导读：
　　上海房产税征收将启动
　　最严调控下 4月房价涨幅仍创历史新高
　　上海楼市调控细则待拍板 保有税预期渐浓
　　上海楼市调控细则近日出台 房产税征收亦将启动
　　广州将推温和版楼市新政 上海或考虑房产保有税
　　解析京沪深调控细节 房价将迎实质性下降
　　房地产市场未来或经三个阶段
　　股市影响
　　地产股离止跌还很远 强周期行业短线恐难言底
　　增发价已破 还怎么增发？地产股成重灾区 　
　　地产类上市公司指标龙虎榜

　　最严调控下 4月房价涨幅仍创历史新高
　　全国房价4月同比涨12.8% 官方称政策存滞后效应 业内料三季度现拐点
　　国家统计局昨日发布房地产史上最严厉调控后的首份月度房地产数据。2010年4月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比(与去年同期相比，下同)上涨12.8%，再次创下历史最高纪录。
　　国家统计局发言人盛来运解释，这是由于4月中旬出台的房地产调控政策存在滞后效应。
　　分析人士表示，随着开发商资金压力的加大，其降价促销力度将会加大，与之相应，房价将在未来一两个月内触顶后进入下降通道，全国房价拐点很有可能出现于第三季度。
　　房价涨幅创历史新高
　　4月份，70个大中城市房价同比涨幅达12.8%，较上月上涨1.1个百分点，这是自2009年6月同比涨幅由负转正以来，连续第11个月增长，并且再创历史新高(2005年有此统计数据以来).
　　上海社科院房地产业研究中心研究员顾建发表示，由于去年同期全国楼市处于低迷，房价基数较低，此外去年下半年全国房价涨幅过大，因此今年头几个月房价依旧保持较高同比涨幅属意料之中。
　　易居研究院提供的报告表示，在政策作用下，这一指标预期将于5月或6月触顶，其后将调头下行。4月份，70个大中城市房价环比(与上个月相比，下同)涨幅为1.4%，较3月份的涨幅增加0.3个百分点。这主要反映了4月上半月全国房价的上涨动力，4月中旬出台的调控新政具有一定滞后效应，5月份开始环比增幅将持续收窄，直到第三季度出现环比负增长，也即统计意义上的全国房价拐点，很有可能出现于第三季度。而一般统计数据具有一定的滞后性。现实市场中的房价拐点，事实上已经出现。
　　报告显示，1-4月，全国商品房销售面积2.34亿平方米，比去年同期增长32.8%，增幅比1-3月回落3.0个百分点。其中，商品住宅销售面积增长30.3%。1-4月，商品房销售额1.24万亿元，同比增长55.4%，增幅比1-3月回落2.3个百分点。其中，商品住宅销售额增长51.5%。说明成交量的增幅继续收窄，预计下半年，将出现月度负增长，而全年成交量也将比去年有二成左右的下滑。经测算，1-4月份全国商品住宅成交均价上涨19%。
　　开发商或将加大促销
　　上海社科院专家表示，4月市场上推出了许多成熟的新房源，部分不在意销售量的豪宅可能是成为拉动房价上涨的主要因素。销售面积和销售额出现回落，表明目前成交量正在收窄。收窄成交量后市场会出现两种趋势：房价下跌或停止浮动。对开发商来说，调控新政致使购房者没有贷款来源，新政扭转了原本供不应求的房市，抑制了大部分改善型和投资的购房需求，即使调整房价也无法改变成交量下跌。有价无市，是目前开发商和购房者之间博弈观望的楼市现状。
　　国家统计局数据显示，1-4月，房地产开发企业本年资金来源21603亿元，同比增长59.9%，增幅较1-3月减少1.5个百分点。
　　从1-4月开发企业资金来源的构成分析，国内贷款4552亿元，增长39.9%；利用外资137亿元，下降17.4%；企业自筹资金7459亿元，增长52.5%；其他资金9454亿元，增长81.9%。在其他资金中，定金及预收款5240亿元，增长73.9%；个人按揭贷款2955亿元，增长102.1%。与1-3月相比，企业自筹资金涨幅上升，定金及预收款和个人按揭贷款两项涨幅下滑明显，说明房贷政策趋于紧缩。
　　易居分析报告称，在国家信贷有所收缩，严防房地产贷款风险，以及抑制投资投机性购房需求情况下，开发企业资金来源增幅峰值出现在今年1-2月，接下来增幅将持续收窄，开发企业资金面将由宽松向紧张慢慢演变，预计下半年资金将出现一定程度的紧张局面，开发商降价促销现象将越来越普遍。
　　5月上海折扣楼盘增三成
　　在最受关注的京沪穗深四个一线城市中，4月上海涨幅11.6%，为四个一线城市中最低的，未超过全国房价涨幅平均水平。其余的广州和深圳当月则分别以17.3%和14.2%稍高于全国平均水平。
　　上海社科院房地产业研究中心专家认为，一线城市原本房价过高，市场资金受到限制，于是多余的资金逐渐进入二线城市。同时二线城市的房价出现跌幅也会晚于一线城市。
　　搜房网最新数据显示，截止到5月11日，上海本月推出优惠折扣促销的住宅类新盘共有37家，同比4月份增加1/3。从新增的新盘折扣措施来看，开发商明显加大了优惠力度，其中，总价立减、全线打折的项目有21个，约占本次打折楼盘总数的57%，而其他相比力度较小的折扣政策较之上月则明显减少。
　　搜房网调查发现，5月新增项目的打折措施不仅给予单一的打折优惠，如果首付比例提高，或者全额付款则会给予更大优惠。例如地处松江区的住宅项目云间名门近日就推出了售楼处的专项三层叠加折扣。
　　数据显示，在本月推出折扣信息的37个新盘中，地处外环和外环外的项目占据6成。而内中环区域，仅有浦东区域有5个楼盘推出打折措施，而这些项目也处于区域的外围。（东方早报）

　　上海楼市调控细则待拍板 保有税预期渐浓
　　 21世纪经济报道报道，北京深圳等一线城市相继出炉楼市地方细则，市场目光聚焦向上海。本报从权威途径获悉，上海房地产地方细则对拟定的方案进行最后修订，快则本周即可以颁布，参与细则的一位上海市政府部门官员告诉本报，还要再通过政府办公会议拍板。5月6日，上海市政府召开了一场房地产会议，市政府相关部门以及地方监管部门负责人，以及上海市相关领导人均出席了该场会议，对上海拟定的细则征求各方意见。
　　北京深圳等一线城市相继出炉楼市地方细则，市场目光聚焦向上海。
　　本报从权威途径获悉，上海房地产地方细则对拟定的方案进行最后修订，快则本周即可以颁布，参与细则的一位上海市政府部门官员告诉本报，还要再通过政府办公会议拍板。
　　5月6日，上海市政府召开了一场房地产会议，市政府相关部门以及地方监管部门负责人，以及上海市相关领导人均出席了该场会议，对上海拟定的细则征求各方意见。
　　本报获悉，上海细则中，除贯彻国务院国十条政策外，对于国十条留下的第三套房政策口子，上海或有可能对于第三套住房是否停止发放贷款，而这一条款，或对上海银行系统今年的业务形成冲击。
　　在北京出炉每户家庭只能新购买一套住房之外，上海细则或有可能对这一条款进行变通，上海或允许每户家庭购买两套住房。
　　这并不代表上海细则比北京宽松--北京不考虑家庭已有住房套数，每个家庭都可再新购一套住房。上海限购政策将把同一家庭房产套数考虑在内，如果该家庭已经购买了两套，则不能再购买新房屋。
　　而对于上海正在研究的房产保有税，尚未确认有出台迹象，业内人士分析，北京深圳等之前研究试点房产税的城市，在地方细则中尚未体现，上海目前正处在世博开幕不久的关键节点，相对稳健的政策应该是主基调。
　　保有税预期
　　上海社科院经济与区域经济研究室主任陈维告诉本报，目前国十条政策市场尚未消化，政策的真实效果还需要一定时间体现，上海如果增加房产保有税这样的调控措施，将会是市场拐点的一个信号--其关键在于，地方细则均是阶段性政策，而房产保有税则是一个长期的新税种。
　　中房信分析师薛建雄认为：要是出台住房保有税，大量投资者会将资金转移至其它渠道，那么楼市就会经历较长盘整期。
　　上海目前所面临的土地稀缺问题，也逼迫上海市政府对这一新税种的研究不能放松。
　　3月初，国土部对全国各省市派出30个调研组调查土地使用情况，在上海、国土部也分三个小组赴浦东、闵行、宝山等地进行调研。
　　近日国土部调研报告显示，调研组认为，上海未来土地供需形势将更为严峻，随着经济的复苏，2010年上海市用地需求依然强劲，按近年用地速度计算发展空间不够，建议上海加大房地产持有环节成本，遏制投机需求。
　　自国十条出台后，以任志强为代表的观点批评，政府此轮调控运动的是行政逻辑，而非加大供应的市场方式，依旧无法解决楼市目前供不应求的刚性需求，故对新政长期有效性表示怀疑。
　　4月中旬，国土部就公布了全年18万公顷住宅用地计划。随后，上海市规土局公布了今年上海住房供地计划：供地1100公顷，虽比2009增加35公顷，但在今年土地供应中，70％为保障用地，推向市场的土地同时相对有限。
　　而对于大批已经造好的商品房，由于投资客大举进入而导致的大量住房空置，其也与地产商的土地闲置一样，同样到了治理的关键阶段。上海市统计局数据显示,截至2009年2月末,上海商品房空置面积由2008年初的735.46万平方米扩大至1211.75万平方米,空置面积扩大了近一倍,其中商品住宅空置554.07万平方米。业内粗略估计,上海目前的商品房空置面积可能已超过1600万平方米。
　　国土部调研组建议上海加大房地产持有环节的成本，遏制投资性需求，实际上就是把国土部建议地方政府，对其土地管理控增逼存思路的借鉴。业内人士分析。

　　4月初，本报同时从上海房管局核实上海正在研究房产保有税事宜，房管局表示，房产保有阶段征税要经国家层面确定。而本报从上海一家地产商处了解到，他从银行系统的沟通中了解到，上海的银行行业中对保有税对其业务的冲击也颇为担忧。
　　实质上就是物业税，陈维表示：上海应当审慎研究这一税种，楼市不单单是房地产，调控好了全民受益，药下猛了，恐怕过犹不及。
　　下降趋势
　　上海楼市的成交量受新政的冲击，已经呈现了持续4周大幅下滑。
　　尤其是北京、深圳等房地产重地陆续出台了地方实施细则，给上海房地产市场带来了更大的压力和更多的猜想，在等待上海地方细则出台之时，观望和僵持成为市场上买卖双方的共同选择。
　　中国房产信息集团数据显示，上海五一房展会前后两周（4月26日-5月2日和5月3日-9日），上海市新增商品住宅供应量分别为25.6万平方米和18.4万平方米。成交量仅为11.46万平方米和7.3万平方米。其中，供应量只相当于往年五一房展会前后三至四成，成交量只相当于往年同期二至三成。后者的7.3万平方米，为上海近五年来同期最低的一周。
　　5月11日，上海银监局公布数据显示，4月份，上海房地产业贷款增加144亿元，个人住房贷款增加93亿元，两项贷款业务投放规模总体呈回落趋势。
　　自国十条新政以来四周，上海楼市大幅度供过于求，已经使不少新上市的房源滞销，这一数值接近50万平方米。继恒大集团在全国曾一度打8.5折销售之外，上海地方开发商已经在加大促销力度，目前上海城西，新虹桥首府等多个楼盘打8.8折,一些成交楼盘的实际成交价竟已接近开发商原先报价的8折水平。
　　中房信分析师薛建雄则认为，5月向来是传统楼市最热销的季节，如今成交量下滑8成之多，如果楼市持续低迷，开发商房源将越囤越多。随着调控措施的加快落地，楼市降价行情可能到来。薛建雄表示。

　　上海楼市调控细则近日出台 房产税征收亦将启动
　　地方楼市调控细则的最大谜底将于近日揭晓。上海证券报独家获悉，上海日前召开有各区政府和相关主管部门领导参加的通气会，紧锣密鼓地讨论上海楼市调控细则，其中包括房产税征收办法。细则最快将在本月公布，而上海旨在对住房保有环节征税的房产税征收也将在细则出台后正式启动。
　　此前，本报独家报道上海拟对住房保有环节征税，达到类似物业税的调控效果。上海市住房保障和房屋管理局发言人未否认这一消息，并回应称在房产保有阶段征税，将由国家层面定，地方应贯彻执行好。
　　一位接近上海市政府的人士近日透露，为尽快实现对住房保有环节征税，上海最终选定的方案是应用现有的房产税概念，以减少立法审批流程。根据现有的房产税暂行条例，房产税征收对象是经营性物业，而此次上海方案将把持有多套住宅解释为经营行为。
　　 据了解，已经形成的初步草案中，家庭人均面积是判定是否征收房产税的重要依据。如果符合征税条件，需按年支付相当于房产值8％。的房产税。计税基础为评估价而非房产成交价。另外，对于已经出租的住房，并按时缴纳了房产税的购房者，将考虑不再重复计税。
　　 但目前得到的消息仍然只是草案内容，最终出台的细则不排除有局部调整的可能。知情人士称。
　　上海将率先开征保有环节税的消息一直是楼市投资的重要风向标。昨天，有媒体报道，来自国土资源部的调研报告建言，上海应采取政策组合拳，加大房地产持有环节成本，遏制投机需求。种种迹象相互印证，业内称上海开征保有环节税已成大势。但上海新的征税办法是否需要有中央统一口径在先，或与北京等其他城市一并试行，目前仍未可知。
　　 一个肯定的消息是，上海部分房企高层已经接到有关税收政策的短信提醒，并酝酿快速消化存量房源。楼市降价趋势将更加明显。（上证）