一项资产收购计划,或许使陆家嘴集团解了开发上海迪士尼所需资金的燃眉之急。

　　4月29日,上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司(陆家嘴,600663.SH)公布收购母公司旗下商业地产计划,拟以13.47亿元现金收购陆家嘴(集团)有限公司(下称“陆家嘴集团”)旗下的6个商业项目的 股权。

　　“选择在这一时机收购令人费解,首先,国家宏观调控的措施非常严厉,开发商的融资能力大大受限;其次,陆家嘴本身的资金并不充裕。”易居(中国)控股有限公司分析师薛建雄表示。

　　一位接近陆家嘴高层的人士告诉本报记者,陆家嘴集团参与到上海迪士尼的建设中去,已是板上钉钉之事,而此次上市公司以现金收购大股东资产,主要是为大股东建设上海迪士尼所需款项进行筹款。

　　“被置入的这6项商业项目,固然可以为陆家嘴充实其REITs资产包,但以现金收购的这一方式来看,更多的是为大股东输血,有沦为陆家嘴集团的提款机之嫌。”有分析人士表示。

　　资金抽调上海迪士尼

　　“2005年股改的时候,陆家嘴集团承诺上市公司可以优先受让集团相关资产;上市公司可以自行决定是否履行该项优先权。这等于给了陆家嘴一个期权,上市公司不仅拥有了受让目标的选择权,还拥有受让时机的选择权。”薛建雄说。

　　但有被采访人士对房企融资渠道越来越窄的当下,陆家嘴却选择在这一时机输血大股东的行为感到费解。这或与陆家嘴集团参与建设上海迪士尼有关。

　　前不久,关于上海迪士尼的中方股东是谁引起了广泛关注。据记者了解,浦东新区为了上海迪士尼的顺利进行,早在2008年就成立了上海申迪旅游度假开发有限公司(下称“上海申迪”),该公司的注册地址为浦东新区浦东大道981号2幢205室,法人代表为杨小明。

　　经查证,该公司注册地址为陆家嘴集团所在地,杨小明则是陆家嘴集团党委书记,也是上市公司陆家嘴的董事长。

　　知情人士告诉记者,上海申迪的股权比例为:陆家嘴集团占比60%、上海精文投资有限公司占比30%、上海市南汇区地产有限公司占比10%。

　　由于上海申迪作为中方,在中美合资的上海迪斯尼公司中占股57%,这就意味着陆家嘴集团占上海迪士尼公司的34.2%股份。陆家嘴集团实为上海迪士尼公司的第二大股东。

　　上海市政府曾表示上海迪士尼最早有望于2014年开放,实际上给建设方的时间并不多,而如此庞大的项目也必定会使建设方有大量的资金占压,所以陆家嘴集团选择在此时“抽血”上市公司并不难理解。

　　虽然陆家嘴集团从上市公司中拿走了真金白银,但“陆家嘴集团势必会把上海迪士尼更多业务以及合作机会转手给陆家嘴,因此我认为未来真正的受益者是陆家嘴。”上海立源地产策略研究中心总经理阮树立说。

　　捉襟见肘的资金链

　　实际上,早在2009年12月,陆家嘴就向母公司申请上述资产的优先受让权,当时拟重组的资产项目除了该笔收购计划中的6个商业项目外,还包括中国金融信息大厦有限公司20%的股权及上海市六里现代生活园区(昆山)澄湖度假村有限公司100%的股权。

　　至于为何没有将这两家纳入本次收购计划,国元证券分析师姜绍伟表示,上述两个项目体量都很大,陆家嘴的财务报表显示,其并没有这么多的资金可以完成额外收购。

　　此外,陆家嘴集团旗下与地产相关的业务还有上海市六里现代生活园区开发有限公司、上海陆家嘴乐园房产开发有限公司、上海陆家嘴荣城房地产开发有限公司、上海陆家嘴昌邑房地产开发有限公司、上海双乐物业管理有限公司、上海陆家嘴东城开发有限公司、上海欣州实业有限公司、上海陆家嘴城建配套管理服务有限公司等。

　　关于上述资产未置入上市公司,有分析人士表示,一方面,陆家嘴目前的资金状况不堪重负;另一方面,这些资产也要有节奏地逐渐置入陆家嘴。

　　天相投顾报告指出,陆家嘴短期资金压力较大。商业地产在建项目多,资金投入量大,剔除预收账款后的速动比率为0.14倍,由于长期、短期借款同比增加20亿元,财务费用比上年同期增加282.3%,为2047万元。

　　不仅如此,陆家嘴还面临自身的重要任务,一是东扩,二是转型。

　　从2003年开始,陆家嘴就着手推进主营业务从单纯的土地开发到与项目并重转型。重点业务放在商业地产的开发,而商业地产的开发周期长,资金回收周期长,需要的资金量巨大。同时,由于金融中心建设需要东扩,这两项任务给陆家嘴的资金带来了巨大的压力。

　　“目前在建和计划建设的项目经初步计算,其2009年的资金总支出在30亿元左右,这还不包括上海陆家嘴区域的东扩。”阮树立说。

　　此外,上海陆家嘴区域的写字楼空置率在10%~15%,平均租金为9.2元/平方米·天,环比跌7.7%。以陆家嘴去年3月收购的浦项广场为例,年报显示,浦项广场2009年折旧将近1亿元,但是全年租金也不过1.3亿元,再加上各项税费管理费,毫无利润可言。

　　陆家嘴自身面临着诸多资金困境,却在关键时期“仗义”援手大股东,其间缘由颇值得思量。

　　在大量资金拟被大股东“抽调“之后,陆家嘴宣布了两笔融资。

　　在发布资产收购计划的同一天,陆家嘴宣布,大股东陆家嘴集团向上市公司提供一年期委托贷款4.5亿元,贷款利率按照同期银行贷款基准利率下浮10%计算;拟发行不超过38亿元的公司债,存续期限为5~7年,募集资金将用于偿还银行贷款,补充流动资金。

　　为REITs组建资产包

　　当然,此次收购的6项资产,可以帮助陆家嘴充实REITs资产包。

　　据公告,此次收购主要资产为上海新国际博览中心有限公司、东怡大酒店、绿岛四季度假村、海富花园商品房、海富商场商铺等商业物业。该6项资产的利润主要来源为出租物业的租金收入、展览和物业管理费等,具有持续稳定的特点。

　　姜绍伟表示,陆家嘴的意图很明显,就是开始 为REITs组建资产包,以筹集更多的资金。早在2009年3月19日,陆家嘴集团从韩国浦项集团手中以不超过17.6亿元的价格,整栋收购了浦项商务广场,这一举动就曾被视为陆家嘴为充实REITs资产包作前期准备。

　　但在当时,除了浦项广场外,陆家嘴旗下的物业中,能满足REITs要求的优质物业并不多,除渣打银行大厦为陆家嘴开发的高级甲级写字楼之外,其余商业物业并不能帮助陆家嘴组建REITs优质资产包。

　　“目前收购的这些母公司的资产是非常优质的资产,如果再加上母公司的其他商业地产项目,那么发行REITs就会很容易获得投资者的青睐。一旦政策允许,其资产势必被抢购。”阮树立说。

　　“这样似乎可以解释此次的收购行为,但陆家嘴为什么非要以现金收购大股东资产,而不以股权作为代价呢？”有分析人士提出了自己的疑问。 (来源：中国房地产报)

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