国土部二审结果将出炉 房企千亿再融资何时放行
　　国土资源部对提出房地产权益类再融资申请的上市公司进行重新审核的反馈结果很快就要出来了。最快估计本周就会公布名单。4月19日，一家拟进行再融资的房地产公司保荐代表人对21世纪经济报道 记者表示。
　　早在2008年，证监会在房地产企业融资把关方面就确定了四大关注重点，其中一条就是重点关注募集资金投向是否符合国土资源部、建设部等有关部门的规定。
　　是否符合国家产业政策和规定，发改委意见作为审核准入的前置条件，国土资源部此次审核非常严格，各家房地产公司需要尽量详细补充其土地储备情况和闲置情况，并且对公司的土地使用、开发、转让等方面问题进行更为详尽的上报。年初已经通过国土资源部审核的5家拟再融资上市公司也在此次重新审核之列。上述保荐人介绍说。
　　面对目前山雨已来的房地产调控风暴，广发证券研究员沈爱卿认为，国土部放行后，证监会是否会小规模放开房企再融资很难判断。但国家调控房地产行业初衷绝不是为了打垮房地产业。据了解，首批上报的25家公司当中，已经通过国土资源部首次审核的公司就有8家。
　　政策纠结依旧
　　4月19日，接受本报采访的多数券商研究人士认为，国土资源部重审结果出炉并不意味着房地产上市公司的投资机会来临。
　　长江证券分析师乐加栋表示，国务院17日发出的通知要求，再次强调了加强对房地产开发企业购地和融资的监管。通知要求，商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。
　　目前的调控政策可以视为后续调控政策的探路者，如没有起到预期的效果，传言中的其他政策出台的可能性仍在。在这一逻辑下，在房贷政策后的政策观察期内，资本市场对政策的纠结还将继续。华泰联合证券分析师鱼晋华认为。
　　这一严厉的措施超出了市场预期，特别是涉及到了重大资产重组问题。受制于土地问题，未来地产企业再融资困难将成为常态。届时，行业融资困难问题将会改变上市企业的发展速度，从而会长期制约房地产企业估值的上升。乐加栋称。
　　不过，爱建证券研究发展总部左红英表示，就政策本身而言，对于促进开发商提供有效供给有较大影响。但其难点在于捂盘惜售、土地闲置的认定，这将给政策效用大打折扣。
　　此外，国泰君安证券研究所孙建平认为，相比预期的严厉二套房贷政策来说，政策还有预留空间，体现出政府不希望一下子挤破泡沫的良苦用心。例如没有明确规定三、四、五等多套房的累进制首付比例和利率；没有对非本地常住居民的异地购置多套房进行按揭房贷限制等。
　　我们认为行业必将对这次房贷政策紧缩做出销量明显萎缩、房价走平甚至有一定下跌的正确反应。若开发商继续捂盘，房价继续普涨或暴涨，表现彪悍的城市将最有可能率先进行保有环节收房产税的试点。孙建平表示。
　　左红英称，政策的明朗化是行业企稳的基础。虽然此次政策力度较大，对行业将产生明显影响。但由于政策给与地方因地制宜采取临时性措施的权力。在人民币升值和通胀预期下，对资产保值增值的要求产生的房产需求短期内能否有效抑制仍有待观察。因此，在政策观察期内，行业能否达到政策调控预期将决定会否有更严厉政策出台。这相当于另一只靴子仍未落地，政策仍是悬在房地产行业头上的一把剑。
　　千亿再融资继续待定？
　　统计表明，从2009年下半年至今，有超过40家房地产行业上市公司提出再融资预案，拟募集资金合计超过千亿元。
　　39家公司拟定向增发的上市公司拟募集资金合计913.17亿元。拟再融资房地产公司当中，招宝万金四大房地产巨头均提出了再融资方案。其中，保利地产3月20日已发布董事会预案，拟定向增发125.44亿元；万科A2009年8月表示拟公开增发，预计募集资金不超过112亿元；招商地产股东大会已通过定向增发56.24亿元的议案，待证监会审批；金地集团4月13日发布公告称，拟向不超过10名特定对象非公开发行不超过4亿股A股，发行价格不低于12.4元/股，预计募集资金净额不超过48亿元。
　　值得一提的是，目前除权益类再融资外，上市房企中还有建发股份、冠城大通与中粮地产拟配股融资81亿元；首开股份、渝开发、浦东金桥等4家拟发行公司债融资65亿元；栖霞建设、嘉宝集团、福星股份等3家企业拟发行可转债融资30亿元。上述非权益类融资需求累计达176亿元，目前均尚在等待监管部门放行。
　　此前，房地产公司向证监会提交再融资申请均被搁浅，距今最近的一批申请获批也要追溯到去年9月30日，系张江高科、苏州高新、新黄浦三公司发行债券。
　　国金证券分析师曹旭特认为，由于一线房地产公司规模大，再融资涉及审查的土地资料较为复杂，并且一线房地产公司的再融资会更加敏感，在调控效果并不巩固的情况下，一线房地产公司的再融资进程会迟于区域性公司。
　　在此前不久万科召开的2009年年度股东大会上，公司高层透露，去年8月提出的募资112亿元人民币的公开增发预案尚未得到国土资源部的回应，但该预案仍在万科的计划表上。
　　其表示，融资申请递交时间排名靠前的区域性公司如中天城投、深振业A、广宇集团等有望首先获批。此外，以定向增发注入资产的重组类公司因为融资不涉及现金，并且完成后能实质改善上市公司经营，其批准进程也有望提速。

　　史上最严厉调控手段出台 房价遏制待组合拳
　　4月17日，国务院再发10号文要求，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
　　4月19日，地产股出现恐慌性杀跌。截至当日收盘，地产指数收盘跌7.59%；招保万金四大天王几近跌停；整个地产板块有20多只个股跌停。
　　业内部分人士告诉21世纪经济报道记者，对调控来临早有预感。3年要过完30年的好日子，很不理性。更有开发商表示，调控措施是他们希望看到的。
　　调控措施出台前，相关部门曾多方调研。中国房地产协会副会长顾云昌表示，政策的出台不是为了打压房地产业，令市场低迷，国务院调控的目标很明确：一是为抑制房价的过快增长；二是为了让房地产业更平稳发展。
　　开发商表情各异
　　本报记者了解到，调控新政出台后，一线城市里上海反应较小，而北京的市场已发生变化。
　　此前通州的高房价举国瞩目，而通州上周末新开盘的K2清水湾、K2海棠湾两个项目售楼员均声称，开盘价有大幅优惠，全款付清最多每平米可下降3000元。
　　北京还传出浙江投资客单笔抛售上亿的消息，21世纪不动产中国区副董事长卢航告诉记者，实际情况还没有那么夸张，目前消息造成的效果还在发酵。
　　北京中原三级市场研究部统计，4月14至4月19日，目前通州市场的二手房存量，抽样显示80%的房主表示不再涨价，有50%的房主则表示愿意降价。如单套总价100万元的某项目，业主主动降价5至10万，希望可以早日成交。房价在上周末已经下调2%-3%。北京中原提供的资料显示，北京楼盘全面停止涨价，更多的在售楼盘则选择观望。
　　我爱我家市场研究中心数据显示，4月17日到4月18日两天，北京二手房房源量激增30%，而客户委托量则下降了25%，业主就地涨价、故意毁约的现象消失，而以往是业主难约，3天之内却变成客户不着急看房。
　　该中心人士认为，二手房市场已就此由卖方市场转向买方市场，市场的主动权已转到客户手里。只有购买90平米以下的首次置业者继续享有政策性优惠。
　　除购房者外，与调控直接相关的利益群体是开发商。尽管调控已成常态，但最严厉的政策出台后，开发商脸上表情是不同的。
　　几乎所有开发商都在讨论新政带来的影响。SOHO中国董事长潘石屹表示，新政将精准打击住宅市场的高房价，房价拐点是否来临一个月后可见分晓，但不会对商业地产和写字楼带来影响。
　　北京银信房地产公司董事长张民耕指出，面对房价的过快上涨，开发商其实也很迷惑，看不清形势，而业界也对调控的来临早有预感。房地产业要用3年过完30年的好日子，这种状态是非常不理性的。他说。
　　阳光100董事长易小迪指出，不必夸大调控对企业的负面影响，更应该看到它的积极意义。他甚至表示，调整是我们希望看到的。房价过高、地价过高对整个行业的发展是不利的。地价涨幅过快，重置成本过高，企业的再生产就不可持续。易小迪认为，政策势必会带来投资、投机性客户需求的减少，但是第一套住房的需求量仍然很大。
　　尽管调控不可避免地将给每位开发商带来痛楚，但他们中的一些人，从内心上讲是渴盼调整的，不希望市场以无理性的疯狂态势继续发展。
　　调控的逻辑
　　这次国务院重手调控房地产市场，是在召集多部门专家等研讨后定案的。
　　4月初，国务院和其他主管部门组织多场研讨会。据顾云昌透露，有关部门召集一部分专家和一些地区的主管领导，向专家征求意见，并探讨过去调控政策失效的原因，最终促成了国发10号文的出台。
　　他认为，这次调控非常及时，政策的出台速度超出其想象，且力度空前，值得一提的是行政手段也受到了极大重视。
　　10号文提出，将建立考核问责机制。稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制。文件甚至点名监察部要对省级人民政府的相关工作进行考核，加强监督检查，建立约谈、巡查和问责制度。对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。
　　梳理调控的逻辑，顾云昌认为，金融信贷政策被摆到了前台，但在其背后是税收和土地一系列政策的颁布。首付政策调整后，将充分发挥信贷的杠杆作用，抑制炒房。同时辅以税收政策，控制投资、投机性需求。而在供应端，强调加大供应，尤其是保障性住房的供应。他指出，今年中小套型商品房用地将达到7.6万公顷，是去年的2.4倍。
　　另据顾云昌透露，下一步很可能出台税收调控政策，尤其是房屋保有环节的税收和土地增值税的清算。研讨会上很多专家都提出物业税征收，上海等一些城市已具备了出台的基础，如果试点成功，将很快在全国范围内推出。顾云昌说。但考虑到税法的严肃性，征收物业税必须经过人大立法同意。
　　国金首席经济学家金岩石表示，为了控制房价上涨过快，必须在住房保有环节征税，这是不得不走的一步。在未来10年到15年之内，是中国城市化加速阶段，所有经历过此阶段的国家房价都无一例外的上涨，但德国房价走势最平稳，60年没有出现大的波动，最主要原因是在此阶段推出了物业税。
　　房价必跌？
　　没有人怀疑此波政策的威力，但政策成效多大仍有待观察。
　　独立经济学家谢国忠表示，政策可能会带来短期影响，但无法解决根本问题。新的政策博弈期已经开始。朋友中已经开始有人开始研究，如何利用每个家庭成员买房。
　　他认为这轮房价上涨，最主要的原因是负利率时代带来的影响，人们甚至产生幻觉认为低利率不会改变。他指出，一季度的银行贷款量远高于居民存款量的增加，国家的基础设施建设政策和低利率的信贷政策，进一步助长了居民投资房产的行为。
　　谢国忠认为中国的房价比合理价格高出了100%。未来将是房价逐渐还原的过程。他预测2012年将是泡沫破裂的时刻。
　　尽管出台如此严厉的政策，但谢国忠不认为现在的市场比2008年时更糟糕。彼时国际金融环境形势严峻，而现在市场可能引发的波动，是政策调控的结果。
　　与谢国忠相比，金岩石则非常乐观。他曾预测，未来5年内房价将会翻一番。金岩石解释说，是以2009年1月为基点，平均房价上涨一倍。此番政策出台后，金岩石称，仍不改变此前的判断。但他同样认为，调控可能会给市场带来短期影响。房价上涨的背后是城市化进程的推动。
　　几乎所有人都相信房价不久后会下降，但否会出现2008年那样显著下降的走势？广发证券分析师沈爱卿认为未必如此。
　　他指出，首先宏观背景不同。2008年是收货币，而现在是货币过度宽松。从一些草根证据来看，很多浙江、福建的商人或小业主在近期的购房大军中出现，证明资金从实体向房产市场流动，这是新的动向。这部分需求对信贷的依赖也没想象的大。
　　其次从供应层面看。当前可售房源的紧张程度、开发商资金的宽裕程度都非当年可比；虽然中央政府加大土地供应的要求很明确，但是其中相当大的部分将被优先用于保障性住房和中小户型的普通住宅建设，商品住宅的用地到底会增加多少还不得而知。因此，即使是在政策调控的高压下，市场也许只会从供不应求转向供求平衡，而不太会出现供远大于求的局面。房价将从快速上涨转向横盘或小幅下跌走势，大幅下跌的可能性不大。