09年公司业绩持续稳定增长。09年公司实现营业收入488.8亿元，同比增长19.2%，实现净利润53.3亿元，同比增长32.1%，每股收益0.48元，增长29.73%。特别值得注意的是，报告期内，受益于市场回暖，累计销售金额达634.2亿元，在国内房地产企业中率先突破600亿。

　　成本费用控制有效，继续保持质量效益型增长。报告期内，公司深入推动成本优化。2009年管理费用绝对量同比降低5.8%，销售费用绝对量同比降低18.6%，管理费用、销售费用合计占营业收入的比例比去年降低26.9%。由于结算08年市场低迷时销售的项目和保障房项目，09年毛利率有所下滑，但正因为公司费用控制有效，使得净利率在毛利率下降同时不降反升。

　　财务状况极为稳健。截至2009年末，万科持有货币资金230亿元，较年初时增加15.1%；各类短期借款和一年内到期的长期借款86.3亿元，较年初下降51.7%，净负债率仅为19.7%，较2008年末降低13.4%，流动比率和速动比率也有所增加。

　　丰富的未结算资源和项目储备有力支撑未来业绩。截至2009年末，公司尚有374.5万平方米已销售资源未竣工结算，合同金额总计382.3亿元。其中合并报表范围内已售未结面积343.5万平方米，合同金额356.5亿元。09年新增项目44个，新增权益建面917.88万平。截至2009年末，公司规划中项目按万科权益计算的建筑面积为2436万平方米，可满足未来二至三年的开发需要。

　　纵深布局二三线城市。为规避一线城市土地市场的激烈竞争，公司09年新增项目大多位于房价上涨较少、自住需求占主导地位的二三线城市，新增项目的平均楼面地价约2,401元/平方米左右，较07年下降29.5%。而09年度二三线城市项目实现的主营业务收入、净利润和结算面积分别占比65.93%，62.79%和71.06%。同时，公司09年新进入烟台、三亚两个城市，目前已在全国三十多个城市有项目储备，跨区域战略纵深优势明显。

　　迎合低碳经济，坚持绿色战略，发挥产品创新的先发优势。09年公司结合低碳经济的发展趋势，在绿色住宅研发、应用和推广方面得到国内外各方认可。公司将坚持“绿色战略”，“做卓越的绿色企业”。虽然公司在此领域的产品创新优势不会很快反映到财务报表上，但是顺应产业发展趋势，这种先发优势必将在未来成为推动公司发展的新动力。

　　估值和投资建议：我们预计公司10年、11年和12年每股收益分别为0.71元、0.75元、0.80元，截止上一交易日9.44元的收盘价，对应的P/E分别为13.3倍、12.6倍、11.8倍，估值偏低，维持公司“推荐”评级。