潘石屹：买房不如买地产股 新地王难再现
　　物理学中有种自激现象，在一个音响系统中，喇叭的声音传到麦克风里，经过扩音器的放大，会在喇叭中传出更大的声音，然后这些声音又被送进了麦克风，经过放大，又在喇叭中播出来，这样一直反复，最后就形成了尖叫。
　　去年下半年以来、尤其是今年两会结束后，中国房地产市场上影响价格的信号十分混乱，导致土地市场、房地产市场严重失衡。土地价格的上涨幅度最大，而土地价格的上涨反过来又刺激房价的上涨。地王不断出现与房价飞涨互相作用，形成自激现象，结果是现在中国房地产市场上尖叫声一片。
　　市场上有许多信息加速着这种自激现象：政府供应出来的部分土地又被某些开发商囤积起来，地王频出，成为房地产市场上最戏剧化、最刺激的画面。但这些都是表面现象，最根本的原因还是市场上钱太多、地太少。在这种市场背景下，国务院提出了新的十项政策。这些政策只是针对住宅市场，商业和写字楼市场不会受到任何影响。
　　在房地产市场中，哪些品种和地区是值得投资的？应该从以下三个指标去分析：一、资金成本；二、租金回报率；三、物业税(或资产税)。目前中国还没有物业税，只有通过前两个因素来分析，以租金回报率与银行按揭贷款利息的差距来估算。第一季度上海住宅的回报率为2.3%，北京为2.9%(中原地产数据)，而银行按揭贷款利率为6.5%(二套房利率)，相差约-4%。根据香港房地产市场的经验，这两者之差超过-3%，房价一定会出现大跌。不同区域的不同物业品种，包括住宅、商业、办公楼等，是否值得投资，是否存在泡沫，都可以用这种方法来衡量。
　　过去几年来，商业和写字楼市场一直受政策影响很少，既没有得到政府鼓励和支持，目前也不会受到政策的限制和打压。商业和写字楼市场近几年基本与中国的经济同步发展。
　　新国十条提到引导个人合理住房消费、调节个人房产收益的税收政策，这句话也可以调整人们对未来投资房产的预期，冷却市场里的头脑发热。在前面的问题中，我们已经分析了衡量房地产市场的三个重要指标，即资金成本、租金回报率和物业税，现在北京和上海的住宅市场上，租金回报率和银行按揭贷款利息之间已经有-4%的差距了，按照香港房地产的经验，已经超过了临界点。
　　这次新国十条针对目前房地产市场的两个基本问题：土地供应少；钱太多，而且它在用市场的手段通过调整供求关系来平衡住宅市场、稳定房价。过去许多行政命令往往对市场不起作用，或者是起反作用。如果要在投资房产和房地产股票两者之间选择的话，我认为目前投资房地产股票更合算。
　　通州区房价涨到每平方米3万，甚至超过了市区中心某些地段的房价，其主要原因是城市中心地段没有供应量了，我们看看二环内、三环内还有多少住宅新项目在销售呢？城里可售的房子少，郊区的房源才会变得希贵，投机性需求也受到刺激，所以通州的房价涨得这么快。
　　北京市从3月17号开始，已经有一个月时间没有出让土地了，这主要是担心出现新的地王。这一个月当中，北京市修改了招拍挂的办法。
　　最近，国务院、银监会、北京市出台了一系列的政策，北京土地市场到底呈现怎样的局面？等北京有土地交易后，我们再来仔细观察。我想，新的地王再不会出现了。
　　李志林：市场四大变惊醒梦中人
　　去年中央经济工作会议提出调结构的方针，后来又陆续推出转变经济增长方式、抑制九大产业过剩、抑制房价过快上涨的政策措施。但是，股市除了房地产股价大跌外，对自身调结构则反应迟缓。相反，还有大批人一而再再而三幻想并呼吁市场风格转换到大盘蓝筹股上来。直至4·19暴跌150点，以及随后三天大盘股破位下跌，人们终于从股市调结构的严峻性中惊醒过来。
　　市场流通结构变了
　　许多人总是期盼2007年后5·30带领指数冲6124点的大盘股行情还会重来，认为市场风格转换是必然的，并批评我反复发表对大盘股的看法是极端偏见。问题的症结是：没认识到股市流通结构发生重大变化。2007年10月6124点时，股市流通市值10万亿元，而2010年4月16日3130点时，在指数跌了50%下，流通市值却是15.8万亿元，增加近60%。这既有大小非解禁的原因(流通市值由30%上升到70%以上)，又有IPO和再融资的原因。(如3月IPO298亿元，再融资528亿元)，遂造成去年8月恢复IPO后3478点见顶，如今连3200点也冲不过去。这是当前股市敌强(供给)我弱(资金)造成的。一旦下半年农行上市、国际板开设、全流通比例增加到90%以上，那便是中外股市罕见的扩容大跃进，供求还将进一步失衡。大盘股重挫和指数重心下移是市场为股改和扩容所付出的沉痛代价。
　　市场资金结构变了
　　多年来，管理层大力发展机构投资者，设立300多只基金，吸引大量居民储蓄踊跃认购。2007年12月基金市值占股市流通市值35%左右，这是后5·30行情大盘股能够领涨冲6124点大关的最重要原因。到2009年8月，基金市值一度占股市流通市值40%。但现在基金市值仅2.86万亿元，仅占股市流通市值的15%-16%，根本无力撬动十大权重股和上证50指数，更不要说撬动沪深300指数了。再看对市场最有指向意义的M1,1月是38%，3月下降到29.9%，反映市场资金在减少，大盘股和股指水位必然降低。
　　大盘股的地位变了
　　中国股市的蓝筹股，主要由金融、地产、资源，以及重工业制造业企业构成，十大权重股市值共8.4万亿元，相当于俄罗斯2007年的GDP总量。因而，过去一二十年蓝筹股从来是中国股市的定海神针。但由于今年调结构、抑过剩、抑高房价及将经济增长方式从传统产业转向战略性新兴产业的新政策取向，使传统产业的大盘蓝筹股难以担当重任，甚至遭到结构调整、抑制过剩的压制，因而致使社保、公募基金等中长线投资者离场，蓝筹股的中流砥柱地位不得不让出来，股价不得不下台阶，只能以分红收益率与银行储蓄率之比来定位。
　　市场盈利模式变了
　　20年来，明明小盘股最具成长性、股本扩张性和中长线暴利性，但由于价值评判标准的误区，如大小盘股应一律以20倍市盈率估值、买大盘股是投资，炒小盘股是过度投机等，导致小盘股行情屡遭政策挤兑。在中小板、创业板开设初期，一再受到风险警告和市场打压，使小盘股价值被严重低估。
　　但大力发展新型产业已成后危机时代中国崛起的国策。没有大小非减持压力的中小板、创业板，以及主板中的中小盘高科技股就成新型产业的代表。基金、私募、游资纷纷将投资重点转向挖掘增长模式新颖、盈利增长确定、年报季报和半年报均高增长的高科技股。市场盈利模式变了：抑指数做个股、弃大扬小、弃旧扬新日益成为共识；在百度可达630美元的效应下，中国也出现十几个百元以上甚至发行价就148元的高科技股；在整体资金不足下，集中优势兵力在新兴产业股中打攻坚战、游击战；长期以来远落后于沪市的深市交易量(含创业板)，近几个月来均超过沪市；在上证指数迄今比去年底3277点低近300点下，及早发掘高科技热点的投资者头4个月获取丰厚收益。
　　虽然在这场调结构的过程中，有一部分股和一部分人陷入痛苦，但更多股和更多人却获取丰厚的收益和欢欣。这是市场投资理念的革命，是价值的觉醒，是新潮流的呼唤，是后危机时代的出路。从这个意义上，我把八二和二八之争，视为创新与守旧之争，新兴与传统之争，超限战与常规战之争。

　　曹仁超：沪指有机会到４３００多点
　　中国证券报记者：能否谈谈本周期指操作？
　　徐海鹰：商品期货和期指本周都是做空的。期指只做了几手试水，赚了点小钱。我们一天最多操作两三次，且持仓比较轻，持仓过夜则不超过整体资金的20%，只为找一些感觉。
　　中国证券报记者：周一的大跌是否表明期指会助涨助跌？
　　徐海鹰：现在期指市场流动性不足，对现货影响不大，只是一个参考作用，毕竟早开盘15分钟，会反映一些市场情绪。周一现货的恐慌不是期指造成的，而是地产严厉调控使市场情绪发生转变。目前来说，股指期货对于现货市场还没有参考意义，未来如果机构参与者多了，市场规模大了，那么期指和A股现货的联动性会加强。个人投资者现在不要太看重股指期货。
　　中国证券报记者：期指推出后对市场有什么影响？
　　曾晓洁：上周末我们低估了期货对现货市场的影响，现在期货和现货的问题是，现货这么大的量，在周一居然出现了被期货带着走的情况，市场太悲观了，期货一往下砸市场也跟着往下砸。个人觉得如果没有期指，市场波动没有那么大。
　　中国证券报记者：未来期指会助涨助跌吗？
　　曾晓洁：短期看会，但随着参与者增多影响将会减小。
　　中国证券报记者：源乐晟的投资策略有没有发生变化？
　　曾晓洁：股票操作没有太大变化。股指期货方案出来，当天我们公司紧急加班讨论。从公司投资方面来讲，很希望能够参与股指期货。如果能参与将会以套期保值为主。
　　短期A股或有较大调整
　　中国证券报记者：这次A股调整会持续多久？
　　曹仁超：这次调整市估计较去年8月长，理由是受中央政府对地产市场收紧信贷影响。在过去几个交易日内上证指数回落5.9%，最低曾见2980点，内地房地产股指数更回落9.5%。4月16日内地开始期指买卖至今，沪深300期指回落6.8%，跌幅较现货指数大。
　　中国证券报记者：您对后市如何判断？
　　曹仁超：上证指数50天移动平均数是3057点，250天线在3010点，两者已十分接近。去年8月至今所形成的敏感三角形下支持宣布失守，短期A股或有较大幅度调整。今年3月本人接受访问时所担心的政策市目前已出现。在熊市一期如出现50天线跌穿250天线是死亡交叉点，反之在牛市二期出现50天线跌穿250天线只代表震荡市继续而非牛市死亡。这点先要弄清楚，不可一成不变。一如上月分析，A股市场只会延长调整期到今年第二季度或第三季度，最乐观估计上证指数在2890点守稳形成小双底回升，最悲观估计是跌至2639点形成大双底，然后回升。
　　中国证券报记者：徐总做空期指是否也对市场不看好？
　　徐海鹰：宽松政策慢慢退出，房地产严厉调控，资产价格已经泡沫化，加上输入性通胀，基本面看现在可能是阶段性顶部，整个资本市场都进入调整阶段，调整时间会比较长，这是我的基本判断。市场往下找一个支撑的动力更大，这对金融地产有色等周期性股票的压力特别大。
　　中国证券报记者：曾总怎么看未来的方向？
　　曾晓洁：我们虽然不至于很悲观，但还是感觉不确定性很大。今年上半年的不确定性有地产、通货膨胀和地方政府的投融资平台风险。现在地产调控政策已经确定，投融资平台方面，最近银监会明确提出，地方政府的项目融资对于没有担保和抵押的一定要计提坏账，这样银行今年的业绩可能达不到预期。通货膨胀还未明显显现，但接下来两个月需要高度关注。三个不确定性两个已经确定，市场向下的可能性比向上的大，今年上半年就不要看指数了。
　　中国证券报记者：应如何操作？
　　曹仁超：上证指数有机会再下跌8.7%，即见2009年9月低点。不过未来也有机会上升35.4%，见4300点。理由是过去五年A股平均PE18.8倍。建议由2900点开始分批吸纳。
　　曾晓洁：我还是看好传统消费、医药、消费电子等成长性板块。
　　徐海鹰：大股票接下来仅有交易性机会，反弹力度有限。我比较看好大消费以及抵御通胀的农业板块。操作上，建议中小投资者关注调整市场里的强势股。这一周的调整中，很多股票还创了新高。
　　关注地产成交量和后续政策
　　中国证券报记者：近期的房地产调控政策对房价影响几何？
　　曹仁超：新推出的房地产政策如严格执行，的确可阻止内地楼价进一步上升。2007年9月27日央行同银监会公布，二套房首付比例不低于40%，利率不低于基准利率1.1倍，2007年10月A股随即大跌。至2008年底，内地楼价共回落20%，成交额大幅萎缩。这次影响力应不及2007年9月27日那次，因为A股指数早由2009年8月开始回落。估计未来住宅楼价跌幅不应超过10%，但成交额会大幅萎缩。
　　中国证券报记者：地产股本周持续下跌，是否意味着地产股将迎来触底反弹的机会？
　　曹仁超：内房股经过下跌后，又到了可以投资的水平。上证地产分类指数今年下调幅度已达18%，PE只有23.4倍，这是2009年4月以来的最低。部分公募基金已在吸纳地产股，出售工业股。
　　徐海鹰：今年是地产股比较痛苦的一年，不是对政策的恐惧，而是恐慌的情绪主导市场，大家看的是预期。地产股有可能反弹，但依然不是投资性机会，技术比较好的可以去做。
　　曾晓洁：做投资要看得长远一点。现在是整个地产行业从高点往下走的阶段，地产股可能做个技术性反弹，但是高度非常有限。地产股今年面临两个风险，一是政策导致未来销量下降，二是楼市政策有可能导致2011年盈利的下滑。所以做投资只能一步一步去看，密切关注房地产成交量和后续政策。政府对控制房价的决心是非常清楚的，我年初就表示近半年都不会碰地产股。
　　地产调控导致土地价格和房屋抵押品价格下降，会严重影响银行的资产质量，今年银行盈利也难以达到预期。