谢国忠：中国房地产崩盘日期可能在2012年
　　房子！房子！房子！在博鳌论坛上，房地产成为贯穿始终的热点话题。从开幕到闭幕，从场内到场外，关于房子的议论总是纷纷不断，意见相互冲突矛盾。其纠结人心处在于，当情感和利益纠葛在一起，不管是现实还是未来，任何共识似乎都难以轻易达成。博鳌三日谈后，唯有地产乱相本身无人质疑。
　　房地产有没有泡沫
　　在经历了短暂低迷后，去年春夏之交，中国房价展开绝地反攻，增速之快让人瞠目结舌。多个城市房价飙升至历史新高。虽然官方统计试图淡化此种疯狂，但是无法消除人们的焦虑。美国《福布斯》杂志更是赫然将中国房地产列为全球泡沫之一。今年开春，随着各项调整政策的出台，地产股票呈现一片惨绿，可实体市场却不改高烧本色。不但价格依然强劲上扬，而其日光盘也渐次显现。泡沫之忧遂在加深。有好事者在网络上编纂了房市崩盘时间表。
　　在首个新闻发布会上，博鳌亚洲论坛秘书长龙永图即被问到如何看中国房地产。他乐观表示，在真实的需求面前，中国房地产不会崩盘。龙永图也不赞成打压房价，因为房地产对于宏观经济非同小可、功不可没，打压房价可能冷却增长，后果很难预料。不过，他也认为，中国需要第二次房改，政府需加快保障性住房建设，建立稳定、安全的公共租房体制。
　　看好中国房市的还有罗康瑞，他是瑞安房地产有限公司主席。他的理由和龙永图逻辑相反--中国房地产可能有些热，但绝没有泡沫在里面。经济高速增长给予房地产强力的支撑，随着居民收入的提高，房地产也当是安然无虞的。他还提到一个开放商经常提及的事实：中国土地是稀缺的。大城市土地基本是不够的。因此，人们不要想房价高与不高，而要关注它的增值能力。
　　买房子不会错的。罗康瑞直接了当地说。他唯一担心的是，大家对房价议论太多，导致行政手段的干预，从而打击了地产行业。
　　之前，华远老总任志强也强烈反对泡沫论。这个开发商中的理论家提到，早在20多年前，人们就用收入和房价作比较，得出一名大学生100年买不起房子的结论。事实却并非如此。泡沫论早在过去的十年中多次出现，但历史从未停止自己的步伐，一代人比一代人的生活诉求更高，过去是骑自行车说房价，而今天是开着私家车骂房价，现实中低年龄层的购房却不是在减少而是在增加。伴随着房价增长的是居住面积的扩大和生活条件的改善，而绝不是越来越穷的恶化。
　　SOHO老总潘石屹的言辞就闪烁得多。在本次论坛上，他说，有的经济学家从五六年前就开始喊泡沫，喊得自己都不相信了，我倒是开始有点信了。
　　然而，在独立经济学家谢国忠眼里，中国房地产泡沫不仅有，而且已经很大。他在提交博鳌论坛的文章中说，目前，中国经济最大的风险是为保持高增长而将房地产投资最大化。地方政府乐此不疲。这可以快速体现地方领导政绩，同时也为地方财政带来巨额收入。除非通过改革地方政府的评估机制来扭转这一趋势，中国未来两年的资产泡沫将越吹越大，而现在的状况已相当危险。
　　谢国忠还给出了自己算到的崩盘日期：泡沫可能在2012年破裂。他像预言家一样说到，泡沫总是要破的，没有例外，越想推迟其破裂，破裂的后果将越严重。
　　台湾证券交易所董事长薛琦则谨慎提醒，不要好了伤疤忘了疼。本轮大危机的根源，是货币超发导致的房地产泡沫所致，金融衍生品起到了放大的效应。他的态度是，如果用自己的钱去买楼，即便房价下降，鼻子摸一摸就认了；如果买了房子自己住，那更没有影响；如果是借钱来买房投资，那就要三思而后行。
　　公说公有理，婆说婆有理。听谁的？中国房地产学会副会长陈国强的看法是：我这两年不准备买房子，所以我就谁都不信。
　　加税还是减税
　　近几日，市场风传，京、沪、深、渝四市将试点开征住房保有税。基本方案是，按照购房时合同价的七折，再按1.2%至1.5%征收，对存量房和增量房一并征收，但将从购房套数、户型大小等方面来区别自住需求与投资需求--若自住需求，则可免税。此举被认为是开征物业税的先声，也是为了抑制房地产投资、投机需求，有利于房市退烧。
　　加税药方不是始于此时。多年前，一些研究人员就提出，可以通过物业税来调控房价。其机理是，物业税增加投机、投资购房者的持有成本，进而遏制这部分购房需求。此外，物业税开征初期的心理意义可能更大于实际意义，消费者对房价的预期会发生变化。在房价一飞冲天的今天，早征早主动，早征早见效。同理，今年全国两会期间，有政协委员提出，国家应该征住房空置税。
　　对此，建设部政策研究中心主任陈淮不屑一顾。他在接受记者专访时表示，住房保有环节的税收跟调节房价没有本质联系。以物业税为例。物业税的作用有三：一，促进存量资源利用效率提高，不让房子闲置；二，调整中央和地方财税关系。不动产持有环节的税收是地方政府的主要收入，国际上大多如此，对于分税制下的中国财政有特别意义；三，有利于社会公平，穷人和富人在占有资源上的不公平，通过税负关系加以调整-富人占优质资源也可以，多缴税。
　　唯独没有媒体说的调整房价的那一条。陈淮说，如果开征物业税等，短期内对房价会造成波动，但那是预言的自我实现而已，并非它真有这个功能。是不是有一天我们房地产不热了，甚至下跌了，我们就把物业税取消呢？这是不可能的。市场经济下，有资产就要征税。做好准备吧。
　　任志强则认为，要想降房价，非但不能加税，反而应该减税。他说，如提高利率和税收恰恰会增加房价的成本和消费的成本，恰恰不能让供给增加和房价平稳或下降。与其将大量的资金用于保障，不如用减息、减租、减税和加大供给的方式，让更多的人能从市场中解决住房问题。当供给大量增加时，又怎么会有天价地出现呢，谁还敢囤地和捂盘？价格自然就平衡了。
　　这种看法也有颇多人赞同。两会期间就有代表指出，物业税也好，空置税也好，在当前的市场都是失灵的，因为现行市场格局下，房地产的各项税费均由购房者承担，开征的物业税、空置税固然会增加房地产投资和保有成本，但也使房价水涨船高，根本达不到调控的目的。
　　令人惊讶的是，潘石屹对物业税一直是热烈的拥护者。在博鳌论坛上，他宣称，从长远来看，要适当地出台物业税，可以增加业主持有房子的压力。如果有物业税，持有这个物业都有成本，就会挤压出一部分的房子丢到市场去，另外没有房子的人可以买到房子。
　　我了解其他国家的政策都是物业税，英国、法国、美国都是的。我觉得第一套房子不应该收，就从第二、第三套房子收。还有一个好处是，增收物业税可以减少贫富两级深化，比如说两个人10年前是一样的，他买了房子，另外一个没买房子，他越来越有钱了。
　　在博鳌地产专场论坛上，潘石屹称，这几年北京市两会期间，他都以人大代表身份提开征物业税建议。唯此建议没有人附和、联名。别人说，政府把钱赚了一道，开放商赚了一道，现在又要收钱，不签。问题是，不搞物业税，房价怎么降下来？
　　主持人、中国商业地产联盟秘书长王永平当即回应说：潘总，SOHO去年毛利高达52%，如果你们开发商少赚一点，也可以将房价降下来。
　　潘石屹：那我就说到这，不说了。
　　七成地供安居类房，是好是坏
　　4月9日，国土资源部公布《关于下达〈2010年全国土地利用计划〉的通知》。《通知》称，住房用地量的增长要明显高于去年，确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地不低于住房用地供应量的70%。
　　对此，大家也是褒贬不一。国家房地产学会副会长陈国强说，过去10年，保障性住房、安居类住房确实欠账甚多，需要补过来。然而，补也要讲究方式、方法，应慢补，而不要急补、恶补。供地7成给安居类住房，就是一种恶补。这种方式比较容易扭曲市场的规律。他认为，如此大的结构调整会导致市场预期的偏差，从而激化供求矛盾。我们该设想一个制度安排，让住房保障制度持续实施，真正救助到中低收入阶层，使他们能安居乐业。土地制度的突破，无疑将是基本手段。
　　一直为拿地所苦的潘石屹更是警告说，商品房供地如此之少，房价必然继续扶摇直上。在中国建房子不缺人、钢材、水泥，就缺地。未来供应的地要是少了，给市场的信号是房价还要涨，所以两会结束后一下出了好几个地王。实际上背后就是土地少了，钱太多了，应该从土地着手，结果一个月时间不供应土地了。
　　与陈、潘相反，陈淮对此举措叫好。他告诉记者，未来中国住房三个任务：一，让没有住的地方的人有房子住；二，让大多数人从脱困向适度改善转变；三，让一部分人拥有自己的房子。这三个要求有大有小，有近有远，有重有轻。
　　过去十年中国建了7000万套房子，够现有城镇居民1/3家庭搬进新房子。够快吧！然而，即便如此，10年时间，每年每百户家庭中只能有三四户搬到新房子。那么哪三四户先改善？我们把它交给市场、开发商，显而易见最有钱的最先改善，出价最高的那四户最先改善。在政府没办法把4套房子变成100套，满足所有人的需求，那么它能做的就是设立优先级。
　　陈淮认为，70%土地供应给安居类住房，让最需要的人优先改善，不管开发商愿意还是不愿意，这都是合理的公共政策。

　　水皮：人民币汇率 重要的是我们的立场
　　盖特纳是美国的财政部长，这谁都知道，但是盖特纳上任之初对于中国政府操纵汇率的指控并不是谁都知道的，而其中很重要的一个原因就是盖特纳很快就改口了。
　　盖特纳为什么会那么快改口，并不是因为他曾经在中国学过中文，更不是因为他喜欢中国，而是角色使然。在出任财长之前，盖特纳是美联储纽约的行长，这个多少半官半民的职务让他对国际事务的言论多少有点信口开河的味道，他也不用为此而承担责任，但是作为财政部长而言，他的言论就代表了美国政府的立场，代表了美国的国家利益，所以盖特纳必须讲政治。
　　什么是美国的政治？金融危机之时，团结一切可以团结的力量，特别是美国最大的债主中国政府，稳定美国以至于全球的金融市场，稳定美元避免崩溃，恢复全世界的投资者对于美国资本市场以至于美国社会的信心就是美国最大的政治，叫盖特纳闭嘴的不是别人，正是此前一直攻击中国汇率问题的那些美国的国会议员们，他们最知道什么是轻重缓急，什么才是美国真正需要的。
　　现在，此一时彼一时。
　　谴责美国人以德报怨是没有意思的，指责他们把汇率问题政治化更是秀才遇到兵，有理说不清，正如力帆的老总尹明善说的，别人拿枪指着你的脑袋，你还要和他讨论武器的军事价值吗？美国130位国会议员不是不知道人民币汇率问题解决不了美国的就业问题和逆差问题，国际分工和美元的国际结算地位决定了美国输出的最大的商品实际上就是美元，全世界的人民之所以把钱都争先恐后借给美国，就是因为美元到目前为止还是公认的硬通货，也就是最值钱的钱，人民币想取代美元的地位也是白想，因为中国远不具备这样的实力，人民币自由兑换还做不到，说到底130位美国国会议员的公开信也好，克鲁格曼的大嘴巴也好，都是一种司空见惯的市场行为，那就是漫天要价，而美国政府才可能和中国政府就地还钱。美国朝野的配合可以说是天衣无缝，盖特纳一边煞有介事地宣布推迟原定于4月15日发布的主要贸易对象国经济和汇率政策情况报告，一边出人意料地从印度跑到北京紧急会晤中国副总理王岐山，并且表示在未来的三个月中还将和中方举行一系列的高端会谈，表面上看美国政府在拖延时间化解国会的压力，实际上对中国摆出的完全是请君入瓮的阵势，人民币升不升值已经被排除在议程之外，剩下的只有升多升少，升早升晚，而在过去的两年中美国政府并没有将中国列入操纵国的名单。
　　其实，在水皮看来，美国人怎么讲并不重要，重要的是我们的立场。我们的国家利益体现在哪里，又由谁来扮演类似美国的议员和克鲁格曼的角色为中国的企业和工人呐喊，尤其在欧元汇率持续贬值，人民币已经被动升值的情况下，我们又有什么针对美国的要求和必要的反制措施。朝鲜战争的经验告诉我们，和平不是靠谈判桌上的谈判能谈成的。
　　当然，政治归政治，投资归投资。
　　从投资的角度看，长期而言人民币一定是潜在的全球货币，硬通货的对象，这一点不用怀疑，任何抛出美元回购人民币都是正确的选择，我们现在要关注的不是升值的正面效应，而是负面效应。人民币一旦形成稳定升值的预期，那么可以想象在美元零利率的背景下，国际热钱将再一次涌入中国，流动性过剩又会像2006-2007年那样困惑中国的央行，从紧的货币政策又会卷土重来，如果应对不当，势必会造成包括楼市和股市在内的资本市场的动荡，升值带来的短暂的欢娱很快会被僵硬从紧带来的烦恼而替代，对此，中国的央行过去并没有成功的经验，现在也未必作好了充分的准备。
　　人民币升值，美元贬值，以美元结算的原油期货价格上涨，成品油价格水涨船高推动原材料价格进入上涨周期，输入性通胀预期强化，CPI走高又造成经济过热的担忧，加息的同时，货币政策由宽松被动转为从紧，这是一幅可能的情景，但是，中国经济现在有过热的可能吗？中国股市的泡沫又在哪里呢？
　　但愿这是杞人忧天。

　　潘石屹：为何精神不统一？
　　4月9日-11日，博鳌亚洲论坛2010年年会在中国海南博鳌举行，本届年会主题为绿色复苏：亚洲可持续发展的现实选择。
　　4月10日晚间的经济结构调整与地产定位论坛上，房产商潘石屹表示，建设部长关于房价的讲话和两会时温总理的讲话精神不统一。
　　下面是潘石屹的讲话实录：
　　请陈主任吃饭还是5年前吃过一次饭，咱们也没有拉拢腐蚀干部。谈房地产这两天一路都在谈，从上飞机到空中小姐到张亚勤碰到我，然后张亚勤又跟媒体说了，媒体又追着问我，我觉得房地产跟房价确实是热点问题，我也说不清楚。我就谈一点我的观察。
　　每年的1、2月份房地产成交量都比较低，过去5年时间都是这样，房价基本上不涨，因为人们等着开两会。结果每一次两会一开，好像方向总是反着，就是说得跟市场上的反映是不一样的。过去5年时间比较久远了，就不说了。咱们说2010年，2010年两会给市场的信号，第一个就是我们总理说房价上涨过快，我们要遏制房价，我小的时候也受过蜗居的滋味。然后紧接着建设部部长就出来说了，原话是中国20年房价上涨的压力仍然很大。
　　做普通商品房住房只剩下30%，在中国建房子不缺人、钢材、水泥，就缺地。未来供应的地要是少了，给市场的信号是房价还要涨。所以3月14号两会结束了，3月15号一下出了好几个地王。出完地王后，网友不干了，说两会白开了吗？咱们得重开。紧接着出了这么多地王怎么办呢？实际上背后就是土地少了，钱太多了，应该从土地着手。结果政府一着急，一个月时间不供应土地了。如果一个月不供应粮食会是什么局面？如果一个月不供应酱油是什么局面？任志强举了一个例子相当于憋尿，会把身体憋坏。谢谢！

　　吴敬琏：中国经济面临价格膨胀和通胀双重危险
　　著名经济学家、国务院发展研究中心研究员吴敬琏在接受《博鳌亚洲论坛2010年会刊》采访时指出，过于迷信投资、消费、净出口这三驾马车，将使国民经济面临着资产价格膨胀和通货膨胀的双重危险，必须把注意力和工作重点转向长期增长存在的问题，即转向经济发展方式，促进经济结构优化和提高效率等方面。
　　吴敬琏说，所谓对投资、消费、净出口这三驾马车的分析，乃是凯恩斯主义的短期分析框架的变形。着重研究短期经济政策的凯恩斯主义，也从来没有说过可以用它来分析长期经济问题。这可以说是一种短视，说得严重一点，是一种误导。误用分析问题的理解框架的危险，在于会误判经济形势，作出不能解决实质问题的政策决策。
　　吴敬琏指出，中国经济分析存在的问题，就是用投资、消费、净出口三驾马车的态势来预测中国经济的未来走势。这意味着不管用什么样的办法，只要能够使总需求增加，就能维持ＧＤＰ增长稳定上升的趋势。
　　吴敬琏强调，单纯依靠向国民经济注入流动性的短期政策来保证中国经济的长期稳定增长，采用增加海量投资和贷款的办法来增加需求，是不可能长期持续使用的。2009年适度宽松的货币政策，使狭义货币（Ｍ1）和广义货币（Ｍ2）的流通量都增长了30％左右。根据过去的经验，货币流通量的年增长率超过20％，在一段时间以后就会出现资产价格飙升或通货膨胀效应。国际金融危机以来，中国Ｍ1的增长速度一直低于Ｍ2的增长速度。这意味着货币流通速度正在减慢，但是两者之间的关系在2009年9月出现了逆转。到11月，二者的差距已经扩大到4个百分点以上。到11月末，Ｍ2只增长了29．7％，Ｍ1却增长了34．6％，这意味着通货膨胀预期开始形成，货币流通正在加速，国民经济面临着资产价格膨胀和通货膨胀的双重危险。因此，中国必须赶快把注意力和工作努力转向长期增长存在的问题，即转向经济发展方式，促进经济结构优化和提高效率等方面。

　　周小川：谁说要加息了？
　　刘明康：房地产信贷仍比较安全，银行有权拒向炒楼者放贷
　　央行行长周小川10日在博鳌亚洲论坛2010年年会上，回答加息是否意味着适度宽松货币政策的退出问题时，反问记者：谁说要加息了？
　　在当天的年会上，周小川说，发展的问题一直是中国优先考虑的问题，但是中央银行在发展中起到的作用是非直接的角色。中国央行首要责任是保证币值的稳定，防止通货膨胀的出现，防止信贷的过度扩张，为经济进一步发展提供空间。
　　他说，央行的第二个角色就是负责和确保金融市场的稳定，央行通过金融市场的活动把储蓄变成生产和工作以及服务所需要的资金。此外，中央银行与其他货币机构合作，预防金融市场出现危机。
　　值得注意的是，周小川在论坛后回答本报记者关于人民币汇率问题的提问时，并没有正面作答，而是意味深长地强调：3月份贸易出现了逆差。
　　较之周小川的宏观，银监会主席刘明康表述指向微观。
　　刘明康11日在博鳌论坛上表示，目前房地产信贷情况仍比较安全，商业银行有权拒向炒楼者发放贷款。
　　在接受本报记者关于是否会调整房贷首付下限标准的独家采访时，刘明康表示，要根据房地产市场风险状况而定。
　　他说，首套房一般都是比较安全的，因此我们必须要把一套房、二套房进行区分，在首付要求、利率议价方面都必须有所差别。商业银行有权在银监会下限标准上，提高二套房首付比例，目前北京、上海等高房价地区的部分商业银行已提高了二套及以上房的首付要求。
　　目前部分商业银行审慎评估二套及以上房风险，比如，在北京的有些银行已自主审慎地将二套及以上房首付比例提高到60％。银监会要求对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付比例不低于40％，贷款利率严格按照风险定价。银行业金融机构应增加风险意识，不对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅提高贷款的首付款比例和利率水平，加大差别化信贷政策执行力度。