【背景】4月15日，中国官方宣布，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。

　　此项政策其实早在4月14日国务院常务会议就已经做出，事隔一天终于公布。14日，关于国务院常务会议的官方新闻仅指出：“实行更加严格的差别化住房信贷政策，抑制投机性购房。加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策。”

　　事实上，自2009年12月14日国务院常务会议始，以“国十一条”为核心的一系列调控组合拳频频出台，一系列控制房价上涨的举措频出：营业税优惠取消，二套房贷首付重回四成，提高开发商的拿地成本，加快保障性住房的建设。

　　但遗憾的是，房价不降反升，而且上涨的速度明显快于调控前。在短短三个月内，全国一线城市的房价保守估计涨幅不下30％。4月14日，国家统计局公布的数据显示，今年3月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7％，其中新建住宅销售价格同比上涨14.2％，新建商品住宅价格同比上涨15.9％。这创造了该统计数据有史以来的最高记录。

　　政府对遏制房价上涨态度明朗，但房地产政策缘何“失灵”？如何通过更具针对性的政策，引导房地产的合理消费？

　　财经评论员、并购律师马光远认为，尽管国务院常务会议仍然用“部分城市”房价上涨过快作为对目前房价走势的基本判断，但房地产泡沫显然已经从部分城市向全国蔓延，并且形成了全局性的疯狂态势。

　　抑制房价上涨无论是在难度，还是在范围上，都发生了很大的变化。马光远表示，温家宝总理此番对城市房价疯涨做出的批示，意味着未来房地产调控的政策将从全面调控到“重点打击”转变。

　　关于前段时期房地产政策“失灵”的原因，马光远认为，政府态度不坚决，目标信号错乱是“最主要的因素”。其次，开发商过度夸大了“政策无用论”，引发民众的恐慌。其三，很多政策，比如建设保障性住房，这是政府应承担的责任，由于历史欠账累累，建设周期长，短期内难以撼动高房价。

　　从本轮房地产上涨的诱因看，2009年前半年，居住需求占了多数，而下半年，最大的推手就是投机性购房。但此前用取消营业税优惠等隔靴搔痒的手段，根本无法抑制投机。而此次国务院把二套房首付提高至50％，已算是“比较重”的调控政策。

　　由于政策的“准星”失效，一些政策不仅没有抑制炒房者，却直接造成了民众的恐慌。比如，取消营业税优惠，各大银行开始取消利率优惠，直接增加了民众购房的成本，一些本来持观望态度的民众恐慌性入市。

　　马光远指出，当下房价疯涨至此，已经和“居住需求”毫无关系。支撑房价的唯一因素就是投机，博取资本利得的收益。在这种情况下，政府应放弃“四面出击”的策略，而突出重点，使调控政策更具有针对性。

　　而要抑制房地产投机，一方面要通过信贷杠杆，增加投机性购房的成本和门槛，另一方面，要通过税收杠杆，降低投机者的房地产投资收益。就政策的选项而言，只能在土地、税收和信贷上做文章。

　　马光远强调，应该实行差别化的土地政策。除了区分保障性住房和商品房，更重要的是，土地供应的总量上，应大幅增加而不应该减少。然后，再增加一般商品房和保障性住房的用地供应，从而抑制地价。

　　其次，出台更有针对性的差别化信贷政策。首套住房贷款利率和首付优惠，“至少在目前仍然应该坚持”。他表示，如果贸然取消，或将引发恐慌性的购房。同时应该提高商品房开发的资本金比例，把去年降低至20％的资本金再次提高。

　　最后，马光远建议实行“有保有压”的差别化税收政策。具体而言，一要尽快推行房产税的试点，对拥有别墅等高档住宅、二套以上住房的，征收房产税；二是对卖第二套住房以上的，征收暴利税，或者征收特别消费税；三是对购买多套住房的，累进征收营业税。