作者: 谭洪安 | 来源: 中国经营报
急速发展的中国房地产市场常常会出现戏剧性场面。“国十条”掀起的新一轮调控风暴，正让不久前为争夺地王大打出手的各路豪强，或收缩战线，或降价促销，以尽快回笼资金。
而5月10日，凯德中国却在北京总部宣布，将斥资60亿元在深圳兴建大型城市综合体来福士广场。布局中国各大经济板块，在40个城市开发运营100多个项目之后，这家来自新加坡的头号外资开发商首次涉足具有指标性意义的深圳市场。
面对中国政府重压下的央企地产企业，习惯了通过收购获得地块的凯德却对记者的提问表现出了极大的谨慎，但谁又能相信凯德会坐失良机呢？
收购：偶然还是必然？
来福士广场是凯德中国在深圳的第一份真正的战利品。此前，其母公司新加坡嘉德置地集团曾与深圳国际信托投资公司（简称深国投）合作开发国内数十家沃尔玛商场。
坐落于深圳西部南山区金融和商业繁华地段，紧扼通往蛇口交通要道的来福士项目现址，历经14年规划调整，始终未能建成。凯德能拿下这块地，多少有点偶然。
大半年前升任凯德置地（中国）投资有限公司总裁的廖茸桐透露，几年前他们购入拥有该地块开发权的一家深圳企业的“债转股”债券，2008年金融危机爆发后，那家企业无力继续开发，又急需现金周转，于是与凯德达成股权置换协议，这幅可建面积达24万平方米的地块遂归入凯德囊中。
更大规模的一次收购发生在2010年1月18日：凯德以22亿美元（约合150亿元人民币）取得香港东方海外发展（中国）有限公司100%股权。
由香港前特首董建华家族控制的东方海外集团，旗下拥有航运及地产两大业务板块，受全球金融危机冲击，航运利润显著下滑，集团内部资金吃紧，经过再三权衡，为确保航运主业继续生存发展，决定忍痛放弃地产板块。
当时，东方海外集团邀请了五家候选接盘者商谈报价，除凯德外，还包括中国内地两家国企、一家民企，以及一家境外公司。
代表凯德出面谈判的廖茸桐认为，这是一笔对交易双方来说都是合算的买卖。东方海外找到了门当户对的买家，而凯德置地用150亿元人民币买下了分别位于上海、昆山及天津市中心区的近148万平方米（可建筑面积计）7幅成熟的住宅及商业、服务公寓地块。
调控：谁的机会来了？
2009年，凯德的内部管理架构进行了重大调整：成立凯德中国常务委员会，嘉德置地集团总裁廖文良亲任主席，凯德置地原总裁林明彦出任副主席，身为委员会成员之一的原副总裁廖茸桐升任总裁。
据廖茸桐解释，以往管理上相对独立的各项业务，急需整合到同一平台上，这样在融资、人力资源及品牌建设方面才能实现更佳的协同效应。
他举例说，以往他们到国内一些二三线城市投资开发，与当地银行商谈贷款事宜时，对方往往因不清楚凯德的实力和背景而审批速度较慢，凯德中国业务整合后，可以与各大银行总行签订授信协议，由上至下，各城市单个项目贷款就很容易拿到了。
对凯德而言，2010年初成功收购东方海外发展的另一重大意义是，该公司在华资产值占嘉德集团总资产值的比重，已从28%提升到了36%，首次超过集团总部新加坡市场业务的比重（35%）。今后3到5年内，他们还计划将这一比重增加到45%，廖茸桐说，不排除进行下一次“东方海外发展式”的大收购。
近段时间，多家央企应政府要求退出房地产，部分民营地产商备受调控冲击资金链紧绷，早先购入大量中国内地物业的海外私募基金因经营不善又急于脱手。对于现金流丰沛，但又不愿参与招拍挂市场上的非理性厮杀的凯德来说，这可能是难得的机会。
融资：着眼长远或临阵磨枪？
把鸡蛋放在不同的篮子里，也许就是凯德及其母公司面对中国变化多端的“政策市”，仍能游刃有余的关键原因。
除了市场单一，不得不承受频繁的政府调控的全面冲击之外，产品单一也是中国本土开发商的软肋。他们大部分以开发销售住宅楼盘为主，一旦大气候变化，销售不畅，公司业绩即迅速下滑，资金链告急。
而迄今为止，作为亚洲最大地产投资商之一，嘉德置地集团在三个核心市场——相对成熟平稳的新加坡和澳大利亚，以及仍高速发展的中国——业务比重各约1/3，同时，凯德中国已建成住宅与综合商用物业等长期持有项目的配比约为5∶5，即使销售暂时不景气，仍能确保现金流正常。
据了解，嘉德集团旗下公司平均资产负债率为0.27，最高不能超过0.4。换言之，公司每100元自有资金可以借款27元（最多不超过40元）。但中国本土开发商手头只有100元却举债200元甚至更多的情况，屡见不鲜。
廖茸桐认为，市场景气时当然可以通过高负债实现迅速扩张，但万一不景气来临，你发现公司的资产负债表不理想时再去补救，通常已经迟了。
“钱不够周转，只好赶紧打折卖楼，要不就付出比平时高得多的成本去融资，但这只能救急，不是长远之计，很难给你的投资者以足够的信心。”他说。
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