城投模式大兴：10区域龙头 谁是下一个中天城投
　　一二级联动开发利于降低成本，京投银泰具备三大法宝：土地、资金和开发能力。
　　刚开始客户不接受，说城投模式有什么搞头？现在大家基本没问题了，你看这波地产的反弹，两个城投(云南城投、中天城投还是龙头。业内一位券商分析人士对理财周报说，他在业内拥有为数众多的机构客户。
　　他们总是要见到业绩才肯相信的。
　　所谓城投模式，即一二级市场联动，实际上，城投模式的兴起并非是近两年才出现的。但是它被广泛的认识和研究，确实是在2009年。
　　这一并不具有技术含量的模式正在掀起波澜。
　　城投模式正传
　　城市要搞市政建设，政府却没钱，怎么办？
　　城投模式首先解决的是地方政府筹钱建市的渠道问题，这也是城投模式兴起的直接动力。
　　在这种模式下，一方面，地方政府，通常是国土资源部委托城投公司对生地进行一级开发；另一方面，城投公司通过资本市场进行融资，将资金投入到城市建设中去，比如城中村改造，修建地铁等，第一创业分析师陈晓波如此解释城投模式。
　　二级城市城镇化建设的巨大需求，是房地产城投模式的优势所在。 广发证券(58.11,-0.81,-1.37%)分析师沈爱卿认为。目前，全国已有360多个大中小城市成立了城投公司，许多二三线城市也成立了城投公司。
　　实际上，一些知名的案例和公司，本质上就是城投类公司。招商地产的存在，就是因为上世纪90年代中期起，招商局集团和深圳福田、南山等区政府的一级开发合作而互动产生的，当时的福田和南山，即相当于今日的西部县城。
　　而陆家嘴，则更是上海为了开发浦东而设置的一个平台。在浦东的开发中，诞生了现在知名的浦东四虎：如陆家嘴、张江高科、浦东金桥、外高桥。其本质都是城投模式。
　　故而，城投模式名曰城投，实质上就是一二级联动开发的模式，也是寄生于中国庞大而激越的城市化进程中，在强势地方政府主导下的产物，是政治力量与市场力量的结合，若要追求其根源，则是中国土地制度的国有性质。
　　城投公司的优势是明显的。虽然土地一级开发完成后，政府要将熟地收储，城投公司同样要通过拍卖的程序获取土地，但由于城投公司有一级开发的优势，一般能很容易地拿到需要的地。陈晓波表示。
　　成本低，但土地一级开发项目利润率较低也是城投模式无法回避的劣势，同时还要承受巨大的融资压力。
　　最重要的是，这一模式既然受益于地方区域建设，也必然受制于此。
　　如果浦东未能成为中国金融中心，蜗居一地的浦东四虎结局未可想象。同样，若招商地产不在招商局集团支持下走出深圳，则恐怕早已随着深圳建设的完成而消失。
　　城投模式发展机遇
　　显然，城投模式的发展是沿着中国城市化的线索展开的。
　　至2006年年末，我国东、中、西部城市化水平分别达到54.6%、40.4%和35.7%，我国城市化进程处在快速发展的时期，尤其是西部欠发达地区。这个背景催生了中天城投和云南城投。
　　昆明市定位于打造东南亚旅游城市，云南省政府对其道路建设、河道治理等非常重视，因此城市建设对资金的需求非常大，陈晓波告诉理财周报记者，这是云南城投的一大优势。
　　云南城投土地储备达到411万平米，但三季报显示云南城投账面现金约34亿元，但存在扣除预收账款后的短期负债近20亿元，而滇池一级开发的成本迟迟未收回且仍在不断投入，以及近期获取了2幅土地储备尚有超过5亿元需要支付，公司资金链已经趋于紧张。
　　相比较，中天城投的房地产开发更为优质，盈利能力更佳。贵阳城发增资扩股完成后，中天城投的融资平台，将由市级升为省级。
　　二股东实际控制人由市政府升级到省政府并不那么重要，更重要的是二股东由一个空洞的国家出资人升级为拥有大量土地资源的股份公司、实体公司。广发证券分析师沈爱卿认为，股权变动将有利于中天城投获取高速公路沿线一级土地开发的项目。
　　京投银泰的轨道+地产模式，实际上就是以地铁建设带动地产开发，再以地产开发反哺地铁建设。
　　京投银泰模式最大特点，在于其独特的股东结构，正是因为两大股东的强强联合，使得京投银泰同时具备房地产企业的三大法宝：土地、资金和开发能力。
　　而且，理财周报获悉，京投银泰存在较为明确的资产注入的预期。
　　区域开发中的机会
　　同样，中西部地区的区域开发，正如火如荼，下一个浦东新区在哪里呢？
　　四个新区值得注意：天津滨海新区、成渝试验改革区和中部地区的武汉城市圈和长株潭城市群。而且，理财周报了解到，上述区域当地政府均有考虑做大城投平台的意向。
　　城投背景的公司无疑将走上前台，如拥有大规模土地一级开发的津滨发展、泰达股份、类似浦东新区的张江高科园区建设模式的海泰发展等。
　　另外，具有城投股东背景的渝开发，据悉早已被重庆方面定调做大。而有深厚政府背景的湖南投资，有消息称可能采用陆家嘴的模式打造。武汉领域，则可关注武汉控股。
　　此外，在成都地区深耕的中铁二局和绵世股份也可关注。同类性质的北京城建，因京城发展成熟，空间则已经不大。
　　另有一家近期黑马股黑牡丹，隶属于常州，据了解，黑牡丹近期正计划募集资金参与一级开发，成长性也值得关注。(.理.财.周.报)

　　6大房企杀向商业地产 保利富力物业自营日益成熟
　　金地明确表示将投资20个亿进军商业房地产。而此前万达、保利、富力等地产巨头也都纷沓而至,商业地产风生水起。
　　但毋庸置疑,开发+持有才是商业地产的最佳模式,因此,众地产商跻身持有化经营之势愈演愈烈。
　　最佳模式:拿地+融资+运营
　　从国外的经验来看,这个转变的时刻,是当城市化接近50%的时候。招商证券分析师贾祖国告诉记者,中国现在的城市化进程已经接近50%,理由是中国人口流动的主要方向已经是从小城市进入大城市,这是城市化进程达到50%的衡量标准。这个时期从事住宅地产开发难以获得超额利润,只有商业地产才能带来超额利润。
　　随着经济复苏,第三产业的发展,乃至行业地产竞争环境的变化,以及建设总部基地概念的盛行,一些公司开始转向商业地产持有化的经营。
　　搞商业地产第一重要的就是拿地!城市要选择好,选得不好就会死的很难看,建好的项目迟迟招不到商。贾祖国表示。他进一步向记者解释,全国来看,投资商业地产一定要选择核心城市,而中国未来最核心的城市就是北京和上海。
　　其次重要的是商业运营。贾祖国也解释说,运作商业比住宅难很多,从设计规划,到专门的人才培养,一系列难度都很大,这远远不同于住宅开发。现在住宅已经程序化了,买了地以后,所有程序全部采用外包。而商业开发完全不能这样,商业地块还是靠整体开发,靠经营团队的力量。
　　金融街(000402)、世茂股份(600823)最牛
　　如何持有化经营物业？贾祖国提出了三七比模式。
　　具体来说就是,当建成一个商业项目后,七成的物业做开发,三成的物业做支持,做开发的物业应当是最核心最好的那一块,这一块卖掉就傻了。但也不能一点都不卖,不卖掉部分物业业绩就没有增长。
　　所以,商业地产最好的模式应该为:一线城市拿地+运营+融资。
　　其中,以租赁自营并举为特点的金融街和世茂股份最受关注。
　　世贸具有突出的盈利能力,该能力主要来自低成本、高售价。其中,较低的土地成本（我们估算公司土地储备平均楼面地价在1500元/平米左右）主要来自城市综合体的开发模式;较高的销售价格（商业物业建成之后平均售价预计将达到15000元/平米以上）主要来自公司较高的项目开发水平、较好的地段和丰富的景观资源等。
　　金融街扎根于京津地区,主要从事北京金融街区域的写字楼开发,同时辅之以高档酒店、公寓、购物中心、餐饮等配套,其中持有北京核心商圈约70万平米,升值潜力较大,同时还受益于金融街西扩工程。
　　但由于商场运营较差的缺陷,金融街把比较多的精力集中在做对运营要求比较低的写字楼业务上。写字楼很容易经营,只要找一个物业就行了。齐鲁证券分析师表示。虽然容易经营,但写字楼的回报率比商场和商铺低很多,所以金融街以后的收益增长趋于稳定,难有大增长。
　　另外由于属于涉足商业地产比较早的上市企业,2008年开始做商业地产的金融街在客户积累上也占有先天优势。记者调查发现金融街在2008年融资额达到80亿,资金储备很充足。
　　世贸股份和金融街相比,拿地实力稍差,土地资源集中在2线城市南京和青岛,在北京也有部分储备。
　　
　　陆家嘴(600663)、浦东金桥租赁出彩
　　最新年报显示,浦东金桥营业收入主要来自租赁,随着上海两个中心建设,其所持物业价值还有一定的升值空间,浦东金桥也努力抓住各种机遇,提升自身服务能力。
　　2010年世博会将至,该公司正努力争取碧云社区成为世博会指定合作伙伴,提升品牌价值;抓住中国移动视频基地落户金桥的机遇,积极推进碧云国际社区、现代产业园和中国服务包示范基地的无线数据和增值的建设,首先实现现代产业园一期和碧云国际社区之间的无障碍上网和无线管理,提高开发区功能配套水平;引进美国通用汽车亚太区总部项目（GM项目）落户,将有助于提升土地价值。
　　陆家嘴在建商业地产项目11个,总建筑面积共118万平米。其中10个位于上海,建成后,租赁部分保守预计年租金可达13.4亿元,同时还有其他商办项目在建。
　　保利、富力物业自营日益成熟
　　经过5年的发展,保利商业地产终于实现了盈利,在地产巨头中率先迈出了重要一步。2009年年度报告显示,广州保利世贸中心一期博览馆实现经营收入近2亿元,二期品牌展示馆与华南区最大的家具经销商吉盛伟邦签订八年期租赁协议,年平均租金近亿元。佛山保利水城购物中心于2009年4月正式开业,目前签约率超过95%,开业率超过75%。
　　富力酒店业务日益成熟,富力拟在今年进一步扩大酒店数量,不断开拓新市场。入行较晚的招商地产(000024)融资能力很强,但记者了解,目前招商地产的商业项目还只限于做住宅的配套项目,没有纯粹的商场。
　　另外由于之前没有商业项目开发的经验,招商在商业运营方面的人才也很缺乏,不具备开发物业的实力。
　　但今后肯定会逐步向商业发展。上述齐鲁证券分析师分析认为。
　　此外,北京SOHO也拥有自营物业业务,对于SOHO来说,股民更愿意看到安全,稳定的收益局面。
　　从香港实力企业发展到一定阶段就会涉足物业项目的先例看,持有化经营模式将越来越受到青睐。(.理.财.周.报)

　　金地抢占上游:地产金融3年规划出笼 想做钱生意
　　在银行银根紧缩、市场融资被严格限制的情况下,信托融资成为地产公司最后一根稻草
　　在3月10日金地的年报推介会上,其董事长凌克明确提出要朝地产金融迈进,创新地产金融模式,地产金融模式的探讨再次升温。
　　作为中国经济发展大体系中牵涉资金最大的行业,地产从一开始就与金融有着牵扯不断的关系。但是,中国金融体制不健全,银行业长期处于垄断地位,一方面使金融行业面临较大的系统性风险,另一方面也成为地产进一步发展的掣肘。
　　地产金融,很可能造就房地产行业的另一个群雄逐鹿的春秋战国时代。
　　信托是地产金融进化主线
　　在从银行贷款和上市再融资受到限制的背景下,多元化融资手段的重要性在资本主导的房地产市场日益凸现,房地产企业也在积极探索新的发展模式。
　　广州社科院教研处处长彭澎告诉理财周报记者,向银行贷款和上市融资是目前地产金融的主流模式,而信托、同行拆借等则是国内开发商运用相对较少的融资方式,甚至有为数不多的中小房地产商通过地下钱庄作抵押贷款。
　　不过,彭澎坦言,信托在地产行业的发展由来已久,是地产金融多年来发展的主线。国信证券分析师方焱也认为,国内信托模式已经比较成熟。
　　从2004年开始,房地产企业参与融资的越来越多,借道信托融资的步伐越来越快。
　　万科(000002)在2004年底就发起了深国投·万科云顶项目集合资金信托和17英里项目集合资金信托计划;从2009年初开始,信托融资便成为绿城极为倚重的一个融资渠道。2010年伊始,绿城更是两度出手,以不到3亿元的资金投入,获得30亿元的信托资金。
　　中南建设(000961)在3月16日披露借道信托融资6亿资金,随后不久,嘉凯城(000918)3月18日也公告称,公司将与中信信托有限责任公司合作对青岛嘉凯城增资扩股,规模达到10亿元。
　　金地集团(600383)董事长凌克告诉理财周报记者,金地非常想探索的,就是向上游产业扩张。 凌克所指的上游产业就是地产金融。
　　在他看来,中国房地产行业经历高速成长后,地产公司之间在开发运营能力上的差距将逐步缩小,资金与资源的整合将成为决胜未来的关键要素。
　　打通融资经脉
　　央行一系列房产调控政策的出台,使部分房地产商尤其是中小地产商融资困难,通过传统的融资途径的难度已经加大。
　　一位不愿透露姓名的分析师认为,国内房地产投资银行贷款比例过大,使金融系统存在的风险较大。据相关媒体报道,国外房地产企业资金的来源通常是40%左右的房地产金,40%是私募基金,包括私人投资或者企业之间的投资,剩下才是银行贷款。
　　而对于企业来说, 需要从更多渠道募集资金, 缓解企业资金方面的压力。房地产作为资金密集型产业,资金链安全和融资渠道的畅通对于企业的发展至关重要。凌克告诉理财周报记者。
　　要未来3 年,我们的地产金融业务将有更大的发展,除了现有的美元基金外,还会发起成立由金地独自募集和管理的人民币基金。金地将深入挖掘房地产金融、商业地产和住宅地产业务之间的联动价值。凌克说。
　　但是到目前为止,中国还没有一只真正意义的人民币房地产基金,境外美元房地产基金也主要是境外机构募集和管理,凌克认为,中国发展地产金融有一定的瓶颈限制。
　　人民币基金的募集主要困难在于国内没有一个成熟的机构投资者群体,国家政策和各种监管规定都没有形成一个有利于房地产基金发展的氛围,使投资者能够通过投资于私募房地产基金和REITS来参与房地产行业的发展并分享行业利润。凌克告诉记者。
　　彭澎也同样表示了他的担忧,我国在房地产信托上立法还不完善,相应的规则和法规的缺失容易导致混乱。另外,中国房地产相对不理性,受政策的影响大,容易大起大落。
　　中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容则直截了当地告诉记者,中国发展金融地产还没到时候。他认为,中国无论是金融体系上还是法律体系上,都不能满足地产金融发展的条件。
　　抢滩地产金融
　　房地产具有很强的资金密集型属性,谁能够打通资金这条脉络,将会在未来的房地产市场竞争中赢得先机。
　　A股中,万科地产、金地集团、保利地产(600048)、招商地产(000024)、江苏舜天(600287)、香江控股(600162)、滨江集团(002244)、金融街(000402)、北辰实业(601588)等对地产金融介入较深。
　　预计到2015年,中国房地产金融市场管理总资产将在9100亿元左右。凌克说。现在虽然有些房地产企业在金融地产方面有创新和突破,但地产金融在中国还处于初级阶段,未来十年,中国的金融地产将会像过去十年当中的住宅地产一样获得长足的发展。
　　在众房企中,金地集团地产金融理念最前卫,也是分享地产金融蛋糕的强手。2009年底,金地与平安信托签署合作协议,未来三年其投资规模可能达到100亿。从ING到UBS及平安信托,金地的尝试引起了市场的关注。
　　金地的地产金融蓝图还包括建立基于项目的人民币有限合伙企业、设立人民币夹层融资基金以及适时推出建筑节能私募股权投资基金。另外,金地还准备在商业地产领域进行探索,为未来参与RETIS市场做准备。
　　在银行银根紧缩,房地产公司二级市场融资被严格限制的情况下,信托融资自然成为地产公司最后一根稻草。
　　招商地产2008年1月成为继万科、金地后又一家发行资产信托产品的地产公司。其以资产通过信托方式实现融资,募集资金规模不超过10亿元。