2010年压不垮的房价：政策很给力房价压不下
　　2010年的冬季，天气之冷和楼市之热形成鲜明对比。
　　尽管一轮力度史无前例的政府调控，由年初持续到年尾，但市场越调越热的怪象却依然在年终出现，火热的行情让开发商在原本是淡季的12月也铆足了劲卖力推盘。有报道说，与年初相比，热点城市广州、上海、北京等地房价分别上涨37%、21%和8%。
　　房价，依然是每个人谈论的焦点。但普遍让大家疑惑的是，这次的调控政策以限贷和限购为核心，抑制短期投机需求，应该是捏住了发烧楼市的七寸，但为什么楼市还不能退烧？到底是什么绑架了高房价？
　　与以往调控有所不同的是，这一轮调控面临通货膨胀的经济大背景。11月，国家统计局公布的CPI已达到5.1%。这一数据已达到年内最高。通胀和房价，这两个看似没有直接关系的概念，在流动性过剩的环境下，已经形成相互促进的关系。房价走高带动相关产业成本上涨，同时不断推高通胀预期，通胀预期加剧则促使越来越多的人将资产转移到楼市，有需求支撑房价当然很难下跌。
　　几天前，住建部副部长仇保兴发表署名文章称：当前我们遇到了前所未有的房地产价格波动，前所未有的房地产调控压力，前所未有的调控难度。他还援引国务院总理温家宝的话称，房价调控确实很难，主要因城镇化的刚性需求、现有民间资本投资领域过窄、全球化热钱涌入与人民币升值预期的影响。
　　于是，有专家说，通胀当道，在这样的背景下如果只是单单调控楼市，无疑是头痛医头、脚痛医脚，治标不治本。只有从整体经济市场出发，多管齐下，才能真正消除不利房地产市场供求平衡的内外部因素，让房价回归理性。
　　种种迹象显示，明年的通胀压力依然很大，目前食品价格上涨造成的通胀可能向其他领域蔓延，这给明年的房价上涨依然带来空间。因此，早就有专家指出，要想有效抑制房价上涨，在继续加强落实已有调控措施的同时，还应加大控制物价上涨和治理通胀力度，关键是，通过减税等措施扶持实体经济，切断楼市的非真实需求资金的供血管道。
　　压不跨的房价背后，是怎样一道国民经济的计算题，很多人并不懂。但我们想在2011年期盼的是：希望房价和房子不再是民生的热门话题。
　　透视这一年的房价涨跌
　　政策很给力，房价压不下
　　2010年的杭州楼市，几乎是个调控年。控制投资，控制房价的金牌令箭可谓一道接着一道，用2010年的网络热词来说，那可是很给力。但给力的政策并没有完全压下房价上涨的势头，盘点2010年的房价和地价，仍然绕不过一个涨字。不过，假如没有这些给力的政策，房价是不是还要涨更多呢？
　　今年房价跌了吗？还是一个涨字10个楼盘，平均涨幅12%
　　80后购房者王小芽苦等了一年，希望高昂的房价回归理性，但没想到，今年还是没有等来明显的房价回调：前半年高位盘整，后半年起依旧蹭蹭地往上爬了。
　　记者选择了10个主城区推盘节奏基本横跨整个年度的楼盘，将年初年末的两批推盘房源作比较便会发现，10个楼盘的平均涨幅为12%。这基本代表了2010年的房价上涨幅度。
　　今年前4个月杭州房价继续了去年的坚硬；4月17日新国十条出台后，楼市成交大幅下降，市场开始了观望和等待；今年8月，在经历了4个月的政策消化期后，一些楼盘开始试探性涨价。如远洋公馆、元都新苑等都是在下半年开始二次推盘时上调了价格。
　　在楼市量涨齐升时，9月底，有关部委再出第二轮楼市调控。这次，楼市的观望期很短，成交量亦稳步回升。如万家星城，自8月起至10月底，4批近千套房源全部一抢而空，房价亦有所上升。
　　10月，杭州版调控新政出台，房价继续上涨。百万方大盘和家园，2009年11月，当时的懿园精装修9号楼，成交均价为24184元/平方米；今年10月，一线山景的鼎园成交均价已达到28851元/平方米。
　　和去年一年几乎翻一番的涨幅比，今年的房价涨幅只能算稳定。不过在调控的大棒下，依旧能这样涨脱离不了整体的经济环境。一位开发商这样总结道。
　　杭州同一楼盘年初年尾开盘价比较
　　楼盘名称开盘时间已售均价开盘时间已售均价上涨(下跌)幅度
　　世茂江滨花园2010-1-17 13375元/平方米2010-12-10 13077元/平方米-2%
　　星汇荣邸2010-1-3 10746元/平方米2010-11-22 14399元/平方米34%
　　金地·自在城2009-12-19 17717元/平方米2010-11-27 17666元/平方米-0.3%
　　远洋·杭州大运河商务区2010-4-29 32959元/平方米2010-11-27 39868元/平方米21%
　　万家星城2009-12-21 21636元/平方米2010-10-23 23157元/平方米7%
　　昆仑公馆2010-1-18 34207元/平方米2010-08-02 37068元/平方米8%
　　保利东湾2010-1-1 14324元/平方米2010-09-17 16670元/平方米16%
　　元都新苑2010-4-18 13935元/平方米2010-10-12 15574元/平方米12%
　　雅戈尔·西溪晴雪2010-4-10 23130元/平方米2010-10-12 23713元/平方米3%
　　坤和·和家园2009-11-19 24184元/平方米2010-10-03 28851元/平方米19%
　　平均涨幅12% (据杭州透明售房网)
　　今年地价跌了吗？也没跌申花、市中心成地价上涨领头羊
　　值得关注的是，相比10个楼盘房价平均12%左右的涨幅，2009年地价的涨跌却出现分化。申花、蒋村这些城西板块及市中心的采荷板块地价涨幅都较大，但下沙、祥符地块、田园地块的宅地价格基本稳定，甚至有所下调。
　　申花板块，11月30日R21-19地块，楼面价达到18114元/平方米。去年10月，申花路R21-5地块出让时，楼面价仅为11627元/平方米。
　　今年3月份出让的省属塘北A地块离申花板块也很近，不过隔了一条丰潭路，这宗60亩左右的宅地当时拍出15953元/平方米的价格。
　　市中心地价上涨从采荷单元地块也可见一斑。去年9月份，采荷单元的9亩大小的一亩袖珍宅地拍出20622元/平方米的高价，当时业内的评价是，这块地之所以创出高价，和地块小不无关系。但一年后的2010年9月，滨江房产再拿采荷地块，创下23902元/平方米的地价新纪录。
　　相比较而言，关注度很高的下沙今年虽然有宝龙房产、碧桂园房产等外地大牌屡屡创出地王，但记者选择沿江板块具有可比性的两宗地看，去年12月到今年10月，楼面地价基本没什么变化。
　　今年房子没人抢吗？还在抢抢房大戏不时上演
　　虽然遇调控，但今年楼市仍然时不时上演抢房大戏。
　　4月12日，位于金沙湖板块的德信早城开盘，200套房子引来5000人争抢。上东城，今年3月推出278套房源，结果也是在开盘当天遭遇温州购房团的突然袭击。
　　就个盘而言，8月份和12月份的抢房行情疯狂程度似乎要弱一些。毕竟房价在上涨，而年底房源供应也在放量。一位业内人士判断。德信早城8月也有开盘，但争抢程度没有4月份那次明显。
　　8月份，保利东湾正式推出存5万抵25万的优惠活动，打破楼市僵持局面，抢房行情再度上演，当时保利推出的房源当天预定率几乎在八成以上。
　　12月份，虽说杭州版调控新政正式实行限贷、限购的双限政策，但通胀的预期让很多出于保值需求的购房者匆忙入市，抢房行情再度上演。这次的抢房行情可谓开盘的楼盘基本都能惠及，如新近推出的天阳九筑、积家等。
　　2010年，哪些楼盘最走俏？从最新上榜的销售套数前十名单出不难发现，基本都是刚需购房者青睐的中小户型楼盘。如上东城、保利东湾、万家星城、早城、观澜时代等。
　　2010年房产新政大事记
　　1、新国十条
　　4月17日，国务院发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，即新国十条。
　　通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
　　2、国五条
　　9月29日，住建部各部委出台措施，巩固房地产市场调控成果。各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款，对不得提供两项证明的非本地居民暂停发放购房贷款；对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定；各大商业银行加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。
　　3、杭22条
　　10月11日晚，一份杭州市《关于进一步加强我市房地产市场调控加快保障性住房建设的实施意见》新鲜出炉。
　　这份《实施意见》的核心内容提出：暂定杭州市及外省市居民家庭只能在杭州市新购买一套商品住房(含二手存量住房)；停止执行购房补贴政策，恢复征收房地产登记等相关收费，并提出实施差别化信贷政策。
　　4、首套普通住房契税下调
　　10月20日，国家有关部门出台《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》。通知规定，个人购买90平方米及以下普通住房，且属家庭首套房的，契税按1%收取。
　　评述这一年的房企动态大腕们绝对不是打酱油的
　　杭州本是弹丸之地，无论土地资源还是市场规模都不能与北京、上海、广州、深圳那样的城市相比，但就是在这里不仅培育出了绿城、滨江这样的全国性地产品牌，而且吸引了万科、保利、中海、金地、龙湖等行业一线企业争相进驻，开疆拓土、深耕细作。
　　2010年，在这个调控年里，大腕们显然不是来打酱油的，各显身手，江湖座次在无形中起着些变化。
　　万科：万科就是万科
　　与万科相关的种种总能引起关注和讨论，无论褒奖还是质疑，与2008年不同的是，今年褒奖多于质疑。是的，今年我们终于不再将万科划入外来大鳄的阵营，它更本土了，无论是文化还是在产品的细腻度上。
　　从2006年8月万科与南都签署系列并购协议开始，我们一直关注着万科与南都的融合。对南都的粉丝们来说，万科是入侵者，改变了原本很小资、很文化、很江南的南都风格，而同行们，在欢呼万科拉升九堡区域的价格之后，随即看到了万科更随行就市的一面--从2006到2010，四年，我们经历了万科带给杭州的冲击和改变，看到了房地产更严酷、更市场化的一面。而浙江万科也花了四年时间、历经三任总经理才终于证明，万科有能力消化不同的企业文化，适应不同的区域市场，满足不同的客户需求。
　　回头去看，2006年万科南都的销售业绩是9.6亿元，2007年一下子增长到37亿元，一年时间增长4倍，但今年截至12月初，万科在杭州地区的销售额约为50亿元，增长速度不如并购之初快。但有时候数据并不能说明全部问题。一个多礼拜前，郁亮到杭州时曾说，浙江万科是在既不拿地王，又要拿项目、求发展的基础上走到杭州市场份额排名第三的地位的，不容易。当时，坐在后排的浙江万科总经理周俊庭，与共事16年的老战友郁亮，相视一笑。
　　一位曾经激烈抨击过万科接手良渚文化村项目后在产品上的变化的业内人士，如今告诉我，他今年一有空就去那里转转，因为那里有吃有玩有风景，很放松很小镇。这是万科到杭州以后的融入地方文化的努力之一。再比如，万科在杭州的项目外立面最初用涂料，后来用面砖，现在用石材干挂，这不仅是用材的变化，也是他们在迎合杭州购房者的喜好。
　　曾有人将万科比作房地产行业的牧羊犬，驱使着同行一路狂奔，今年，万科成功越过千亿大关，牢牢巩固了一度岌岌可危的一哥地位。或许，千亿房企的讨论热度会迅速消退，但万科带给其他房企的压力，恐怕很难在短期内化解：继续追赶，还是放弃？
　　绿城：以退为进，浙江老大之位难撼
　　没有万科的盘子大，没有中海、保利的央企背景，绿城能走到今天，能在全国房地产企业第一方阵中坚持，不容易，要继续走下去，更不容易。
　　这些年，无论绿城发展得顺利还是不顺利，从宋卫平的嘴里我们听到过感谢老天，却从没听到过愿赌服输，他不喜欢认输。所以，在去年放话要赶超万科之后，即使目标没有实现，他也没有放弃，有人问为什么，他自己也不知道为什么，于是只好归结为我读小学的时候就从来没有考过第二名。喜欢他的人说他霸气，不喜欢他的人说他狂妄。
　　霸气也好，狂妄也好，至少他不傻气。宋卫平曾不止一次地说，绿城很穷，最大的困扰就是拿地的钱永远不够，他说绿城每年拿地的本钱统共只有200亿左右，要维系500亿元的销售额非常累。说白了，钱是以资金密集型为导向的房地产企业的最大软肋，资金量制约了绿城的发展速度和规模，所以他们想了个办法--不做地主做长工。
　　这个想法酝酿了至少3年，今年9月底绿城集团召开新闻发布会宣布成立绿城房产建设管理有限公司，这意味着绿城从单纯的房地产开发商向房地产投资商、运营商和服务商的定位转型。
　　尝够了一文钱难倒英雄汉的滋味，绿城不仅退而作代建，寻求新的盈利方式，而且改变了拿地策略。截至今年11月底，按当前绿城在各项目所占权益计算，新增土地成本约127亿元，住宅用地平均楼面地价只有2600元/平方米左右。这远远低于人们对绿城拿地成本的预估，怎么回事呢？这就是绿城进的一面了，尽管说这么便宜的土地是可遇不可求，但是宋卫平也承认，因为大城市的拿地成本太高，他们加强了在县级市的项目布点，比如长兴、诸暨，同样的资金量，在大城市连拿地都不够，而在小城市足够运作一个项目。
　　绿城的这一做法倒是与万科的依托中心城市向纵深发展的战略布局不谋而合，或许很快，在杭州之外的浙江其他城市，绿城与万科，会有更多的交锋。
　　滨江：跑量、盈利，都不缺
　　有很多人羡慕戚金兴，因为这些年滨江房产集团一直顺风顺水，就连让很多房企命悬一线的2008年也没有动摇滨江的行业地位，反而给了滨江机会，坐稳了杭州房产界巨头的位置。尽管销售业绩还未通报，但据知情人透露，滨江早已超额完成今年的销售额，甚至可能是业绩增长速度最快的上市房企之一。
　　话到这里，大概有人又要说滨江运气好了，但，同样的市场环境为什么它的运气特别好呢？说到底，因为滨江一直很稳健，也一直有自己清晰的思路。
　　有业内人戏称滨江是东部老虎，因为从万家花园到御景苑，滨江在杭州城东板块摸爬滚打了十几年，直到金色海岸项目才终于让人对这只老虎刮目相看。但谁又能说，不是做老虎的那些年不停步的积淀，才让滨江厚积薄发，在无数竞争者的夹击中走出来一条与众不同发展道路？在杭州，从国企改制而来的民营房企不止滨江一家，如今别的老虎大多难觅踪影，滨江却插上了翅膀。
　　戚金兴有一套他的走路理论：2000年之前是走小步，不停步，年年有进步；2000年~2009年是走小步，不停步，抓住机会走大步；未来则要走稳步，不停步，抓住机会就跑步。他将这套理论贯彻得非常彻底，在拿地上适时出手，积极控制土地成本，在产品上，一手以高性价比楼盘跑量，一手以高端楼盘求盈利。
　　客观地说，滨江的销售并无特长，但它短、平、快的开发流程，压缩项目开发周期，提高存货周转率迅速回笼资金的策略非常奏效。不过，已经在高性价产品和高端住宅产品上各有代表作的滨江到了需要更多创新的时候，希望杭汽发项目能像当年的金色海岸一样，让人眼前一亮。
　　分析这一年的产品变化
　　户型创新今年很强大
　　上个周末，天阳九筑开盘，其中一幢以90平方米小跃层为主的房源开盘当天就被预定完。这不是今年第一个遭到哄抢的小跃层楼盘，从年初的早城、保利东湾到年末的湖左岸、九筑，只要是这样的房源都基本一卖而空。
　　要说说今年的房产品本身，最值得说道的是户型的创新，像湖左岸和九筑这样买一送一的小跃层契合了刚需和投资客的需求，而像西溪诚园、城市之星这样将标准层高从2.8米提高到3.2米的做法，契合的又是改善型购房者对空间和设备配置的要求。
　　比比谁的赠送面积更结棍
　　2010年最红的产品莫过于小跃层。不同于之前的LOFT，今年的小跃层无论在层高还是开间上，舒适度都大大前进了一步。
　　今年大卖的保利东湾和保利江语海的户型中，都有部分约110平方米小跃层户型，5.8米层高，相隔后两层都可达到2.8米左右的标准层高，赠送面积最大可达到50平方米。这部分户型是最抢手的，每次开盘都是第一波被定完。项目相关负责人表示。
　　下沙板块的名城湖左岸，在10月杭州出台调控细则后开盘，结果出乎市场意外而热卖，其中当天被抢完的是89平方米的小跃层，局部5.6米挑空，可以隔成标准的2层，另有落地飘窗、入户花园、挑高露台等，赠送面积40%左右。
　　早在2005年，杭州市规划局就出台《关于建筑层高控制及容积率指标计算规则》，要求住宅建筑层高大于等于4.5米，不论层内是否有隔层，计算容积率指标时，建筑面积均按该层面积乘以1.5倍计算。但客厅上空挑高是不用乘以1.5倍的，所以现在的楼盘都是在客厅上空做了挑高。中国联合工程公司第一建筑设计院副院长徐磊告诉记者，目前市面上的小跃层都是在客厅高度上做文章。
　　翻翻今年的户型册，除了小跃层外，不少楼盘在赠送面积上都很结棍。萧山德圣博奥城，户型面积为77~89平方米的Smart可生长户型，赠送面积最多有30多平方米；郡原九衡公寓，顶层户型都有大露台，最小30多平方米，最大则多至130平方米；大华海派风景送飘窗、送入户花池、送整个叠层空间，一套建筑面积只有90平方米的房子，住户实际得到的可用空间最多可达130平方米左右。
　　开发商这样的做法，说到底为的就是让购房者觉得，在同样的价格下，自己捡到了便宜，获得了更多的使用面积。毕竟，房价这么高，花90平方米的钱，买了130平方米的面积，购房者能不心动么？
　　70多平方米
　　也能做小三房
　　在一个楼盘的开盘现场，记者碰到一位准备给儿子买房的钱阿姨。总共只有100多万的预算，还要求是三房格局，好不容易买套子，总归要求功能齐全点。
　　今年户型的一个新特点就是小三房越来越多。往前推个五六年的时间，90平方米的房子都是两房，只有100多平方米的户型才考虑做三房。但房价越来越高，人们的生活还得继续，总得有个地方安家，而这个费尽积蓄买来的房子，必需得功能齐全。于是，小三房开始出现并流行。
　　金地自在城，今年杭城销售套数最多的一个楼盘，项目营销负责人沈锋明说，目前90平方米左右的小三房，占了所有房源数的55%~60%，这批房子每次都是最好卖的。
　　为了控制总价，满足购房者对三房的需求，现在连70多平方米的户型都在朝这个方向发展。顺发康庄，这个位于钱江世纪城的楼盘，把74平方米的户型做成了三房两厅的全明户型，很强大的是，两个卧室竟然都朝南。这个74平方米的户型，大量运用了隔层阳台、大面积设备平台、内飘窗等空间，硬生生让房间多出了很多使用面积。
　　高端公寓3.2米层高不稀奇
　　层高3.2米，这个户型不错的。光看德信臻园这一个技术标准，资深炒房客小陈就很笃定。高档的楼盘才会有这么高的层高，而且现在市面上比较少。在他看来，房屋层高越高，给人带来的压抑感越小，人体感觉也越舒适，室内高低处温度的温差越大，空气对流越好。
　　今年高端楼盘都在长层高。绿城西溪诚园的毛坯层高是3.15~3.2米，在样板房里，除开铺设户式中央空调、新风系统、全地热系统等的管线外，大部分的天花板净高仍能达到2.7米以上。位于运河边的德信臻园，主力层高达也到了3.2米，户型全明，卧室都朝南。
　　传统上一般都是2.8米的层高，除掉铺地板等部分，净高往往只有2.7米的样子。徐磊说，层高其实和开间、进深一样，是一个户型的三大指标，如果住宅的尺寸越大(即开间、进深、层高)，建筑工艺相应就越复杂，建造的难度就越大，同时所消耗的建材也会越多，导致建造的成本也相应越高。
　　但开发商提高层高并不是没有理由的。首先是配合高端楼盘的设备配置需要。现在一个精装修高端楼盘的标准设备配置是：中央空调加新风系统、锅炉加地暖。而这些都涉及到对层高的需求，中央空调的室内机需要20~30厘米的局部下挂，地暖需要10厘米左右的高度，如此一来，加高层高是必然，哪怕是毛坯也必须留足足够的高度以满足今后的装修需要。
　　当然，提高层高也让高端楼盘显得更大气开阔。如果项目本身定位为高档住宅、周围有较好的景观需要开大扇落地窗，或是大户型的房子，高层高更有豪宅的气势。一位开发商表示。
　　关于户型的广告词，今年很直白
　　90平方米空中叠墅，多一层享受，送入户花池，送飘窗，送20~30余平方米叠层空间。--大华海派风景
　　多功能赠送面积多达13~18平方米。--华元蒙卡岸
　　114平方米LOFT空中叠墅，赠送面积最大可达50平方米。--保利东湾
　　180平方米≈220平方米山居平层官邸。--篁外
　　年纪不大，楼上楼下，地标级精装90复式公馆。--金地自在城
　　主力约200~300平方米舒适大宅备受瞩目。--绿城丽江公寓
　　138平方米江湾洋房，138平方米=172平方米=(折扣后)150万起。--金隅观澜时代
　　南北双阳台，超高得房率，性价比才是硬道理。--中海紫藤苑 (.钱.江.晚.报 .张.卉.卉)