国务院：加强对房地产开发企业购地和融资监管
新华网北京4月17日电 国务院17日发出的通知要求,加强对房地产开发企业购地和融资的监管。
通知指出,国土资源部门要加大专项整治和清理力度,严格依法查处土地闲置及炒地行为,并限制有违法违规行为的企业新购置土地。房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中,其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。
通知强调,严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。国有资产和金融监管部门要加大查处力度。
通知要求,商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业,商业银行不得发放新开发项目贷款,证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。
通知还要求,各省（区、市）人民政府要对本地区房地产开发企业经营行为进行一次检查,及时纠正和严肃处理违法违规行为,检查处理结果要于2010年6月底之前报国务院。住房城乡建设部要会同有关部门组织抽查,确保检查工作取得实效。（新华网）
国务院:加快发展公租房 中央以适当方式给予资金支持
新华网北京4月17日电 国务院17日发出通知指出,按照政府组织、社会参与的原则,加快发展公共租赁住房,地方各级人民政府要加大投入,中央以适当方式给予资金支持。
通知要求,加快保障性安居工程建设。确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。住房城乡建设部、发展改革委、财政部等有关部门要尽快下达年度计划及中央补助资金。住房城乡建设部要与各省级人民政府签订住房保障工作目标责任书,落实工作责任。
通知还要求,国有房地产企业应积极参与保障性住房建设和棚户区改造。住房城乡建设部要会同有关部门抓紧制定2010－2012年保障性住房建设规划（包括各类棚户区建设、政策性住房建设）,并在2010年7月底前向全社会公布。（新华网）
国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知全文
国发〔2010〕10号
各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：
《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）印发后，全国房地产市场整体上出现了一些积极变化。但近期部分城市房价、地价又出现过快上涨势头，投机性购房再度活跃，需要引起高度重视。为进一步落实各地区、各有关部门的责任，坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题，现就有关问题通知如下：
一、各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责
（一）统一思想，提高认识。住房问题关系国计民生，既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题。房价过高、上涨过快，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险，不利于经济社会协调发展。各地区、各有关部门必须充分认识房价过快上涨的危害性，认真落实中央确定的房地产市场调控政策，采取坚决的措施，遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展。
（二）建立考核问责机制。稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制。住房城乡建设部、监察部等部门要对省级人民政府的相关工作进行考核，加强监督检查，建立约谈、巡查和问责制度。对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。
二、坚决抑制不合理住房需求
（三）实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的11倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。人民银行、银监会要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理。住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。
要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。
对境外机构和个人购房，严格按有关政策执行。
（四）发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。
三、增加住房有效供给
（五）增加居住用地有效供应。国土资源部要指导督促各地及时制定并公布以住房为主的房地产供地计划，并切实予以落实。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。要依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，要优先安排用于普通住房建设。在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索综合评标、一次竞价、双向竞价等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。
（六）调整住房供应结构。各地要尽快编制和公布住房建设规划，明确保障性住房、中小套型普通商品住房的建设数量和比例。住房城乡建设部门要加快对普通商品住房的规划、开工建设和预销售审批，尽快形成有效供应。保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。城乡规划、房地产主管部门要积极配合国土资源部门，将住房销售价位、套数、套型面积、保障性住房配建比例以及开竣工时间、违约处罚条款等纳入土地出让合同，确保中小套型住房供应结构比例严格按照有关规定落实到位。房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。
四、加快保障性安居工程建设
（七）确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。住房城乡建设部、发展改革委、财政部等有关部门要尽快下达年度计划及中央补助资金。住房城乡建设部要与各省级人民政府签订住房保障工作目标责任书，落实工作责任。地方人民政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠等政策，确保完成计划任务。按照政府组织、社会参与的原则，加快发展公共租赁住房，地方各级人民政府要加大投入，中央以适当方式给予资金支持。国有房地产企业应积极参与保障性住房建设和棚户区改造。住房城乡建设部要会同有关部门抓紧制定2010-2012年保障性住房建设规划（包括各类棚户区建设、政策性住房建设），并在2010年7月底前向全社会公布。
五、加强市场监管
（八）加强对房地产开发企业购地和融资的监管。国土资源部门要加大专项整治和清理力度，严格依法查处土地闲置及炒地行为，并限制有违法违规行为的企业新购置土地。房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。国有资产和金融监管部门要加大查处力度。商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。
（九）加大交易秩序监管力度。对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。住房城乡建设部门要对已发放预售许可证的商品住房项目进行清理，对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业，要加大曝光和处罚力度，问题严重的要取消经营资格，对存在违法违规行为的要追究相关人员的责任。住房城乡建设部门要会同有关部门抓紧制定房屋租赁管理办法，规范发展租赁市场。
各省（区、市）人民政府要对本地区房地产开发企业经营行为进行一次检查，及时纠正和严肃处理违法违规行为，检查处理结果要于2010年6月底之前报国务院。住房城乡建设部要会同有关部门组织抽查，确保检查工作取得实效。
（十）完善房地产市场信息披露制度。各地要及时向社会公布住房建设计划和住房用地年度供应计划。住房城乡建设部要加快个人住房信息系统的建设。统计部门要研究发布能够反映不同区位、不同类型住房价格变动的信息。
国务院各有关部门要根据本通知精神，加快制定、调整和完善相关的政策措施，各司其职、分工协作，加强对各地的指导和监督检查。各地区、各有关部门要积极做好房地产市场调控政策的解读工作。新闻媒体要加强正面引导，大力宣传国家房地产市场调控政策和保障性住房建设成果，引导居民住房理性消费，形成有利于房地产市场平稳健康发展的舆论氛围。
国务院
二○一○年四月十七日（中国政府网）
房地产政策调控不断加码 开发商惜售豪赌下半年
虽然房地产调控政策出台的步伐越来越快，但是，基于对下半年市场的乐观，有不少开发商将楼盘入市计划推迟至下半年，静待涨价，同时利用这段时间对客户重新定位，积累新的目标客户。资金充裕的他们似乎已经对政府的调控政策产生了抗体。
惜售积累新客户
据中国城市房地产指数系统研究数据监测周报最新数据显示，4月5日~4月11日，北京市场共批准上市3个项目，上市项目个数为春节后谷底值。上市量方面，商品住宅共上市5.83万平方米、575套，持续两周环比下滑，其中上市面积环比下滑幅度为40%。
推迟申请预售证以及小步快跑的销售策略是开发商们惜售的主要方式。
一位不愿透露姓名的代理新盘销售的房地产代理公司人士对记者说：位于东五环内的某新楼盘，外立面已经完成，达到了申请预售证的标准，但开发商对下半年市场预期乐观，决定推迟到年底再开盘。这类楼盘以高端楼盘居多，开发商不仅资金比较充裕，而且取得土地的价格比较便宜，成本低，利润空间相对比较大。
上述人士表示，如果该楼盘现在开盘，根据目前市场情况，售价约为30000元/平方米，推迟至年底入市，售价则可能达到40000元/平方米。另一方面，由于对开盘价格预期的上涨，之前积累的客户群也需要重新调整，开发商需要对目标客户群进行重新定位，利用这段时间吸收、积累新的目标客户群。基于上述原因，开发商选择惜售，以争取更大的利润空间。
另一位于通州地区的某楼盘销售总监则将惜售美其名曰为小步快跑的销售策略，即根据市场需求和反馈，逐步释放适销对路的产品。这些楼盘每次开盘只放出少量房源，分多次开盘，每开盘一次每平米会涨价1000元~2000元不等。
开发商对政策产生抗体？
最近，房价的快速上涨加强了民众对调控政策出台的预期。日前，重庆市宣布拟征特别房产消费税；上海也传将开征住房保有税；中国银监会主席刘明康则于4月11日在博鳌亚洲论坛上表示，对以炒房为目的的贷款者，银行有权拒绝其贷款要求。
虽然调控政策出台的风声越来越紧，但是经过2008年房地产市场的深度调整后，开发商对政策似乎产生了抗体。
当问及是否担心下半年会出台严厉的调控政策时，一位仍有项目在售的北京开发商向记者表示：开发商仍然看好后市，认为今年下半年房价会继续上涨。虽然政策好像一把举起来没有落下的利剑，但是经过2008年的深度调整，活下来的开发商都好像被打了免疫针，产生了抗性。凡是得过这场病扛过来的开发商，都有较强的实力，同时对市场有了更独特的认识，大家取得的共识就是只要扛过冬天，就是春天。
坚持半年不差钱
即使下半年出台更为严厉的调控政策，对比2008年房地产市场深度调整时开发商降价促销的情况，最大的不同就是，开发商们如今不差钱了。2009年火爆的销售行情使开发商获得了充裕的销售回笼资金，加之经过2008年深度调整的洗礼，很多开发商对2009年的开工速度及扩张都保持相对谨慎的态度，有一定的心理和资金的准备，因此半年之内仍不差钱成为大多数开发商的现状。
数据显示，截止到3月23日，67家已公布2009年年报的房地产上市企业2009年全年净利润达到282.4亿，比上年同期增长了七成左右。
远洋嘉业房地产经济公司市场总监孟奇表示：如今开发商资金充裕，选择推迟开盘也是一种销售策略。经过2009年的火爆行情后，开发商并不缺钱，如果项目的卖相不是特别好，比如仅完成外立面或者小区环境没有完成时，匆忙开盘卖到20000元/平方米，不如等到卖相好时就可以卖到30000元/平方米。（.华.夏.时.报）
国务院10号文努力让房产投机没机会
继4月14日国务院常务会议决定提出用差别化的信贷、税收和土地政策为高烧不退的房地产市场的新国四条之后，4月17日，国办又发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（即10号文）。对新国四条进一步地细化、完善，部署，遏制高房价，为市场退烧的决心跃然。
相对于之前的调控措施，10号文在战略级别上的严厉体现在两个方面：一是将遏制房价与维护社会稳定等量齐观，这是中央对高房价的危害性的评级最严重的一次；二是首次将问责机制提到文件的第二条，并且让监察部介入，严厉强调：对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。这或许意味着，维护房价稳定已被纳入官员考核体系，堵死了地方官员在遏制高房价上侥幸和绥靖的退路。
从10号文打击的重点对象看，如果说在新国四条里，打击的对象还不是很明确的话，则在10号文里，差别化的信贷和税收政策的指向则基本指向了投机投资购房和各种名义的炒房行为了。也就是说，管理层认为，近期房价的逆势上涨的罪魁祸首是各种名义的炒房行为，政策的打击重点亦指向此种行为：首先：信贷政策的严厉程度可谓空前，在重申二套房贷的首付最少50%，第三套及以上住房的首付款比例和贷款利率应大幅度提高的基本要求之外，特别要求，对商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；其次，对炒房行为发出国内的限外令，规定对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。同时，地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。很显然，这是对一些民间炒房团的炒房行为信贷上禁止，同时，授权地方可以采取任何禁买的行为；第三，税收政策更加明确，所谓引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策，则完全可以在暴利税，消费税和房产税里选择，而要求严格土地增值税的征收则显然是针对一些房地产开发企业的炒地皮行为。
10号文特别提出要调整住房的供应结构。按照10号文的设计，未来的住房供应结构应该由保障性住房、中小套型普通商品住房和高端商品房构成，而保障性住房和小户型商品房应该占70%以上。很显然，这是一个革命性的举措，也是一个与我国土地稀缺，人口众多的国情吻合的举措，这一方面意味着大量的土地资源的节约，另一方面意味着高端商品房市场仅仅占全部房地产供应的30%，大量的住房将通过保障性住房和低价的小户型商品房构成，这种结构，既可以抑制住房的过度和超前消费，又可以在总体上平抑房价。但10号文并未为这个革命性的举措给予更多的制度支持和执行力度，仅仅用一个软性的条款来约束：城乡规划、房地产主管部门要积极配合国土资源部门，将住房销售价位、套数、套型面积、保障性住房配建比例以及开竣工时间、违约处罚条款等纳入土地出让合同。这种力度并不能有力确保中小套型住房供应结构比例严格按照有关规定落实到位。
考虑到中国高房价的症结之复杂，10号文未来的执行肯定存在一定的变数，但只要中央有决心加以解决，从来都不缺乏弹药，如果高房价仍然无视新政策的存在，演绎最后的疯狂，则征收暴利税等更为严厉的调控措施可能会源源不断地出台，房价回归理性的时间就在不远。
国泰君安：房地产股面临中期利空
4月15日，国务院出台遏制房价过快上涨的政策措施，严厉打击炒房和投机性购房。对此最新情况，我部对国务院遏制房地产过快上涨事件作简要点评：
1、首付和利率提高的房贷紧缩对行业是中期利空，将有效打击推动房价猛涨的投资投机需求，缓解恐慌性需求的情绪，行业未来的房价调整和销量萎缩将产生实质影响，进而有利于维持中长期景气和泡沫。
2、因政策风险尚未完全释放、政策紧缩后行业量价必会有调整的正确反应，所以维持行业趋势谨慎的观点，维持行业中性评级。我们认为，房价和销量调整（如15%-20%）后，行业反而将逐渐产生趋势性买入机会。
3、因政策风险释放和前期股价下跌，短期股价继续大幅下跌概率小。
4、这次房贷政策紧缩构成行业实质利空的原因在于：（1）2003年以来历次调控证明，房贷政策非常有效；（2）二套房首付提高到50%，高于首次出台的2007年9月；（3）首套房超过90平米首付提高到30%；（4）首次提出可大幅提高三套房等多套购房首付和利率，严格限制炒房和投机性购房。（5）相较首套房7折利率，本次调整相当于加息238个基点；相较普遍执行的二套房85折利率，相当于加息149个基点。
5、相比我们预期的严厉二套房贷政策来说，政策还有预留空间，体现出政府不希望一下子挤破泡沫的良苦用心，例如没有明确规定三、四、五等多套房的累进制首付比例和利率（我们认为这是合理的）；没有对非本地常住居民的异地购置多套房进行按揭房贷限制等。
6、我们认为行业必将对这次房贷政策紧缩做出销量明显萎缩、房价走平甚至有一定下跌的正确反应。若开发商继续捂盘，房价继续普涨或暴涨，表现彪悍的城市将最有可能率先进行保有环节收房产税的试点。
7、政策更严厉符合我们的预期，3月17日开始我们连续在行业周报中提示政策在房价逼迫下将被迫走向更加严厉，提示政策风险上升。4月9日我们明确提出信贷调控政策比保有房产税更有可能出台。
8、若二季度政策不作为，将错过政策调控最佳时机，所以我们认为此次政策紧缩很正确。因短期供给不足、开发商捂盘、刚性需求恐慌和产业资本投资炒房，房价、地价将继续暴涨，直到有价无市，助推通胀，最终泡沫将破灭。
9、对开发商来说，抢工、平价、加快走量、储备资金粮草将是上策。（国泰君安）
政策预期利空地产股频遭抛售 短期内或难以止跌
近日，一线城市房价的疯涨与地产股疲弱的表现形成了鲜明对比。部分城市失控的房价似乎在呼唤新一轮更加严厉的调控措施出台，由此投资者神经再度紧绷。过去的10个交易日，地产板块资金流出汹涌，机构大肆出逃。分析人士预计，短期内地产股难言回暖。
房价与股价无关
4月6日起，地产股开始了持续向下的大跌态势。据Wind资讯统计，4月6日至13日，全国性地产公司股价跌幅达9.59%，二三线城市地产公司跌幅为8.5%，主要业务在一线城市的小地产公司跌幅则更小，为6.55%。
这与同期大幅飙升的一线城市房价形成了对比。不过，分析人士称，从历史走势来看，楼市价格与地产股表现并不存在显著的相关性。从趋势上看，地产股的变化要先于房价的变化。
安信证券分析员认为，地产股主要受政策影响下挫，接下来政策会进一步调控，现在也有传言要出房产税，还有按揭贷款的利率要提高等，应该还会对房地产市场产生影响。
虽然很多地产公司部分业绩已经提前锁定，但该分析员认为，地产股的估值仍有相当压力，而且信贷到下半年也会比上半年紧一些。此外，像房产税、六成首付这样的政策都会对投资产生负面的影响。
短期内难以止跌？
4月14日，国务院会议指出要坚决遏制房价过快上涨，实行更加严格的差别化住房信贷政策，抑制投资投机购房，此外，各部门之前还表态会尝试税收、土地等方面的调控。
这让一些传闻中的调控措施落地的可能性进一步加大。从现行的情况看，房产税和土地增值税是已有税种，不需要再进行立法研究，如果进一步严格清算，则会有效改变地产商的投机行为，从而平衡市场秩序。
中证证券研究中心张泰欣认为，受未来有可能出台更严厉的调控措施预期的影响，预计地产股下跌势头难以止住。
昨日，截至中午收盘，全景数据决策终端的监测数据显示，地产板块半日净流出逾7亿元。
据统计，包括华夏、博时、嘉实、易方达和南方等5大基金公司仓位出现一致下调，其中除易方达之外，其他4家公司基金平均仓位均在80%以下。4月6日以来，房地产板块累计流出资金202.1亿元，机构撤离的迹象明显，机构在行为上集体看空，说明未来地产股仍有下行的风险。（新京报）
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