新国十条精准打击投机 最强调控冷却疯狂楼市
　　都说疯狂不可持续，楼市到某个时候就会冷下来，我们曾发出疑问，某个时候是何时？现在看来，某个时候将至，因为政策的达摩克利斯之剑已经落下。
　　针对新一轮疯狂上涨的房价，政府亮出了组合拳，出台新国十条应该是房改以来涉及面最广、力度最大、影响最深远的一次调控。精准打击投资和投机需求，调控的组合拳使人们对楼市高烧降温充满期待，那么新国十条究竟将给市场走势带来怎样的短期、中期、长期影响？
　　短期影响
　　买卖双方心态互换短炒客离场
　　上周末短短的两天时间，卖房者与购房者的位置、心态突现互换，原来捂着房子不肯卖的房主现在宁愿降价快销了。这一互换的直接原因便是新国十条。
　　4月17日，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(新国十条)出台，涉及商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款等10项调控措施，被业内誉为史无前例的严控。
　　来自我爱我家、中原地产、荧灿地产等机构的统计显示，新国十条后的上周末，登记销售房源量暴涨，环比上上周增两成，昌平、通州、大兴的房源增量最为明显，增幅达28%，而新增客户需求环比减少五成。荧灿地产总经理顾辰天告诉记者，往常每店每天能接待10多个客户电话和来访，现在只有四五个，部分购房者因害怕房价大跌而故意违约的苗头初现。热点地区的门店，这两天都有四五单交易是购房者交了定金又开始跟房主商量不想买房。
　　不仅自住型购房者开始观望，全款买进卖出的短期炒家也开始逐渐撤离市场。顾辰天透露，房贷新政和新国十条颁布后，此前占市场25%左右的短炒客迅速抛盘离场，业主几近沸点的心态开始平复，通州、望京等前期炒作的热点区域房源量增加了30%，而购房委托量下降了25%，成交量较4月初的周末下降了20%。
　　中期影响
　　热点区域房源供应增幅或超40%
　　中期来看，全国人民炒北京、上海房的局面会得到缓解。在我爱我家企划副总裁胡景晖看来，除了对短炒客的打击，更值得注意的是，新国十条规定：地方政府可根据实际，在一定时期内采取临时性的措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。在北京、上海等大城市，来自外地的炒房投资性需求很可能受到地方政府的阻击，战略型城市的异地炒房投资将被抑制，对大城市经济发展有贡献的外地人员将享受到准户籍人员待遇。
　　事实上，外地人员将享受到准户籍人员待遇已在北京率先开行。在4月16日北京市国土局举行的新闻发布会上，该局副局长曾赞荣透露，为平抑房价、满足夹心层需求，北京将试点推出限价中小套型普通商品房。这种限价中小套型房不属于政策房，仍属于商品房。首先，中小套型的标准为90平方米以下住宅占到70%以上，最大面积不能超过120平方米，而不是限价房所要求的全部为90平方米以下。限价房对销售人群有严格要求，必须是北京户籍，但限价中小套型普通商品房除了面对京籍人士外，还将面向在京工作及居住了一段时间的非京籍人士。这种房型扩大了夹心层的受益范围，使更多人能够买到低于市场价的住房。曾赞荣说，具体的准入标准，北京市政府近期会出台购买资格和管理办法。
　　上海易居研究院综合研究部部长杨红旭更是认为，随着短期炒家的抛盘离场，投资投机型客户将见顶退出，目前紧缺的二手房源将有所增加，两个月之内房源量将增加30%以上，前期炒作热点区域和涨幅居前的区域房源增幅将超过40%。与此同时，随着一系列宏观政策的出台，特别是流动性已经开始收紧，敏感、资金实力相对较弱，项目体量较大的开发商将率先降价促销，从而带动同区域或同价位的项目打折销售。
　　长期影响
　　房地产投资转向中长期持有
　　房地产投资仍然存在，但将会转向中长期投资。胡景晖表示，新国十条组合拳的推出，将使高速上涨的房价紧急刹车，回归理性；而在新房和二手房屋供应量增加的前提下，市场中供不应求的局面将有所缓解，未来2-5年的房价将趋于稳定，稳中有升，升幅将控制在7%左右。
　　在这样一个比较健康的市场环境下，业主在关心房价溢价收益的同时，会更看重租金收益和综合收益。在胡景晖看来，随着市场和房价回归理性，首次置业和适度改善的自住型需求将成为市场的主导，将占据购房交易的80%左右，其余20%的投资者将注重长期持有。同时，随着房地产信托投资基金(REITS)的推出，部分房地产投资资金会转向目前还处在谷底的商业地产，以个体形式单一盲目投资住宅的局面将根本改观。（.北.京.商.报）

　　国务院新政重创异地炒房
　　□晨报记者 徐 运
　　时隔三日，国务院再出重拳，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。 《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》要求，房价过高地区可暂停发放购买第三套及以上住房贷款，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。相关部门尽快制订出台二套房标准。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。业内人士认为，该通知的出台将重创投资投机行为，尤其是纯粹短线投机，诸如炒房团这样的大规模投资行为。
　　第三套房贷款可暂停发放
　　【条文】商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。
　　【解读】中国房产信息集团分析师薛建雄认为，当前房地产投资过度，泡沫膨胀，特别是一线城市尤为明显。国务院3天之内两次发布新规，充分体现打击投资投机行为的决心。因为第二套房有可能是改善性住房，但第三套房以上基本都是投资或投机。
　　业内人士认为，4月14日的二套房首付五成政策已经力度空前，再配合三套房贷可停贷的近年来最严厉调控政策，将严重打击投资投机性购房。
　　限制外地居民贷款买房
　　【条文】对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
　　【解读】这条规定抑制了外地人在一线城市投资性购买住房。易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，2009年外地人在上海购买新建商品住宅量，占全部新建商品住宅成交量的23%左右，其中境外人士和机构为2%左右，外省市人士为21%左右。
　　事实上这只是全市的平均情况，在外环周边及郊区的部分项目，这个比例还要大得多。薛建雄告诉记者，在曹安、江桥等区域，持外地身份证购房的人数占到全部购房者的六七成左右。虽然在上海投资的温州人当中，很多都在上海做生意，肯定能提供纳税证明，但是大规模的温州人炒房现象短期内很难再出现了。
　　地方政府可限定购房套数
　　【条文】地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。
　　【解读】上海中原研究咨询部高级经理马冀表示，这一措施就是针对相当一部分全款买房的购房者，但给各地留有一定调整余地。
　　也有人担心，炒房者如果要一人购置多套房产，只需要携带更多的身份证或者别人代劳，就可以轻而易举规避限购政策，如何防止出现这类情况，马冀认为，地方政府在制定执行细则时需要详细调研，根据具体情况合理划线。（.新.闻.晨.报.刊）

　　京沪深炒房客紧急抛盘 炒房客一次性抛20多套房源
　　政府调控楼市重拳出台后，深圳、上海纷纷出现投资客抛盘，而北京则出现浙江投资客单笔上亿的抛售。据报道，北京北三环一项目近期出现了大单抛售，一浙江炒房客一次性抛出20多套房源，总价近1.3亿元，折合平均单价为近4万/平米。
　　该浙江炒房客如此抛售大单突破了去年12月出现的朝阳区某项目的纪录。
　　据北京中原地产等经纪公司反映，4月10日以后，北京明显出现多区域房主一次挂牌多套房源的现象，特别是一些高端项目，例如：世纪城、富力城等项目纷纷出现一次挂牌2套以上的卖家。
　　同时，嗅觉敏感的深圳投资客也加入抛盘行列，有的投资客一次性挂出上百套房源出售。高位放量，这是典型的庄家出货行情！中原地产人士表示，深圳3月份二手房成交量高达181.95万平方米、比2月份成交面积大幅飙升467.42%；在上海，也有机构一次出售近百套房，单套总价接近千万，总金额高达几亿元。
（.信.息.时.报）

　　房贷新政三大悬念待解
　　房贷新政一出台，立即在市场掀起千层浪，即使时逢周末，各大银行也开始紧锣密鼓地制定实施细则，准备执行新政，工行率先发布公告，自16日开始即执行新政。不过，目前而言，尚有二套房如何认定、新政执行如何画线、1.1倍利率只针对新发房贷还是新老房贷一起调等三大悬念未解。
　　悬念一：
　　二套房如何认定？
　　此前，对于二套房的认定，不同银行标准千差万别。
　　有的银行表示，只要之前没贷款买过房，在人行征信系统上查不到贷款买房的记录，不管实际上是第几套房，都按第一套房的标准执行；有的银行则表示，只要能提供直系亲属资料，证明人均住房面积低于当地人均水平，则即使是第二次贷款买房，也可按改善型住房来处理。甚至有银行表示，即使曾经贷款买过房，只要第一套房贷已还清，再次贷款买房也可按第一套房贷执行。
　　此次，国务院要求：住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。可以预见，不久相关部门就会就二套房出台认定标准细则。
　　有业内人士表示，由于系统对接的问题，导致留下很多空子，比如由于银行系统与房管局系统不对接，因此银行在审查是否第二套房时，就往往只依据人行征信系统的记录简单认定。此外，以家庭中不同人名义购买的房子，也很难区分。
　　也有业内人士呼吁，对曾贷款买过房但已售出，再次购买唯一住房的客户，有关方面应详细规定给予支持。
　　悬念二：已批复但未放贷者有无过渡期？
　　对于之前已经提交贷款申请但是还没有批复或者是已经批复但是还没有盖章放款的客户，银行是一刀切地执行新政，还是会安排一个过渡期，目前仍有悬念。
　　汇瀚按揭有关人士表示，由于最近几个月银行信贷额度偏紧，累计了大量客户在排队等待批复，银行是否要对这批客户立即执行新政，要看各家银行即将出台的细则。
　　工行在通知表示，对新签订合同和审批的个人住房贷款，实施新规。可能意味着无论是已提交贷款申请尚未批复的客户，还是贷款申请已批复但还未盖章签订合同的客户，都执行新政。
　　中介行人士表示，一般在二手房交易中，都是先由买方交部分订金，买卖双方和中介公司签订三方买卖合同，再向银行提交贷款申请的。政策调整是否会导致一些客户退订，还要看市场反应情况。
　　悬念三：
　　1.1倍利率
　　是否包括老房贷？
　　新政要求：对贷款购买第二套住房的家庭，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。但是新政没有明确指出，1.1倍的利率标准是只针对新批准的二套房贷，还是对于已经发放的二套房贷，也要一起调整。
　　去年放松货币时，大多数银行对于二套房和多套房都执行了相对宽松的政策，不少老的二套房贷和多套房贷实质上都享受了不同折扣的利率优惠。
　　业内人士表示，老的贷款都是以客户与银行之间的合同形式将利率折扣确定下来了的，除非国家表示要统一调整，银行才会调整，否则，应该会按合同约定的折扣继续执行。(广州日报)