.1%。一手住房网签均价为13698元/平方米，环比下降了7.1%。去除开萝岗区价格结构性异常变动因素，其余九区网签均价环比下降0.9%。二手住房方面，交易登记面积38.7万平方米，同比减少29.5%，环比增加1.3%；交易均价环比上升1.7%。

　　显然，随着成交量的减少，广州楼价并未大幅回调。而据羊城晚报消息，有些楼盘的报价比前一期产品还要高。如荔湾岭南湾畔新货报价为1.6万-1.8万元/平方米，而此前其均价一直在1.6万元/平方米左右，升幅为12.5%；同在荔湾区的荔江美筑，新货报价为1.3万-1.6万元/平方米左右，此前尾货价为1.3万元/平方米，升幅更达23%。

　　上海 成交创新低 新盘均价涨近14%
　　上周(5月3日-5月9日)上海市商品住宅成交面积7.1万平方米，与前周相比大跌了35%，并且成为近五年来同期最低的一周，上周其成交均价为25118元/平方米，环比前周下跌了2%。

　　上海富阳物业咨询有限公司执行董事张秀华对媒体表示，上海楼价并没有像预期那样出现下跌，新政的调控效果仅体现在了楼市成交量方面。张秀华称，新政出台三周以来，商品房成交量逐周大幅下滑，单周分别下降44%、23%、26%，周成交量已不足政策出台前的1/3。而成交均价单周分别变动13.13%、-4.3%、1.6%，变动幅度较小，整体上价格仍然略有向上趋势。

　　新民晚报的消息称，原计划5月开盘的全市67个楼盘目前仅17个表明铁定开盘，绝大部分无限期推迟开盘，除了个别楼盘折扣破九折之外，其余幅度都较小，上市楼盘平均报价仍涨近14%。

　　二线城市
　　量跌价未随。与北京，上海，广州等一线城市楼市一样，一些二线城市楼市也呈现量跌价涨态势。

　　武汉 成交降五成 房价变动不大
　　新一轮房产调控以来，开发商一般选择观望。4月17日之后楼盘开盘价格虽低于预期，但都没有实质性降价行为，少数楼盘更是不降反涨。据了解，在汉的包括万科、金地、保利在内的大房企并没有明确的降价计划。

　　武汉亿房研究中心统计显示，房产新政出台后，主城区成交量连续4周下降。四周时间里，主城区成交量分别为1889套、1685套、1023套、790套，呈单边下滑态势。与4月中旬相比，主城区成交下滑超过五成。从房价看，最近三周，主城区成交均价分别为6644元/平方米，6619元/平方米、6641元/平方米，变动不大。

　　当地媒体还报道，近期多个楼盘上涨，如博学华府3期上涨1000元，滨湖名邸3期上涨600元，08经典上涨500元，巢上城上涨400元，三阳金城上涨300元，京华时代上调100元，等等。

　　二手房方面，从全市二手房挂片均价来看，房价仍呈缓慢涨势。楼市调控新政出台的-周内，武汉市二手房挂牌量为87254套，环比上周涨幅为7.9%，挂牌均价为6170元/平方米，环比上周涨幅为1.9%。

　　杭州 二手房成交降到冰点 房价创新高
　　据中原地产统计，新政后一周杭州二手房的成交量仅为前一周的41%，降幅达到59%。4月25日成交量一度下跌到29套，而五一假期的前两日成交也降到冰点，成交量仅为个位数。

　　由于价格惯性，4月杭州主城区二手房成交均价居高不下，突破20000元/平方米，创历史新高。而进入到5月份，第一周的成交价格回落至18697元/平方米。从成交案例来看，高端住宅成交份额大幅减少是一个主要原因。

　　南京 新房预期下调 房价仍在涨
　　房管部门公布的统计数据显示，五一三天共认购商品住房151套，成交仅3套，而去年同期分别为935套和279套，降幅相当明显，楼市冷得仿佛掉进了冰窖。而5月8日、9日双休日南京商品房住宅一共认购了202套，101套的日均认购套数，比起新政前全市日均认购250套以上的数据，下滑了60%左右。

　　南京市房管部门相关人士表示，新政后南京不少开发商均调低了房价预期，尽管预期下调不等于楼盘降价，但是价格走低信号的出现，还是吸引了不少买房人出手。

　　相对于一手房预期下调，南京二手房成交价却变化不大，一些房主仍在坚挺。业内人士称，预期下调了，但是房价仍在涨，这是不争的事实，只是涨幅变小了。所以与一手房关联度相当高的二手房，自然就没有降价理由了。(.中.新.网)

　　发改委正牵头制定房地产长期调控政策
　　国家发展与改革委有关官员日前向《经济参考报》记者透露，发改委正在牵头制定一份促进房地产业健康发展的文件，包括住建部、国土资源部、银监会等在内的多个部委均有参与，目前已经在部委层面征求意见了，待国务院正式批准后或将很快出台。

　　上述官员称，这份文件将与国务院的新国十条互相呼应新国十条主要是为了遏制房价的过快上涨，属于短期性措施；而即将出台的房地产业文件则是着眼于房地产业中长期的健康发展，包括土地制度、商品房供应、保障性住房建设等解决中国房地产的问题，必须两条腿走路，既要调控，更要改革，调控解决的短期问题，而改革解决的是长期问题。从这个意义上讲，发改委出台这样一份文件是情理之中的事情。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌对《经济参考报》记者说。

　　房产税轮廓渐渐清晰 能否成为楼市最后一棵稻草？
　　[提要]5月12日，媒体传出上海楼市调控细则本月15日至20日之间推出的消息；5月14日，上海地产圈开始流传周五下班前可能出台之传闻；而最新的圈内消息是，上海的地方新政或许最早本周才见分晓。在这场政策博弈中，沪版新政细则到底何时出？尺度是温和还是严厉？房产税轮廓渐渐清晰，是否真能成为压倒楼市的最后一棵稻草？
　　上海版新国十条，由于迟迟未出而变得像是一场愈演愈烈的猜谜游戏。

　　5月12日，媒体传出上海楼市调控细则本月15日至20日之间推出的消息；5月14日，上海地产圈开始流传周五下班前可能出台之传闻；而最新的圈内消息是，上海的地方新政或许最早本周才见分晓。

　　在这场政策博弈中，沪版新政细则到底何时出？尺度是温和还是严厉？房产税轮廓渐渐清晰，是否真能成为压倒楼市的最后一棵稻草？
　　这次，我们对话上海资深房地产业内人士、中国房地产信息集团分析师薛建雄，试图厘清这次站在全国风口浪尖的上海新政的方向与意图。

　　潇湘晨报：关于上海房产新政的谜局，保有税是市场最大的期待点么？
　　薛建雄：据我们了解，上海新政的一揽子政策已经汇报给政协和人大了，极可能首先出台以国四条为基础的地方政策，而保有税细则可能要稍晚一些。

　　潇湘晨报：这是不是意味着房产保有税几乎是板上钉钉？
　　薛建雄：应该说，政府可能会采取过渡期的方式来进行房产保有税的开征。从我们的信息渠道了解的是，首先有可能针对新购商品房开征保有税，对超出家庭人均面积的部分征收；而对于现有的房屋，则可能暂时不收，到明后年才开始。

　　潇湘晨报：这是否意味着家庭人均面积是判定是否征收房产税的重要依据？
　　薛建雄：就像税率在0.8%一样，其实这是一种正在待批的细则内容的传闻，最终是否能够批下来，还是一个未知数。但是我们的判断是，政府就算开征保有税，在税率的考虑上也会以一种相对温和的方式进行，肯定会比较谨慎。

　　潇湘晨报：为什么会有这样的判断？
　　薛建雄：我们首先来看看上海的房价问题到底在哪里。从目前的上海市场来看，短期房价的上涨过快和长期积累的购房需求，是最大的两个问题。今天的上海楼市，问题不在投机，而在投资。在通货预期忧虑和赌未来升值的双重作用下，上海房价的短期上涨，已经到了必须要调房价的时候。

　　潇湘晨报：那么征房产税将会是全国统一还是仅限上海地区？
　　薛建雄：如果是老税种，应该是国税局先发文；如果是新税种，才可能选择试点方式。

　　潇湘晨报：保有税一旦开征，是否可以理解能够降低投资的回报预期？
　　薛建雄：最直接的就是降低回报率。对于长期投资客来说，国内在房屋的流通上已经征收重税,现在又在房屋持有上再征收住房保有税,且流通税并不会减少,投资房产的成本进一步增加,这也将促使投资客离开住宅投资。

　　潇湘晨报：从某种意义上理解，政策实际上是针对短期上涨过快来的？
　　薛建雄：的确如此。市场下跌会有惯性，跌20%-30%是去除了一些泡沫，但是如果跌50%甚至以上，就很可能导致崩盘，从而带来更为严重的社会问题，而这局限了政府调控的尺度和力度。

　　潇湘晨报：是不是恰巧因为这样带来了这次上海新政的几经波折？
　　薛建雄：不到最后一刻，谁也不知道到底政策究竟是怎样。我们判断应该不会这么早出，估计会以一种循序渐进的方式推出。

　　潇湘晨报：这会使上海房价大幅下跌吗？
　　薛建雄：房价下跌20%是有可能的。但是，更有可能是出现分化。追求回报率、资金实力比较雄厚的房地产开发商，可能会放缓并坚挺过完这个周期。但是那些追求现金流的公司，则可能会以降价作为收取现金流的方式。

　　潇湘晨报：开发商会直接降价？
　　薛建雄：那些2008年大量买地的开发商，资金压力会比较大，但是可能选择不是在老盘直接降价，而是降低新开盘预期，变相降价。

　　潇湘晨报：据说现在上海已经开始出现分化了？
　　薛建雄：昆山、青浦等上海周边区域，因为限购，销售量跌得非常惨。

　　【延伸阅读】发改委酝酿更严厉调控政策
　　相关人士表示，国家发改委目前正在牵头起草一部更严厉的关于楼市调控政策的新文件，力度和范围将大于不久前刚刚出台的国十条。据了解，这份发改委新版楼市调控新政的出台时间，将视此次楼市调控情况而定，如果调控达不到预期，将会很快出台。其中将涉及政府在楼市中起到何种作用，以及政府投资比例的问题。据《重庆商报》（潇湘晨报）