央企退出房地产决策存争议 一退就灵难实现
　　国资委要求78家央企全身隐退房地产业，但这一要求难以做到一退就灵，78家央企退出房地产业绝非易事，有几道槛很难跨越。

　　对于国家极力倡导的廉租房、经济适用房，78家央企完全可以凭借自己的优势，高举大旗，做好公益的同时，获取应该得到的利益，这才是央企长子的应有之举。

　　妥协于有关方面的压力，匆忙地把78家央企赶出房地产的政策是决策的不当，从这一方面讲，应该说这项政策不及格。迎难而上，敢啃产业调整这根硬骨头的战略调整，从这一方面讲，才应该给此政策打八十分以上。

　　3月18日，国资委勒令 78家非以房地产为主业的央企退出房地产领域，随即，各方观点井喷而出，交织融会，纷繁芜杂，有欢呼雀跃，有有限乐观，亦有耿耿于怀……那么央企是否应该果敢退出？是否能做到独善其身？对比近年印度一些大型企业集团的快速发展，又该铭记哪些靓丽？通过这些疑问的解答，通过解答过程中不同的视角的观察，有专家给国资委的央企退出房地产新政打了不及格。

　　房价上涨，
　　重打78家央企是否合适？
　　本轮部分城市房价上涨和疯狂二字粘合在一起，始于2009年下半年，而同时伴随着房价上涨的是全国部分城市地王的频出，一眼望去，两者形成了攀比竞生的格局。

　　东西南北诸多地王的身份多为央企和国企，这是细心的媒体和有关人士刨根问源并不断昭示的，央企和国企并被确认为房价上涨的元凶，被认定为国进民退的极力推动者，土地市场搅局者等等不一而足。有些媒体不惜把地王的祖孙八代的关系脉络一一挖掘出来加以曝晒，地王遭到频繁围攻。

　　在对地王的围攻中，拥有个大、出身、不差钱等优势的央企遭受的鞭笞更多一点。一些媒体纷纷发出央企的兴风作浪将影响房地产走向的预警报道。央企似乎也不识时务，在全国两会期间众口铄金的情势下，居然还不讲政治。今年3月15日，中信地产、中国远洋、中国兵器集团等三家央企在北京一举拿下三幅天价地块，于是各界异口同声把对央企地王的质疑推到顶峰。

　　有媒体报道，央企，作为共和国长子，是中国经济的中流砥柱，在国家下决心调控楼市的关键时刻，却丧失了应有的社会责任。有媒体细数央企地王四宗罪：制造地王，给民众传递错误信号，损害国家政策的公信力；一旦房价回调，买单者将是全体人民；大量的信贷资源将继续流向房地产领域，这会进一步推高房地产蕴含的金融风险；央企应给全社会倡导投资制造业，投资实业的风尚。有媒体对央企加以简练概括：央企是什么？地王来解答。

　　央企及央企的管理者承受的压力可想而知。

　　国务院国资委3月19日宣布，78家不以房地产为主业的中央企业，要退出房地产业务，并且要在15个工作日内制订有序退出的方案。

　　消息一出，肯定、赞扬之声迭起，普遍认为国资委能在第一时间就一些央企，特别是主业不是房地产的央企抢地行为给出回应，这个姿态首先值得肯定；78家央企的退出，有望改变央企巨额资金不断入市推高房价的态势，是楼市去泡沫化的开始。

　　在一片叫好欢呼声中，也有部分学者尖锐地指出，78家央企退出在抑制房价方面作用不大。不可否认，央企地王对房价上涨产生了一定的推波助澜的作用，但房价上涨背后的原因很复杂，地王的产生与价高者得的招拍挂制度也难逃干系。国资委的要求想做一个姿态，更多的是考虑到百姓对高房价的呼声。

　　业内对这一退出报以有限乐观，且担忧16家房地产央企和一些民营房企在价高者得的机制下，仍有可能再次捧出新地王。欲平抑地价过快上涨的势头，游戏规则的改革和竞争主体的调整应同步进行。

　　事实也证明这些有限乐观的学者的观点更为洞中肯綮。在国资委明确非房地产主业的78家央企要退出的情况下，房价依然难遏加快上涨的步伐。3月29日，国土部公布一系列数据报告，用租价比的概念换算中国房价，显示北京、上海、深圳、天津、杭州和青岛等重点监控城市的住宅市场已经出现了严重泡沫。4月份，北京通州现海南式疯狂，房价奔三，也出现了民营企业中弘地产一天涨价4000元的上涨神话。在通州的地产开发商，除了北京金隅和北京住总是国字头外，绝大多数是通州本地房企和民营开发商。

　　78家央企退出房地产市场也未能阻止新地王的诞生，4月2日的吉林长春，国企背景的永辉房地产公司与民企龙创地产上演了一场争地大战。在经过241次的争夺之后，后者以7亿元的总价、287%的溢价率摘下了长春的新地王。有关专家认为，抢夺土地的企业也逐渐多元化，土地市场的着火点依然随处可见。

　　78家央企的退出，市场忧虑难消。直到近日国务院发布二套房首付比例不低于50%等更为严厉的地产调控措施，房价上涨才有了些退潮的迹象。

　　78家央企退出房地产
　　能做到一退就灵吗？
　　有部分业内专家认为，国资委要求78家央企全身隐退房地产是过激之举，并且难以做到一退就灵，78家央企退出房地产业决非易事，有几道槛很难跨越。

　　按照相关法规规定，国资委主要负责央企的人事变动和业绩考核，以及重大事项决定。国资委出台禁令，限制78家央企投资房地产业，并没有相关的法律依据。即使这方面不存在障碍，但具体做起来难度仍然不小。需要解决几大难题：
　　第一道难题是地王项目应该转给谁。78家央企手里的地王项目，是政府收回重新拿到市场竞拍，还是直接协议转让给其它企业？重新拍卖则是对交易规则的大不敬，并且地王并不都是香饽饽，不少是烫手的山药，对这些交易困难户，民营企业大都是心有余而力不足，最有可能接盘的是16家主营房地产的央企。

　　地王项目不可能坐地消失，地产开发商也不可能做到高地价低房价，依此推断，16家主营房地产的央企的垄断地位将更加巩固，这存在产生更多地王的风险，从而使78家央企退出房地产来逼退房价过初衷成为空中楼阁，成了有关专家所担心的那样，会成为一个伪命题。

　　第二道难题：退出如何绕过公司程序。著名国有资产法专家、武汉大学法学院教授孟勤指出，这次转让至少得按公司法程序进行。按照公司法规定，如果所处置资产占公司总资产比例小于5%，股东可以自行决定；如果所占比例大于5%，则需要全体股东大会的广大股民投票决定，通过后才可将房地产资产剥离出去,对于国有重大资产剥离重组还需要将评估报告上交财政部或国资委等部门批准。这些必走的程序，就是78家央企退出房地产的一道道的阻隔。

　　第三道难题：退出具体操作中如何实施。按照2009年5月1日实施的企业国有资产法要求，中央企业的资产必须要通过产权交易机构挂牌转让，通过产权交易机构股权转让，可以说这是央企目前退出房地产的华山之路。但是78家央企地产业务十分庞杂，动辄涉及几千亿元资产，一个企业旗下往往拥有数十家子公司，而各个子公司都拥有一定的地产资源，央企单是摸清自家的地产资产都非常困难，更不要提梳理其中错综复杂的股权结构了。既使可以挂牌转让了，挂牌转让过程中的国有资产怎么评估转让，这既要考虑净资产、又要考虑土地增值、企业无形资产增值，以防国有资产流失。这些繁文缛节，的确令人头疼。

　　业内专家指出，国资委此次的勒退令效果难测，体制的问题最终需要寻求体制层面的解决之道，靠临时性的行政规定不仅解决不了任何问题，而且最终会陷入一管就死、一放就乱的循环。

　　事实亦如此，勒退令发布以来，回应的央企寥寥。除中远集团通过产权交易所减持远洋地产的股份，动作较大之外，其他的似乎还在默默耕耘中。 齐步退出之外
　　有无更佳处方？
　　有专家认为，房地产业发展的机理很复杂，假如泡沫存在，而是早就存在的机理使然，许多复杂问题并不会因为简单的退出就解决了。就房地产本身而言，应该采取积极的系统调控措施。就78家被质疑推高房价的央企而言，全面退出自然不是一个万全之策，应该尊重企业的本身特质，望闻问切，需要急诊的急诊，需要缓疗的缓疗，并且对症下药，是宜疏不宜堵的。

　　也有专家认为，78家央企的全身而退，是国家政策对市场呼声的积极回应，是此轮房地产调控的重要举措之一，有望对央企盲目拿地的现象产生一定抑制作用，对目前土地市场的种种非理性现象也将发挥警示效应。但政策的颁布有些唐突，有欠周全之处。

　　在不理解、甚至指责声中，要明鉴78家央企选择全身退出房地产之外有无更好的处方？首先应该厘清央企的定位以及央企目前的要素禀赋。

　　78家央企退出房地产的坚定支持者代表，学者马光远发文指出，党的十五大和十五届四中全会《关于国有企业改革和发展若干重大问题的决定》为里程碑，正式提出了有进有退，有所为有所不为的重大战略，明确指出：国有经济需要控制的行业和领域主要包括：涉及国家安全的行业，自然垄断的行业，提供重要公共产品和服务的行业，以及支柱产业和高新技术产业中的重要骨干企业。据此对央企的明确定位，马光远认定央企也是普通的经济组织，逐利是其天然属性的观点不仅违背中央精神，更是颠覆了30多年来国有企业改革的共识和大方向，中央企业投资房地产都具有极大的弊端，但也有学者针对马光远先生的观点给出了尖锐的批评，他们指出，首先，目前央企经过多年的治理和受益于中国经济持续近10年的快速增长，央企效益普遍较好，数据显示，在金融危机开始的2008年，宝钢手中曾握有500亿现金而能做到环视逡巡。同时在信贷宽松的背景下，央企借钱相对容易，融资成本相对要低。对央企资金的疏导是一大难题。其次，国资委近年对央企的考核越来越指标化、数字化。这些是央企在做足公益背后的枷锁。央企追逐盈利也是水到渠成的。其三，住房也是分梯级的，对于国家极力倡导的廉租房、经济适用房，央企完全可以凭借自己的优势，高举大旗，利用自己在房地产行业的技术、设施以及人员的储备，做好公益的同时，获取应该到到的利益，岂不是形成多赢的格局。这是符合提供重要公共产品和服务的行业的标准要求的。

　　另外，78家央企从事房地产业务也有难言之隐。非房地产主业央企情况各有不同，许多企业从事房地产业务并不是盲目进入，而是存在历史原因，78户央企中包括由于重组了地方企业而拥有房地产业务的央企，因为所属企业在独立的工矿区或采煤塌陷区，厂区设施、职工住房等需要自行开发的央企，以及本来就有房地产业务，但并未被列为主业的建筑施工类央企。78家央企退出房地产，这些棘手的问题如何处理，答案依然未知。

　　此外，一些央企上市公司退出房地产必定会涉及到股民利益；一些央企电厂因为城市扩张必须关停，其自有土地能不能开发涉及到工人如何安置的问题。

　　另外，也有专家认为，从国资委的角度看，并不是要消灭掉央企的房地产业务，也不可能把这些房地产公司关张，更不可能迫使国有资本放弃房地产领域的利益，国资委的责任是制定好机制，能够在某些央企举止行为比较张狂时候，能够反映出来，并且通过机制及时遏制，而不是因噎废食。

　　有不少专家根据央企资金流充裕等具有的秉赋特征，开出了另外针对性药方。就是学习印度大企业的模式，采取不同的多元化策略。

　　印度企业
　　独具蹊径的快速成长模式
　　在今年福布斯评选的全球富豪榜上，印度人的表现分外抢眼，前五位富豪中有两位来自印度--印度信实工业集团CEO穆克什·安巴尼以290亿美元的净资产，排名第四位，印度米塔尔钢铁集团所有者拉可希米·米塔尔以净资产287亿美元，排名第五位。在印度企业界，耀眼的不只是这两位富豪和他们背后的企业帝国，如今很多全球赫赫有名的行业巨头是来自印度。

　　印度企业的快速成长像磁铁一样吸引着全球的研究者。据专家观察，印度企业能够做大做强的重要原因是很多大型企业在多年发展历程中有那么鲜明的几招：以我为主紧盯海外市场；选择了独具特色的多元化之路，引进最先进的技术，强身健体后再多元；在成长中善于把握时机，主业也是择机而成，而非拘泥设限；借力国际化职业经理人，这一方面与政府的从中撮合也功不可没。

　　其根本原因是印度的大型企业都是私有企业，能够做到自主选择发展战略。

　　印度企业最具代表性的是信实工业集团和塔塔集团。1966年，信实工业集团创始人迪鲁巴依，从纺织厂起步，开始了他改写印度商业史的神奇之旅。1977年，信实纺织厂公开上市，20世纪80年末，在垄断了印度化纤生产之后，信实工业集团1991年成功打入石油产业。两年后，信实炼油私营公司成功上市，并逐步建立起庞大的石油化工综合企业，之后的扩张仍是不知疲倦，信实工业集团相继进入金融服务及保险、电力、电信、超市连锁等产业。专家指出，信实集团永不停歇的做着加法，主业的变化也是独具特色的，并且能够做到瞭望星空。其多元化的理念也是匠心独运的，这就是在各部门中引进最先进的技术、进行全球化运营。

　　塔塔集团的故事虽然有着不一样的曲折，但脉络却大致相当，从贸易公司起家，首先进入纺织业，后又进入钢铁、酒店、汽车等传统行业。传统行业地位稳固后，上世纪80年代，塔塔集团开始向电信、生物技术、保险、生命科学和软件服务业扩展。

　　印度私营企业在做足本国市场后，大都将触角快速伸向国际市场。据印度工商联合会统计，过去8年间印度公司共收购了300多家海外企业，总价值高达数百亿美元。长江商学院院长项兵认为，印度企业海外收购的战略非常值得借鉴。印度企业往往采取以我为主式的全球资源整合策略，从自身特点和业务拓展需要的角度出发，在全球范围内积极寻找可供整合的资源，特别注重从产业链的角度收购那些有助于提升公司全球竞争力的资产。印度企业很善于利用所获得的资源，使被并购的企业获得重生。如米塔尔集团被称为捡破烂能手，因为它下手的对象经常是别人不屑一顾的垃圾企业。

　　印度政府对海外留学人员大打故乡牌。在已经在全球市场崭露头角的印度企业中，依靠具有国际视野印度人职业经理人运营企业已成为常见现象。执著地专注于成长和创新、高度利他主义的经商哲学、高度的坚韧力和诚信度、更为正式和职业化的人际关系取向，这是印度职业经理人的特质。

　　印度企业的独具特色的国际化路径，为78家央企的道路取向提供了多角度的思考。

　　从印度大企业模式
　　看78家央企的主业取向
　　有关专家认为，78家央企大可不必全面退出房地产，而是作一定选择性的、约束性的政策使之在房地产行业发挥中流砥柱作用，这才是央企长子的应有之举。也有某些专家尖锐地指出，妥协于有关方面的压力，匆忙地把78家央企赶出房地产的政策是决策的不当，应该给这项政策不及格。

　　但也有专家指出，78家央企退出房地产是顺中国产业结构调整之大势，主动求变。央企的现状是什么？国资委主任李荣融荣曾做出明确定位：尽管现在利润不错，但我认为，持续的后劲不足；央企现在要做什吗？李荣融也给以清晰圈定：央企和一般的企业不一样，必须保持持续稳定增长，持续稳定的背后是技术和产品，央企现在留着钱干什么。我就是要加大研发；央企未来要做什吗？李荣融主任前瞻地指出：国有资本要进入代表未来产业发展方向的新领域。78家央企退出房地产是与这些判断一脉相承的，是迎难而上，敢啃产业调整这根硬骨头的体现，从这一方面讲，应该给此政策打八十分以上。

　　在深入研究两方观点后，有专家总结陈词如下：
　　其一，多一些放权，少一些约束。

　　应该尽快明确国资委的定位，国资委应该做好出资人的应尽职责。央企的管理者大可不必再为央企确定主业，政企分开喊了那么多年，应该遵循企业发展的自身规律，不应该以统一命令要求央企退出某一领域，从78家央企看，并不是一道命令就切掉盘根错节利益链，强切可能会牵扯出更多的问题。企业不同的发展阶段有不同的特质，企业完全有可能根据变化而修正、甚至改变主业。印度某些大型企业善于把握机会，进军不同的领域快速做大做强，重要原因在于机制灵活，婆婆少。央企也已经历经风雨，现已长大成人，有的还财大气粗，央企的领导尽可以放宽心，多让他们自己做主。

　　其二，多一些心平气和，少一些匆忙。

　　突然勒令78家央企退出房地产，这似乎受到了一定外部压力，有着急上火的嫌疑。产业结构调整的确是中国目前经济转型中的硬骨头，央企同样面临如此难题，但产业结构调整也不是一朝一夕的事情，需要心平气和，找对路子，着急上火则可能出昏招，从而事倍功半。

　　偏重研发可能不如拿来，拿来主义值得重读。毫无疑问，研发是复兴中国必要和必须走的道路，但根据目前实际的人力资源、研发设施等基础条件，研发过程中的风险自然不可小觑。印度企业则很善于拿来，在各部门中引进最先进的技术。根据央企现金流充足的现状，拿来应是不错的捷径。

　　其三，多一些前瞻，少一些谨慎。

　　近段时间以来，有关央企负责人讲，央企在做各种金融衍生品业务，有盈有亏，亏损居多，赢的是个位数，输的是两位数；老老实实干你的本行、干实业，不要东张西望，因为辛苦钱可靠。对这些领导到人的讲话要辩证地看，在某些阶段，某些领域无疑是千真万确的。一定的心有余悸有利于企业防范风险，但不能因之而过于谨慎。

　　在金融危机中，中国的企业过于独善其身了，已经失去了不少机会，央企除了抓研发之外，应该抓住国际资源价格不是很高的机会导向，把眼前的利益处理好。同时，根据目前某些央企资金流、人才储备等较为优越的条件，借鉴印度模式，瞄准海外市场，加快多元化，应是当下该有的选择。管理者应该借鉴印度政府的一些做法，帮助央企引进国际化的职业经理人，帮助企业理顺对环境、核心竞争力等关键要素的清楚认识，排查风险，提高成功率。

　　针对78家央企可引导其有选择性、约束性地在房地产行业发挥作用，这才是央企管理者的智慧之举。 (www.ccstock.cc)

　　央企房地产项目挂牌转让遇冷 两个月仅成交一家
　　国务院国资委退房令公布已近两个月。中国证券报记者从北京产权交易所了解到，近10天来已有多个央企项目陆续在北交所挂牌，这些项目分别隶属于哈电集团、中国医药集团、中石化、中石油、招商局、中核工业集团等公司，均为隶属国务院国资委管辖的非房地产主业央企。

　　遗憾的是，截至目前，在北交所挂牌的数十家央企房地产项目中，除了航天科工集团下属的北京金中都置业公司80%股权项目进行了竞价拍卖以外，其他项目虽然市场关注度也比较高，但却都未找到合适的接盘方。

　　北交所有关人士指出，上述央企的房地产业务转让，还没有形成态势，体量较小，退出进程缓慢。单从产权交易市场来看，公司股权结构复杂，个别项目资不抵债，在建工程的转让方式、资产评估价值的界定及股权转让价格过高等因素将成为阻碍转让的多重因素，也是造成央企退出房地产业务进程缓慢的重要原因。这位人士说。

　　市场冷对挂牌项目
　　央企退出房地产业务的第一波始自中石油。今年5月10日，中石油在北交所挂牌叫卖北京都市圣景房地产开发有限公司100%股权及6498.236449万元债权。这是在3月份国资委出台劝退令后，第一家将旗下房产项目100%股权转让的央企。

　　此前，在宣布限退令当日，即今年3月18日，中国航天科工集团公司将其旗下3级子公司北京金中都置业公司80%股权挂出；第二天，中国核工业集团公司挂牌转让下属的北京新润房地产开发有限公司8%的股权。此后，中石化集团、招商局集团也相继跟进，转让的标准股权分别为50%和8%。4月30日，哈电集团亦将所持两房地产公司35%和25%的股权打包脱手。相比之下，在经过一定时间的准备后，中石油推出的挂牌项目比之前的项目似乎更有退出意味。

　　今年5月12日，航天科工旗下的金中都置业公司股权转让已进行了公开拍卖。遗憾的是，1.84亿元的起拍价经过51次竞价，最终拍出了2.84亿元，溢价率54.34%，距离挂牌时预计的10亿元市场价差了一大截。有行业人士评论说，不退不知道。现在央企切切实实感受到了房地产调控新政的威力。
　　另一方面，新政出台前，央企退出房地产和宾馆酒店业则为产权交易所带来了实实在在的利好。北交所日前发布的数据显示，今年4月北交所全部成交项目中，国资项目成交额64.5亿元，其中房地产业成交额49.4亿元，占国资总成交金额的76.83%，已成第一大国资成交门类。

　　北交所方面称，国有企业的资产中，房地产类资产数量巨大。一方面，房地产业多年利润丰厚，对国企有着强烈的吸引力；另一方面，许多大型国企到一个新地方开设分公司时，都会自建或者购买物业资产作为办公之用；而石油、电信及民航类国企，由于人员往来较为频繁，旗下还有自营的宾馆酒店类物业。

　　真正退出有待时日
　　有分析人士指出，虽然受限退令影响的央企都已制订了退出计划，但因为企业已将大量的资金投入其中，有些项目和工程正在生产中，因此全部快速退出的可能性并不大。加上面对目前的房地产形势，很多资金对于接盘房地产股权的意愿也并不是很强烈。

　　以中石油转让旗下北京都市圣景房地产开发公司100%股权项目为例，该项目挂牌将在6月4日结束，转让资产除标的公司100%股权外，还有约6500万元债权，挂牌价格总计1.26亿元。主要受让条件为，需意向受让方或其控股母公司注册资本不少于7亿元，具有房地产开发经验等。

　　类似这样的央企转让的地产项目盘子都比较大，其中有一些项目还是当年的地王项目，转让价格自然偏高；另外，部分央企的项目还有很多类似拆迁和债务等历史遗留问题，这也让很多投资方因此却步。业内有关专家分析认为，央企转让项目具有的这些特点，对接盘方就提出了很高要求--不仅要有相当的实力，更需要有丰富的业内经验，而这样的房地产企业实在是少之又少的。

　　央企退出地产业务其实非常复杂，比如有些项目是央企已经投入了大量资金的，有些项目则是工程已经开工在施的，这些项目的退出都需要一个相对漫长的过程。业内有关专家表示，央企转让的很多地产项目，更像是一块烫手的山芋，热度很高，关注度也很高，但是却无从下手，或者根本就无人能接手。
　　火爆楼市突然降温，央企退房进程遭遇变数。（中国证券报）