金岩石：住房持有税 穷人下水富人上山
　　三月楼市暴涨，政策调控升级。有媒体传言我说楼价将因此下跌40%，恰恰相反，我认为新出台的政策效果还是非常有限。楼市已是不得不调控的市场了，而行之有效的政策调控，一是增加供给，二是减少需求，这是经济学家的老生常谈。楼市调控可用三招：一是增加商品房的土地供给，二是开征住宅持有税，三是提高按揭贷款利率。
　　从法理上讲，中国是不能开征财产税的，因为土地不属于业主。但是，额外的新区开发税是可以开征的，由于课税的对象是住宅持有人，所以也可以称为住宅持有税。
　　一方水土一方人，中国水土资源的稀缺性，必然在城市化的进程中推高地价房价，所以我在2004年讲过，房价下跌只能是个幻想！换一个角度看，既然是城市化推高地价房价，那么在城市化接近完成的阶段，房价的上涨趋势就会结束，所以美国的新区开发税很有借鉴意义。美国一些城区在财产税之外征收的新区开发税，最长的期限是20年，而未来15-20年是中国城市化的狂飙时期，在这个阶段开征住宅持有税有类似的道理。考虑到中国已经有了土地增值税和土地出让金，住宅持有税的征收要有期限，再加一些抵扣。
　　中国特色的社会主义市场经济，特色之一就在于政府有一只闲不住的手，市场是一只看不见的手，两手并用的市场就是双轨制。在楼市中如何体现双轨制的特征呢？简而言之三句话：政府管公租房，市场管商品房，政府调控商品房市场。一个城市，建两个中心，划两条线，80%以上的居民住宅问题就基本解决了。
　　两个中心是什么？第一个是公租中心，政府建房租给新老市民，有工作的就可以租，无论是农民工还是大学生研究生，一视同仁，按市场租金水平的50%出租，让城市的流动人口有尊严地活着。政府拥有公租房产，可享受未来的升值，以低租金经营公租房是合理的；第二个是估值中心，向美国一样职业化管理，每年对该城市的全部房产出具估值报告，政府按估值价格课税，为期10-15年，一视同仁，业主享有对本宅估值是否合理的抗辩权。以估值为基础划两条线，城市均价划一条线，均价的3-5倍再划一条线。均价以下的部分免税，均价至3-5倍开征为期10-15年的住宅持有税，但税率不高于1%，税率在均价3-5倍以上比例递增，以5%为上限。有这两条线，既能遏制房价的过快上涨，又能阻止楼市的恐慌性暴跌。这个方案，通俗地说就是：穷人下水，富人上山，假富人跳楼。
　　用公租房引导租房消费，用持有税调节两极分化，这个方案虽然不能让所有人都满意，至少体现了公平、公开和公正的原则。同时，由于是在城市化的进程中阶段性征收，每个人都可以根据其财务收支合理规划其住宅的消费与投资。低收入群体在均价以下购房，享受免税待遇，高收入群体的房产价值在均价以下部分也享受免税待遇，均价以上部分纳税也合情合理。富人在均价的3-5倍之上持有房产，享受了城市的稀缺资源，直接或间接地占有了更为稀缺的创富机会，百万买屋，千万买邻，多交一些税也不足为怪。假富人如果付不起均价3-5倍之上的累进税，本来就不该住进豪宅区，自愿下山会让山上的人居环境多一些清净，也体现了市场经济无形之手的意志。
　　豪宅市场代表一个城市的尊贵和历史，古往今来，能够流传下来的建筑都是当年的豪宅。对于豪宅的持有人和纳税人来说，由于豪宅市场的价格波动在经济周期中有领涨抗跌的效应，高额纳税也有豪宅价格本身的市场化补偿机制，即公平又合理。
　　豪宅的累进税以城市均价的3倍还是5倍划线，应按城市的国际化程度来确定，因为一个城市只有两个可比的价格，一个是均价，一个是天价，均价是本地人定的，天价是外来人定的，这个命题且听下回分解。

　　谢百三：日本也发生过房价不怕调控情况
　　房地产还在狂涨，国务院心急如焚。1989年5月，日本政府实施紧缩货币，调高利率为3.5%，12月为4.25%，后来一直达6.5%；并加重征收房产交易收益差价税；日本股市、房市完全不怕，毫无反应，继续坚挺。
　　房地产还在狂涨，国务院心急如焚。上周公布的数字：3月份，70个大中城市房价同比上涨11.7％，是5年来同月的最大涨幅。前2个月，房价涨势停了2个月，后来看看上边也没有实质性的措施，加之憋了两个月的买方需求突然喷发出来，北京、上海、深圳房地产又涨声四起。北京的一个楼盘，一天之内每平方米涨了4000元，引起买家1000多人的强烈谴责；上海也在涨：2010年3月二手房为1.98万元/㎡，同比上涨48％；2010年4月11日，二手房为2.08万元/㎡。新房更是热上加热。
　　房地产价格高使城市居民一房户、小房户如坐针毡。每一千元、两千元的上涨，都意味着全家三口人几年辛勤劳动的付诸东流。房地产市场牵连着城乡十三亿人民的心，因为很多农村、小城市家庭的孩子都要在城里读书，以后要留城结婚。
　　看来新一轮重拳出击，调控房地产的政策要开始了。是否会征收物业税及类似的保有环节税，是这轮调控之关键。(估计在一到三年内还难以开征此税)
　　从银行差别化住房供贷看，会起到一定作用，但作用大到什么程度还要看一看；因为只要土地财政及过于宽松的货币政策不完全改变，中国式的房地产不断大涨问题是不会根本得到解决的。
　　其实，这种疯狂、非理性的房地产上涨，怎么也调控不住的情况，不少国家和地区都发生过，请看日本：
　　1985年，广场协议后，美英法逼德日货币升值；日元必须升值50％以上(当时为$1∶350日元)，日元升值10年，达($1∶80日元)。这对日本出口打击巨大；日本采取极宽松货币政策，企图刺激国内投资与消费。利率从5％降到2.5％，结果日本股市、房市大涨5年；日经指数从1986年16400点到1987年10月26600点，到1989年12月的38915点。房地产疯狂上涨，开发商、中小企业又用房产做抵押向银行贷款，再购土地开发房产。1990年东京地价等于全美国(990万平方公里)地价，成为世上一大奇观。
　　1989年5月，日本政府实施紧缩货币，调高利率为3.5％，12月为4.25％，后来一直达6.5％；并加重征收房产交易收益差价税；日本股市、房市完全不怕，毫无反应，继续坚挺。一直到美国证券公司与对冲基金一面买进日经指数成分股，一面抛空日经指数，最终捅破泡沫，引发日本经济20年暴跌、下滑。此他山之石，可以攻我国之玉。

　　私募：地产最艰难时刻快到
　　在经历了10多天的调整后，昨天地产板块迎来了重重一跌。有技术派股民提问：调整最后出现重挫，是不是意味着地产股迎来了触底反弹的机会？然而那些异口同声集体看空地产股的私募基金经理们却建言：地产板块或许有错杀个股，但是地产板块远远没到最悲观的时候，至少目前市场对于地产公司2010年业绩仍有乐观预期。地产股的调整需要一段较长的时间去消化。现在最好的选择是，远离地产股，宁可错杀，不要误踩地雷。
　　昨日地产股成为沪深两市大跌的急先锋，在两市全部34只跌停板个股中至少有23只个股是主业为地产的公司。各种地产指数更是成为两市所有指数中跌幅最大的指数，以地产股比重较高的深证成份股指数重挫6.22%，远远超出以金融股领衔的上证综指4.79%的跌幅。
　　做个好股民，一定要听政府的话。高特佳投资集团的投资总监顾晓东称，在地产刚刚出台房贷新政，后续调控政策尚不明朗的时候，远非入市抄底地产股的良机。在顾晓东看来，坏消息刚刚公布，后续调控政策也是风雨欲来，市场也是在深刻感受到政府调控的决心和勇气后，才在本周一出现恐慌性反应。而在房贷新政刚刚出台的上周五，市场反应还不明显。这种悲观情绪在地产股上应该还会持续一段时间，至少需要一两周才能消化。从盘面的资金流向看，主力资金目前正在从地产股中疯狂流出，昨日地产板块净流出26.27亿元成为仅次于金融板块的第二大抛空股。
　　私募基金经理林雄平对于地产股更为悲观，他甚至认为地产股的利空将会经历一个阶段性的中期调整行情，短期内不会立即反弹，因为对于地产股来说，目前远没有到达最悲观的时刻。目前的投资市场上，大家对于地产股的盈利预期还比较乐观，至少房价目前还处于高位。林雄平认为，政府作出如此大决心来调控房市，房价一定会出现一定幅度的回调，观察房市成交量等情况，只有等房地产业整体盈利状况出现急剧变化的时候，房地产股票真正的调整底部才会出现。
　　周一，地产股才刚刚破位。一旦破位，整个板块在负面消息的刺激下，继续大幅下行的概率也非常大。一位资深的技术派高手也认为无论从价值投资还是技术派的角度看，都不应该在下坠过程中去接盘地产股，他笑着称：接盘地产股，你很有可能把自己给搭进去。
　　在经历最近的一轮调整中，部分地产龙头股比如华侨城(000069）、万科(000002)A、招商地产(000024)已经体现出一定的估值优势，比如万科市盈率已经在18倍以下。
　　中银国际的研究员认为，这些公司是应该回避的一线高房价城市地产股，尤其是华侨城和招商地产，是市场应当回避的高端住宅占比较高的地产股。然而在看好的投资者眼中，招商地产尤其是华侨城可能是被错杀的地产股，这两家公司都拿着占比较高的持有型物业，利润结构中有较大一部分是租金贡献的稳定利润。华侨城在京沪深持有的大片土地，即使是商业地产的酒店资产都价值不菲，不要说可以提供源源不断现金的旅游资产。从资产重估的角度看，华侨城明显被低估。对此，林雄平认为，地产板块或许有个股存在错杀现象，但是在大势所趋之下，最理性的选择还是观望。

　　潘石屹：地产的西伯利亚寒流来了
　　昨天，SOHO中国董事长潘石屹在博客上就房产新政的一些焦点问题进行了解读，称楼市拐点正在逼近，房价到底如何变化，未来一个月时间就可以见分晓。
　　问：新政对住房市场的高房价有抑制作用吗？商业地产是否会受到波及？
　　潘石屹：地王频出最根本的原因还是市场上钱太多、地太少。
　　在这种市场背景下，国务院提出了新政。这些政策只是针对住宅市场，商业和写字楼市场不会受到任何影响。
　　问：新政被认为是十年来最严厉的楼市政策，房价的拐点是否真的很近了？
　　潘石屹称拐点逼近 投资房地产股票比较合算
　　潘石屹：新国十条出台后，我看到有人说是住宅市场的西伯利亚寒流来了，未来房价拐点有多远，住房价格到底如何变化，我相信未来一个月时间就可以见分晓，但住房的成交量会迅速降下来。现在，购买超过三套住房的家庭越来越多，这也反映出中国的贫富差距在拉大。高房价区域停止给第三套住房贷款，可以抑制一部分市场上的需求，对抑制住宅房价有好处。
　　问：新国十条提出，要加快研究制定引导个人合理住房消费、调节个人房产收益的税收政策，这是否意味着讨论很久的物业税将很快出台？
　　潘石屹：物业税的出台仍有很大的阻力，我想，为了抑制住宅的价格，可能会用别的税种来替代。引导个人合理住房消费、调节个人房产收益的税收政策，这句话也可以调整人们对未来投资房产的预期，冷却市场里的头脑发热。
　　问：购买住宅的信贷门槛提高了，投资者的关注点会向哪里转移？
　　潘石屹：这次新国十条确实是针对着目前房地产市场的两个基本问题：土地供应少；钱太多，而且它在用市场的手段通过调整供求关系来平衡住宅市场、稳定房价。过去许多行政命令往往对市场不起作用，或者是起反作用。如果要在投资房产和房地产股票两者之间选择的话，我认为目前投资房地产股票更合算。