谢国忠:楼市泡沫不会瞬间破灭 聪明人还有时间逃

　　玫瑰石顾问公司董事、独立经济学家谢国忠(资料图)
　　本报记者 严友良 发自上海
　　时代周报：有数据显示，11月，全国100个城市住宅平均价格较上月上涨0.82%。北京、上海等八大重点城市房价环比上涨0.41%，同比飙升34.29%。对此你有何看法？
　　谢国忠：首先表明一下我的态度，对于中国的统计数字我们要保持谨慎。事实上，对于这些数据，我并不看重。很多人喜欢用这些数据来说明楼市有回暖的迹象，这种心态就如同对待股市中某只股票，单单从技术上分析其今天涨了，明天跌了，而完全没有注意到中国楼市的大盘情况。
　　今天中国的楼市，如同2007年那次疯狂的股市。当年，我在民间听到很多言论，就觉得股市会从6000多点掉到1000多点。但是目前非常奇怪的是，大家对楼市竟然都在看涨，可是房价能撑到天上吗？
　　时代周报：那么你对中国楼市的未来走向如何看待？
　　谢国忠：今年4月，我告诉过读者，楼市泡沫即将破灭时，就会通知大家。现在，我想说楼市已经见顶。在我看来，中国已进入房地产熊市，将持续5年左右。大城市的平均房价很可能会下降一半以上，土地价格将下降更多。而且，部分省市价格可能会下降80%甚至更多。
　　正常的情况下，房价必须下降到工资和投资收益可以支撑的水平。在中国的房地产市场，现在的租金回报率不到3%，它必须回到5%以上，每平方米的单价则不应超过两月的平均工资。所以，我认为大城市的平均房价很可能会下降一半以上。
　　必须指出的是，房地产泡沫的泄气可能持续多年。譬如，20世纪90年代日经225股票平均指数崩盘后，日本楼市泡沫还膨胀了两年。而且它也不是瞬间破灭的，而是在其后的20年中，以每年大约8%的速度下跌。
　　时代周报：你一直认为中国不能将房地产作为支柱行业，可是目前的房价仍旧高得令人无法接受，这里面的制度性的根源在哪里？
　　谢国忠：在我看来，制度性的根源主要有两点：一是政府严重依靠土地财政。这一点，大家看得十分清楚了，北京、上海、杭州、深圳等城市这些年依靠卖地获得了天文数字的收入。事实上，今天房地产领域的一系列数据都以稳定人心和稳定增长为主要目标，并没能反映真正的房地产过度投资的现象。
　　目前，房价如此之高，还有一个重要的原因就是人们贪利的心态。大家看涨楼市，一个很重要的原因就是认为如果今天我买房子我就赚到了。他们笃定明天房子会上涨，并且只会涨不会跌。事实上，这种心态并不完全错，可是那些坐庄的人却利用了人们的这种心态。所以我对楼市的投机者们有一个形容：今天他们就像冷水锅中的大闸蟹，正在挨煮。但是，趁着现在火小、水温低，聪明人还有时间逃出生天。
　　我知道，有一部分人认为是城市化造成房价越来越高。可是，尽管城市化造成房价越来越高，但与此同时也提高了城市化发展的门槛。事实上，当房价越高时需求越低，在达到相对平衡后，销量就会出现下降，平衡被打破，房价会寻求下一个支撑点。所以，短线的追高出现的是短期的泡沫。
　　时代周报：政府推出了一系列措施试图控制住房价，可效果一直不佳，你觉得会有第三波调控吗？
　　谢国忠：中国的房地产市场处于波动期，至于结果如何的确视政策而动。当前的楼市政策变化相当频繁，而抑制的对象也在不断调整。在我看来，目前政府往往以处理家庭纠纷的态度来看待楼市的调整，哪一个孩子或者哪一个群体利益诉求更强烈，政府就会制定相应倾斜的政策。一句话，中国房地产政策的长远目标是什么，这个根本思路还没有稳定下来。
　　但这需要上升到国策的高度。以新加坡为例，政府确定楼市政策的主方向是满足住的需求，于是新加坡80%的人是住公房的。那么中国楼市的功能是什么？这个问题确定下来，才能有一套稳定的房地产政策，才能再去谈这个政策给经济带来的影响是什么。
　　当然了，从短期的情况看，无论国十条还是新国五条，均取得了一些效果。但是，由于受到国内外经济形势的影响，房地产还处在波动期，政府或许需要等到形势明朗之后再采取措施。
　　受访者简介：谢国忠，独立经济学家、玫瑰石顾问公司董事(时代周报)

　　吴晓灵：2011年政策取向是控制货币和搞活金融
　　12月8日，全国人大常委、财经委副主任委员吴晓灵在京表示，面对复杂的国际国内形势，当前的货币金融政策必须控制货币、搞活金融，这是2011年的金融政策取向。
　　在当日召开的ECFA时代两岸金融合作的新契机--两岸金融高层研讨会上，吴晓灵分析了中国金融业当前面临的国际形势，她指出，美欧日银行系统在恢复正常融资功能之前，量化宽松的货币政策不会退出。因为量化宽松的货币政策是对商业银行融资的部分替代。
　　勿对美量化宽松政策过度恐慌
　　吴晓灵分析，眼下美国面临一种特殊情况，即中央提供货币，但商业银行不肯放贷。这迫使美联储必须通过购买政府债券来提供基础货币，但实际上，对于美联储提供的货币，商业银行又以超额储备的方式让其重新回吐到美联储，因为商业银行的有毒资产尚未消除完毕，对经济形势并不看好。
　　因此，美联储的这种行为是在刺激商业银行的不放贷行为。吴晓灵表示。
　　11月初，美联储宣布，到2011年6月底以前，将购买6000亿美元美国长期国债，以进一步刺激经济，化解通货紧缩风险。加上此前宣布的更换其投资组合中到期债券的购买计划，美联储实际购买国债总额在8500亿至9000亿美元之间。这一举动被称之为第二轮量化宽松政策。
　　尽管第二轮量化宽松政策并未令美国经济有所好转，且已在国际上引发了声讨无数，美国方面仍宣布可能会启动第三轮量化宽松政策。由此，市场恐慌情绪蔓延。
　　对此，吴晓灵指出，对美联储第三轮量化宽松政策的国际性恐慌会推高大宗商品价格。我希望市场不要对美联储这种行为过度恐慌。吴晓灵说。
　　准备金仍有上调空间
　　为应对国际金融危机，中国政府不得已采取了适度宽松的货币政策，对应对危机起到了一定作用。吴晓灵指出，过于宽松的货币信贷环境虽减缓了世界金融危机对国内的冲击，但也恶化了调结构、转方式的货币环境。
　　过多的货币加大了通胀压力，催生了资产泡沫，必须加以管理。吴晓灵表示，面对这样的国际国内形势，2011年，我们的货币金融政策只能是控制货币、搞活金融，这是今后金融政策取向。
　　12月3日召开的中央政治局会议提出，明年要实施积极的财政政策和稳健的货币政策，增强宏观调控的针对性、灵活性、有效性。但什么样的货币政策可称之为稳健？吴晓灵认为，最普遍的一种计算方式是，货币供应量增速M2等于GDP增速加CPI增速加1到2个百分点，但因为现在货币供应量比较多，所以要矫枉过正，需比上述计算还要偏紧些。
　　2011年的货币数量目标要合理适度已是市场共识，目前主流的观点预计，明年的M2增速控制在15%左右，而新增贷款控制在7万亿左右。
　　在控制货币总量的同时，吴晓灵建言，要放活金融市场，首先就要加大对冲力度，减少国际游资对中国实体经济的冲击。可通过上调存款准备金率和发行央票的方式对冲。要将两种方式结合起来应用，但是，在外汇占款较大的情况下，更多地施行上调存款准备金率的方式。
　　其次，要理顺价格要素，较少汇率压力。人民币到底有没有低估，关键问题是我们的价格体系有没有理顺，如果价格理顺了，人民币是高估还是低估，那时才能见分晓。吴表示。
　　第三，控制银行间流动性和市场流动性，提高市场利率，减低市场泡沫程度。美联储购买国债其实是想引导市场利率下行，而人民银行提高存款准备金率和发行央票收紧银根，实际上是在引导市场利率上行。
　　因为大陆的银行贷款利率上限是放开的，只要基准利率不调整，在银根紧缩的时候，贷款利率一样可以上行。而且大陆的中央银行对商业银行的法定存款准备金是付息的，且这个利息涵盖商业银行的存款成本，在这种情况下，不会对商业银行的财务状况产生硬冲击，因而，准备金率还有上调空间。吴晓灵分析道。
　　可试行定额保值储蓄政策
　　市场参与需要承担利率风险，吴晓灵建议，严重通货膨胀时可以采取定额保值储蓄政策。
　　吴晓灵分析，上世纪90年代，大陆曾经提出全面的保值储蓄政策，很好地抑制了通货膨胀，当时因为只有国有银行，所以这些国有银行消化了保值储蓄的所有财务负担。现在，再让商业银行来承担保值储蓄的支出不太可能了，因而，国家不可能实行全面的保值储蓄政策，只能对小额的储蓄者进行定额的保值储蓄，来解决低收入人群的资产保值问题。
　　吴晓灵提出，应对危机的办法是加快金融体制改革的步伐，减少货币政策的被动性。这包括深化资本市场改革，推进人民币国际结算，积极参与国际货币体系改革。
　　国际货币体系的改革，过去我们认为是一件遥远的事情，现在我们看到了一国货币政策对全球金融市场的影响之大后，有了一个共识，那就是进行国际货币体系的改革迫在眉睫了。台湾在市场经济发展、金融的国际化方面都有着丰富的经验，希望大陆和台湾可以加大金融合作交流，积极参与国际货币体系的改革。吴晓灵表示。