2010年房地产市场的第一个关键词是调控。
　　严厉的调控政策没有对房价产生太大的影响，反而催生出三个市场现象：一是开发商抱团取暖；二是中小开发商被洗牌出局；三是城市综合体与二三线城市成为热点。
　　房企抱团取暖在今年的拿地潮中显露无遗。今年4月28日，富力地产通过公开投标以70.50亿元拿下天津津南区咸水沽地块，由北京富力城、北京合景、佛山雅居乐及世茂建设联合开发。房企龙头老大万科近日也公开表示，公司正通过项目合作缓解资本方面的需求，预计到2012年，合作开发的项目占总量的比例将从现在的40%提高到80%~85%。
　　一些资金实力不强、蜗居于一地的中小开发商被挤出市场，并购案例的增加印证了这一点。据中国清科集团研究中心一项统计报告显示，今年前三季度，房地产行业并购交易非常活跃，共完成50起并购案例，是2009年全年并购案例数的2.5倍。
　　由于地价上升与调控压力增加，开发商纷纷转战二三线城市。据中国指数研究院数据显示，仅今年上半年，万科、保利等30多家品牌房企在二三线城市拿地面积占企业新增土地总面积的7成以上，二三线城市轨道交通溢价加上大型开发商进驻，导致今年成为二三线城市房价崛起年，透支了未来的发展空间。
　　根据收入、消费水平衡量，二三线城市泡沫超过一线城市。12月8日，中国社科院发布的住房绿皮书《中国住房发展报告（2010~2011）》指出，通过对2010年9月全国35个大中城市二类地段（城市一般地段）普通商品住宅集中成交价的对比分析，发现其平均房价泡沫为29.5%。泡沫成分占实际价格比例在50%以上的7个城市中，没有一个是一线城市，而是出现了包括南宁、兰州、石家庄等二三线城市，泡沫指数高达70%、成为该数据之首的，是福建的省会福州。
　　商业地产的兴旺与地方政府以房地产拉动消费的宗旨，则让城市综合体大行其道，开发商圈下大片土地引入酒楼、娱乐、消费品牌等，不久，我们可以在全国的城市看到千篇一律的CBD。以上述天津地块为例，按照目前计划，该项目将以9年时间分3期发展，包括住宅、零售物业、办公楼、酒店及购物商场。而雄心勃勃的万达宣称在5年之后，覆盖全国主要核心城市的100个万达广场形成。
　　第二个关键词是涨价。
　　12月份地王频出，为2010年房地产调控画上了颇具意味的句号。
　　根据国家统计局12月22日公布的数据，今年1到11月，全国商品房销售额4.23万亿元，相比2009年同期增长17.48%，接近2009年全年4.4万亿元的销售水平。据历史数据结合目前销售形势推算，2010年全国商品房销售额有望突破5万亿元，或达5.3万亿元。由于商品房成交量下降，还涵盖了保障房，说明今年非保障房的房价泡沫大于去年。这从许多城市的卖地收入创出新高可见一斑。
　　土地收入上升是地方政府有意抑制推地节奏的结果。今年12月地方政府推地积极，表明此前土地供应被扼制，以寻求高价。中国指数研究院土地分析师表示，1至11月份，上海、天津、合肥、厦门、北京、南昌等6个城市的土地出让计划完成率超过了90%。但深圳、苏州、海南、广州等地区的土地出让完成情况并不乐观。截至11月，部分地市仅完成今年土地出让计划的不足五成。上述高价地将转变成未来两三年的高价房。
　　第三个关键词是保障。
　　就房价论，2010年的房地产调控是空调，就调控中的保障房论，则有了实质性的进步。自2007年8月以来，保障房建设被提到前所未有的高度。2008年底以后，国家三批中央预算内投资对廉租房建设投入了大量资金，北京、上海等地的保障房供应量占全市当年出让土地的比例已开始大幅增加。
　　2010年580万套保障房已经全部开工，而2011年的计划是建设1000万套，这些保障房将以租赁为主，意味着将近6000万人可以通过保障房改变居住环境。
　　如果说进步，这是最大的进步，中国的保障房体制在淡出人们视线多年后，终于回到社会保障的正轨。（每日经济新闻）