潘石屹：调控政策针对住宅市场 商业地产将受宠
　　他在三里屯SOHO首批租户入住仪式上表示，国务院新的调控政策，只是针对住宅市场，商业和写字楼市场不会受到任何影响。过去几年来，商业和写字楼市场一直受政策影响很少，既没有得到政府鼓励和支持，目前也不会受到政策限制和打压。商业和写字楼市场近几年基本与中国的经济同步发展。
　　潘石屹认为，调控甚至有可能将一批资金挤压到商业地产。而事实上，过去一年多的时间里，大多数商业地产的开发商都背负了沉重的压力。北京CBD写字楼供应量大幅增长，空置率一直维持在30%以上。同等地段的商业地产价格和住宅地产价格倒挂。商业地产价值被业内人士认为有所低估。
　　随着经济复苏和住宅价格的猛涨，今年初，写字楼的空置率有所下降，租金也开始上涨。以金长安大厦C座为例，年初时，每平米每月租金不足90元，现在涨至100元左右，现在这栋32层高的写字楼，20层以下几乎都已租出。据仲量联行等机构统计，2010年北京写字楼市场供应量为2009年的57.8%，供应量的缩小将减轻持有者的出租压力，而受全球经济回暖预期影响，北京写字楼市场本轮调整或呈V形。
　　以开发商业地产为主的世茂集团旗下(600812.SH)世茂·工三写字楼1号楼近日开盘后，某投资者豪掷4.5亿，整购4层。去年6月，世茂·工三2号独栋写字楼曾被某国内大型集团以3亿元整购。
　　凯德置地华北区域副总经理韩维认为，调控不会令凯德置地轻易退出中国市场。如果住宅地产受到影响，凯德置地手中还有商业地产。韩维对本报记者说。
　　相比住宅地产商，商业地产开发商普遍相对乐观。中坤地产旗下大钟寺商业广场项目将于近期开业，据相关负责人透露，出租情况已接近100%。
　　GVA衡信柏迪商业部董事陈国辉认为，政策对商业地产总体影响不大。例如，在开发商拿地之前，政府就规定了该地块写字楼、住宅、商业的比例。如果是市场好、地段好，开发商会把商业部分的容积率调高。陈国辉认为，真正影响商业地产的是经济的发展和就业率。
　　另据了解，在住宅地产遭遇密集调控的局面下，近期不少地产商也先后表示看重商业地产，万科(000002.SZ)、保利(600048.SH)等公司，纷纷提出加大在商业地产上的投资。在房地产业原来号称只做减法的万科近期公布了三个商业地产项目，并宣布其商业地产的比例将达到总资产配置的20%左右。大连万达更是全力开发国内20多个商业地产项目，加紧建设广州白云新城的万达广场。
　　保利地产表示，在未来3年内，公司持有的商用物业面积将增加到300万平方米，从而成为整个企业全新的利润增长点。

　　牛刀：一线城市房价将跌30% 二三线将紧随暴跌
　　有两种观点，一种是潘石屹的观点：房价不会降，因为开发商有钱；另一种是，炒房客将会去二三线城市。
　　这两种观点是相关联的，都是为了维护高房价。可是，开发商真的有钱吗？而且，开发商的钱多得可以撑起中国的房价吗？不错，2009年，开发商享受了中国30年来房地产开发的最大暴利，上市公司的龙头老大万科总市值一度接近2000亿。可是别忘记了，万科的总市值现在只有800多亿，沪深两市123家房地产上市公司，总市值已经跌去60%，你还谈什么有钱？从市场层面来看，房地产总市值跌去多少，对应的房价也将跌去多少，只不过股市在前而楼市在后。
　　再说，用开发商有钱来威胁中国社会就是不降价，那是一件很可笑的事。现在，中央政府对房地产的产业政策还有一项没有收回，那就是开发商自有资金比例。我的分析是，如果开发商抱着一套房子都不卖就是不降价的破罐子破摔的心态来抗拒住宅的民生化趋势，中央政府将很快回收这一政策，将开发商的自有资金比例提高到35%，甚至50%。那么，开发商还有钱吗？所以，认清大势、降价销售，让房价回归到合理的价格，是现阶段房价的大趋势。
　　让我们再来看看第二种观点，炒房客会去中国二三线城市。这个观点的潜台词是，他们还将继续推高房价。在今年年初，王石、潘石屹在唱多中国房价时，我就警告他们，开发商对房价走势集体误判，任志强说今年中国70个大中城市房价会上涨5%，那是不可能的。
　　至于炒房客只是开发商暴利的寄生虫，房价下降趋势不可逆转，几个炒房客掀不起什么大浪，所以房价下降也不仅只是一线城市的事。首先，中国的大中城市共处在一个政策层面下，住房信贷政策、财税政策和房地产产业政策，不管是在什么城市都是一样的。尽管在成都、长沙等几个城市，还有一帮贪官和奸商正支撑高房价，那是蚍蜉撼树自不量力。
　　其次，高房价的撒手锏中央政府还没有使用出来，那就是货币政策。无论是哪个城市，都在使用人民币，不可能是在用美元买房子。人民币尽管放出去很多，但是并没有失控，现在只要央行动用货币工具来回收流动性，炒房客从银行骗取的贷款就将面临回收，这两年炒房客所赚的钱也将基本被套在大量的房产上，很多人资金链将会断裂，还有什么钱去二三线城市炒楼？
　　第三，二三线城市房价尽管不如一线城市那么高，但是，泡沫的严重程度如出一辙，大量的城市居民买不起房子，依靠炒房客来哄抬高房价，当地的城市居民也不可能答应，一旦惹怒老百姓，这个城市的市长不一定还能做下去。
　　所以，从全国70个大中城市普涨再到普跌，是30年河东30年河西的事。中国社会致力的是，让房价合理回归到普通居民买得起的程度，而决不允许任何人炒买炒卖胡作非为。现在，一线城市大势已定，房价将很快跌去30%以上，随后央行将动用货币工具逼迫房价继续下行。而二三线城市，将紧随一线城市之后，房价开始大跌，预期今年跌幅在30%左右。从此，中国住宅的民生化趋势确立，未来的中国社会不可能再产生房价暴涨的情况，无论多少年。

　　私募老总：卖空地产肯定赚钱 可是一券难求啊
　　卖空地产肯定赚钱，可现在是一券难求啊。某私募公司老总感叹道，融资融券空间太小，我们已把精力转向股指期货了。
　　两周以来，地产股在严厉调控政策接连打压下连续走低，保利地产(600048)、招商地产(000024)、万科A(000002)等跌幅颇大。一直萧瑟的融券业务则在股市暴跌中显现出活跃迹象，招商地产更是遭遇某机构落井下石。交易所数据显示，某机构20日融券抛空招商地产股票多达71400股，招商地产当日跌幅接近6%。如果该客户当日没有偿还股票的话，那无疑是获利颇丰。
　　从融资融券标的名单来看，地产股占了较大比例，如沪市的保利地产、金地集团(600383)，深市的万科A、招商地产、华侨城A(000069)、金融街(000402)等。中央调控地产的政策一出台，市场就集体看空地产股，如果向券商融券卖出，盈利机会将非常大。上述私募人士说，但问题是从券商那里基本上融不到票。
　　他介绍，融券本质其实是券商和投资者的对赌。当券商和投资者对某只股票的看法产生分歧的时候，融券就有可能发生。但如果券商和投资者一致看空某只股票，由于融券交易的股票只能是券商自营持有的标的证券，因此如果客户融券放空股票获利，并推动股价下跌的话，那券商自营的市值必然遭受损失，券商与其融券给客户抛售获利，不如自营盘卖出更好。
　　相比地产股的一券难求，卖空金融股相对更容易一些，中国平安(601318)、招商银行(600036)等成为融券业务中的焦点。交易所数据显示，某投资者20日融券卖出40万股招商银行，当天偿还了39.99万股。不过当天招商银行波动并不大，以14.68元开盘，最终收于14.48元，全天下跌1.43%，振幅为4%。
　　金融股目前估值较低，机构资金比较认可，但由于受累于地产调控，股价也是一路下跌。在这种矛盾状态下，融券卖空金融股自然就比较活跃了。上述私募人士说。
　　融资融券刚启动时，我们尝试性地参与了几次，规模都不大。作为私募我们并不缺钱，因此融资需求不大，更想做的是融券。可在现在的试点期，真正看空的券又融不到。他说，正好股指期货也开闸了，作为擅长趋势性投资的机构，这个工具更适合我们，因此就转战市场了。
　　对此，有券商人士表示，股指期货的大门已于近期向券商开启，这有望改变卖空一券难求的现状。利用股指期货做套期保值，有助于对冲持有证券的下跌，未来券商融券规模也会放大，融券的品种数量也会增多，融券供需矛盾有望得到缓解。