物业税征收传闻再起 三类房产需慎重
　　近日，物业税征收传闻再起。日前在国贸春季房展会上链家地产对此进行了专项调研，结果显示，1/3消费者认为征收物业税对房价影响最大，为各项可预计出台政策中消费者预期最高值。
　　链家地产市场分析师张月认为，物业税征收要想实质性抑制投机性购房，需对不同房产实行区别对待，三类房产征收物业税需慎重，以防产生反向结果。
　　普通出租住宅征收需慎重
　　据链家地产市场研究部统计数据分析，当前普通住宅租赁市场供需比为1:3左右，也就是说普通租赁房源处于较严重的缺乏状态。链家地产市场分析师张月认为，一旦征收物业税，业主持有成本增加，很容易导致出现两种现象：一是业主出租意愿降低，由租转售造成普通租赁房源进一步短缺，租金上涨；另一方面是业主直接将物业税征收成本分摊到租金中，直接导致普通住宅租金过快上涨。
　　张月认为，普通住宅租金上涨，会直接促进一部分承租者由租转购，而这部分初次置业者的刚性需求仍然迫切，会间接助推房价上涨。
　　中小户型普通住宅征收需慎重
　　据链家地产市场研究部统计数据分析，当前二手房市场90平方米以下中小户型普通住宅的供需比已达1:7左右，卖方市场强势。而很多新近持有房产者本来高价买房经济承受力就薄弱，物业税征收将更加剧这部分人的负担，会造成中小户型供应速度加快，这种一强一弱的鲜明对比，间接挤出了中小户型自住人群中承受力相对薄弱的部分，但并未解决供需问题，还有可能助推房价上涨。
　　首套房征收需慎重
　　据链家地产市场研究部统计数据分析，60%以上二手房置业者为首次置业，在各项购房需求中所占比重最大。张月认为，对这类型的首套房置业者征收物业税，有可能压制刚性需求，而房产倒卖的巨大利益完全可以抵消物业税，这更容易助长投资性需求流入。（新华网）

　　房贷新政将重挫投资性需求
　　14日召开的国务院常务会议提出，实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在９０平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于３０％；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于５０％，贷款利率不得低于基准利率的１．１倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。业内人士看来，二套房贷新政力度颇大，必将在抑制投机需求方面产生明显效果。
　　投资性需求遭打压
　　比起2007年实施的二套房贷政策，业内认为，此次的房贷新政更为严厉，因为当时购买二套房虽然利率也被要求上浮至基准利率的1.1倍，但是首付比例仅为4成，而此次新政要求首付比例提升至5成，无疑将进一步降低贷款的杠杆效应，减少小资金的利润空间。
　　现在看来，政策打击投资性购房的意图非常明显。首付比例增加、持有成本加大，这是今年以来遏制举措中力度比较大的，楼市可能会由此出现观望情绪。中易安房地产担保有限公司市场总监徐东华表示。
　　可以预见，接下来二手房挂牌量将出现激增，议价空间也会出现不同程度的放大。上海中原研究咨询部总监宋会雍更是直言，房贷政策收紧至如此地步，对于习惯了和风细雨政策的楼市投资者来说，必将感觉到震动。
　　刚性需求受影响不大
　　另一方面，房贷新政也体现了对住房消费的级差分化与区别对待。
　　21世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪认为，新政从信贷源头上拧紧了龙头，房地产市场整体将有所降温。但对购买首套房而言，目前银行已经普遍要求首付3成，此次新政只不过提出90平方米的分界线，对实际操作影响不大。倒是楼市消费结构可能迎来调整，90平方米以下的小户型产品或将掀起交易高峰。
　　佑威房地产研究中心副主任陆骑麟则指出，以前住宅首付从来没有达到过5成，这次收紧是十分强烈的，在今年楼市需求已经受到抑制的情况下，势必会对市场交易再次形成打击。但需要注意的是，应预防此后出现去年那样的报复性反弹。
　　业内人士还普遍预期，未来国家可能出台更多调控措施。汉宇地产有关分析师表示，从政策走向来判断，如果目前有关房地产调控政策效果不明显，新的政策就会接踵而至。
　　中国房产信息集团分析师薛建雄也认为，目前高度从严的房贷政策，对过快上涨的房价会起到一定抑制作用，但如果国家还想挤压投资过剩导致的房地产泡沫，预计可能还会出台房产消费税等措施。

　　国务院出台最狠房贷政策 打击楼市效果立竿见影
　　首套房超过90平方米 首付三成贷款购买第二套住房 首付五成
　　国务院出台更严格措施遏制房价过快上涨
　　据新华社电 国务院总理温家宝昨日主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。
　　会议指出，近期部分城市房价、地价又出现过快上涨势头。必须采取更为严格、更为有力的措施，认真落实中央确定的房地产市场调控政策，坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题。会议确定了以下政策措施：一是抑制不合理住房需求。实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。地方政府可根据实际，在一定时期内采取临时性措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。加快研究制定合理引导个人住房消费、调节个人房产收益的有关税收政策。二是增加住房有效供给。房价上涨过快的城市，要增加居住用地供应总量，大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，优先安排用于普通住房建设。在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索综合评标、一次竞价、双向竞价等土地出让方式。各地要尽快编制和公布住房建设规划，保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70％。加快普通商品住房项目审批，尽快形成有效供应。三是加快保障性安居工程建设。各级地方政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠政策，确保完成2010年建设保障性住房300万套、改造各类棚户区280万套的工作任务。大力发展公共租赁住房。四是加强市场监管。严格依法查处土地闲置及炒地行为，对存在捂盘惜售、土地闲置等违法违规行为的房地产开发企业，限制新购置土地，暂停批准上市、再融资和重大资产重组，商业银行不得发放新开发项目贷款。清理已发放预售许可证的商品住房项目，对囤积房源、哄抬房价等行为加大曝光和处罚力度，性质恶劣的依法取消房地产市场经营资格，对违法违规的要依法依规严肃追究相关负责人的责任。规范发展租赁市场。完善房地产市场信息披露制度。
　　会议要求，稳定房价和住房保障要实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制，住房城乡建设部、监察部等部门要建立考核问责和约谈、巡查制度，对遏制房价过快上涨、推进保障性住房建设工作不力的，要追究责任。各地区、各部门要切实履行职责，加强分工协作和指导督查，加快制定、调整和完善相关政策措施。广州日报
　　新快报：最严厉房贷政策出台 楼市成交或跌一两成
　　对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；
　　对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；
　　对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。
　　■新快报记者 黄颖
　　二套房贷首付不得低于50%，房贷利率不得低于基准利率1.1倍！14日国务院常务会议再次下猛药调控房地产市场，出台了四条进一步落实国十一条的新措施，第一条则是实行更为严格的差别化住房信贷政策，并实施了比2007年调控时期还要严厉的二套房贷政策。
　　90平方米以上首套房贷首付不低于30%
　　国务院调控楼市第一条新措施明确抑制不合理住房需求，实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。地方政府可根据实际，在一定时期内采取临时性措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。加快研究制定合理引导个人住房消费、调节个人房产收益的有关税收政策。
　　措施的出台意味着改善型二套住房政策被取消，全部二套房贷都必须执行50%以上的首付和利率1.1倍的政策。显然政策比2007年9月出台的二套房贷政策还要严厉，当时二套房贷仅要求首付40%以上，利率1.1倍。而首次置业的市民一旦购买90平方米以上的单位，也不能享受两成首付的优惠了。
　　地方政府遏制房价上涨不力要追究责任
　　国务院还确定了增加住房有效供给，加快保障性安居工程建设和加强市场监管三条措施。其明确，房价上涨过快的城市，要增加居住用地供应总量，并首次提出要求各地政府探索综合评标、一次竞价、双向竞价等土地出让方式。另外还明确对存在捂盘惜售、土地闲置等违法违规行为的房地产开发企业，限制新购置土地，暂停批准上市、再融资和重大资产重组，商业银行不得发放新开发项目贷款。清理已发放预售许可证的商品住房项目，对囤积房源、哄抬房价等行为加大曝光和处罚力度，性质恶劣的依法取消房地产市场经营资格，对违法违规的要依法依规严肃追究相关负责人的责任。
　　国务院会议还要求，稳定房价和住房保障要由省级人民政府负总责，各地城市人民政府则抓落实。住房城乡建设部、监察部等部门要建立考核问责和约谈、巡查制度，对遏制房价过快上涨、推进保障性住房建设工作不力的，要追究责任。
　　专家分析
　　最严厉房贷政策出台 楼市成交或跌一两成
　　新快报讯 （记者 黄颖）新的二套房贷政策作为历年来最严厉的房贷政策，引起广州房地产业界的震动。多位开发商和业内专家均认为政策会直接打击楼市，而且将会起到立竿见影的效果，接下来楼市成交量或跌一两成。
　　合富置业首席市场分析师龙斌认为这个政策打击力度非常大，直接针对二套房或二套房以上置业者。在谈到对广州楼市的影响时，龙斌说：该政策会直接导致住宅成交量10%-20%的逐步萎缩。身兼开发商营销总监和地产经济研究专家两身份的邓浩志也表示政策出台会对楼市带来立竿见影的影响，影响很大，就像2007年二套房贷政策刚出台，楼市立刻进入调整期一样，预计这次楼市也会出现新的观望期，成交量肯定会降一降。但邓浩志也表示，新房贷政策更多的是影响投资炒家，有真实需求的二次置业者往往愿意多付首期款，减少利息，对他们影响相对少一些。
　　房地产专家韩世同也表示，目前市场上购买的主力为改善型置业的买家，投资客由于政策的连续打压，已经收手或者处于观望状态。此刻再次出台针对改善型置业买家的政策，会打压主流的成交主力，造成成交量的进一步萎缩。
　　新房贷政策出台后，广州楼价会立刻下降吗？接受采访的多位业内人士均表示短期内降价可能性不大。龙斌表示，当前货币流动性宽松，因此开发商资金压力不大，很难降价。
　　银行说法
　　真正执行要一段时间 赶房贷尾班车有风险
　　新快报讯　（记者　罗率）某国有商业银行相关部门的负责人表示，目前银行还没有收到总行下达的相关通知。根据惯例，国务院制定了相关政策之后，需要成文后到各家银行的总行层面，再由总行下达文件到各地方分行来执行。因此具体到广州的各家银行，什么时候开始正式执行这个新规定目前还不知道。该负责人还表示，新房贷政策的出台对于目前已经获得审批的客户没有影响，仍然按照已经审批的标准执行。此外，对于那些想在政策执行之前赶尾班车买房的个人客户，要充分考虑到申请后不能按照原规定审批的风险，因此最好多预备一些首付款，以免现在申报的资料来不及审批通过。
　　置业者声音
　　房价总得降一降 首付却是这么高
　　对于即将出台的新房贷政策，有人欢喜有人愁。还没有买房的市民小罗表示等着房价降下来。他说：买第二套房门槛这么高，很多二次置业的市民都不买房了，以后房价总得降一降吧。而原来按揭买了一套小户型单位的林小姐则表示，在市区置业买套三房单位的梦想不可能实现了。现在市中心房价都超过1.5万元/平方米，尤其是老城区价格都超过2万元/平方米，买一套100来平方米的三房单位要200万元以上，首付就得100万元，一下子多了20万元首付，即使楼价降一点，总不可能降20万元吧，怎么能买得起啊！ (黄颖）
　　应对新招
　　首套房贷商业贷款 二套房贷用公积金
　　新快报讯 （记者 黄颖）面对越来越严厉的二套房贷政策，广州市民已经开始研究应对新政策的新招。
　　熟悉房贷业务的谢小姐表示，以后市民办理首套房贷谨记要用商业贷款，不要用公积金贷款，这样以后按揭第二套房就使用公积金房贷，利率更优惠。她表示，公积金房贷没有一套房贷和二套房贷之分，只要首次贷公积金或者第一次公积金贷款还清了再贷公积金房贷都可以。一般房贷成数三成，目前公积金利率3.87%。如果第一套房按揭采用商业贷款，可以获得4.752%的优惠利率，比公积金利率略高。但到了买第二套房按揭，办理公积金房贷，可以获得3.87%的公积金利率，比商业利率1.1倍的6.534%少了2.664个百分点，显然更优惠。
　　新政房贷算算账：150万元房子利息增了18万多
　　新快报讯　（记者 黄颖）据悉，新政策对二套房贷影响较大，目前广州银行对于二套房贷主要执行四成首付，最高利率优惠八折。以此计算市民以后按揭二套房要多付不少费用：
　　按今年3月市中心住宅均价1.5万多元/平方米计算，广州市民购买一套100平方米房子大概需要150万元，按此计算，市民不仅要多付15万元利息，而且最高要多付18.2万元利息。而同样按五成首付计算，20年期房贷，新政策实施后其月供要比现在多760元。
　　●案例
　　罗先生购买一套150万元房子，属于二套房贷，目前按八折利率申请20年期房贷，月供仅4847元，新政策实施后月供达5607元，平均每月要多付760元月供，总利息增加了182238元。
　　新闻链接
　　供应住房用地18万公顷 将建300万套保障住房
　　新华社电 国土资源部15日公布的2010年全国住房供地计划显示，全国2010年度住房用地计划拟供应量约18万公顷，比2009年及前5年平均年度实际供地量大幅度增加。
　　国土资源部土地利用管理司司长廖永林说，保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房用地计划供应量，占住房用地计划供应总量的77％。在这三类住房用地中，中小套型商品房计划供地总量80431公顷。保障性住房用地为24000多公顷，比去年增加一倍多，其中经济适用房用地占保障性住房用地总量的71％，廉租房用地占保障性住房总量的29％，比去年实际供地增加4．7倍。
　　廖永林说，2010年，中央将下达300万套保障性住房（含廉租房和经济适用房）建设任务。（广州日报）

　　房贷收紧对购房者影响几何
　　中原地产的分析师介绍，如果有购房者首次置业，购买一套90平方米以上的商品住宅，总价100万元，贷款30年。按照原来的有关政策，最高可贷80万元，7折利率，月还款3892.8元；根据新的政策，最高可贷70万元，7折利率，月还款3406.2元。
　　而如果购买的是二套房，总价100万元，贷款30年。按照原来的有关政策，可贷60万元，85折利率（不同银行给出的优惠幅度不同），月还款3238.8元；根据新政，可贷50万元，1.1倍利率，月还款3171.5元。（上证　李和裕）

　　国务院出四大新政遏制房价 二套房界定仍较模糊
　　据新华社电 国务院总理温家宝14日主持召开国务院常务会议。会议指出，近期部分城市房价、地价又出现过快上涨势头。既有流动性充裕、住房供求矛盾突出的原因，也与一些地方认识不到位、落实调控措施不力，投机性购房大量增加有关。
　　会议确定了以下政策措施：一是抑制不合理住房需求。实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。二是增加住房有效供给。房价上涨过快的城市，要增加居住用地供应总量。探索综合评标、一次竞价、双向竞价等土地出让方式。三是加快保障性安居工程建设。各级地方政府要切实落实土地供应等，确保完成2010年建设保障性住房300万套、改造各类棚户区280万套的任务。大力发展公共租赁住房。四是加强市场监管。对存在捂盘惜售、土地闲置等违法违规行为的房地产开发企业，限制新购置土地，暂停批准上市、再融资和重大资产重组，商业银行不得发放新开发项目贷款。
　　解读
　　首付和利率大幅提高
　　双剑合璧绞杀投机投资客
　　这是近年来最严厉的一次房贷新政，我省一家银行房贷部人士认为，二套房首付目前绝大多数银行都已提高到四成，新政虽然仅增加一成首付，看似变化不大，但真正厉害的地方是要求贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，2007年，银监会也曾经发文要求银行二套房利率上浮10%，导致2007年底至2008年上半年房价大跌，可见上浮10%对房市影响之大。
　　但由于2008年爆发全球金融危机，为刺激经济，当年底国务院办公厅发文，提出银行可以对二套房利率按风险定价，随后，各银行纷纷取消了对二套房利率上浮10%的政策，不少银行甚至将二套房利率也下浮30%，与首套房相同。现在国务院要求二套房贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，如果各银行严格执行，肯定会遏制投资和投机性购房。
　　据我们了解，目前各大中城市的购房人群中，50%的是投资投机性购买，投机者比较喜欢短炒，他们看重的是首付比例，首付提高一成将增加他们筹集资金的难度，而投资者持有的时间会比较长，看重的是利率，因此利率上浮10%将大大增加他们的月供。他解释说。
　　另外，新政意味着90平方米以下的首套房首付款比例还可以是2成，说明还是鼓励首次置业购买小户型的购房者。业内分析，新政对于三套及以上住房大幅提高首付和利率未明确，但是口径应该是一样的，在执行时各家银行会有些差别，有的首付和利率可能会大幅提高，有的可能是首付小幅提高，比如只要求首付5.1成等，但只要落实好二套房政策，对三套房四套房都会有较大的抑制。
　　算账
　　乖乖！相当于加息57%
　　贷款100万20年，要多还利息32万
　　目前银行5年期以上贷款基准利率为5.94%，如果客户向银行申请二套房贷款100万元，期限20年，采用等额本息还款方式还款，按之前大多数银行对二套房贷款利率打8.5折计算，该客户每月须还款6626.66元，利息总额为590397.45元；如果按利率上浮10%计算，该客户每月须还款7475.76元，利息总额为794182.79元。与之前相比，该客户每月将需多还849.1元，累计增加利息20.37万元。
　　如果与去年大多数银行对二套房贷利率打7折来比较，现在利率上浮10%，相当于二套房贷款实际利率上涨了57%，也就是说相当于加息57%！该客户每月将需多还1329元，累计增加利息32万元。
　　3问
　　房贷新政何时执行？
　　多家银行表示最快一两天内出通知执行
　　记者昨联系了工行、招行、中信、深发展、南京银行、江苏银行等多家银行，银行人士均表示，虽然从网上看到了这个消息，但是还没有接到总行的通知，因此还不好说该从何时开始执行新政策。南京本地一家法人银行房贷部门人士认为，按照正常程序，在新华社发新闻后，国务院办公厅还应就二套房贷款新政再出台个文件，然后银监会再根据国办文件精神制订实施细则，随后各银行再按照银监会文件制订各行自己的政策。
　　据说新政已发给各家行的总行了，最快一两天内我们就会收到总行下发的二套房贷新通知，一旦收到通知就要严格执行。昨晚，一家股份制银行南京分行房贷部门人士调侃道，这个新政下发得很急，银行如果此时心存侥幸心理想钻空子，那就是自找麻烦了。
　　二套房如何界定？
　　新政还模糊，但南京对贷过款的基本都算二套
　　记者注意到，这次国务院会议对二套房的界定是以家庭为单位，但银行人士表示，这里面还是有弹性的，比如有的家庭之前有过贷款买房记录，但贷款已经还完了，在这种情况下再贷款买房，有的银行可能还是会按首套来放贷；另外，有的客户原来在外地已贷款买过房，现在调到南京工作，贷款买房算不算二套房也不好界定，要看今后各行的具体政策。
　　另一家股份制银行的人士认为，这次国务院出台的房贷新政对二套房的定义未作界定，但据我所知，目前南京多数银行对已结清贷款的首套房再贷都算二套了，即便是在南京首次置业，如果在外地仍然有一套贷款结清的房子，恐怕也很难再作为首套房对待。
　　正还贷或等贷的咋办？
　　此前与银行签订的利率折扣不变
　　原来已经办理了二套房贷款，并已经开始还贷的客户，或者是已经与银行签订了二套房贷款合同，银行审批已通过但还未开始放款的客户，贷款利率在新政实施后会不会也上浮10%？对此，银行人士表示不会，只要与银行签订了贷款合同，就按合同约定的利率优惠幅度来执行，不会再上浮10%。如果之前客户在向银行咨询时，银行承诺给其利率优惠，或者是客户在售楼处与银行签订了贷款意向书中约定了利率优惠，但并未签订贷款合同，利率会不会也上浮10%呢？银行人士的回答是会，因为之前的不是正式合同，不能算数。（扬子晚报 记者 陈春林 沈春宁）