桂浩明：炒楼资金会迅速转向股市吗
　　今年以来，国家就房地产行业连续出台多项政策，其重点是限制对房产的投资与投机行为，以此来抑制房价的过快上涨。应该说，这些政策都是很有威力的，如果严格执行，那么炒房资金不但将失去杠杆，同时交易成本会明显上涨，投资效率将大大下降。另外，对房产的投资，还存在被征收保有税的风险，因此今后拥有超过标准的房产，有可能将不得不背上沉重的税务负担。由此，也有人就预测中国的房地产行业进入拐点了，从此房地产作为投资品的色彩将逐渐褪去，回归其主要作为居住品的商品特征。这样一来，那些炒房资金，也许就会离开房市了。
　　当然，这样的前景会在什么时候出现，甚至究竟会不会真正出现，都是见仁见智，现在非常难预期。不过，在如此之大的调控政策压力下，那些集聚在房产市场，以炒房为主要操作方向的资金将何去何从，倒的确是值得思考的问题。有人提出，炒房资金想必会转移方向，而炒股由于和炒房有一定的共通之处，所以股市很可能就成为下一个目标。
　　果真会如此么？要想弄清楚这个问题，先要弄明白为什么在房产市场上会聚积如此巨量的资金。自上世纪90年代起，中国开始加速城市化、工业化，并且推行住房制度改革。由此拉开了房地产业大发展的序幕。这些年的实践证明，由于房产供应受到土地等多种因素的制约，始终跟不上由于经济高增长催生的巨大需求，遂导致多年来房产一直运行在上涨周期之中。虽然楼价也有过阶段性下跌，但大涨小跌、长涨短跌的基本特征没有改变过。买房赚钱的财富效应不断发酵，促使投资资金涌入楼市，使住房的金融属性比重越来越大，成为投资品，而这又加剧了供求关系的失衡，进一步推高了房价。
　　值得一提的是，由于各方面的原因，现在有大量的民间资金急于寻找出路，而有良好保值增值效果的楼市，无疑有很大吸引力。去年，在一些地方，客观上出现了国进民退的局面，而楼市就成了那些从矿山、钢铁等行业退出的资金的选择。应该承认，去年年中开始的房市暴涨，就与民间资金的这种流向有关。显然，在这里楼市起了替代投资品的作用，而由于业主对房产的控制能力很强，事实上也发挥了避风港的功能。
　　面对遏制楼价疯涨，还原住宅作为商品而非投资品的原本面目的房地产新政策，那些炒楼的资金的确需要考虑改变投资方向，转而进入股市，当然这种可能性是存在的。但退出的资金未必都马上会选择股市。从炒房到炒股，完成这个转变需要时间，而且也不是都能顺利实现这个转变的。
　　炒房与炒股，虽然都可以视为兼有投资与投机的行为，但其中的差异还是很大的。股市流动性强，周期比较短，涨跌频繁，这是很多炒房者所难以适应的。2006至2007年间，曾有大量民间资金进入股市，一度也确实获得了很大盈利，但随后股市的下跌也令这些资金损失惨重。相应的，楼市尽管流动性不如股市，但就炒作而言，管理成本低，而且由于处于一个长周期中，盈利性更突出，并且还能够运用金融杠杆，对较大规模的资金来说更为合适。投资方式、盈利模式以及操作理念上的差异，决定了这部分民间资金在投资方向上更愿意选择楼市。这也就是为什么去年初，股市与房市都处于低谷，但后来真正进入股市的增量资金却很有限，而大量资金会去疯炒楼市的缘故。无疑，那种认为有了新的房产政策以后，炒房资金会迅速转向进入股市的想法，忽视了两者之间的差异，似乎过于天真了些。
　　还想提一点的是，就在国内严厉调控楼市的时候，海外开发商正大举进入境内推销那里的楼盘，并且以办理移民为诱惑。退出国内楼市的资金，会不会对此感兴趣呢？如果有兴趣的话，会不会出现境内资金的外流呢？这看似还很遥远，但如果蔓延起来速度不会慢，若果真大规模出现，负面影响巨大。如何正确地引导那些炒楼资金，给其提供适当的出路，包括采取措施引导进入包括股市在内的其他投资市场，都是现在应该加紧考虑的。常言道，未雨绸缪，事实上现在已经在下雨了，有关职能部门那就更应尽快筹谋对策。

　　谢国忠：行政打压房市扬汤止沸 除非利率大幅上升
　　除非利率迅速并且大幅上升，否则，政策打压房地产的措施造成的心理影响可能很快就被消磨殆尽，房地产泡沫或将再度膨胀
　　为什么是泡沫？
　　国务院已出台了两套信贷政策措施以限制炒房。第三套房的贷款被叫停，首付也从40%升至50%，同时取消了对第二套房的贷款优惠。这些措施已导致市场情绪发生了重大变化。但是，除非利率迅速并且大幅上升，否则，这些措施造成的心理影响可能很快就被消磨殆尽，房地产泡沫或将再度膨胀。
　　房地产泡沫产生的根源在于实际利率为负。中国的存款利率极低，活期存款利率仅为0.36%，1年期存款利率也只有2.25%。随着劳动力市场趋紧以及土地价格暴涨，通货膨胀情况逐步恶化--尽管消费者物价指数(CPI)的统计数字还显示着温和通胀。GDP平减指数这一被广泛使用的衡量通货膨胀的指标也相当高。
　　在2004年到2008年间，中国GDP平减指数均值为6.7%，并呈现出上升的趋势。由于金融危机的爆发，2009年该指标为-1.9%。但是今年一季度，立刻回弹到了5.4%。我们不太清楚这些数据是否准确，但能够肯定的是，现阶段通胀水平非常高，并且还在不断上升。
　　当实际利率一段时间持续为负，人们存款的欲望就会下降，相反贷款的意愿增加。2009年，中国的家庭负债陡升43.3%，达到8.2万亿元。在2010年第一个月，再度攀升了7.9个百分点。1月，家庭负债增长总量相当于存款增长总量的2.7倍。目前，家庭债务总额已经达到了10万亿元。政府的新举措或许会将增速放缓。尽管如此，今年家庭债务总额仍可能高达12万亿元。
　　未来很长一段时间里，家庭债务上升会超过存款上升，而2010年将成为这一时代的开端。换句话说，中国的家庭部门减小了银行的流动性，而非增加。银行体系的流动性变得更加依赖于热钱，从而使银行系统更加容易受到冲击。这正是十年前香港、韩国和东南亚地区的情形。
　　中国的家庭负债水平已经越来越接近警戒线了。即便增势放缓，在2011年仍可能超过15万亿元，大致相当于城镇劳动力收入的100%。更重要的是，家庭负债对中国来说还是新鲜事物，但上升之势如此迅猛，已经敲响了警钟。
　　恐惧和贪婪是推动中国家庭行为发生改变的动因。通胀预期不断升高，加之利率又如此之低，人们不愿意增加存款，而宁愿去借钱消费的想法也就可以理解了。这仅仅是一个价格问题。当实际利率偏低的时候，人们就希望减少存款，增加借贷。
　　最近疯狂楼市的原因则是，人们担心今后更买不起房。许多中产阶级一直在存钱以改善住房条件。但他们发现，房价上涨的速度一直高于存款增速。他们担心一步错步步错，永远赶不上房价的增速，这促使他们现在尽可能借款买房。他们的想法是，与其追逐房价这样飘忽不定的目标，还不如有一个固定的目标--债务。
　　除了对利率和通货膨胀前景的理性关注，一些金融狂热分子或极端动物精神分子也正以空前的规模影响着中国的房地产市场。炒楼不再是富人或精明的温州人的游戏。全民都在谈论楼价上涨，好像谁还没入市或入市未深就亏了钱似的。年薪3万元人民币的人都要买300万元的房子，尽其所能借遍亲朋，当然，还有银行。
　　怎么应对泡沫？
　　当环境显示流动性充足时，不当的监管政策可能导致泡沫。货币供应量有多少，泡沫就可以涨多大。这与监管漏洞的多少没有什么关系。一旦确认泡沫产生，需要采取的最重要的政策就是要减少货币供应量。
　　就目前中国的情况而言，必须尽快迅速提高利率，可以每次升高27个基点。考虑到通胀前景以及动物精神爆发出的力量，即使这样的增幅也很难与之抗衡。在我看来，未来十年中，中国的通胀率可能平均5%甚至更高。目前的利率水平有5个百分点的低估。
　　当利率远低于均衡利率的时候，由于行业存在泡沫，经济将始终难以稳定。这种不稳定的感觉让不少分析师都认为不应当提高利率，但这将延长泡沫存续的时间，并以长期不稳定性的加剧换取虚假的短暂稳定。这种短视的心态只会带来更多的痛苦，更多的不稳定，最终导致危机。
　　显然，提高利率存在政治阻力，相当于在存款人和借款人之间实行收入再分配。家庭部门总存款超过27万亿元。借款人主要是地方政府和国有企业。如果利率提高了5个百分点，政府部门就需要多支付1.4万亿元，相当于去年GDP的4%。
　　国有部门负担的增加是否会阻碍加息？我想不会。因为这并不算是额外的负担。目前的低利率应视为对国有部门的补贴。它导致效率低下和浪费。我认为，如果国有部门减少在采购中的浪费，仅此一项就足以承担所有增加的利息了。
　　靠行政手段来冷却房地产市场可能会适得其反。行政措施的影响似乎主要是心理上的，实践中可通过技术细节来规避。例如，区分第二套和第三套房贷，可以在所有权上通过分割家庭成员来规避。将所有权登记在他人名下的做法也屡见不鲜。正所谓上有政策，下有对策。关键的问题是，政府是否真的希望价格跌下来。如果答案是否定的，投机性需求会再度回潮，推高房价。这样一来，可能会有更多的政府措施紧随其后出台。但这是一个恶性循环，泡沫会越变越大。
　　目前的房地产价格是泡沫价格，它要么上升要么下跌，反正不可能稳定。这也是政策两难之处：如果政府不希望价格下跌，那么不管采取什么样的技术手段，价格还是会上升。所有政府干预行为只不过是在泡沫壮大的过程中引入了更多波动。最终的结果不会改变：没钱，泡沫也就破裂了。
　　如果中国政府要控制泡沫，就必须提高利率，以消除负的实际利率。行政措施只能发挥次要作用。另外，政府必须做好准备，让房价跌回正常水平。除非政府准备好了房价大幅回调，否则紧缩措施只是一厢情愿的想法。
　　即使不考虑政府措施有用没用，房地产泡沫破裂的日子也已经屈指可数了。随着家庭部门债务增速远高于存款增速，银行系统越来越依赖于游资，也越来越容易受冲击。随着全球货币开始紧缩，利率水平可能会在2012年恢复正常，中国的房地产泡沫或将随之破灭。这将会给中国的银行业造成灾难性的后果。
　　上一个地产泡沫在上世纪90年代中期破灭，当时中国的银行系统背负着40%的不良贷款(NPL)。当然，银行监管现在已经好很多了。但是，让银行通过审慎管理来对抗宏观风险仍是痴人说梦。一旦泡沫破裂，每个人都会有大量的坏账。美国的前车之鉴证明了这一点。
　　大部分银行贷款与房地产有关。乍一看，地产业的贷款占贷款总额的三分之一，但是其他贷款通常都以房地产作为抵押。地方政府通过筹资循环，占据了银行贷款的绝大部分。他们通常以土地作为抵押，在过去七年里，土地价格增长了许多倍，全国范围增长可能超过了10倍，一些城市甚至超过了30倍。一旦泡沫破裂，土地价格下跌70%也没什么好惊讶的。这种正常化将带给银行灾难性的打击，银行不良贷款比率可能上升至20%。
　　泡沫破裂后，不良贷款回收率可能仅为50%或更低。随着人民币贷款达到40万亿元的天量，泡沫破裂时中国的银行体系可能遭受的损失将在4万亿元左右。目前，银行的资本金水平远远不够。中国的银行正通过股市筹集约5000亿元，用以补充资本金。这是很好的一步。在我看来，中国的银行业应在市场可以承受的范围内尽可能筹集资金。
　　当银行筹集了资本金后，为阻止银行加大放贷，提高资本金要求将十分必要。例如，如果银行自有资本金增加了5000亿元，其贷款能力将增加10万亿元。任何加速中国银行业放贷的举动，都将使整个系统更容易受到冲击，同时也会让泡沫变得更大，最终的后果将更加严重。政府应当让银行业在三年之内把股权资本要求提升至8%。
　　目前需要的就是政治决心。既得利益集团都赞成泡沫继续存在。他们往往受益于泡沫形成的过程，而个人不必对产生的后果承担责任，在政策辩论中互相推诿扯皮。为了遏制泡沫带来的后果，中国政府必须果断一些，并准备忍受泡沫破裂后的阵痛。
　　除了对付泡沫，中国还需要制定一套全国性的房地产政策。可堪负担的物业所有权，是保证现代经济稳定的重中之重。有了它，中产阶级得以壮大，其消费将构成整个经济的岩床。如果中产阶级根本无力购买房产，那么整个经济很可能失衡：一个小众的、投机的、有钱的上层阶级，加上一个为数很少的、负担沉重的中产阶级，同时，低收入阶层则为数众多、无楼可供。这样的社会既不健康，又不稳定。中国不应朝那个方向发展。

　　任志强：地产新政是王婆卖瓜！
　　这只是个开始---21日深夜，华远地产总裁任志强以此为题发布万言书，点评了国务院出台的房产新政。他建议用市场化手段调控楼市，并预计市场将会出现观望，真正的重拳也许还在后面。
　　称调控政策简单粗糙
　　21日晚，任志强说，很多记者询问他对房产新政的看法，他答复，约要万言书，秘书还有一点就打完了，很快就会出来。
　　当晚11时24分，任志强的万言书发布，标题为这只是个开始---我对国发【2010】10号文件的解读，长约1.3万字。
　　文中首先提到了1998年的23号文件，任志强认为该文件是中国房改的核心文件，初衷是将计划经济的福利分配彻底打破，逐步实现市场化与保障体系的过渡，推动中国经济的市场化进程。
　　但今天为遏制市场化中不可回避的价格问题，采取了一系列的行政手段，包括约谈、巡查这类非法律定义的行政手段和无明确法律定义的问责。任志强说。
　　预计市场会出现观望
　　对于此次调控，任志强说，不反对政府对市场的调控，但更希望政府用市场化的手段调控，而不是恶性的干预，这种做法最终会被市场无情报复。
　　任志强还说，应问责的是政府住房保障制度的建立和保障性住房的建设工作。他认为，各级政府只注重市场化，而忽略了廉租房保障体系的建立。
　　他还担心，如果楼市因为不符合市场规律的调控而出现价格大幅下降的问题，在目前城市居民多数拥有住房的背景下，会让多数人不满意。
　　对于房价上涨的原因，任志强归结于土地供给严重不足，去年上半年投资的低增长和新开工的负增长以及全年的土地供给负增长，早就预告了今年上半年住房供给在部分城市中的稀缺。
　　关于调控后的市场走势，任志强认为，中国的房地产不会因此而崩盘，交易量的下降是第一步，市场也一定会在这一系列的政策出台之前采取观望的态度，真正的重拳也许还在后面，尚有许多的未确定因素。
　　网友跟帖评论万言书
　　截至昨晚8时，任志强文章有近9万人次点击，2000多网友跟帖发布评论。
　　支持者认为任志强分析的有道理。反对者称任志强不了解民情，不能只保证有房者的利益，也要保证无房者的利益，这样才公平。更有网友认为任志强此次解读其实就是维持自己的利益。
　　中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞认为，房价下降确实会带来很多现实的问题，但房价平稳，市场健康才符合社会的大局；房价下降只是任志强对于当前压力调控政策后果的一种预测，并不代表政府的本意。调控主要是针对部分上涨过快的城市进行限制，并不是要让房价一定下降，调控是着眼于让绝大多数人满意的。
　　不反对政府对市场的调控，但更希望政府用市场化的手段调控，而不是恶性的干预，这种做法最终会被市场无情报复。